В чем заключается коммерческая функция рынка недвижимости
В чем заключается коммерческая функция рынка недвижимости
фЕНБ 1.2 тЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПЗП ЙНХЭЕУФЧБ Й ЕЗП ПУПВЕООПУФЙ
1.2.1 рПОСФЙЕ, УФТХЛФХТБ Й ЖХОЛГЙЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ
тЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ СЧМСЕФУС ПУОПЧПК ТЩОПЮОПК ЬЛПОПНЙЛЙ, РПУЛПМШЛХ РТЕДУФБЧМСЕФ УПВПК УЖЕТХ ЧМПЦЕОЙС ЛБРЙФБМБ Ч ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Й УЙУФЕНХ ЬЛПОПНЙЮЕУЛЙИ ПФОПЫЕОЙК, ЧПЪОЙЛБАЭЙИ РТЙ ПРЕТБГЙСИ У ОЕДЧЙЦЙНПУФША. ьФЙ ПФОПЫЕОЙС РПСЧМСАФУС НЕЦДХ ЙОЧЕУФПТБНЙ РТЙ ЛХРМЕ-РТПДБЦЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЙРПФЕЛЕ, УДБЮЕ ПВЯЕЛФПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ОБЕН Й Ф.Д.
уФТХЛФХТБ ТЩОЛБ ЧЛМАЮБЕФ:
тЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ОБГЙПОБМШОПК ЬЛПОПНЙЛЕ ЧЩРПМОСЕФ УМЕДХАЭЙЕ ЖХОЛГЙЙ:
чБЦОПЕ ЪОБЮЕОЙЕ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ЛБЛ УЕЛФПТБ ТЩОПЮОПК ЬЛПОПНЙЛЙ РПДФЧЕТЦДБЕФУС:
чП-ЧФПТЩИ, ДПУФЙЗОХФПК ХЦЕ УЕЗПДОС ЧЩУПЛПК ДПМЕК ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ЧБМПЧПН ОБГЙПОБМШОПН РТПДХЛФЕ.
ч-ФТЕФШЙИ, ДПУФЙЗОХФЩН Ч ТСДЕ ТЕЗЙПОПЧ Й ЗПТПДПЧ ЧЩУПЛЙН ХТПЧОЕН ДПИПДПЧ ВАДЦЕФБ ПФ РЕТЧЙЮОПК РТПДБЦЙ, УДБЮЙ Ч БТЕОДХ ЗПУХДБТУФЧЕООПК Й НХОЙГЙРБМШОПК ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ (Ч ФПН ЮЙУМЕ ЪЕНМЙ).
ч-ЮЕФЧЕТФЩИ, ЧЩУПЛЙН ХТПЧОЕН УВПТПЧ Ч ВАДЦЕФ ПФ ОБМПЗПЧ ОБ ОЕДЧЙЦЙНПУФШ Й УДЕМПЛ У ОЕК.
ч-РСФЩИ, ВПМШЫЙН ЛПМЙЮЕУФЧПН ТБВПЮЙИ НЕУФ, УПЪДБООЩИ Ч ИПДЕ УФБОПЧМЕОЙС Й ТБЪЧЙФЙС ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ.
1.2.2 пВЭЙЕ Й УРЕГЙЖЙЮЕУЛЙЕ ПУПВЕООПУФЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ
ч ПФМЙЮЙЕ ПФ ДТХЗЙИ ЧЙДПЧ ТЩОЛБ ТЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЛТПНЕ УРЕГЙЖЙЛЙ ПВТБЭБАЭЙИУС ОБ ОЕН ФПЧБТПЧ, ЙНЕЕФ ЕЭЕ ТСД ПВЭЙИ ПУПВЕООПУФЕК, ЛПФПТЩЕ ОЕПВИПДЙНП ХЮЙФЩЧБФШ РТЙ УПЧЕТЫЕОЙЙ ПРЕТБГЙК:
лТПНЕ ФПЗП, ДМС ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ИБТБЛФЕТОЩ УМЕДХАЭЙЕ УРЕГЙЖЙЮЕУЛЙЕ ПУПВЕООПУФЙ:
- 1) ОЙЪЛБС МЙЛЧЙДОПУФШ;
2) ГЙЛМЙЮОЩК ИБТБЛФЕТ. гЙЛМЩ Ч ТБЪЧЙФЙЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ОЕ УПЧРБДБАФ ЧП ЧТЕНЕОЙ У ГЙЛМБНЙ Ч ДТХЗЙИ ПФТБУМСИ ЬЛПОПНЙЛЙ. уРБД ОБ ТЩОЛЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ РТЕДЫЕУФЧХЕФ УРБДХ, ЬЛПОПНЙЛЙ Ч ГЕМПН, Й, УППФЧЕФУФЧЕООП, РПДЯЕН ОБ ТЩОЛЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ОБУФХРБЕФ ТБОШЫЕ, ЮЕН Ч ЬЛПОПНЙЛЕ;
3) ОБМЙЮЙЕН УФПЙНПУФОПК ПГЕОЛЙ ПВЯЕЛФБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Й ЧПЪТБУФБОЙЕН ЕЕ У ФЕЮЕОЙЕН ЧТЕНЕОЙ.
1.2.3 пУОПЧОЩЕ ХЮБУФОЙЛЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ
ьЛПОПНЙЮЕУЛЙНЙ УХВЯЕЛФБНЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ СЧМСАФУС:
- 1) РТПДБЧГЩ (ЙМЙ БТЕОДПДБФЕМЙ);
2) РПЛХРБФЕМЙ (ЙМЙ БТЕОДБФПТЩ);
3) РТПЖЕУУЙПОБМШОЩЕ ХЮБУФОЙЛЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ.
ч ЛБЮЕУФЧЕ РТПДБЧГБ (БТЕОДПДБФЕМС) НПЦЕФ ЧЩУФХРБФШ МАВПЕ АТЙДЙЮЕУЛПЕ ЙМЙ ЖЙЪЙЮЕУЛПЕ МЙГП, ЙНЕАЭЕЕ РТБЧП УПВУФЧЕООПУФЙ ОБ ПВЯЕЛФ, Ч ФПН ЮЙУМЕ ЗПУХДБТУФЧП Ч МЙГЕ УЧПЙИ УРЕГЙБМЙЪЙТПЧБООЩИ ПТЗБОПЧ ХРТБЧМЕОЙС УПВУФЧЕООПУФША.
ч ЛБЮЕУФЧЕ РПЛХРБФЕМС (БТЕОДБФПТБ) НПЦЕФ ЧЩУФХРБФШ АТЙДЙЮЕУЛПЕ ЙМЙ ЖЙЪЙЮЕУЛПЕ МЙГП ЙМЙ ПТЗБО ЗПУХДБТУФЧЕООПЗП ХРТБЧМЕОЙС, ЙНЕАЭЙК РТБЧП ОБ ДБООХА ПРЕТБГЙА РП ЪБЛПОХ (ЙНЕАФУС Ч ЧЙДХ ПЗТБОЙЮЕОЙС ОБ ДЕСФЕМШОПУФШ ОЕТЕЪЙДЕОФПЧ, ЙОПУФТБООЩИ ЗТБЦДБО, Б ФБЛЦЕ ОБ ЛПННЕТЮЕУЛХА ДЕСФЕМШОПУФШ ЗПУХДБТУФЧЕООЩИ ПТЗБОПЧ).
уПУФБЧ РТПЖЕУУЙПОБМШОЩИ ХЮБУФОЙЛПЧ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ПРТЕДЕМСЕФУС РЕТЕЮОЕН РТПГЕУУПЧ, РТПФЕЛБАЭЙИ ОБ ТЩОЛЕ У ХЮБУФЙЕН ЗПУХДБТУФЧБ, Й РЕТЕЮОЕН ЧЙДПЧ ДЕСФЕМШОПУФЙ ЛПННЕТЮЕУЛЙИ УФТХЛФХТ. уППФЧЕФУФЧЕООП, ЙИ НПЦОП ТБЪДЕМЙФШ ОБ ЙОУФЙФХГЙПОБМШОЩИ Й ОЕЙОУФЙФХГЙПОБМШОЩИ ХЮБУФОЙЛПЧ.
л ЙОУФЙФХГЙПОБМШОЩН ХЮБУФОЙЛБН, РТЕДУФБЧМСАЭЙН ЙОФЕТЕУЩ ЗПУХДБТУФЧБ Й ДЕКУФЧХАЭЙН ПФ ЕЗП ЙНЕОЙ, ПФОПУСФУС ПТЗБОЙЪБГЙЙ УМЕДХАЭЕЗП РТПЖЙМС:
- Б) ЖЕДЕТБМШОЩЕ Й ФЕТТЙФПТЙБМШОЩЕ ЪЕНЕМШОЩЕ ПТЗБОЩ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ЙОЧЕОФБТЙЪБГЙЕК ЪЕНМЙ, УПЪДБОЙЕН ЪЕНЕМШОПЗП ЛБДБУФТБ, ЪПОЙТПЧБОЙЕН ФЕТТЙФПТЙК, ПЖПТНМЕОЙЕН ЪЕНМЕПФЧПДБ;
В) ЖЕДЕТБМШОЩЕ Й ФЕТТЙФПТЙБМШОЩЕ ПТЗБОЩ БТИЙФЕЛФХТЩ Й ЗТБДПУФТПЙФЕМШУФЧБ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ХФЧЕТЦДЕОЙЕН Й УПЗМБУПЧБОЙЕН ЗТБДПУФТПЙФЕМШОЩИ РМБОПЧ ЪБУФТПКЛЙ ФЕТТЙФПТЙК Й РПУЕМЕОЙК, УПЪДБОЙЕН ЗТБДПУФТПЙФЕМШОПЗП ЛБДБУФТБ, ЧЩДБЮЕК ТБЪТЕЫЕОЙК ОБ УФТПЙФЕМШУФЧП;
Ч) ПТЗБОЩ ЬЛУРЕТФЙЪЩ ЗТБДПУФТПЙФЕМШОПК Й РТПЕЛФОПК ДПЛХНЕОФБГЙЙ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ХФЧЕТЦДЕОЙЕН Й УПЗМБУПЧБОЙЕН БТИЙФЕЛФХТОЩИ Й УФТПЙФЕМШОЩИ РТПЕЛФПЧ;
З) ПТЗБОЩ, ЧЕДБАЭЙЕ ЙОЧЕОФБТЙЪБГЙЕК Й ХЮЕФПН УФТПЕОЙК;
Д) ПТЗБОЩ ФЕИОЙЮЕУЛПК, РПЦБТОПК Й ЙОПК ЙОУРЕЛГЙЙ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ОБДЪПТПН ЪБ УФТПЙФЕМШУФЧПН Й ЬЛУРМХБФБГЙЕК ЪДБОЙК Й УППТХЦЕОЙК;
Е) РТПЕЛФЙТПЧЭЙЛЙ, УФТПЙФЕМЙ, УРЕГЙБМЙУФЩ РП ФЕИОЙЮЕУЛПК ЬЛУРМХБФБГЙЙ, ЖЙОБОУЙТХЕНЩЕ ЙЪ ВАДЦЕФБ;
Ц) ПТЗБОЩ-ТЕЗЙУФТБФПТЩ РТБЧ ОБ ОЕДЧЙЦЙНПУФШ Й УДЕМПЛ У ОЙНЙ;
Ъ) ЗПУХДБТУФЧЕООЩЕ ОПФБТЙХУЩ.
лБЦДЩК ХЮБУФОЙЛ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ЙНЕЕФ УЧПЙ ГЕМЙ, У ФПЮЛЙ ЪТЕОЙС ЙУРПМШЪПЧБОЙС ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЛПФПТЩЕ НПЦОП ТБЪДЕМЙФШ ОБ УМЕДХАЭЙЕ ЛБФЕЗПТЙЙ:
пФОПЫЕОЙС НЕЦДХ ХЮБУФОЙЛБНЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ТЕЗХМЙТХАФУС УППФЧЕФУФЧХАЭЙНЙ ЗПУХДБТУФЧЕООЩНЙ Й НХОЙГЙРБМШОЩНЙ ПТЗБОБНЙ ЧМБУФЙ, Б ФБЛЦЕ ТБЪМЙЮОЩНЙ ОПТНБФЙЧОЩНЙ ДПЛХНЕОФБНЙ Й ЪБЛПОПДБФЕМШОЩНЙ БЛФБНЙ.
1.2.4 фЕОДЕОГЙЙ Ч ТБЪЧЙФЙЙ ТЕЗЙПОБМШОЩИ ТЩОЛПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ
йОЧЕУФПТЩ ОЕПИПФОП ТБУУНБФТЙЧБАФ Ч ЛБЮЕУФЧЕ РПФЕОГЙБМШОЩИ ПВЯЕЛФПЧ ЙОЧЕУФЙГЙК ТЕЗЙПОЩ, ТБУРПМПЦЕООЩЕ ЪБ РТЕДЕМБНЙ ГЕОФТБ ЕЧТПРЕКУЛПК ЮБУФЙ тПУУЙЙ. рП ПФЪЩЧБН ЙОЧЕУФПТПЧ, ЙЪ-ЪБ ЗЕПЗТБЖЙЮЕУЛПК ХДБМЕООПУФЙ ФБН РТБЛФЙЮЕУЛЙ ОЕЧПЪНПЦОП ХУФБОПЧЙФШ ЛПОФТПМШ ОБД ПВЯЕЛФБНЙ, Ч ЛПФПТЩЕ ВЩМЙ ЧМПЦЕОЩ УТЕДУФЧБ. дМС ФПЗП ЮФПВЩ ЛПОФТПМЙТПЧБФШ УФТПЙФЕМШУФЧП ЙМЙ ЖХОЛГЙПОЙТПЧБОЙЕ ПВЯЕЛФБ, РТЕДУФБЧЙФЕМЙ ЙОЧЕУФПТБ ДПМЦОЩ ТЕЗХМСТОП РПУЕЭБФШ ПВЯЕЛФ, Б МХЮЫЕ РПУФПСООП РТЙУХФУФЧПЧБФШ ОБ ОЕН. оЕ ЧУЕ ЛПНРБОЙЙ ЗПФПЧЩ ЛПНБОДЙТПЧБФШ ЛЧБМЙЖЙГЙТПЧБООЩИ УПФТХДОЙЛПЧ ДМС ФБЛПК ТБВПФЩ. оБ РТБЛФЙЛЕ ЬФБ ЗПФПЧОПУФШ ЪБЧЙУЙФ ПФ ЧБЦОПУФЙ РТПЕЛФБ, ОП Ч ПВЭЕН УМХЮБЕ, ЛПЗДБ РТЙ РТПЮЙИ ТБЧОЩИ ХУМПЧЙСИ Х ЙОЧЕУФПТБ ЕУФШ ЧЩВПТ, РТЕДРПЮФЕОЙЕ ВХДЕФ ПФДБОП ПВЯЕЛФХ, ТБУРПМПЦЕООПНХ ВМЙЦЕ Л ГЕОФТХ ЕЧТПРЕКУЛПК ЮБУФЙ УФТБОЩ. йУЛМАЮЕОЙЕ УПУФБЧМСАФ ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, УФТПСЭЙЕУС РТЙ ЗТБДППВТБЪХАЭЙИ РТЕДРТЙСФЙСИ: ОЕДБТПН ЧПЛТХЗ ВПЗБФЩИ ОЕЖФСОЩИ НЕУФПТПЦДЕОЙК ЮБУФП ЧЩТБУФБАФ УПЧТЕНЕООЩЕ ПЖЙУОЩЕ ЛПНРМЕЛУЩ, ЗПУФЙОЙГЩ, ТБЪЧМЕЛБФЕМШОЩЕ ГЕОФТЩ Й ЦЙМЩЕ ПВЯЕЛФЩ.
Основные функции рынка недвижимости
Особенности российского рынка недвижимости
Российский рынок недвижимости, несмотря на свою относительную молодость, как и любой другой рынок, в своем развитии подчиняется экономическим законам. Однако специфика нашей страны накладывает определенные особенности на его развитие.
Формирование РН в Российской Федерации затрудняется искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки земли под ними. Кроме того, до последнего времени развитие РН сдерживалось несовершенством законодательной базы, недостаточным государственным регулированием отношений на РН и неразвитостью рыночной инфраструктуры.
оценка жилой недвижимости производится на основе балансовой стоимости, цены на недвижимость в несколько раз ниже мировых;
значительное превышение спроса над предложением;
система регистрации сделок и корпоративные формы деятельности риелторов не развиты;
поведение продавцов и покупателей нерыночное, активность рынка низкая;
форма расчетов (рублевая или долларовая) не устоялась.
В конце этого периода произошел резкий рост цен на объекты жилой недвижимости в 7-8 раз.
Следующий период, который в различных регионах Росси проходил со второй половины 1993г. до начала 1995г., можно назвать переходной стадией развития рынка жилья. Он характеризовался следующими особенностями:
начальный уровень цен достаточно высокий, но они еще далеки от мировых цен в городах-аналогах;
коммерческие цены на первичном рынке догоняют и перегоняют цены вторичного рынка на аналогичные квартиры и стимулируют их рост;
темпы приватизации жилья, активность рынка достигают пика и начинают снижаться.
Изменение материальной базы рынка (приватизировано около 30-40% объектов, подлежащих приватизации), а также развитие рыночных механизмов в итоге привели к тому, что в конце переходного периода происходит выравнивание спроса и предложения. Начинает развиваться законодательная нормативная база, усиливается регулирующая роль государства.
В это время набирает силу информационная открытость рынка, продавцы и покупатели начинают уделять большое внимание репутации риелторских компаний, следить за курсом доллара.
Становление рыночных отношений в сфере недвижимости, а также закономерное вовлечение российской экономики в общемировую привело к тому, что следующей стадией развития явилась стадия открытого рынка. Ее главное отличие заключается в том, что если раньше развитие РН было обусловлено в большей степени внутренними факторами (величиной материальной базы, уровнем развития законодательной, нормативной базы, уровнем криминализации рынка), то на следующем этапе на развитие РН начинают действовать тенденции общемирового масштаба, к наиболее важным из которых следует отнести цены на нефть и курсы мировых валют.
Основные функции рынка недвижимости
1) Установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений.
2) Регулирующая функция состоит в том, что рынок функционируя автономно, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к удовлетворению общественных интересов.
4) Функция очищения позволяет освободить рынок от неэффективных собственников, предприятий и других объектов недвижимости.
5) Посредническая выражается в том, что рынок выступает в качестве посредника и места встречи покупателей и продавцов.
8) Функция конкуренции поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.
10) Социальная проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости;
11) Перераспределяющая: в результате неоднократного перераспределения на рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит к тем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.
Как видим, рынок недвижимости выполняет огромное количество функций. Поэтому вполне объяснимо, что он имеет сложную структуру, но в ней тоже можно выделить три основных сектора:
развитие (создание) недвижимости;
оборот недвижимости (формирует рыночную цену ее объектов);
управление и эксплуатация недвижимости (отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность).
По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:
доверительное управление и др.,
а по степени готовности к эксплуатации:
строительство, подлежащее реконструкции и т.д.
Также можно классифицировать объекты рынка недвижимости по форме собственности:
частные объекты недвижимости;
муниципальные объекты недвижимости.
общественные здания и сооружения.
По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.
По виду объектов недвижимости:
здания и сооружения;
предприятия как имущественные комплексы;
Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.
Функции рынка недвижимости
Рынок недвижимости выполняет ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.
Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены – избыточное предложение. В цене выражается информация о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, экономической и социальной политике государства.
Регулирующая функция состоит в том, что рынок перераспределяет ресурсы по видам экономической деятельности и направляет его участников к достижению целей, которые не входили в их намерения – удовлетворение общественных интересов и формирование эффективной экономики. В условиях кризиса мировой экономической системы недостатки рыночного регулирования компенсируются государственным управлением экономикой, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, решения социальных проблем.
Коммерческая функция заключается в реализации потребительной стоимости недвижимости и получении от этого процесса прибыли. В самой общей трактовке потребительная стоимость вещиопределяется как ее полезность, ее способность удовлетворять потребности, ее ценность для потребителя, т.е. она характеризует отношение потребителей вещи к ее свойствам и их совокупности. Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости является отражением потребительной стоимости на определенный момент времени.
Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и неэффективных участников рынка через механизм банкротства. Рыночный механизм указывает эффективные направления вложений ресурсов, но не гарантирует конечного финансового результата. Освобождение рынка от нерациональных собственников и неэффективных объектов недвижимости ведет к повышению его устойчивости и экономическому росту.
Информационная функция заключается в сборе, мониторинге, анализе и распространении обобщенной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно и профессионально принимать решения в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок представляет собой место встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, на котором устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Эта функция проявляется в действии профессиональных посредников: риэлторов, оценщиков, агентов, брокеров, страховщиков, ипотечных кредиторов и других лиц, оказывающих услуги заинтересованным участникам.
Стимулирующая функциявыступает в форме экономического поощрения прибылью при создании и продуктивном использовании недвижимого имущества. Конкуренция побуждает и поддерживает уровень деловой активности, а также поиск новых возможностей эффективного управления объектами недвижимости.
Инвестиционная функция.Рынок недвижимости – это привлекательный способ сохранения и увеличения капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход его владельцу. При этом недвижимое имущество, оставаясь длительное время в неизменной натурально-вещественной форме, является гарантией многих инвестиционных рисков.
Социальная функция проявляется в росте активности населения, в повышении интенсивности его труда для удовлетворения своих потребностей через механизм собственности на объект недвижимости. В результате неоднократного перераспределения на рынке земельные участки, здания и сооружения в конечном счете переходят к эффективным собственникам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование и формирующим средний социальный слой общества.
Реализация функций рынка недвижимости невозможна без активной поддержки государства. Основными задачами государства по развитию рынка недвижимости являются:
− идеологическая и законодательная инициатива (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
− инвестирование в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
− участие в формировании рынка посредством создания, приобретения, реализации, эффективного использования объектов недвижимости;
− эмиссия государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
− установление правил и норм функционирования рынка недвижимости;
− контроллинг устойчивости и безопасности рынка недвижимости (регистрация прав и сделок с недвижимостью).
Государственное регулирование рынка недвижимости для решения этих задач осуществляется в двух формах:
− прямое управление, т.е. административные методы управления;
− косвенное воздействие, т.е. экономические методы управления.
Административные методы управлениявключают:
− формирование и совершенствование нормативно-правовой базы − законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости;
− отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
− установление и стандартизацию обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
− контроль за соблюдением участниками рынка установленных норм и правил;
Административное управление не связано с созданием дополнительных экономических стимулов развития рынка недвижимости.
Экономические методыуправления рынком недвижимости реализуются посредством:
− системы налогообложения имущества и льгот;
− реализации государственных целевых программ;
− регулирования ставки рефинансирования;
− выпуска и обращения жилищных сертификатов и других ценных бумаг;
− предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, займов и безвозмездных субсидий для строительства жилья.
Параметры сегментации рынка недвижимости
На отечественном рынке недвижимости сегодня представлено множество объектов, отличающихся назначением, стоимостью и другими критериями. Для того чтобы разобраться в особенностях этого рынка и понять, что происходит внутри него, необходимо знать его строение, изучить, какие основные сегменты выделяются и чем они отличаются.
Если говорить об экономической классификации рынка, то здесь все относительно понятно. Существует бюджетное жилье, элитное, класса «комфорт» и «бизнес». Однако есть и другие виды классификаций.
Основные сегменты рынка недвижимости
Главными на сегодняшний день сегментами можно считать такие:
Для каждого сегмента характерно внутреннее разделение на группы и подгруппы. Сегментация рынка недвижимости позволяет тем, кто продает или приобретает недвижимость, подбирать подходящие варианты, проводить анализ и оценку, а также способствует более глубокому пониманию рынка недвижимости как одной из составляющих экономики нашей страны.
На изменения рынка недвижимости и его состояния в целом, влияют различные экономические факторы, первостепенными из которых можно считать спрос и предложение. Именно спрос на жилье является главным фактором, влияющим на стоимость. Снижение цены приводит к увеличению спроса на недвижимость, и наоборот. В свою очередь, спрос подвержен таким воздействиям как покупательские возможности потребителей и их количество, наличие взаимозаменяющих товаров (сопряженных), и другое.
Рассмотрим подробнее все сегменты и их составляющие.
Сегмент рынка жилья
Недвижимость для жилья сегодня могут приобрести многие желающие. Она представлена огромным ассортиментом, что позволяет подобрать квартиру или дом с учетом личных предпочтений и финансовых возможностей. К тому же развитие системы ипотечного кредитования и других форм оплаты, расширяет круг потенциальных покупателей недвижимости.
Сегментация рынка жилой недвижимости состоит из следующих элементов.
1. Критерий разделения по расположению – городская и загородная недвижимость
Если говорить о городском жилом фонде, то здесь учитывается, в первую очередь, качество постройки – низкое / типовое / улучшенная планировка / элитная недвижимость. Именно эти факторы, а также расположение жилья, оказывают непосредственное влияние на стоимость и спрос на рынке недвижимости.
Загородное жилье сегодня становится все более популярным, а основными потребителями такой недвижимости становятся представители обеспеченных слоев населения. Как правило, чем ближе к городу располагается дом, чем лучше развита инфраструктура в регионе, тем дороже он стоит на рынке. Львиную долю востребованного загородного жилья составляют новые постройки, а также старые застройки, которые приобретаются для сноса и возведения дома по индивидуальному проекту.
2. Критерий разделения по давности постройки – вторичный рынок и первичный.
3. Критерий разделения по категории жилья
Сегментация рынка недвижимости для целей оценки состояния жилья, а также определения потребностей отечественных граждан, требует разделения жилых объектов по по их качеству.
Кроме того, есть и другие параметры сегментации рынка недвижимости. Например, по количеству комнат:
При анализе рынка недвижимости учитывают расположение постройки: центр или окраина. В центральной части города квартира или дом будут стоить на порядок дороже, ведь там развита инфраструктура и созданы все условия для комфортного проживания. Чего не скажешь об удаленных от центра районах, где, зачастую, существует проблема с транспортной развязкой, наличия образовательных и культурных учреждений, а также развлекательных заведений.
Коммерческая недвижимость
Формирование рынка нежилых помещений связано со многими факторами и активно подвергается внешнему влиянию. Фонд такой недвижимости существенно меньше, чем жилой и характеризуется он высокой ценой. Но это не снижает спрос на данный сегмент рынка, ведь развитие бизнеса и промышленности в нашей стране не прекращается, а значит, всегда есть спрос на коммерческую недвижимость.
Если говорить о перспективах офисного рынка, то они достаточно высокие и позволяют вывести данный сегмент на новый, более высокий уровень.
Существует также сегментация рынка коммерческой недвижимости, при этом главным критерием является функциональное назначение. Выделяют следующие виды:
Офисная недвижимость
Данный сектор представлен несколькими категориями фонда недвижимости:
Если говорить о перспективах офисного рынка, то они достаточно высокие, и позволят вывести данный сегмент на новый, более высокий уровень.
Торговые помещения
При условии выгодного месторасположения, данный сегмент фонда может быть успешным и востребованным, и наоборот. Стоимость покупки или аренды торговых залов зависит от многих факторов, например, хорошая транспортная развязка, красная линия, и другие. Чаще всего выгодные с точки зрения рентабельности торговые помещения арендуются и сдаются в аренду. Если предпринимателю подходит данное помещение, он его арендует и уверен в том, что его бизнес здесь идет хорошо, то только тогда поднимается вопрос о купле-продаже объекта.
Складские помещения
Поскольку сегодня отмечается активное развитие торговой сферы, то спрос на склады растет вместе с ним. Ассортимент складов на отечественном рынке просто огромный, начиная от обычных, неподготовленных помещений и заканчивая отапливаемыми, оснащенными спецтехникой складами.
Промышленная недвижимость
Необходимость развития рынка промышленной недвижимости связана с открытием новых предприятий и перепрофилированием уже существующих компаний. Как правило, большинство помещений сдается в долгосрочную аренду, и лишь малый процент фонда идет на продажу.
Сегмент земельных участков
Спрос на земельные участки постепенно увеличивается, что приводит к повышению стоимости. Объекты в данном сегменты разделяют:
Это далеко не весь перечень сегментов, характерный отечественному рынку земельных участков.
Выводы
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что сегментация рынка недвижимости – это необходимый инструмент для определения стоимости и рентабельности объектов недвижимости, а также способ упростить поиски при выборе.
Тем, кто столкнулся с необходимостью продать или купить жилье или землю с целью определения адекватной стоимости, а также для предотвращения необоснованного дорожания (удешевления) объектов, необходимо провести тщательный, качественный анализ с учетом всех видов разделения.
Как правило, агентства недвижимости, сотрудничая с клиентами, предлагают им презентацию сегментации рынка недвижимости для более четкой постановки целей и определения границ поиска объектов. И если, например, при покупке объектов на выбор влияет географическое расположение, назначение, вид права собственности, стоимость, то соответствующие параметры, не учитываются при сегментации рынка недвижимости – по ставке доходности.
Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?
Попробуйте HomeCRM и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!
Понятие и функции рынка недвижимости
Основной, базовый объект недвижимости земельные участки. Земля представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ.
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:
— создание новых объектов недвижимости;
— передачу прав на недвижимость;
— установление равновесных цен на объекты недвижимости;
— эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
-распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
— инвестирование в недвижимость.
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную,посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.
Регулирующаяфункция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.
Коммерческая функциясостоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования— это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.
Информационная функция— это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функциявыражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.
Стимулирующая функция,в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.
Инвестиционная функция— рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функцияпроявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование
Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение –сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка.