Амортизация квартиры что это
Как составить опись к договору найма квартиры?
Опись к договору найма квартиры играет первоочередную роль. Она в обязательном порядке прилагается к договору и является официальным документом, составлять который — в интересах арендующей и предоставляющей в аренду жилье сторон.
Особенности описи квартиры
Перед въездом в квартиру необходимо снять данные всех учетных приборов (на воду, газ, электричество) и отобразить данные цифры в договоре.
По описи жилплощади сдается квартира и принимается, когда жильцы ее покидают. Вот основные пункты, которые содержит в себе стандартная опись:
В данном разделе передается все оборудование, мебель, текстиль и прочие предметы, с которыми сдается квартира. При описывании бытовой техники указывается марка, модель и серийный номер, а также вещи, которые представляют ценность. В описи также необходимо указать количество комплектов ключей, выдаваемых арендующей сторонне. Для точности есть смысл указать состояние предметов мебели. Например, в коридоре установлен новый шкаф-купе 2015 года выпуска, а в спальне — трюмо б/у в удовлетворительном состоянии.
Серийные номера техники указывать обязательно, чтобы предприимчивый арендатор не заменил телевизор на «такой же, только не работающий» — известны и такие прецеденты.
Все дефекты должны быть зафиксированы документально. К примеру, отколовшаяся плитка в ванной, сорванный кусок обоев в коридоре, неработающий светильник в коридоре, потеки на потолке в ванной, не работающая розетка в коридоре и др.
Перед въездом в квартиру необходимо снять данные всех учетных приборов (на воду, газ, электричество) и отобразить данные цифры в договоре. Такая практика актуальна и при посуточном съеме жилья, так как известны случаи, когда арендаторы выставляют солидный счет постояльцам.
Опись в обязательном порядке составляется в двух экземплярах. Обе стороны совершают осмотр квартиры, сверяя состояние жилплощади с описание в документе.
Опись должна быть составлено отдельно от договора аренды с указание ФИО, паспортных данных нанимателя и наймодателя.
От риска нанести ущерб арендуемой жилплощади никто не застрахован. Такое бывает, особенно если квартира сдается под праздник или же при аренде семьей с маленькими детьми — диван очень легко может быть испорчен пятнами от сока, а обои в коридоре в считанные секунды могут превратиться в полотно художника-авангардиста. Что делать в таком случае? Рассудить спорную ситуацию поможет либо списание ущерба на амортизацию, либо возмещение ущерба за счет страхового залога.
Понятие «амортизация» при аренде квартир или реальный ущерб?
Как правило, в процессе аренды жилья страдают механизмы — доводчики шкафов, петли дверей, ручки и др. Очень спорный момент — «вешать» ли эти недостатки на арендующую сторону или починить все самостоятельно? Такие моменты относятся к категории «амортизация», которая ложится на плечи арендодателя. Действительно, ни одна техника и ни один дверной механизм не застрахованы от выхода из строя. И было бы несправедливо, если десять лет стиральная машинка работала исправно, и на определенном жильце все-таки вышла из строя, а замена такой техники будет «вешаться» на последнего арендатора. В таком случае действует понятие «амортизация», когда ремонтом техники занимается все-таки владелец квадратных метров.
А вот реальный ущерб имуществу, за который нужно отвечать арендующей стороне, виден невооруженным глазом. Это выбитое стекло, сломанная дверь, разбитая витрина шкафа или стена и др. Всех ситуаций не опишешь, ведь многое зависит от личностных качеств арендодателя и арендатора. Но именно в таких случаях опись поможет обезопасить обе стороны от неприятных и неожиданных трат.
Разумеется, идеальный вариант, когда у обеих сторон отсутствуют претензии друг к другу. Если же состояние жилплощади существенно ухудшилось по вине арендующей стороны, ущерб будет компенсирован за счет суммы страхового залога, который вносился на начальном этапе аренды жилья.
А если опись не составлять, ведь квартиру снимаем у родственников?
Отсутствие претензий при завершении договора аренды необходимо внести либо в первоначальную опись, либо же во вновь созданный акт приема-передачи жилья, подписанный обеими сторонами.
С такими вопросами чаще всего обращаются к риэлторам люди, которые еще не попадали в сложные ситуации, где опись являлась решающим документом. Предположим, вы арендуете жилье на пару суток, и привезли с собой ноутбук для работы. На следующий день в квартиру могут явиться судебные приставы с целью описи и конфискации имущества по судебному решению (владелец жилья выставлял квартиру в качестве залогового имущества, взяв кредит). То, что вам придется съехать с квартиры, — это одна проблема. А вторая — то, что и ваш личный ноутбук может быть изъят на законных основаниях, ведь это имущество находится внутри квартиры. Чтобы доказать свое право собственности на ноутбук, вы либо должны предъявить чеки на него (что очень маловероятно), либо опись, сделанную при аренде квартиры, где ноутбук не числится.
Нужно ли фиксировать отсутствие претензий при завершении срока договора аренды?
Да, нужно. Отсутствие претензий необходимо внести либо в первоначальную опись, либо же во вновь созданный акт приема-передачи жилья, подписанный обеими сторонами. Вот только принимающей стороной же в таком случае является уже арендодатель.
Если претензии не удается закрыть?
Рекомендуем вам всегда включать опись в список обязательных документов при аренде квартиры, и тогда с большой вероятностью удастся избежать финансовых проблем.
Если же обеим сторонам не удается договориться, есть смысл обратиться к третьей стороне — риэлтору, который помогал совершить сделку. Современная практика показывает, что крупные риэлтерские компании помогают своим клиентам в решении спорных ситуаций, предлагает целые пакеты программ постарендного обслуживания.
К сожалению, далеко не во всех случаях аренды квартир составляется опись имущества. В некоторых случаях самого процесса приема и передачи вообще не происходит, из-за чего в последствии страдает обе стороны. Рекомендуем вам всегда включать опись в список обязательных документов при аренде квартиры, и тогда с большой вероятностью удастся избежать финансовых проблем.
Если же вам необходимо гарантированно арендовать квартиру в Москве или Санкт-Петербурге на два часа, сутки или боле долгосрочный период, воспользуйтесь нашим каталогом предложений. Здесь вы найдете хорошие квартиры посуточно от 1200 рублей, а опубликованные контактные данные владельцев жилья помогут оперативно связаться с арендодателем и забронировать понравившийся вариант. Действуйте!
Амортизация квартиры
«Налоговый вестник», 2017, N 5
Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут быть использованы исключительно для проживания граждан.
С учетом указанного ограничения каковы варианты использования жилой квартиры в бизнесе?
Как правило, их два. Во-первых, сдача жилья в аренду (например, в составе «доходного дома»). Во-вторых, приобретение квартиры как альтернатива гостиницы. Можно приобрести квартиру в другом городе для размещения командированных работников «туда», а можно приобрести квартиру в своем городе для размещения командированных работников «оттуда». (А можно и там и там.)
Налоговая часть Квартира в аренду
Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности, используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей.
В п. 2 ст. 256 НК РФ перечислено имущество, не подлежащее амортизации. И жилые помещения, принадлежащие коммерческой организации, там не указаны. На основании п. 1 ст. 257 НК РФ под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг или для управления организацией.
Таким образом, если квартира соответствует критериям амортизируемого имущества, прописанным в ст. 256 НК РФ, и предоставляется для проживания граждан на платной основе, то по такому объекту начислять налоговую амортизацию можно.
Такой вывод был сделан еще в «древних» Письмах УМНС России по Санкт-Петербургу от 07.07.2003 N 02-05/13936, УМНС России по г. Москве от 17.05.2004 N 26-12/33266 и УФНС России по г. Москве от 23.06.2005 N 20-12/44942.
Позднее этот вывод был подтвержден в Письмах Минфина России от 07.12.2009 N 03-03-06/2/231 и УФНС России по г. Москве от 12.03.2012 N 16-15/020628@.
Однако вот какая здесь есть важная и не самая приятная деталь. В Письме Минфина России от 07.12.2009 N 03-03-06/2/231 чиновники посчитали, что налогоплательщик имеет право начислять амортизацию по таким помещениям не ранее чем станет использовать их для извлечения дохода. Для этого расходы в виде амортизации данных жилых помещений должны быть подтверждены договорами аренды, составленными в соответствии с гражданским и жилищным законодательством.
Но главное даже не это. Предположим, что жилое помещение стало сдаваться в аренду не сразу, а спустя некоторое время после приобретения. (Возможно, довольно продолжительное.) Каков в этом случае должен быть размер и срок амортизации?
Пример. ООО «Магнолия» получило в качестве отступного жилую квартиру в 2014 году. Сумма отступного составила 3 112 780 руб. В 2016 году общество произвело ремонт квартиры на сумму 311 425 руб.
В мае 2017 года квартира стала сдаваться в аренду для проживания граждан.
Амортизация против вычета
Предположим, что индивидуальный предприниматель приобрел жилую квартиру, а потом начал сдавать ее в аренду. Имеет ли он право начислять амортизацию по этой квартире для целей исчисления НДФЛ? Отчего же нет? Конечно, имеет. Раз мы выяснили, что при сдаче жилых квартир начислять амортизацию в налоговом учете на их стоимость можно, то на основании п. 1 ст. 221 НК РФ, п. 2 ст. 54 НК РФ и Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей, утв. Приказом Минфина России N 86н, МНС России N БГ-3-04/430 от 13.08.2002, амортизацию данной квартиры предприниматель может учесть в составе профессиональных налоговых вычетов.
Как указано в подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, при определении размера налоговой базы по НДФЛ в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение в том числе имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов, в частности на приобретение на территории РФ жилых домов или квартир.
В силу подп. 1, 6 и 7 п. 3 ст. 220 НК РФ указанный вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение этого имущества, не превышающем 2 000 000 руб.
Для подтверждения права на вычет налогоплательщик представляет налоговикам договор о приобретении квартиры и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру.
При этом запрета на применение физическим лицом (а предприниматель тоже является в этом вопросе физическим лицом) имущественного налогового вычета по расходам на приобретение жилья в случае его использования в предпринимательской деятельности в НК РФ нет. Получается, что предприниматель имеет право получить по рассматриваемой нами квартире имущественный вычет.
Однако при этом даже простая логика нам подсказывает, что он должен выбрать или амортизацию, или вычет, потому что использовать и то и другое для уменьшения одной и той же суммы НДФЛ ему явно никто не позволит.
Квартира-гостиница
А вот это самый спорный вопрос. В Письме Минфина России от 24.11.2014 N 03-03-06/2/59534 чиновники рассуждают так.
Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях гл. 25 НК РФ признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности, используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации.
На основании п. 1 ст. 257 НК РФ под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг или для управления компанией.
Чиновники полагают, что служебная квартира не является основным средством и не относится к амортизируемому имуществу, используемому для извлечения дохода. Следовательно, амортизационные отчисления по ней для целей налогообложения прибыли не учитываются.
Однако, как считают в Минфине России, служебная квартира, используемая для проживания работников, направленных в командировку, может быть отнесена к обслуживающим производствам и хозяйствам. Поэтому расходы на содержание такой квартиры могут быть включены в налоговую базу по налогу на прибыль с учетом положений ст. 275.1 НК РФ.
Вообще-то объекты жилищного фонда вполне могут подвергаться амортизации исходя из указанного нами выше Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.07.2009 по делу N А33-14312/2006.
Это во-первых. Во-вторых, для целей гл. 25 НК РФ к обслуживающим производствам и хозяйствам относятся подсобное хозяйство, объекты жилищно-коммунального хозяйства и иные аналогичные хозяйства, производства и службы, осуществляющие реализацию товаров, работ, услуг как своим работникам, так и сторонним лицам.
Если же компания приобрела квартиру, чтобы в ней жили только ее командированные работники, о каких сторонних лицах и, соответственно, о каких обслуживающих производствах и хозяйствах вообще может идти речь?
На наш взгляд, приобретение служебной квартиры в указанных целях вполне отвечает и духу, и букве ст. 252 НК РФ. Этот объект может быть отнесен к основным средствам налогоплательщика и амортизироваться в обычном порядке. Но биться за это право налогоплательщикам придется в суде.
Бухгалтерский учет
Так, например, приобретенная квартира, предназначенная для проживания командированных работников компании, удовлетворяет условиям, установленным в п. 4 ПБУ 6/01, и принимается к учету в качестве объекта основных средств согласно п. 5 ПБУ 6/01.
Согласно пп. 18 и 19 ПБУ 6/01 при линейном способе начисления амортизации сумма ежемесячных амортизационных отчислений рассчитывается исходя из первоначальной стоимости объекта и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта.
В силу п. 20 ПБУ 6/01 срок полезного использования квартиры устанавливается при принятии ее к учету исходя из ожидаемого срока ее использования. При этом можно использовать упомянутую выше Классификацию основных средств, включаемых в амортизационные группы.
Сложнее ситуация, когда квартира ранее не использовалась в хозяйственной деятельности, а потом начала предоставляться в аренду.
До начала аренды амортизировать квартиру, по нашему мнению, было нельзя. Дело в том, что в п. 17 ПБУ 6/01 особо оговорено, что «по объектам жилищного фонда, которые учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности, амортизация начисляется в общеустановленном порядке». Это явно означает, что по всем остальным объектам жилищного фонда амортизация начисляться не должна, иначе данное предложение просто теряет всякий смысл.
Но это означает, что квартира превращается в объект основных средств только в тот момент, когда она начинает использоваться как объект для аренды. И ровно в этот момент по квартире определяются ее первоначальная стоимость и срок службы как данные, необходимые для правильного исчисления амортизации.
Впрочем, это даже и неплохо. Учитывая позицию чиновников из Письма Минфина России от 07.12.2009 N 03-03-06/2/231, такой порядок ведения бухгалтерского учета совпадет в данном случае с порядком ведения учета налогового, что исключает появление постоянных или временных разниц, формируемых по правилам ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций», утв. Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н.