Property rich company что это
Изучаем акции REIT
Инвестиционные фонды недвижимости традиционно пользуются популярностью у инвесторов. Неудивительно, ведь все это огромные компании, многие из которых входят в индекс S&P500, кроме того, REIT выплачивают солидные дивиденды. На Санкт-Петербургской бирже сейчас доступно 18 REIT-ов, пять из которых специализируются на розничной торговле. О них сегодня и пойдет речь.
Первые торговые центры появились в США и быстро завоевали весь мир, став не только основой экономики розничной торговли, но и душой локальных сообществ. Однако сейчас идет глобальное переосмысление их роли и назначения. Из-за роста популярности онлайн торговли люди стали совершать на порядок меньше покупок в офлайне. Хотя с другой стороны рост урбанизации увеличивает число людей, живущих в небольших помещениях и им нужно пространство, где можно встречаться с друзьями, общаться и проводить время.
В свою очередь McKinsey выделяет три основных тренда, необходимых современным торговым центрам:
1. Фокус на удобство и уникальный покупательский опыт
Офлайн проигрывает интернет-магазинам, как в ассортименте, так и в цене, поэтому не стоит даже пытаться. Вместо этого торговые центры стараются внести в инфраструктуру элементы с добавленной стоимостью, преобразовать шоппинг центр в новый центр города, с концертными площадками, арт пространствами, спа-салонами, фитнес-центрами и фермерскими рынками. В Бразилии, например, новый акцент на отдых и развлечения способствовал росту доходов на 41% всего в течение 1 года.
2. Использование цифровых и omni channel технологий
Во-первых, речь идет о смене формата общения с клиентами и выстраивании прямых, а не посреднических отношений с клиентами. Здесь работают программы лояльности, социальные сети, обратная связь, т.е. все, что выходит за рамки посещения торгового центра. Здесь же идет применение новейших технологий для повышения юзабилити торгового центра: навигация, учет загруженности парковки, виртуальные витрины или стойки самостоятельной регистрации в кино.
3. Упор на внешний вид и новые возможности использования пространства
Современным посетителям торговых центров уже недостаточно просто коробки с магазинами и аттракционами. Внешний вид здания, его архитектурные и функциональные особенности тоже играют роль. Например, торговый центр Cabot Circus в Бристоле (Англия) имеет уникальную стеклянную крышу в форме раковины размером с полтора футбольных поля, которая оснащена системой сбора дождевой воды. При этом важно чтобы в торговом центре было заложено больше места под общие, а не торговые зоны. Их соотношение уже сильно сдвигается со стандартных 70/30 на 60/40 или даже на 50/50.
Как оценить финансовые показатели REIT?
Большинство метрик оценки доходности акций применимы и к инвестиционным фондам недвижимости, но все-таки есть некоторые исключения. В частности, аналитики в области REIT утверждают, что показатель чистой прибыли не в полной мере отражает то, сколько денег зарабатывает фонд. Дело в том, что для целей налогообложения компании могут амортизировать активы бизнеса, в том числе недвижимость, в качестве вычета из своей прибыли. Для большинства крупных компаний такой вычет – всего лишь незначительный процент, который не влияет на публикуемые финансовые показатели, но только не в случае REIT. Из-за амортизационных «расходов» доходы REIT выглядят намного ниже, чем они есть на самом деле. Чтобы узнать реальную доходной инвестиционного фонда недвижимости стоит обратить внимание на параметр FFO (funds from operations).
Simon Property Group, Inc. (SPB: SPG)
Simon Property Group, Inc. – крупнейший инвестиционный траст в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор региональных торговых центров, торговых точек премиум-класса и производственных площадей. Simon Property Group специализируется на приобретении, развитии и управлении, лизинге, приносящих доход активов торговой недвижимости. Компания владеет или имеет долю в более чем 325 объектах недвижимости В Северной Америке, Европе и Азии, общей площадью примерно 22 400 000 кв.метров. Штаб-квартира компании находится в Индианаполисе, штат Индиана, в ней работает более 5 000 человек. Публично торгуется на NYSE, входит в расчет индекса S&P 100. Компания была основана Фредом Саймоном, Гербертом Саймоном и Мелвином Саймоном в декабре 1993 года, штаб-квартира в Индианаполисе, штат Индиана.
property company
Смотреть что такое «property company» в других словарях:
property company — ➔ company * * * property company UK US noun [C] PROPERTY ► a company that buys, sells, and rents properties: »A commercial property company has announced the acquisition of two science parks in a £14 million deal … Financial and business terms
property company — / prɒpəti kʌmp(ə)ni/ noun a company which buys buildings to lease them … Dictionary of banking and finance
company — a business owned by a group of people called shareholders, which has its own legal identity separate from its owners. Glossary of Business Terms A proprietorship, partnership, corporation, or other form of enterprise that engages in business.… … Financial and business terms
Property management — is the operation of commercial, industrial and/or residential real estate. This is much akin to the role of management in any business.RolesOne important role is that of liaison between the landlord and/or the management firm operating on the… … Wikipedia
Property — is any physical or virtual entity that is owned by an individual. An owner of property has the right to consume, sell, mortgage, transfer and exchange his or her property.cite web|url=http://www.businessdictionary.com/definition/property.html|titl… … Wikipedia
Company Quartermaster Sergeant — is a military rank or appointment.CanadaA Company Quartermaster Sergeant (CQMS) in the Canadian Forces is the non commissioned officer in a company who is in charge of supplies. The CQMS also serves as deputy to the Company Sergeant Major and is… … Wikipedia
Company quartermaster sergeant — is a military rank or appointment. Contents 1 Canada 2 Ireland 3 Myanmar 4 United Kingdom 5 … Wikipedia
property development — ➔ development * * * property development UK US noun PROPERTY ► [U] the process of buying, improving, and selling buildings and land, and arranging for new buildings to be built: »The company then expanded into residential and commercial property… … Financial and business terms
Company police — Company police, also called private police, are police officers who work for a private company rather than a government agency. Contents 1 United Kingdom 2 United States 3 See also 4 Re … Wikipedia
Как вложиться в недвижимость, покупая акции: объясняем, что такое REIT
Что такое фонды недвижимости REIT и зачем в них инвестировать?
Вложиться в недвижимость можно разными способами: например, самостоятельно покупать квартиры и складские помещения, чтобы сдавать их в аренду. Или пытаться купить недвижимость дешево, чтобы потом продать дороже.
Однако это потребует много денег, времени и сил. Кроме того, найти прибыльные объекты может быть сложно без специальных знаний в этой сфере. Чтобы избежать подобных трудностей, есть специальный вариант вложений в недвижимость, доступный каждому: инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).
REIT — это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. По законам США, REIT должны вложить в недвижимость минимум 75% активов фонда, а доход от аренды, продажи и проценты по закладным не должны быть меньше 75%. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании.
Есть два основных вида REIT: долевые (собирают арендные платежи с объектов в собственности, а также от их продажи) и ипотечные (получают доход от вложений в ипотеку или ипотечные ценные бумаги).
Бумаги REIT гораздо ликвиднее, чем физическая недвижимость, продать их по рыночной стоимости можно очень быстро. Кроме того, REIT — это долларовый актив. Поэтому если инвестор боится девальвации рубля, то бумаги фонда недвижимости помогут защититься от нее.
«Чтобы не бояться падения рубля, нужно инвестировать в долларовую экономику. И фонды зарубежной недвижимости REIT — один из вариантов. Они дают примерно 2% дохода в долларах, и это хороший способ сохранить деньги», — отмечает Алексей Гальцев, основатель инвестиционной компании Realiste.
В то же время бумаги REIT подвержены рыночному риску, а их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.
Как REIT выплачивают дивиденды?
Согласно законодательству США, трасты REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов. Эта особенность освобождает фонды от уплаты федеральных налогов. Из-за этого REIT часто называют налоговым убежищем.
В США при президенте Дональде Трампе ставка корпоративного налога снизилась с 35% до 21%. Из-за этого статус REIT как «налоговых убежищ» пошатнулся. Но, согласно программе Джо Байдена, корпоративный налог для американских компаний может вырасти до 28% — это поможет повысить привлекательность REIT в глазах инвесторов.
Обычно доходность дивидендов REIT составляет от 2% до 5%, но может доходить и до 10%. Столь высокая дивидендная доходность в целом не свойственна фондовому рынку США, на котором компании обычно выплачивают инвесторам около 2%. Поэтому доходность REIT под 10% может означать либо высокий риск, либо отсутствие положительной динамики акций.
Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT?
Российские инвесторы платят налоги с торговли REIT по такому же принципу, как с доходов по американским акциям: с прибыли от разницы в покупке и продаже бумаг и дохода от дивидендов.
С дивидендов по американским акциям брокер автоматически удерживает с российского инвестора 30% от их суммы. Для большинства акций эту цифру можно сократить с помощью формы W-8BEN — но фонды недвижимости REIT как раз представляют исключение из этого правила. Налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%.
Как выбрать REIT для инвестиций?
«Возьмем, например, Китай. Большой залив — самый быстрорастущий регион и там дорогая недвижимость. Из-за нехватки площадей стоимость продолжает расти. Такая же ситуация в Сингапуре. Однако фиксация на конкретном государстве более рисковая, чем глобальная. Например, если дата-центры какого-то фонда находятся в 80 разных странах, то это более стабильная история, чем в каком-то одном государстве», — добавил он.
Как купить бумаги REIT?
В мире насчитывается несколько сотен публичных фондов недвижимости, из них более 300 REIT торгуются на американских биржах. В США образовано около 60% всех мировых подобных фондов недвижимости. Их акции можно приобрести на любую сумму.
Особое внимание стоит уделить показателю FFO (funds from operations) — он равен чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (или прибавляется убыток) от продажи объектов недвижимости. Также существует его скорректированная версия Adjusted Funds From Operations (AFFO), учитывающая регулярные доходы и расходы.
Какие REIT может купить частный инвестор прямо сейчас
Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 можно купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера. Сейчас доступны 35 компаний. Приведем в пример пять из них.
Realty Income — инвестиционный фонд недвижимости, который зарабатывает на торговой недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании. Ему принадлежат аптеки, магазины, круглосуточные магазины, гипермаркеты, фитнес-центры, кинотеатры — всего более 6 тыс. объектов. Компания сотрудничает с аптечной сетью Walgreens, супермаркетами 7-Eleven, службой доставки FedEx. Realty Income выплачивает дивиденды ежемесячно, а не ежеквартально, как большинство фондов, на протяжении 607 месяцев подряд.
Equinix — фонд недвижимости, который строит серверные фермы. IT-компании размещают оборудование в дата-центрах фонда, которых у Equinox более 250 по всему миру. Компания выплачивает дивиденды раз в квартал. Дата-центры Equinix используют такие компании, как Amazon, Google, Microsoft, Oracle, Zoom.
Simon Property — крупнейший REIT в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США. Кроме ТЦ, владеет и управляет бутиками, ресторанами, развлекательными и бизнес-центрами в Северной Америке, Европе и Азии.
Kimco Realty — этот фонд недвижимости также владеет торговыми центрами в США — приобретает, развивает и управляет ими. На декабрь 2020 года у фонда были доли в 400 торговых площадях, включающих 70 млн кв. футов арендуемых площадей, в основном сосредоточенных на крупнейших рынках. Компания платит дивиденды каждый квартал.
Macerich — еще один REIT, специализирующийся на торговых центрах. Третий по величине оператор торговых центров в США. По состоянию на 31 декабря 2020 года компания владела долями в 52 объектах общей площадью 50 млн кв. футов.
На какие REIT обратить внимание? Советы экспертов
Несмотря на то что рынок недвижимости во многих странах падал во время пандемии, отмечает эксперт, в том числе и в Китае, логистические центры были стабильны. И если офисы освобождались, то продукты и товары нужны всем. И в связи с тем, что электронная коммерция развивается, спрос на такие площадки будет только возрастать.
«Второй класс активов среди фондов недвижимости, которые я бы выделил, это специализированные REIT, — продолжает Виктор. — Например, Digital Realty Trust и Equinix. Это два крупнейших REIT, которые владеют дата-центрами по всему миру, они достаточно стабильны. Дивидендная доходность — около 3%. Думаю, этот сектор будет расти так же, как электронная коммерция».
Международный финансовый консультант и автор книги «Когда плохо — это хорошо: как зарабатывать на инвестиционных идеях» Исаак Беккер предлагает обратить внимание на более специфические фонды: «Рынок REIT очень обширен. Один из последних интересных образованных фондов Innovative Industrial Properties (IIPR) работает с недвижимостью для тех, кто занимается медицинской марихуаной. Этим людям нужны специальные здания со специальными мерами защиты. Этот REIT за последний год вырос на 200% и к тому же платит неплохие дивиденды — около 3%. Но этот фонд, конечно, уже для тех, кто любит риск и готов к нему».
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем аккаунте в Instagram
«Думал, это лохотрон». Инвестор заработал ₽18 млн на IPO за 1,5 года
За полтора года инвестор вложил деньги в 58 зарубежных компаний, когда те выходили на биржу. Сегодня у Александра на счете ₽22 млн. Он ведет блог в Instagram, YouTube и Telegram. Инвестор рассказал, как пришел к идее участвовать в первичных размещениях акций и сколько можно на этом заработать.
«Сначала подумал — это какой-то жесткий лохотрон»
Но весной 2019 года я заболел финансовой грамотностью: начал читать Баффета и его учителя Бенджамина Грэма. Тогда решил пойти учиться инвестициям. На курсах встретил своего подписчика. Он говорит: «Ты чем занимаешься?» Я отвечаю: «Логистикой. Ну вот у меня вагоны свои, недвижимость есть». — «Слушай, а давай посчитаем, сколько это тебе денег приносит?» И мы с ним сели вечером и посчитали. Оказалось, что около 6% годовых в рублях. И он мне говорит: «А ты знаешь, что есть акции, фонды ETF …» Начал говорить буквами, которые мне были незнакомы. Он рассказал, доходность на фондовом рынке может быть 8% в долларах. Мне это понравилось.
Я рисковый человек. Начал встречаться с друзьями, которые занимаются бизнесом, и спрашивать, куда они инвестируют. Они рассказали мне о разных возможностях, в том числе про IPO. Когда мне показали прибыль от участия в IPO, я подумал, что это какой-то жесткий лохотрон и я точно не буду в этом участвовать. Но потом начал потихоньку читать про это и разбираться подробнее. Все оказалось не так страшно и сложно — не нужно быть суперкрутым экспертом, чтобы инвестировать в IPO.
Тем не менее мои знания еще были поверхностными, мне нужна была аналитика. Я начал ее покупать. Потом узнал, кто делает эту аналитику, откуда берут источники — и собрал свою команду. Теперь мы с ребятами сами продаем такую информацию. В закрытой группе в телеграм-канале рассказываем, в какие IPO инвестируем и на какую сумму. Брокер, через которого я участвую в размещениях, предоставляет возможность инвестировать в огромное количество IPO. Из них много убыточных. Я вместе со своей командой отбираю из общего списка наиболее перспективные компании.
Впервые я участвовал в IPO весной 2019 года. Положил на брокерский счет ₽4 млн, перевел деньги в доллары по биржевому курсу и все вложил в Levi’s. Инвестировал на свой страх и риск. Я подумал: все носят джинсы, почему бы в них не инвестировать? Посмотрел на финансовые показатели и стратегию компании. Levi’s хотели собрать денег с помощью IPO, чтобы открыть больше магазинов. Дополнительную информацию про компанию я искал в Google и по телеграм-каналам.
Локап-период (lock-up) — период времени от 90 до 270 дней, когда инвестор не имеет права продать акции, купленные на IPO. У разных брокеров может отличаться длительность локап-периода. Правило существует для того, чтобы исключить манипуляции с акциями в первые месяцы торгов.
Второе размещение оказалось убыточным. Это был аналог Uber — сервис такси в США Lyft. А вот дальше на биржу вышли PagerDuty, на котором я заработал 106%, и Zoom, который принес 159%. Но самой прибыльной сделкой оказался Beyond Meat. Я хорошо знал этот продукт. Мясо компании практически не отличается от обычного, но сделано из растительного белка. Когда я подавал заявку на участие в IPO, мы купили с ребятами это мясо в «Азбуке вкуса» и попробовали его. Вкус оправдал ожидания. Акции выстрелили, и мы заработали 551%.
Как устроены иностранные IPO
Зарубежные компании выходят на биржу чаще всего в среду или пятницу. День, в который пройдет размещение, обычно известен заранее. Брокер сообщает инвесторам о том, что примет участие в IPO какой-либо компании за двое суток до дня ее размещения. Например, если IPO пройдет в среду, то в понедельник вам надо успеть подать заявку до восьми вечера — это своеобразный дедлайн. Нужно позвонить менеджеру или подать заявку самостоятельно в приложении брокера.
Чтобы не ждать три месяца, пока пройдет локап-период, я иногда покупаю акции в первый день размещения, если вижу, что компания перспективная. Так я могу продать бумаги уже через две-три недели и сразу же получить прибыль. Всего за полтора года я участвовал в 58 размещениях иностранных акций, из них только три оказались убыточными. В будущем на деньги от IPO я хотел бы купить квартиру, поэтому буду стараться заработать по максимуму.
В сервисе «РБК Инвестиции» можно купить или продать валюту по выгодному курсу. Сделки проходят онлайн, вы не потеряете деньги на комиссиях, а в качестве партнера-брокера выступает банк ВТБ. Начните с открытия счета. Это займет не более пяти минут.
From 6 April 2019 most disposals of foreign-held UK property will be subject to capital gains tax (CGT). In addition, CGT will apply to certain disposals of shares in companies that derive 75% or more of their value from UK real estate. In order to soften the blow, only capital gains which arise after the new rules take effect will be taxed.
This briefing outlines the extended CGT regime for non-resident owners of UK property.
For a general summary of the taxation of UK property held by foreign investors, see our briefing on Residential Property here and our briefing on Commercial Property here.
The new CGT rules also affect offshore investment funds holding UK real estate. You will find our briefing on Property Funds here.
Why is CGT being extended?
These changes form part of the British Government’s policy to align the taxation of UK and non-UK investors in UK real estate. They also bolster the tax authority’s offensive against offshore structures which are viewed as facilitating tax avoidance.
What is changing?
Previously, non-residents were taxed on disposals of UK residential property only. These were taxed under:
(i) the 2015 Non-Residents CGT rules, which applied to disposals by non-resident individuals, close companies, trusts and personal representatives, and
(ii) the Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED) CGT rules, which applied to disposals by companies paying the ATED charge.
From now on, subject to exceptions, a direct charge to CGT will apply to disposals of all UK property by non-resident owners, whatever the value of the property and whether it is for residential or commercial use. Further, an indirect charge to CGT will apply to certain disposals of shares in companies that are so-called ‘property rich’.
A consequence of the changes is that the ATED CGT provisions are now redundant and are abolished.
What is not changing?
The new rules do not affect the inheritance tax position with respect to non-domiciled individuals who own UK commercial property. These assets can, if the appropriate conditions are met, continue to remain outside the scope of UK inheritance tax. UK residential property will still be subject to inheritance tax whether directly or indirectly held.
Disposals of UK property which is used by the UK branch or agency of a foreign company will remain within the charge to corporation tax on capital gains.
Individuals who are resident but not domiciled in the UK can continue to claim the remittance basis with respect to the proceeds of a sale of foreign shares, even where the company is property rich under these rules.
Non-resident individual owners will still be eligible to claim the annual exempt amount with respect to their disposals. Companies can continue to make disposals intra-group on a no gain/no loss basis.
Disposals by overseas pension schemes, sovereign wealth funds and charities remain exempt from CGT.
Overlap with anti-avoidance provisions
Non-resident close companies are subject to anti-avoidance rules attributing gains to UK resident shareholders and certain other persons with an interest in the company, including the trustees of non-resident trusts. Capital gains may be further attributed to a UK resident settlor or beneficiary of a trust. The new CGT regime takes precedence over these anti avoidance provisions and there will be no double taxation, however the provisions can still apply with respect to periods of ownership prior to April 2019.
How does the CGT charge on shares work?
The following factors determine whether a disposal of shares in a property-owning company will be subject to CGT:
Note that if the share disposal is within the charge to CGT then the entire disposal will attract tax not just the proportion of value attributable to UK property.
What is a ‘property rich company’?
A ‘property rich company’ is a company with shares which derive at least 75% of their value from UK land (which includes all property types). This is calculated by reference to the company’s ‘qualifying assets’ and is traced through entities which are grouped or related. Qualifying assets are the gross assets of the company ignoring liabilities and certain intra group receivables.
What is a ‘25% investment’?
This is very widely defined. A shareholder will meet this test if the shareholder has the right to at least 25% of any one of the following in the company: (i) voting rights (ii) disposal proceeds (iii) distributions (iv) assets available on a winding up.
Exceptions to the CGT charge on shares
There are two exceptions to the charge on disposals of shares in a ‘property rich company’.
How much tax is payable?
The sweetener to the new measures is that the properties and shares which are caught are automatically rebased to their 6 April 2019 market value (unless an election is made to use the original acquisition cost). The effect of this is that only the increase in value since that date will be subject to tax.
The table below sets out the relevant tax rates.
Foreign companies holding UK property which become UK tax resident after 2019 can retain the right to a 2019 rebasing and would defer the tax until an eventual disposal. However, trusts and companies which leave the UK after 6 April 2019 will not acquire the right to a 2019 re-basing.
Non-residents’ losses made by individuals/trustees are ring-fenced and can only be set off against other non-resident capital gains. Losses arising from a disposal of shares are not available for set-off.
Where a property disposal would already be taxable under 2015 Non-Resident CGT rules, those rules will continue to apply and the rebasing will be calculated by reference to the 2015 value of the property.
Reporting and payment
Unless the non-resident is already registered for self-assessment in the UK, they must file a tax return within 30 days of the transaction and pay the tax due. From April 2020 onwards all non-residents will be required to file and pay within 30 days.
Non-resident companies will now pay corporation tax rather than capital gains tax and the usual corporation tax computation rules will apply. The extension of corporation tax to income received by corporate non-resident landlords is scheduled for April 2020.
What action should I take?
Non-resident owners of UK property within the remit of the new rules should obtain a market valuation of their property as at 6 April 2019. This will ensure that following a disposal, the information required to calculate the tax charge is readily available. It is likely to be easier to obtain property valuations for 6 April 2019 now, rather than several or many years in the future. It is unfortunate that the Brexit uncertainty has kept values lower than they might otherwise have been.
Where commercial property is held by an offshore company or trust, consider whether this arrangement continues to act as a shelter from UK inheritance tax for non-UK domiciled individuals. Likewise, do shares in an offshore company remain protected from immediate tax because they are held by a shareholder claiming the remittance basis of taxation? In either of these situations, it is likely to be beneficial to keep the offshore structure in place.
In other cases, a non-UK company or non-UK trust may no longer serve its original purpose and the vehicle could be brought on-shore to the UK if doing so would reduce running costs and simplify the administration going forward. Onshoring would not affect the right to rebase the property or shares to the 6 April 2019 values.
If you require further information about anything covered in this briefing note, please contact Charlotte Black, or your usual contact at the firm on +44 (0)20 3375 7000.
This publication is a general summary of the law. It should not replace legal advice tailored to your specific circumstances.