Альтернатива ипотеки в россии что это такое
Кредит без денег: как купить квартиру с нулевым взносом по ипотеке
Редкое предложение
Ипотека без первоначального взноса была популярна лет 10–13 назад. Первое сокращение подобного предложения произошло в 2008 году, когда в США начался ипотечный кризис: тогда как раз было много рискованных заемщиков, оформивших кредит без первоначального взноса. В России в то время многие заемщики имели ипотеку в валюте и на фоне падения курса рубля столкнулись с трудностями по ее обслуживанию. В итоге банки начали выдавать новые кредиты, рассчитывая возможные риски более тщательно. На сокращение подобного предложения повлияла и политика ЦБ — регулятор отнес такие ссуды к высокорискованным.
Сегодня ипотека с нулевым взносом — редкое предложение на рынке: оформить такой кредит можно только на недвижимость в новостройке, а официально такая программа есть только у Промсвязьбанка, рассказывает СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online Михаил Чернов.
Связано это с тем, что ипотека без первого взноса является высокорискованным кредитом для самого банка. «Если заемщик квартиры без залога не сможет обеспечивать кредит, то банк будет вынужден продавать квартиру по дисконтной стоимости — то есть себе в убыток», — пояснил эксперт. Кроме того, статистика показывает, что чем ниже первоначальный взнос, тем хуже обслуживание ипотеки. Поэтому кредитные организации рассматривают ипотечные ссуды без первоначального взноса как более рискованные, добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Поэтому банки требуют внесения как минимум 10% от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса. Например, в ВТБ минимальный первоначальный взнос по ипотеке установлен на уровне 10% от стоимости недвижимости, в рамках госпрограмм — 15%. «Он позволяет заемщику комфортно планировать свою долговую нагрузку и выступает достаточной гарантией его платежеспособности для банка. При этом средний размер первого взноса гораздо выше — около 30% от стоимости жилья», — пояснили в пресс-службе банка.
Невыгодные условия
Процентная ставка по кредитам без первоначального взноса обычно выше и иногда требуется дополнительное обеспечение. По данным экспертов, чаще всего ставка по ипотеке с нулевым взносом выше среднерыночной в среднем на 1–2%. Также банк может проводить более жесткий и внимательный андеррайтинг заемщика. Иногда такой кредит могут выдавать под залог уже имеющейся недвижимости.
Альтернативы ипотеке с нулевым взносом
В то же время снижение доли первоначального взноса или его отсутствие позволяют банкам расширять круг потенциальных заемщиков. Поэтому большинство кредитных организаций, не имея официальной ипотеки без первоначального взноса, все же могут одобрить подобный кредит, отмечают эксперты.
В данном случае есть несколько вариантов.
1. Первый взнос маткапиталом
Большинство банков частично или полностью готовы принимать первоначальный взнос материнским капиталом. В 2021 году размер маткапитала составил 484,8 тыс. руб. на первого ребенка и 639,4 тыс. руб. на второго. В крупных городах этой суммы не хватит на первый взнос, но в небольших городах она может быть достаточной.
Тем не менее эксперты рекомендуют к сумме маткапитала добавлять собственные сбережения — так будут выше шансы получить одобрение на ипотеку и улучшить условия кредита. «Использование маткапитала в качестве первоначального взноса — довольно популярная программа во многих банках. Однако часто банки хотят, чтобы клиент в любом случае вкладывал собственные средства в покупку квартиры — хотя бы 5% от стоимости недвижимости», — отметил Михаил Чернов. Таким образом заемщик демонстрирует свою надежность.
2. Индивидуальные программы
Ипотека с нулевым взносом встречается в рамках индивидуальных программ, которые разрабатывают застройщики в партнерстве с конкретными банками. Но такие программы распространяются только на строго определенные аккредитованные строительные объекты и их те так много. Например, ипотеку без первоначального взноса предлагал в своих проектах ГК «ПИК». Программа действовала определенный срок.
Сейчас подобное предложение есть в проектах ГК «А101». Застройщик совместно с ПСБ предлагает ипотеку без первоначального взноса под ставку от 11,59% годовых. У ГК ФСК есть субсидированная ипотека без первоначального взноса сроком до 15 лет от МКБ, при которой два возможных варианта условий. При первом варианте ставка будет на первый год 6,9%, на два и последующие — 9,6% без увеличения цены квартиры. Второй вариант — ставка 8,1% на весь срок кредитования, но цена увеличивается на 9%. Наличие подобных программ лучше предварительно уточнять у застройщика.
3. Ипотека под залог имеющейся недвижимости
Кредит без первоначального взноса можно получить в рамках так называемой нецелевой ипотеки: когда кредит выдается под залог уже имеющейся недвижимости (дом, квартира, земля), пояснил аналитик инвестиционной группы «Финам» Игорь Додонов.
При оформлении подобного кредита на предоставленное имущество будет наложено обременение. Банк снимет его только после полного погашения процентов по ипотеке. При этом сумма кредита не должна превышать 70% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости. Подобный вариант подходит заемщикам, у которых уже есть недвижимость, но они планируют переехать в квартиру большей площади или купить вторую квартиру под сдачу в аренду.
4. Льготные программы и субсидии
Обнулить первоначальный взнос можно с помощью различных субсидий. Например, в рамках программы «Молодая семья» получить субсидию от государства в размере 30–35% от стоимости объекта недвижимости. Эту сумму можно использовать как первоначальный взнос.
Кроме федеральной программы, регионы могут вводить дополнительные субсидии, которые можно в том числе потратить на первый взнос по ипотеке. В некоторых регионах действует проект «Губернаторская ипотека». Например, в Ульяновской области подобная программа работает с 2016 года. Она предусматривает предоставление единовременной выплаты в размере 150 тыс. руб. на первоначальный взнос по ипотеке. Льготой могут воспользоваться работники государственных и муниципальных учреждений и сотрудники IT-компаний.
Плюсы и минусы ипотеки без первоначального взноса
Главный плюс ипотеки с нулевым взносом для заемщика — не нужно копить деньги на покупку жилья, можно быстрее выйти на сделку и зафиксировать его стоимость. Это особенно актуально на рынке с активным ростом цен, отметил СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online. «Кроме того, свободные деньги можно направить на что-то другое. Например, на ремонт квартиры, на который многие заемщики часто вынуждены брать новый кредит», — добавил эксперт.
«Следует понимать, что по такому кредиту однозначно будет выше переплата как за счет более высокой ставки, так и за счет того, что в кредит придется брать большую сумму, чем при наличии первоначального взноса», — добавила Екатерина Щурихина.
Основной минус такой ипотеки состоит в большей стоимости кредита, соответственно, и большей итоговой переплате. В целом же такой кредит ничем не отличается от других: нужно также своевременно вносить платежи и помнить, что в случае систематической неуплаты можно лишиться недвижимости.
«Заемщик сможет рефинансировать такую ипотеку только в случае, когда соотношение долг/стоимость недвижимости станет 20/80. Соответственно, потенциальная выгода от рефинансирования также будет меньше, чем при оформлении ипотеки с первоначальным взносом», — добавил Михаил Чернов.
Больше всего при такой ипотеке рискуют банки — для них увеличивается риск невозврата, поскольку заемщик изначально не вкладывает собственных средств. «На наш взгляд, внедрение программ без первого взноса для широкого круга заемщиков может негативно повлиять на уровень просрочки по кредитам на рынке, поэтому мы не планируем изменений этого критерия со своей стороны», — отметили в ВТБ.
Cтавка сделана: какие альтернативы льготной ипотеке существуют в России
Аналитики в сфере недвижимости рассказали, какие альтернативы льготной ипотеке существуют в Москве. Эти варианты могут оказаться востребованными уже в ближайшее время: дело в том, что в начале лета программа льготной ипотеки в России была скорректирована. Предельная сумма кредита уменьшилась в разы, а ставка по ипотеке возросла с 6,5 до 7%. В том, к каким последствиям для рынка недвижимости это может привести, разбирались «Известия».
Льготная ипотека и ее альтернативы
Главными альтернативами льготной ипотеке в Москве являются расширенная программа семейной ипотеки, совместное субсидирование ставок от банков и застройщиков или покупка жилья на вторичном рынке. Такое мнение высказали аналитики от сферы недвижимости.
В частности, главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко отметил, что в новостройках москвичи могут приобрести квартиру по программам семейной ипотеки. Он напомнил, что такой вариант теперь доступен семьям и с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года под 6% годовых на сумму не более 12 млн рублей.
— Распространение семейной ипотеки на семьи с одним ребенком существенно расширит круг тех, кто сможет ею воспользоваться, но в полной мере заменить по масштабам льготную ипотеку с прежними условиями она не может, так как носит все-таки адресный характер, — добавил руководитель аналитического центра компании «Циан» Алексей Попов.
Оба специалиста пришли к выводу, что альтернативой льготной ипотеке может стать покупка недвижимости в новостройке по программам субсидирования ставок, которые реализуют банки и застройщики.
Попов не исключил, что во второй половине 2021 года произойдет снижение спроса на первичном рынке, вследствие чего появятся новые программы лояльности, например скидки к праздникам. Городейко заключил, что можно рассматривать и вторичное жилье, где рост цен заметно ниже.
Что принесла программа льготной ипотеки
В 2020 году в России был выдан рекордный объем ипотеки за всю историю наблюдений — 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн рублей. Рост этих показателей к 2019 году составил 35 и 51% соответственно. При этом в 2021 году эта «рекордная» тенденция сохранилась: по предварительным оценкам экспертов, за первые шесть месяцев было выдано на 74% больше ипотечных кредитов в денежном выражении, чем за аналогичный период прошлого года.
Эксперты, опрошенные «Известиями», отмечают, что важную роль в ситуации с ипотечным кредитованием в России сыграла именно программа льготной ипотеки. Как объясняет директор по продуктам платформы залогового кредитования Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий, программа показала, что ставки до 6,5% — это достаточно комфортный уровень для заемщика. Как итог, в 2020 году примерно каждый четвертый ипотечный кредит выдавался по льготной госпрограмме.
— Безусловно, программа [льготной ипотеки] оказала важное стимулирующее воздействие как на российские семьи, улучшившие свои жилищные условия, так и на застройщиков, обеспечивших в период пандемии необходимый уровень спроса для поддержания строительной деятельности, — говорит председатель петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов.
Вице-президент компании «Нострой» Антон Мороз уверен, что для застройщиков программа льготной ипотеки стала инструментом стимулирования спроса на жилье. А высокий спрос на жилье — это высокий уровень продаж и, соответственно, возможность начинать новые строительные проекты, обеспечивая в том числе рабочие места и зарплату работникам. По мнению эксперта, сохранение объемов продаж помогло уберечь рынок первичного жилья от новых потрясений в непростой период пандемии COVID-19.
Почему условия льготной ипотеки в России пересмотрели
Как объясняет Дмитрий Питецкий, причиной корректировки программы льготной ипотеки в России стал тот факт, что отчасти она привела к значительному росту цен на жилую недвижимость в сегменте новостроек.
— Только в первом полугодии цены на первичное жилье в России выросли на 15–20%. Значительнее всего стоимость новостроек выросла в крупных городах, на которые пришлась основная часть спроса по льготной программе, — говорит собеседник «Известий».
В свою очередь, Дмитрий Панов поясняет, что ажиотажный спрос на льготную ипотеку в России привел к существенному росту цен на первичную жилую недвижимость, в отдельных регионах превысивший 100% за прошедшие 12 месяцев. Именно с целью минимизации негативных последствий на федеральном уровне было принято решение о коррекции субсидируемого уровня процентной ставки до 7%.
К чему привело изменение условий льготной ипотеки
Как говорит в беседе с «Известиями» руководитель направления ипотеки проектного офиса СКБ-банка Сергей Савин, корректировка условий программы льготной ипотеки была направлена в первую очередь на поддержание спроса в регионах. Кратное снижение максимального лимита ипотечного кредита уже сказалось на ипотечном рынке.
— Для некоторых регионов страны, таких как Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Сочи, Казань, изменение программы льготной ипотеки уже привело к падению доли новостроек, подпадающих под новые условия программы, до минимальных значений 5–10%, а в отдельных локациях — до нуля, — объясняет эксперт Дмитрий Панов.
Между тем, по мнению Дмитрия Питецкого, обновленный уровень процентных ставок по льготной ипотеке всЁ еще остается в зоне потребительского комфорта. Так, разница в размере ежемесячного платежа для кредита на 3 млн рублей при сроке кредитования 20 лет и ставке 7% по сравнению с теми же параметрами для ставки в 6,5% годовых — около 4%, в абсолютных цифрах — менее 1 тыс. рублей, общая переплата — чуть более 8%.
— С новыми условиями жилье в Москве будут покупать гораздо меньше: в столице за счет ипотеки приобреталось 70–80% жилья. Но сейчас эти продажи упадут и, возможно, даже будет некоторая коррекция цен в сторону их снижения. Я думаю, что 10–15% — это вполне реально, — прогнозирует владелец группы компаний «Экоофис» Андрей Ковалёв.
Какие варианты для замены льготной ипотеки есть у россиян
По словам экспертов, опрошенных «Известиями», застройщики, предчувствуя грядущее снижение спроса на жилье из-за изменения условий льготной ипотеки, уже начали активную работу с банковскими организациями на предмет организации совместных программ и спецпредложений по субсидированию ипотеки с пониженными процентными ставками на определенный период времени.
В то же время, говорит Сергей Савин, наиболее интересной для потребителей сегодня остается программа семейной ипотеки.
Альтернатива ипотеке: почему растут сделки трейд-ин в новостройках
Риелторы и девелоперы отмечают увеличение числа сделок трейд-ин в новостройках и прогнозируют их дальнейший рост на столичном рынке. Пока сделки по этой схеме еще не получили такого распространения, как на автомобильном рынке, но уже стали новым финансовым рычагом для покупателей жилья.
Желая приобрести квартиру в новостройке, клиенты продают свою вторичку. Деньги, полученные от продажи, полностью (или частично) идут в оплату жилья в новом доме. Рассказываем, как работает схема трейд-ин при покупке новостроек и почему на нее растет спрос в последнее время.
По итогам трех кварталов 2019 года доля таких сделок по схеме трейд-ин на столичном рынке жилья составила 33%, в аналогичном периоде 2018 года их число равнялось 20%, подсчитали в «Инком-Недвижимости». У девелоперов оценки ниже: «Инград» и «А101» назвали их долю в среднем от 10% до 15% в зависимости от объекта. Рост по сравнению с 2018 годом — почти в два раза, отмечает руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.
Такие услуги раньше оказывали в основном риелторы. Сегодня девелоперские компании все шире предоставляют эту схему — либо сами, либо через партнерские агентства недвижимости. Сейчас трейд-ин есть почти у всех крупных застройщиков. По оценке «Инкома», данный инструмент активно используют 80% столичных девелоперов.
Трейд-ин уже стал альтернативой ипотеке и позволяет приобрести квартиру в современном жилом доме без привлечения заемных средств (или с минимальными), отмечает генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев. В будущем доля сделок с трейд-ин может достигнуть показателя 40–50%, прогнозирует заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Тюленев из «Инград» более скромен в оценках: «Рост составит вплоть до 20%, в зависимости от рыночной ситуации».
Как работает выкуп квартир у застройщиков
Группа ПИК запустила сервис по срочному (в течение десяти дней) выкупу квартир на вторичном рынке. «ПИК-Брокер» сам проводит оценку и юридическую проверку недвижимости. Компания готова приобретать жилье с обременениями в виде ипотеки и материнского капитала, с долгами по ЖКХ и с несколькими собственниками. Затем «ПИК-Брокер» делает косметический ремонт и продает ее. Услуга трейд-ин необязательна для продавцов, но если он хочет приобрести новое жилье, то по схеме взаимозачета предоставляется скидка до 3% на новостройки, которые возводит компания.
У ГК «Инград» также есть схема обмена старого жилья, в том числе с возможностью проживания в своей квартире до заселения в новую. Выкупом занимается специальное подразделение девелопера.
В рамках программы трейд-ин «Инград» предлагает несколько вариантов выкупа:
Причины роста спроса
Уровень платежеспособности населения падает, не все хотят (или могут) брать ипотечный кредит, поэтому покупатели рассматривают другие механизмы приобретения жилья — трейд-ин, говорит Каширцев. Среди причин роста спроса на эту схему риелторы называют увеличение закредитованности населения Москвы и отказы банков в одобрении ипотечных заемщиков.
«На рынок выходит больше так называемых наследных квартир из советского прошлого. Они достались по наследству поколению Z, и молодежь успешно реализует полученное, желая обрести квартиру в новостройке», — добавляет директор по продукту ГК «Атлас Девелопмент» Вячеслав Батаков.
Для девелопера трейд-ин гарантирует клиента, которому просто нужно время на реализацию старого жилья, поясняет председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Единственным минусом для застройщика может стать упущенная выгода в случае, если сделка на вторичном рынке не состоится или затянется, считает Кочетков.
Как работает трейд-ин на рынке жилья
Спрос на трейд-ин заметно вырос в том числе с изменением самого механизма сделки и появлением более привлекательных условий для покупателя, говорит коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. Раньше агентства недвижимости сразу выкупали старую квартиру у клиента с определенным дисконтом за срочность проведения сделки. При этом у выкупаемых квартир часто была слабая ликвидность, агентства принимали ее на баланс и несли соответствующие расходы. В результате квартира оценивалась ощутимо ниже ожиданий продавца и, что важнее, несколько ниже рынка, поэтому спрос на трейд-ин был невелик, поясняет эксперт.
Эта схема сейчас тоже работает, но не так популярна из-за дисконта, который может составлять до 30%. Сейчас скидки на рынке небольшие — до 5%, обычно этого достаточно для успешной продажи объекта, отмечает Доброхотова. По ее словам, со скидкой до 20% продаются квартиры с существенными недостатками (окна на шоссе, рядом ТЭЦ).
Сегодня клиент бронирует квартиру в новостройке и фиксирует ее стоимость (обычно на один — три месяца). Одновременно заключается договор, направленный на поиск покупателя на его вторичную недвижимость. После получения аванса назначается дата сделки. В указанный день проводится сделка по вторичной недвижимости. После этого подписывается договор долевого участия с застройщиком, а деньги, полученные за старую квартиру, направляются в счет оплаты жилья в новостройке. Например, девелопер «Инград» предоставляет клиентам возможность выкупа квартиры с дисконтом (предмет договоренности) с последующим проживанием в своей бывшей квартире с условием оплаты аренды по рыночной или сниженной ставке.
На рынке уже отработаны различные схемы трейд-ин, по которым работают как риелторы, так и застройщики. Последние могут заключать сделки сами или отправить покупателя в дружественное агентство недвижимости. Некоторые девелоперы избегают прямых схем трейд-ин с выкупом квартир, чтобы не подпадать под дополнительное налогообложение, а услуга оказывается через риелторское агентство, говорит Батаков из «Атлас Девелопмента».
Альтернативная продажа жилья: как провести и не остаться без денег
При альтepнaтивной сделке c нeдвижимocтью собственник продает свою квартиру и тут же покупает себе другую на деньги от продажи первой. Но у этой схемы есть свои минусы — например, если две стороны не смогли договориться об условиях сделки, третья сторона также страдает.
Вместе с экспертами разбираемся в особенностях альтернативной сделки и рисках, которые могут возникнуть при использовании данной схемы.
Содержание
Что такое альтернативная сделка
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:
Пример альтернативной сделки
Допустим, есть лицо А, которое хочет приобрести квартиру у лица Б. Лицо Б в свою очередь планирует продать свою квартиру и на вырученные деньги купить другую квартиру у лица В. Стороны договорились, что денежные средства от сделки между лицом А и лицом Б поступают сразу лицу В, а лицо Б в случае необходимости доплачивает лицу В разницу в цене.
При этом сам термин «альтернативная сделка» законодательно не закреплен и используется участниками рынка недвижимости. Формально альтернативная сделка похожа на прямую продажу, где есть один покупатель и один продавец. При этом она обладает своими специфическими чертами, на которые следует обратить внимание. Во-первых, денежные средства от первоначального покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, минуя продавца-покупателя. Во-вторых, при проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку. Ecли покупатель-продавец хочет продать oднy квapтиpy и кyпить двe, тогда участников сделки становится еще больше и продажа усложняется. Каждую сделку нужно регистрировать отдельным договором.
Виды альтернативных сделок
Риски альтернативных сделок
Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, является более сложной, многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше. По словам экспертов, больше всего рисков при альтернативной сделке у покупателей, особенно у того, кто покупает альтернативную квартиру. Рассмотрим эти риски подробнее.
1. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.
2. Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене. «То есть покупатель при альтернативной сделке зависит не только от обстоятельств и воли своего продавца, но и других собственников в цепочке», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
3. Еще один риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами). В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.
«Важно помнить, что при проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на ст. 157 ГК РФ (сделки под условием), указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде», — рекомендовал руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры».
4. Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения. По данным экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», если свободная продажа занимает в среднем три недели — месяц, то альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев. «Обычно люди готовы столько ждать, если они достаточно походили по рынку и из всего имеющегося предложения данная квартира подходит им больше всего. В противном случае они отдали бы предпочтение свободной продаже», — отметила Елена Мищенко.
Кроме специфических рисков, присущих альтернативной сделке, есть стандартный набор, который характерен для всех сделок на вторичке — квартира с обременениями, недееспособный продавец, лжесобственник и т. д. Поэтому важно проверить юридическую чистоту недвижимости и продавца. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, следует получить разрешение на продажу объекта от органов опеки. Сам несовершеннолетний собственник после продажи должен получить аналогичную долю в новом жилье.
При этом, по словам экспертов, продавцы фактически не несут никаких рисков. Они находятся в середине, то есть всегда могут передумать покупать и продавать.
Плюсы альтернативных сделок
Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.
Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.
Как провести альтернативную сделку
Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.
«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.
Налоги при альтернативной сделке
Многие ошибочно считают, что в случае альтернативной сделки не нужно платить налоги. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель, отметил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом — уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.
Покупатели могут воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть официально трудоустроенным и платить налоги. Вернуть по вычету можно до 260 тыс. руб. «Получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.», — добавил Кирилл Стус.
Особенности альтернативных сделок
При ипотеке
Главная сложность в альтернативной сделке с ипотекой заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата. Необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией. Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга.
«Может случиться так, что ваша квартира понравится покупателю, который, так же как и вы, берет ипотечный кредит. Но у него другой банк. В этом случае сделку совершить не удастся. То есть теоретически она возможна, но на практике осуществить ее будет очень тяжело», — отметил Кирилл Стус.
По его словам, это связано с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства и унести их в другой ипотечный банк для расчетов не получится. «В данном случае надо провести первую закладку в одном банке, вторую — в другом. Такая сделка может растянуться на два дня. Конечно, если участники сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую операцию реально», — добавил юрист.
Кроме того, если оформлять ипотеку на доплату, то приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до погашения кредита. Если, наоборот, приобретается квартира, купленная в ипотеку, то потребуется дополнительное соглашение с банком на сделку. Эти нюансы следует учитывать и заранее подготовиться к ипотечной сделке.
При нахождении сторон в разных городах
Ситуация, при которой стороны находятся в разных городах, хоть и усложняет сделку, но является разрешимой. В данном случае покупатель приходит в отделение банка в своем регионе, а продавец — в своем; каждый подписывает свой экземпляр договора. Также удаленно закладываются деньги, и документы отправляются на электронную регистрацию.
«Но участники рынка не любят такую схему. Потому что покупателю важно видеть продавца лично, удостовериться, что это именно он и что он в адекватном состоянии. Продавцы, если не могут присутствовать на сделке, оформляют доверенность. Но обычно они находят возможность приехать на сделку», — рассказала Елена Мищенко.
С материнским капиталом
Альтернативная сделка с маткапиталом, как и стандартная, подразумевает наделение детей и супруга долями и получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости. Также в данном случае потребуется нотариально заверять сделки.
«Риски при альтернативной сделке с маткапиталом в том, что сделка должна быть совершена в сжатые сроки, и у тех, кто продал свое жилье и должен купить новое, нет возможности ждать 10–20 дней для выдачи средств материнского капитала. В остальном риски остаются, как и в любой другой сделке», — подытожил руководитель практики юридической компании «Интерцессия».