Как заставить застройщика устранить дефекты
В новостройке на стенах плесень. Как заставить застройщика все исправить?
В конце апреля мы купили в ипотеку квартиру в новостройке. Дом трехэтажный, наша квартира на первом этаже.
Когда принимали квартиру от застройщика, стены были влажные. Но менеджер заверил, что это просто только что нанесли шпатлевку и она вскоре просохнет. Сейчас в квартире образовалась плесень и стены не просыхают. Такая ситуация практически во всех квартирах, не только в нашей.
Застройщик не предпринимает никаких действий, чтобы устранить плесень и сырость. Другие жильцы рассказывают, что при строительстве дома шли дожди, а дом стоял без крыши. Соответственно, все мокрое.
Была ли нарушена технология строительства? Возможно ли расторгнуть договор и вернуть деньги за квартиру или заменить ее на другую?
Ирина, застройщик, безусловно, неправ в том, что бездействует. Насколько он неправ как строитель — надо еще установить. Объясню, что вы можете сделать и на что рассчитывать.
Вы вправе предъявить претензии застройщику
Как я понимаю из вопроса, акт приема-передачи квартиры вы уже подписали. В целом ничего страшного в этом нет.
Если застройщик будет кивать на акт, где написано, что вы «претензий не имеете», знайте, что он неправ. Покупатель имеет право не знать о скрытых дефектах и не указывать их в акте приема-передачи. Независимо от того, есть ли у вас в момент подписания акта претензии или нет, право предъявлять претензии по качеству сохраняется в течение всего гарантийного срока — то есть пяти лет.
Но есть ограничения. Если это не скрытые дефекты, вы должны были заявить о недостатках сразу. Например, о разбитых окнах, царапинах на дверях, сломанных замках — словом, обо всем, что можно увидеть при визуальном осмотре и где даже обычному человеку можно понять, что что-то не так. А вот увидеть на осмотре, что стена кривая или уровень влажности штукатурки слишком высокий, вы не можете. Для этого нужны приборы и знания.
Поэтому застройщик не имеет права упрекать вас, что вы приняли квартиру без претензий.
Любые недостатки с мокнущей штукатуркой — проблема застройщика
Плесень на стенах — это недостаток, а влажная штукатурка — тем более. Даже если застройщик говорит, что штукатурку нанесли недавно и все будет в порядке: сохнет она несколько дней, максимум — неделю. Обычно между концом строительных работ и сдачей дома в эксплуатацию проходит три-четыре недели. Еще столько же по времени квартиры передают жильцам. За восемь недель должна высыхать любая штукатурка, если она нанесена по правилам и не подпитывается влагой откуда-то из дома или с улицы.
Вариантов, что не так с вашей штукатуркой, немного. Если штукатурка не сохнет на стене, которая граничит с улицей, значит, плохо загерметизированы швы или вообще есть проблема с качеством наружной отделки. Отделка может пропускать воду с улицы из-за некачественной гидроизоляции. В некоторых случаях могут быть даже какие-то ошибки в проектировании.
Второй вариант — в доме горизонтальная разводка отопления и все трубы идут в полу. Если у соседей сверху протекает труба в полу, она будет увлажнять ваш потолок и стену.
Третий вариант — если вашу штукатурку наносили на влажную поверхность. Керамический кирпич и газобетон, например, очень сильно впитывают влагу, а потом отдают ее. По правилам, внутреннюю кладку в доме делают после того, как готов каркас, или как минимум когда этаж закончили строить и он уже закрыт сверху следующим.
Все это недостатки, которые должен устранять застройщик.
Плесень — следствие влажности. Если устранить причину, восстановить штукатурный слой и обработать плесень специальными составами, она исчезнет. Но пока есть избыток влаги, бороться с ней бесполезно, особенно если изначальная проблема в ошибках конструкции: все опять намокнет и заплесневеет.
Вы можете попробовать решить проблему самостоятельно
То, что дом строят под дождем и без крыши, — нормально. Любой дом строят не месяц и не два, а намного дольше. Конечно, никто не прикрывает этажи от дождя. Это технически невозможно.
Но к тому моменту, когда в доме начинают делать внутреннюю отделку, он обычно уже сухой. Если нет — его специально просушивают тепловыми пушками. С другой стороны, если в доме всего три этажа, строили его наверняка очень быстро. Поэтому может быть так, что он не успел высохнуть и штукатурку наносили на влажные стены.
В любом случае, чтобы говорить о недостатке квартиры, надо зафиксировать этот недостаток и установить причину, по которой он возник. Если застройщик отказывается рассматривать ваши претензии, обращайтесь в независимую экспертизу. По закону можно самостоятельно устранить недостаток, а застройщика обязать возместить расходы. Наймите строительно-технического эксперта, который установит, в чем причины проблемы, и предложит способы, как их устранить. Заодно узнаете, сколько это стоит. Цена экспертизы — от 10 до 20 тысяч рублей.
Когда получите отчет от эксперта, отнесите его застройщику и потребуйте любой из вариантов, которые предлагает закон:
Если боитесь, что застройщик будет тянуть время, а жить в квартире надо уже сейчас, третий вариант наиболее удобный. Причем вы можете требовать деньги еще до того, как исправили проблемы. Закон не обязывает представлять документы об устранении недостатков. Достаточно заключения экспертизы о том, сколько стоит их устранить.
Поменять квартиру с недостатками на другую нельзя
Потребовать замены квартиры на новую, боюсь, вы не можете. Это подтверждает и Верховный суд. Мы уже рассказывали об этом, когда разбирали, как заключать, изменять и расторгать договоры по закону. В том разборе компания отказалась заменять дольщику квартиру на равнозначную, поскольку такой способ защиты прав законом не предусмотрен, и суд ее поддержал.
Если есть существенный недостаток, который застройщик вовремя не устранил, вы можете в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денег. Но обычно это невыгодно. Даже если учесть положенную по закону неустойку, квартира, которую купили по ДДУ, дорожает к моменту сдачи дома. А если расторгнете договор, вам вернут только ту сумму, что вы заплатили при покупке, а не текущую рыночную цену. Может так получиться, что за эти деньги вы не сможете купить ничего аналогичного.
Плесень — существенный недостаток?
Вам придется доказывать отдельно, может ли плесень или повышенная влажность быть существенным недостатком.
По закону существенный — это неустранимый недостаток или недостаток, который нельзя устранить без несоразмерных расходов или затрат времени. Или его выявляют неоднократно, или он проявляется вновь после того, как его устранили. Соответственно, существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства — это несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Таким образом, чтобы понять, существенный или несущественный этот недостаток, надо установить причины. Причина может быть устранимым нарушением. Например, рабочие нарушили технологию, когда наносили штукатурку, или просто не просушили стену — это несущественный недостаток. Его легко устранить. И если вы в одностороннем порядке откажетесь исполнять договор, застройщик в суде может оспорить такой отказ. И суд не признает договор расторгнутым.
А вот нарушения строительных норм, норм проектирования устройства наружных стен, тепло- и гидроизоляции, качества выполнения работ по герметизации швов и стыков — это всё существенные недостатки. При них можно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, и суд вас поддержит.
Вот пример из Смоленска. У участника долевого строительства были претензии к застройщику, поскольку на стенах образовалась плесень и влага. Застройщик утверждал, что дольщик виноват сам, так как неверно эксплуатировал квартиру и не проветривал помещения. Независимая экспертиза установила, что застройщик нарушил строительные нормы и правила, когда монтировал стены и устраивал теплоизоляцию наружных стен, и что эти недостатки нельзя устранить без капитального ремонта. Суд признал недостатки существенными, а договор расторгнутым, постановил вернуть деньги и еще начислил неустойку.
Что делать в вашем случае
В итоге план ваших действий должен быть таким.
Письмо застройщику. Направьте письменные претензии застройщику и ждите его реакции. Потребуйте провести комиссионный осмотр между вами и застройщиком. В комиссионном осмотре, как правило, участвуете вы, представитель застройщика и представитель УК. По результатам составляют акт, в котором стороны приходят или не приходят к единому мнению о причинах проблем. Подписывать его необязательно, если вы несогласны с выводами комиссии.
Экспертиза. Если предполагаете, что застройщик будет уклоняться от решения проблем, можете сразу нанимать эксперта. Но все же лучше дождаться реакции застройщика на первую претензию. Это важно для последующей компенсации ваших затрат на экспертизу. Застройщика пригласите присутствовать, когда эксперт будет проводить независимую экспертизу. Постарайтесь нанять эксперта с хорошей репутацией, потому что неграмотную экспертизу можно оспорить в суде.
Получите заключение экспертизы с расчетами, сколько стоит устранить недостатки. Если экспертиза установит, что в ваших проблемах виноват застройщик, опять пишите застройщику претензию. Приложите к ней копию заключения и потребуйте денег или устранения недостатков — на ваш выбор.
Суд. Если не решите проблему после экспертизы и претензии, то найдите юриста и обращайтесь в суд. Суд возместит расходы на экспертизу и на юриста — в разумных пределах. Вы получите и возмещение морального вреда, и неустойку — 3% от стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки исполнения обязательства. Хотя суды часто снижают размер неустойки, так как суммы получаются астрономические.
В целом после экспертизы и до обращения в суд вы можете устранять недостатки самостоятельно. Если, конечно, это возможно технически и не требует капитального ремонта дома.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Гарантийный случай. Как заставить застройщика убрать все недостатки в новостройке
При приеме квартиры в новостройке покупатели в первую очередь осматривают саму квартиру: все ли в порядке с окнами, хорошо ли уложен ламинат, работают ли розетки и канализация. Однако практически никто не проверяет места общего пользования – лифтовые холлы, лестничные марши, общие балконы; более того, покупатели не могут осмотреть подвалы, чердаки, электрощитовые, потому что допуск к ним, как правило, имеют только строители и представители управляющей компании.
Анна Калистратова, начальник клиентского отдела «Уральской жилищной компании»:
— В седьмой статье 214 ФЗ прописано, что жилье должно быть построено в четком соответствии с договором, проектной документацией и существующими строительными и техническими стандартами. В соответствии с ними застройщик не может сдавать объект, характеристики которого хуже или не соответствуют документам.
Однако в новостройках могут присутствовать строительные недостатки и дефекты, которые нельзя увидеть при осмотре. На этот случай в законе предусмотрен гарантийный срок, в течение которого застройщик отвечает за построенный им дом и обязан исправить строительный брак. Например, на конструктивные элементы здания гарантия должна составлять не менее пяти лет, на инженерные системы — не менее трех. В этот период можно предъявить претензии застройщику и заставить его устранить недостатки.
Что должна делать УК
Если какие-то дефекты в квартирах могут обнаружить сами хозяева, то брак в местах общего пользования и ограниченного допуска должна выявлять организация, обслуживающая дом. Поэтому очень важно, чтобы управляющая компания добросовестно и своевременно работала с этим.
Зачастую домом управляет УК, формально не аффилированная с застройщиком, но на деле — ему подконтрольная. С одной стороны, она может быстро решать какие-то проблемы в доме и конфликтные ситуации, проводить мелкий ремонт, но с другой — не дает перенести на строительную компанию серьезные обязательства по устранению глобальных недоделок, которые требуют масштабных работ: вскрытия изоляции, кровли, замены инженерных систем. И такая УК, по сути, контролирует действия собственников квартир – потенциальных истцов в адрес строительной компании.
Если же домом управляет независимая УК, то она старается выявлять недостатки и заставлять застройщика устранять их, пока действует гарантийный срок, иначе по его истечении ей придется все решать за свой счет, следовательно — и за счет жильцов.
Не секрет, что некоторые застройщики могут специально затягивать сроки устранения каких-то дефектов, чтобы в будущем переложить ответственность за избавление от брака на плечи управляющих компаний. Чтобы этого не произошло, УК вынуждены обращаться в суд.
В Екатеринбурге такой прецедент создала «Уральская жилищная компания», в управление которой перешли несколько домов на Широкой Речке после того, как предыдущая УК обанкротилась. Как рассказали 66.RU в УЖК, дома были введены в эксплуатацию в 2014 году, а компания выиграла конкурс на обслуживание одного дома (впоследствии после голосования собственников под их управление перешли другие дома) в 2016-м, когда сроки истечения гарантии уже были близки к концу. При этом бывшие управленцы халатно относились к необходимости устранения недостатков и глобальных вопросов перед застройщиком домов не ставили, отметили в УЖК.
Владимир Мухарлямов, главный инженер «Уральской жилищной компании»:
— Наши специалисты после обследования обнаружили некоторые строительные недостатки, которые предъявили застройщику. Компания недостатки устраняла, но не все, на которые мы указывали, и не так быстро, как бы этого хотелось. Поэтому мы обратились в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к застройщику микрорайона об утеплении подвалов, ремонте фасадов, восстановлению отмостки и других видов работ. Сейчас в производстве находятся судебные иски по 14 многоквартирным домам. Уже вынесено решение об удовлетворении заявленных требований по шести искам.
По словам Владимира Мухарлямова, по другим делам проводятся строительно-технические экспертизы. Они установят, возникли ли обнаруженные недостатки в результате некачественного выполнения работ при строительстве или в ходе эксплуатации объекта, в том числе в результате естественного износа.
Как УК должна заставить застройщика исправлять недостатки
Чтобы заставить застройщика устранять все недоделки в местах общего пользования, УК должна составить письменную претензию к нему (с актом обследования выявленных недостатков).
Отметим, что для того, чтобы УК могла обратиться в суд от имени жильцов, ее нужно наделить этими полномочиями. Для этого нужно провести собрание собственников и включить в повестку вопрос «О наделении УК полномочиями по обращению в суд с иском к застройщику об устранении строительных недостатков».
Интересно, что в 214 ФЗ прописано, что застройщик должен выполнить ремонтные работы «в разумный срок», указанный в претензии: то есть он просто не должен быть слишком коротким или неоправданно долгим, ведь на деле невозможно определить, сколько времени может понадобиться для устранения конкретного недостатка. Поэтому срок переделки мест общего пользования устанавливает УК. Если он не указан, то в действие вступает закон о защите потребителей, по которому конечный срок для исправления недочетов не может превышать 45 дней.
Гарантия на новостройки: кто и как отвечает за брак
До сих пор некоторые покупатели квартир в новостройках не знают, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию на него распространяется такая же гарантия, как и на большинство других товаров и услуг. И на квартиры, как на телевизоры и утюги, тоже создают свои собственные «инструкции по эксплуатации».
Основание и сроки
Гарантийное обслуживание новостроек регулируется тем же законом, по которому происходит их строительство — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ). Согласно нему, «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).
Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.
Слабые места новостроек
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.
Гарантия и страховка
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
Куда жаловаться
Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.
Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.
ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.
Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки. В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована. После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.
Проверка жалобы
Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик. Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны. В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.
ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.
Гарантии на отделку
Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.
ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.
Сроки гарантийного ремонта на внутреннюю отделку застройщик обычно прописывает в ДДУ. Они могут разниться и зависят от многих факторов — например, от класса жилого комплекса или качества используемых материалов. В любом случае они должны быть прописаны в документах, которые собственник получает вместе с ключами от квартиры. При ее передаче застройщик обязан предоставить собственнику жилья инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементах отделки, системах инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементах (ч. 1.1 ФЗ № 304 от 03.07.2016)
Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество
Гарантийные обязательства застройщика на общее имущество многоквартирного дома. Как заставить застройщика их исполнять?
Последние несколько лет в России активно растет объем жилого и нежилого строительства. Однако рост объемов строительства неизбежно влечет и массу самых разных проблем, возникающих при оформлении и исполнении договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), либо договоров купли-продажи недвижимости (далее – ДКП), а также дальнейшей эксплуатации полученных по ним жилых и нежилых помещений.
Нередко возникает ситуация, когда по прошествии длительного времени обнаруживаются существенные недостатки общедомового имущества или же отдельных помещений, препятствующие их нормальной эксплуатации.
В этом случае у собственников часто возникают вопросы: какой гарантийный срок на качество работ установлен на дом в целом и как заставить застройщика устранить недостатки общего имущества многоквартирного дома?
Итак, обо всем по порядку.
Кто может потребовать устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома?
На общедомовое имущество распространяются общие гарантийные условия, если иное не указано в договоре.
Потребовать устранения недостатков в общем имуществе МКД вправе любой собственник недвижимости, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме которого, в силу ст. 290 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) автоматически переходит к приобретателю жилого или нежилого помещения (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). При этом если обращаться с таким требованием напрямую к застройщику или в суд — собирать подписи, или согласие с остальных жильцов дома не требуется.
Право на обращение в суд любого собственника жилья, в том числе приобретенного в рамках участия в договоре участия долевом строительстве, подтверждено достаточно обширной судебной практикой (см. апелляционные определения коллегий по гражданским делам: Оренбургского облсуда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-9130/2017; Хабаровского краевого суда от 9 января 2017 г. по делу N 33-75/2017; Московского городского суда от 22 июня 2015 г. N 33-17523/15 и др.).
Примечание: в качестве исключения, пожалуй, можно привести пример, когда собственник или управляющая организация (ТСЖ/ТСН) обращаются с иском в суд о взыскании убытков (ст. 15 ГК РФ) с застройщика, возникших в связи с самостоятельным устранением, либо необходимостью устранения недостатков общего имущества. Если именно такой способ защиты решили выбрать собственники, то важно помнить, что по правилам ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения как о капитальном, так и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Поэтому для начала необходимо провести общее собрание собственников МКД, на котором:
Важно также помнить, что такие убытки могут быть взысканы только в пользу всех собственников многоквартирного дома (например, на единый счет), но не конкретного собственника. Невыполнение перечисленных требований может повлечь отказ в удовлетворении иска судом. Пример – Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу № 33-17962/2018. В этом деле суд указал, что если общее собрание не приняло решение по ряду вопросов, то у истца нет полномочий требовать с застройщика убытки за допущенные недостатки. Решение было основано на положениях ст. ст. 12, 15, п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.
Необходимо отметить следующее:
Если управляющая компания или ТСЖ (ТСН) отказывается принимать меры по защите интересов жильцов, любой собственник вправе обратиться в суд с иском к застройщику об устранении недостатков общего имущества дома по гарантии.
Что делать собственнику, если обнаружены недостатки общедомового имущества?
При обнаружении недостатков в имуществе, не относящемся к отдельным квартирам (подъезды, отмостка, фасад, кровля и пр.), необходимо:
После получения досудебной претензии, застройщику надлежит исправить все обнаруженные недостатки, при этом срок должен быть определен по согласованию с собственником. При нарушении согласованных сроков устранения недостатков застройщик будет обязан выплатить пени в размере 1% от цены товара, что установлено Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее — ЗоЗПП), если помещение приобреталось гражданином у организации или индивидуального предпринимателя по ДКП или ДДУ исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Нормативная база: чем закреплены гарантийные обязательства застройщика
Итак, помещение может быть приобретено как по договору купли-продажи, так и по договору участия в долевом строительстве. Давайте разберемся, какая нормативная база применяется к тем или иным правоотношениям.
Если помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве:
Гарантийные обязательства застройщика прописаны в ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
Данная статья гласит, что передаваемый участнику долевого строительства объект должен соответствовать по своему качеству не только условиям договора, но и иным нормам: градостроительным, техническим документам, проектной документации и т.д.
Застройщик, передавая объект, обязан представить участнику ДДУ документацию по эксплуатации объекта, включая сведения о сроке службы всего объекта и отдельных его элементов.
Если помещение приобретено по договору купли-продажи:
В данном случае к отношениям сторон по договору купли-продажи недвижимости (§ 7 ГК РФ), в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ, должны применяться общие положения о гарантийных сроках и сроках обнаружения покупателем недостатков, предусмотренные ст. ст. 470-471 и ст. ст. 476-477 ГК РФ, а если помещение приобреталось гражданином у организации или индивидуального предпринимателя исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то положения ст. 5 и ст. 19 ЗоЗПП.
Примечание: независимо от того, была ли приобретена недвижимость по договору ДДУ либо ДКП, для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской, — к указанным правоотношениям применяются нормы закона «О защите прав потребителей», (для ДДУ в той части, в которой данные правоотношения не урегулированы Законом №214-ФЗ).
Сроки гарантии застройщика на общедомовое имущество
Забегая немного вперед, отмечу, что вне зависимости от того, приобреталось помещение по ДДУ или ДКП, срок гарантии на объект долевого строительства* не может быть менее 5 лет на и не менее 3 лет на инженерное и прочее технологическое оборудование.
Примечание: В связи с изменениями, внесенными в пункт 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ (далее — Закон № 304-ФЗ) и вступивших в силу с 1 января 2017 года (ч. 1 ст. 7 Закона № 304-ФЗ) из понятия объекта долевого строительства исключено общее имущество в многоквартирном доме. Между тем, тот факт, что из закона удалено указание на возможность отнесения к объектам долевого строительства общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, не освобождает застройщика от гарантийных обязательств на общее имущество МКД. Еще в 2013 году Верховным Судом РФ была сформирована правовая позиция, согласно которой общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве (п. 38 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). Представляется, что исключение из понятия объекта долевого строительства общего имущества в многоквартирном доме было, прежде всего, связано с тем, чтобы обезопасить собственников от ситуаций, когда общее имущество многоквартирного дома может оказаться в собственности третьих лиц (подвальные помещения, лестничные клетки и т.д.), которые будут использовать помещение в своих интересах, нарушая права жильцов ( пример из личной практики ).
Однако при разрешении споров с застройщиками по гарантии на общедомовое имущество суды руководствуются разной нормативной базой. Подробнее об этом ниже.
Если помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве:
Гарантийный срок на общедомовое имущество исчисляется с момента передачи объекта участнику ДДУ, что должно быть зафиксировано соответствующим актом.
Ранее упомянутая статья 7 Закона № ФЗ-214 гласит следующее:
Во всех случаях гарантийный срок может быть увеличен договором, но уменьшен быть не может. Договором могут быть предусмотрены разные сроки гарантии на различные элементы многоквартирного дома. Например, один срок – на кладку или межпанельные швы, а другой срок – на кровлю. Также могут быть разделены гарантийные обязательства на каждую квартиру в отдельности и на весь дом целиком.
Примечание: некоторые застройщики, устанавливают в договорах условие о том, что гарантийный срок начинает исчисляться с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Как известно, почти во всех случаях срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и срок передачи помещений будущим собственникам не совпадают. Разница во времени между этими событиями может составлять шесть месяцев, соответственно указанные условия договора искусственно уменьшают установленный законом гарантийный срок, который не может быть менее пяти лет. Таким образом, такие условия договора не соответствуют букве закона и ущемляют права собственников помещений, указанная позиция была изложена Верховным Судом РФ в постановлении от 18.12.2014 № 303-АД14-7399 (см. также Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.01.2020 по делу № Ф07-16546/2019).
Точно так будут ничтожными условия, которыми застройщик освобождается от исполнения своих гарантийных обязательств полностью или частично
Если помещение приобретено по договору купли-продажи:
Гарантийный срок на общедомовое имущество в данном случае исчисляется аналогичным образом, т.е. с момента передачи помещения покупателю (пункт 1 статья 471 ГК РФ).
В качестве дополнительной нормативной базы можно отметить, что исходя из положений ст. ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ и ст. ст. 36-40 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме представляет собой сложную и неделимую вещь, одновременно является принадлежностью главной вещи — совокупности всех квартир и отдельных нежилых помещений многоквартирного дома (см. постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.10.2016 N Ф05-5844/12, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.07.2016 N Ф07-4443/16), следовательно, гарантийные сроки на общедомовое имущество не могут быть меньше, чем гарантийный срок на продаваемую квартиру (т.е. 5 лет), если иной срок, (больший), не установлен договором.
В одних случаях суды приходят к выводу о том, что застройщик, установив гарантию качества объекта долевого строительства по ДДУ, по сути гарантирует надлежащее качество данного имущества в целом, поэтому собственники, приобретшие помещения в таком доме договору купли-продажи, также могут воспользоваться правами, предоставленными участникам долевого строительства в части предъявления претензий по качеству общего имущества в пределах указанных выше гарантийных сроков, установленных п. 5 и п. 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ (см. решение Ленинского районного суда г. Владимира Владимирской области от 01.11.2016 по делу № 2-2227/2016).
Кроме того, суды, обосновывая применение ст. 7 Закона № 214-ФЗ к отношениям сторон договора купли-продажи, отмечают особый статус продавца, который является лицом, осуществившим постройку многоквартирного дома, в котором покупателем было приобретено помещение, и впервые выпустившим данное помещение в гражданский оборот (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 21.06.2017 по делу № 33-3389/2017, решение Октябрьского районного суда г. Красноярска Красноярского края от 17.05.2017 по делу № 2-679/2017).
В других случаях суды применяют к отношениям сторон по договорам купли-продажи в части сроков предъявления требований к качеству этих помещений и общего имущества в соответствующем доме положения ст. 756 ГК РФ и п. 3 ст. 29 Закона № 2300-I о пятилетнем сроке предъявления претензий к качеству работ, выполненных в отношении строения или иного недвижимого имущества (см. постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2013 № 12АП-2230/13, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16.02.2017 по делу № 33-2028/2017).
Что входит в гарантийные обязательства застройщика?
В случае выявления существенных недостатков, препятствующих нормальной эксплуатации объекта, обязанности застройщика прописаны в ч. 2 ст. 7 214-ФЗ:
ВАЖНО: обращаться с претензиями касаемо качества объекта можно лишь к застройщику, но не к подрядчику. Последний отвечает за исполнение обязательств только перед застройщиком, о чем сделан вывод, например, в Постановлении по делу № А03-6458/2009 ФАС Западно-Сибирского округа от 07.09.2010 года.
Когда гарантия на общее имущество дома не действует?
Застройщик освобождается от обязанности устранить выявленные недостатки, если недостатки:
• вызваны неправильной эксплуатацией объекта, нарушениями правил установки того или иного оборудования или ввиду самовольных действий владельцев объектов или третьих лиц;
• возникли вследствие естественного износа оборудования или элементов объекта (например, стирание краски на ступенях или перегорание светового оборудования);
• обусловлены возникновением аварийной ситуации, связанной с нарушением работы технологических систем.
Указанные положения прописаны в ч. 7 ст. 7 закона 214-ФЗ и, по сути, законом установлена презумпция вины застройщика. Обязанность по доказыванию того факта, что недостатки возникли не по вине застройщика, возлагается на него же.
Гарантия застройщика на общедомовое имущество — судебная практика
Ниже привожу судебную практику, которую удалось найти в СПС «Консультант плюс».
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.10.2019 N Ф01-5169/2019 по делу № А43-43983/2018 
Карточка дела
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.12.2019 N Ф04-5570/2019 по делу N А70-15034/2017
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.11.2019 по делу N 88-374/2019, 88-373/2019 
Помощь юриста
В любой из ситуаций формирование доказательной базы и аргументация претензий к застройщику невозможны без квалифицированной юридической помощи и в каждом конкретном случае разумно обратиться к адвокату за получением консультации именно по вашей проблеме.
Для составления искового заявления или требования в адрес застройщика рекомендуется воспользоваться помощью опытного юриста, поскольку от убедительности собранной доказательной базы и правовой аргументации будет зависеть успешность спора с застройщиком.
Больше интересных статей в моем блоге.
Статья подготовлена с использованием материалов СПС «Консультант плюс» и СПС «Гарант».
Share the post «Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество»