студии на первых этажах в москве какие риски
Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей продавцы маленьких квартир
В Москве и области набирает популярность новый тип эконом-жилья — студии по 10−15 метров. Есть туалет, душ, мини-кухня и место для кровати. В Москве они стоят полтора-два миллиона рублей. Предложение может многим показаться выгодным по сравнению с минимальной стоимостью типовой однушки в столице за 4,5 миллиона. Однако подобное решение квартирного вопроса может оставить вас без квартиры и без денег. Телеканал «360» обзвонил продавцов подобной недвижимости и вместе со специалистами БТИ выяснил, в чем кроется обман.
Откуда берутся «микростудии»
Во-первых, минимальная площадь квартиры по закону — 28 квадратных метров. А эти 15-тиметровые студии — на самом деле лишь доли, результат дробления большой жилплощади. Схема такая: берется квартира, например, 80 квадратов с пятью окнами. Дополнительными перегородками она делится на пять комнат, чтобы в каждой было по окну, это обязательно, так как помещение без него не может считаться жилым и его не оформят в отдельную долю. На этом этапе перепланировка узаконивается, в каждой комнате ставится отдельный счетчик.
Пока все выглядит достойно: вы покупайте долю, место комнаты в договоре прописано, а также у нотариуса заверяете соглашение покупателей о том, что вы можете продать свою площадь без согласия соседей.
Почему квартирная «матрешка» незаконна?
После оформления сделки продавец, как и обещал, приступает к ремонту, то есть к созданию из обычных комнат квартир-студий. В каждую он врезает кухню и санузел с душем и туалетом. Мы позвонили одному из подобных предпринимателей, он продает три таких квартиры на 1-й Курьяновской улице, на плане ниже синими линиями нанесены новые стены и санузлы для одной из студий. На вопрос, узаконил ли он перепланировку, ответ был следующий: «Да мне это не нужно, время терять, да и никто этим не интересуется, проблем не будет. Если захотите, сами при продаже оформите, унитаз с душем вообще без проблем внесут в план квартиры».
Подобные заявления специалисты называют мошенничеством.
«Такую перепланировку вообще не могут узаконить. Появление мокрой зоны над или под жилыми помещениями недопустимо. Места для ванной комнаты закладываются на этапе строительства, там делают влагоизоляцию и защиту перекрытий. Влажность и испарения в обычном помещении могут навредить перекрытиям, кроме того, коммунальные сети будут перегружены. Эти изменения нарушают нормативные требования, которые применяются к жилым помещениям. Точно так же нельзя делать в любом месте по желанию кухонный очаг, даже если там стоит электрическая плитка», — утверждает заместитель директора Ассоциации СРО «Профессиональный центр кадастровых инженеров» Ирина Коршунова.
А об этих изменениях обязательно узнают, вариантов много. Возможно, новый покупатель по незнанию попробует узаконить перепланировку, или трубы прорвет из-за нагрузки, или, что нередко бывает, пожалуются соседи, или сотрудники коммунальных служб заметят незаконный санузел по время съема показателей приборов. В результате покупатели, которые будут нести полную ответственность за содержимое, так как ремонт был сделан после сделки, будут вынуждены вернуть квартиру к исходному состоянию, то есть демонтировать все ванные комнаты и кухни.
Последствия
«Госжилинспекция МО привлекает в таких случаях собственников жилых помещений по ст. 7.21. КоАП РФ, выдает им предписание на возвращение перепланировки или переустройства жилого помещения в исходное состояние в соответствии с планом. Затем мы сообщаем органам местного самоуправления о выявленном нарушении для того, чтобы они проконтролировали исполнение нашего предписания, собственникам помещения ГЖИ отводится на это от четырех до шести месяцев, затем ГЖИ проверяет исполнение предписания. Если предписание не исполнено, подается иск в суд для вынесения решения — восстановления помещения в исходное состояние в судебном порядке. Самые злостные нарушители могут потерять квартиру, если суд выносит решение о продаже с торгов для покрытия тех средств, которые пойдут на ремонт», — рассказывает о последствиях Главный государственный жилищный инспектор Московской области, руководитель Главного управления Московской области «Государственная жилищная инспекция» в ранге министра Вадим Соков.
В Москве прецеденты по лишению права собственности на недвижимость уже были.
Сколько получают мошенники
Продавцы неплохо наживаются на подобных сделках. Возьмем квартиру, расположенную в 15 минутах езды на машине до «Марьино», 1 этаж панельной пятиэтажки, 60 квадратных метров. Такая квартира стоит около 6 миллионов рублей, то есть цена одного квадратного метра — примерно 100 тысяч рублей. Комнаты продают за 168 тысяч метр. То есть все три получившиеся студии отдадут разным покупателям за 10 миллионов. Еще один они потратят на ремонт. Итого мошенники положат к себе в карман три миллиона, а вам взамен подарят много проблем.
Коммуналка — надежней и дешевле
Дешевле сразу купить комнату в коммунальной квартире аналогичной площади за 1,5 миллиона. Этим вы сэкономите и наценку на псеводостудию, и траты на последующее превращение ее в былую квартиру с одной кухней и одним санузлом на всех. А это — около 300 тысяч с одной комнаты. В итоге, отказавшись от покупки сомнительной студии, вы сэкономите полмиллиона рублей.
Маленькая, но своя: что нужно знать перед покупкой студии
Маленькие квартиры-студии прочно заняли свое место на рынке и в квартирографиях современных новостроек. Обычно они составляют небольшую долю от общего числа квартир в доме, поскольку не подходят для большинства среднестатистических семей из-за весьма скромных размеров. Тем не менее у студий есть своя постоянная аудитория благодаря невысокой цене.
Мы попросили риелторов рассказать, какие студии сегодня есть на рынке столичного региона, как сориентироваться в ценах, а также правильно выбрать размер и планировку такой квартиры.
Самые бюджетные предложения
Студии — самые бюджетные предложения на рынке жилья. В среднем студия в массовой столичной новостройке обойдется в 4,7 млн руб., минимальный бюджет покупки составляет 3,22 млн руб., максимальный — 7,7 млн руб.
«Невысокая стоимость студий связана исключительно с небольшим метражом, — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Если же посмотреть на цену одного «квадрата», то она окажется выше, чем у многокомнатных квартир. Например, средняя стоимость 1 кв. м в студии равна в массовом сегменте 187,5 тыс. руб., а в многокомнатных квартирах в том же классе — 158,0 тыс. руб. На рынке недвижимости действует главное правило ценообразования: чем меньше площадь квартиры, тем дороже выходит «квадрат». Поэтому многие застройщики заинтересованы в проектировании студий и однокомнатных квартир, ведь в таком случае стоимость 1 кв. м выходит дороже, а прибыль — больше».
В Подмосковье — дешевле
Стоимость студий в Московской области в полтора-два раза ниже, чем в Москве (даже если не рассматривать исключительно дальние районы). По данным «Метриума», в Подмосковье можно найти студии стоимостью менее 1 млн руб. К примеру, студия без отделки площадью 17,94 кв. м в ЖК «Чеховский посад» в Чехове обойдется всего в 888 тыс. руб. Такую же цену имеют студии 24 кв. м в ЖК «Восточный» в Звенигороде. В ЖК «Лукино-Варино» в поселке Свердловском студия площадью 25 кв. м обойдется в 1,18 млн руб.
Оптимальный размер студии — около 23–27 кв. м. Из них кухня-гостиная должна занимать около 19–23 «квадрата». Площадь ванной, совмещенной с санузлом, должна быть не меньше 3,5–4 кв. м.
Средняя площадь студий в Москве составляет 25,1 кв. м — то есть в принципе соответствует оптимальному размеру. Но есть студии и меньшего метража — они, разумеется, дешевле. Самые маленькие студии в новостройках в пределах Старой Москвы имеют площадь 18,5–19 кв. м (такие, например, есть в проекте «Level Амурская»). Но встречаются и совсем крошечные — 16–17 кв. м. Сейчас такие можно найти в квартирных проектах в Подмосковье либо в старых границах Москвы, но в апартаментных комплексах. Например, самые компактные апартаменты сейчас продаются в ЖК Cleverland.
«В одних проектах 33 кв. м — это полноценная «однушка», а в других — может быть студией. Часто в прайс-листах или проектных декларациях не рассматриваются отдельно студии и «однушки». Поэтому для разделения нередко используют границу — 32 кв. м: объекты с меньшей площадью — студии, с большей — квартиры. Но это деление, конечно, очень условное», — отмечает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«Квазистудии» — не отдельные квартиры
Сегодня на рынке встречаются предложения так называемых «квазистудий», которые, по сути, не являются отдельными квартирами. Как пояснил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, это помещения в обычных квартирах многоквартирных домов, как правило, на первых этажах. Собственно, студии оборудуют в данном случае в жилых комнатах квартиры с установкой зон кухни и санузла. «Эти объекты предлагаются к продаже как доля в праве общей собственности на квартиры со всеми вытекающими юридическими особенностями владения, пользования и распоряжения», — предупреждает эксперт.
Важна разнообразная квартирография
Риелторы советуют отказаться от дома, в котором до 15–25% предложения отдано под студии. Такой подход девелопера к квартирографии в итоге приведет к банальному перенаселению и, как следствие, регулярным очередям у лифта, нехватке парковочных мест во дворе и прочим неудобствам, считает Мария Литинецкая. Желательно, чтобы на этаже было не более шести — восьми квартир.
Студии подходят для сдачи в аренду
Площади студий меньше, чем «однушек», кроме того, их можно приобрести за меньшую цену. Но арендные ставки в них вполне сопоставимы со ставками в однокомнатных квартирах. Это значит, что владелец быстрее вернет вложенные средства и начнет получать прибыль. Таким образом, студии идеально подходят для пассивного дохода от аренды, поскольку быстрее окупаются.
Если предполагается, что студия будет исключительно сдаваться в аренду, лучше приобретать объект с отделкой от застройщика, поскольку самостоятельный ремонт обойдется как минимум на треть дороже, советуют эксперты. В этом случае также имеет смысл обратить внимание на студии в апартаментных комплексах — бюджет покупки меньше на 5–10%, чем в квартирном доме, а на арендную ставку тот факт, что в помещении нельзя будет прописаться, не влияет.
Оптимальная планировка и высота
Выбору планировки студии нужно уделить особое внимание, поскольку перед покупателем стоит задача выжать максимум из 22–26 кв. м. «Лучше отказаться от покупки «вагончиков» — вытянутых студий, в которых расстояние между стенами напротив не позволяет разместить, к примеру, раскладной диван, чтобы рядом с ним осталось место для прохода. Самый удобный вариант — студия с двумя окнами, максимально приближенная по форме к квадрату. При такой планировке можно разделить перегородкой единое пространство, получив два помещения», — советует Мария Литинецкая.
Эксперты также рекомендуют выбирать квартиру с высокими потолками. В этом случае в студии можно сделать подиум (например, для спального места), который не только выделит зоны в квартире, но и будет выполнять роль места для хранения. А если высота потолков позволяет — в квартире можно обустроить второй уровень или большую антресоль. При выборе студии также стоит обратить внимание на наличие кладовых в доме или на этаже — они помогут не захламлять и без того компактные помещения несезонными вещами.
«Студии — это, как правило, квартиры с одним окном и дефицитом мест для хранения вещей. Поэтому обратите внимание на вид из окна — предпочтительнее выбрать студию с окном во двор, так как единственная комната будет и гостиной, и спальней, — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Дополнительным плюсом станет наличие лоджии или балкона — его можно использовать для хранения вещей или в ряде случаев объединить с комнатой и расширить пространство».
Эксперт также не рекомендует покупать студию, которая одной из стен примыкает к лифтовому холлу — в таких квартирах обычно слышно, как открываются и закрываются двери лифта, а в некоторых моделях это сопровождается еще и звуковым сигналом. Если в типовых квартирах к лифтовым шахтам обычно примыкает кухня, то в студии — все пространство целиком, и такое соседство будет доставлять дискомфорт.
Студии на первых этажах. Вопрос к специалистам
Доброго всем времени суток.
Задумываюсь о приобретении максимально дешёвого жилья в г.Москва (до 3х млн руб). Знающие люди, помогите пожалуйста советом.
Апартаменты не подходят из-за завышенных коммунальных платежей и высокого налога.
Комнату в коммуналке рассматриваю как самый крайний вариант.
Теперь сами вопросы:
1)На рынке есть предложения о продаже мини-студий на 1х этажах по очень заманчивым ценам. По факту это доля в квартире и с ними очевидно не всё так просто. Мне, как обывателю, видны следующие проблемы: 1)Нет выделенных счетчиков на воду и электричество, непонятно как рассчитываются коммунальные платежи. 2)Чтобы купить/продать/сдать эту студию нужно разрешение от остальных собственников. 3)Не подходит под ипотеку. Наверняка у этих объектов есть множество других подводных камней, которые не столь очевидны. Очень прошу рассказать на что ещё стоит обратить внимание.
2)Появилась мысль о покупке отдельной комнаты в коммуналке на 1м этаже и переоборудовании её в студию. Почему-то готовых таких вариантов в продаже я не встречал, что видимо говорит о невозможности такого предприятия. Очень любопытно узнать, что конкретно является препятствием для такого решения и есть ли теоретическая возможность его обойти?
Лига Недвижимости
530 постов 3.4K подписчиков
Правила сообщества
Ну тут как обычно: оскорбления там всякие, поведение плохое, флуд и все дела,короче ничего мудрёного.
В г.Москва до 3х млн руб кроме комнат нет ничего на продажу.
Мини-студии на 1х этажах без официальных коммуникаций. Бывшие кладовки для колясок. И продаются они как нежилые.
Невозможна покупка отдельной комнаты в коммуналке на 1м этаже и переоборудовании её в студию просто потому что мокрую зону нельзя переносить и отдельный вход в квартиру сделать нельзя.
Добро пожаловать за МКАД. У нас тоже есть жизнь.
Лучше купи малогабаритную квартиру в ближнем Подмосковье. Потом хоть продать сможешь. Лучше в дороге потратить на 20-30 мин больше, чем в коммуналке мучиться
Не связывайтесь с этим, потом очень тяжело это продать, никому не нужно. Банк никогда не одобрит такую недвижимость
Подтверждаю, что подвохи лежат в юридической плоскости, а также в создании новой мокрой зоны в жилом (не жилом?) помещении. Комнату в коммуналке легально переоборудовать в отдельное жилое помещение не получится, а правовой статус студии/апартаментов необходимо изучать в каждом отдельном случае. Рассматривайте вопрос покупки жилья в новой Москве или на подступах.
Могу посоветовать Одинцово. Есть наземное метро, на электричке полчаса до белорусского вокзала. Только само Одинцово, а не трехгорку или дубки.
Что делать с квартирой после развода?
Привет, Пикабу! Я сейчас нахожусь в очень неудобном положении между двумя родителями и делением квартиры (мне 22, я их единственный ребенок, у мамы есть еще 1 ребенок от другого брака, ему 28).
Мои родители приобрели трехкомнатную квартиру стоимостью 3 млн руб. в браке и мы там жили вместе до 2011 года. Тогда они развелись и суд постановил делить квартиру или он сам ее продаст и разделит деньги, но как мне сказал родители: это не вариант, так как продажа будет по минимальной цене на рынке.
Я осталась с матерью и мы переехали на квартиру к ее ухажеру, а отец остался в 3-комнатной квартире. С отцом я виделась на выходных. Он платил «алименты», кавычки, так как это было неофициально, сумма: 20 т. р. в месяц.
В 2018 году я переехала жить к отцу и живу с ним до сих пор. Он все еще платит 20 т. руб. в месяц, якобы за то, что мать не живет в квартире, что на мой взгляд неправильно. Мать вообще говорит, что он выкупает ее половину квартиры, хотя если так, то он давно это сделал, разве что доказать это невозможно (он платил только наличными, так как мать работает в гос. структуре и непонятный доход на карту вызвал бы вопросы).
Я хочу, чтобы отец перестал ей платить, так как мы живем небогато, а она весьма хорошо. Однако, я боюсь, что она подаст в суд на разделение квартиры и мы останемся на улице (я, отец и 2 собаки).
В подвале дома захват помещений с коммуникациями
Вопрос Лиге Юристов.
У нас в многоквартирном доме прошлый собственник захватил часть подвала и якобы узаконил это. Жильцы говорят что, свое согласие не давали. Теперь там стоит дверь и туда не пройти, однако там есть часть общедомовых коммуникаций (стояки отопления и общедомовая канализация).
В настоящее время у помещения уже другой хозяин и помещение стоит на продаже. Можно ли как-то вернуть помещение в общедомовое пользование? Можно ли признать захват помещения незаконным?
Интересуют статьи кодексов или законы, чтобы было твердое обоснование в письме в прокуратуру и ГЖИ.
Хайфа обходит Москву на повороте: встречайте квартира 6 квадратных метров
Прислали ролик. Там все понятно и без перевода. Только в самом конце тот кто показывает говорит что над унитазом есть смеситель и будет душ, а перед унитазом вмонтирован слив. Вентиляции не предусмотрено. Так же за кадром осталась стоимость данного саркофага.
Самое печальное что квартира найдет своего съемщика. Какой нибудь повар из Азии снимет чтобы быть прямо рядом со своим рестораном и привезти больше денег домой. А может быть хозяин этой квартирки и ресторана один человек.
Ответ на пост «Покупка гаража. Не хотят светить всю сумму»
Прошу лигу юристов разъяснить ситуацию.
На фоне прочитанного поста, вспомнилась история.
При поиске квартиры один из продавцов мне предлагал, оформить договор купли-продажи квартиры на 2/3 стоимости и договор возмещения (могу ошибаться в формулировке) неотделимых улучшений на 1/3 стоимости. Его мотивация была достаточно правдоподобна и стандартна: «Купил за 2/3, рост стоимости + вложения = 1/3, владею меньше 3 лет, не хочу платить налог за разницу, поэтому предлагаю провести как неотделимые улучшения, с которых налог не взымают, но в случае расторжения договора или последующей продажи стоимость считается по всей уплаченной сумме.»
Мы в итоге выбрали другой вариант. Однако, очень интересна юридическая оценка этой истории.
Туалет дорогой или квартиры дешевые?
СЧИТАЕМ: 29 000 000 / 10 = 2 900 000 РУБ.
Заходим на ближайший сайт недвижимости и смотрим цены на «вторичку»
Хотя, чего мелочиться?! На первичку! От застройщика:
Общественная кабинка по цене квартиры в этом же городе?!
Брендинг на грани для решения квартирного вопроса
Встречайте новый Брендинг на грани — жилой комплекс, где места хватит всем
Сбрендил для вас,
Антон Логотиппер
Кстати, тема для сегодняшнего выпуска была выбрана подписчиками этих сообществ)
Ответ на пост «О том, как продают и покупают ипотечные арестованные квартиры»
Один из пикабушников написал крайне интересный и полезный пост по поводу реализации заложенного имущества. Мы регулярно сталкиваемся с этой темой со всех сторон процесса (в качестве представителей как собственника-должника, так и кредитора, и даже покупателя), в связи с чем хотели бы написать несколько дополнений, которые часто интересны нашим клиентам.
1. Процесс продажи квартиры, описанный @Zhopozavr, выглядит так для должника только в том случае, если он проявляет некоторую добросовестность в отношении судебного процесса. Т.е. получает заказные письма, читает их сам или вместе с юристом, своевременно пишет отзывы в суд и принимает в нем участие. Однако, если же должник заинтересованности не проявляет, то весь этот процесс проходит без его участия, а сам должник узнает о реализации его квартиры только после того как к нему в дверь постучится новый собственник со вступившим в силу решением суда и свежей выпиской из ЕГРН с фамилией нового собственника. Почему-то многие думают, что реализация квартиры будет сопровождаться регулярными посещениями квартиры со стороны кредитора, к нему будут заявляться оценщики, а судья чуть ли не лично должен приехать в квартиру, чтобы убедиться что он отправляет на реализацию. Разумеется, это не так. Кроме получения заказных писем и мониторинга сайта суда по месту жительства должнику зачастую неоткуда узнать, что его квартира выставлена на торги.
Действительно, судье проще отменить. Однако, для рассмотрения вопроса об отмене назначается отдельное судебное, на которое может прийти заявитель, и сообщить суду, что все значимые для решения вопросы в заседании были рассмотрены, новых обстоятельств в деле нет и быть не может, а сторона пытается отменить заочное решение только с целью затягивания процесса. И суд с высокой долей вероятности в отмене заочного решения откажет.
Вышеприведенные дополнения касаются не только суда по взысканию долга и реализации квартиры, но и суда по выселению, и любого другого суда, в котором истец будет активно сопротивляться затягиванию.
3. И еще добавим несколько слов к комментарию #comment_210314140
О том, как продают и покупают ипотечные арестованные квартиры
Думаю, этот пост будет интересен всем, кто брал ипотеку, то есть многим.
Начну с того, что фраза «пока у вас ипотека, квартира принадлежит не вам, а банку» режет слух так же, как фраза «мы пока не расписывались, живём гражданским браком».
Как происходит продажа залоговой квартиры за долги в сознании обывателя?
Вы перестаёте платить, банк отбирает квартиру, продаёт, и что-то возможно вам остаётся.
Теперь я расскажу, как это происходит на самом деле, какие есть лазейки, что бы процесс затянуть и наоборот, как можно мотивировать должника заплатить.
Этап третий, опять судебный.
Новый покупатель с Росимуществом зарегистрировали сделку в Росреестре, вы теперь не собственник своей бывшей квартиры, но прописаны там и до момента выселения имеете право проживать. Если покупатель возьмёт официальный путь вашего выселения через суд, то как затянуть процесс, я вам уже рассказал. К слову, ваши несовершеннолетние дети итоговому результату этого процесса вряд ли помешают. Ну а что поделать, взяли деньги в долг, надо платить, либо с вещами на выход.
Инсайт
Лично для меня это было действительно инсайтом, когда узнал: вы можете обратить взыскание на залоговую квартиру, не имея к ней никакого отношения. Конкретно, читайте п. 68 Постановления Пленума ВС РФ №50 от 17.11.2015 г. То есть, если иного имущества нет, то пристав обращает взыскание на единственное заложенное имущество. Допустим, есть Вася, который взял квартиру в банке в ипотеку, платит по ней исправно и взял у вас в долг, но вам платить перестал. Вы просудились, отправили листы приставам и всё, никаких поступлений нет, кроме ипотечной квартиры имущества нет. Подаёте в суд на обращение взыскания на ипотечную квартиру, за которую Вася исправно платит и наблюдаете степень офигевания Васи от того, что его квартиру вот-вот выставят на торги. Конечно, в первую очередь долг погасят перед банком, а если что останется, то отдадут вам. Но представляете, какая мотивация появится как минимум с вами договориться и начать платить? А то и вообще деньги волшебным образом найдутся.
Я тут почитал правила, и как понял, размещение ссылки на личную страницу не карается. Там тоже буду размещать всякие истории, измышлизмы и прочее.