В чем заключается обслуживание домофона
Обслуживание домофонного оборудования: обязанные лица и схемы работы
Домофон как система ограничения доступа есть практически в каждом доме. Между тем практикой наработаны разные варианты эксплуатации и обслуживания этого инженерного оборудования. При этом ответственность за домофонное оборудование чаще всего возлагается на управляющую домом организацию.
Домофон в составе общего имущества
В законе домофон называется автоматически запирающимся устройством дверей подъездов многоквартирного дома. Данное оборудование относится к внутридомовой системе энергоснабжения (п. 7 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491).
Вместе с тем при отнесении домофонов в состав общего имущества важно определить источники финансирования расходов по их установке в многоквартирном доме.
В первом варианте домофоны устанавливает застройщик одновременно со строительством дома. Тогда право собственности в виде общего имущества на домофоны приобретают собственники, которым принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).
Во втором случае домофоны устанавливают специализированные организации, которые в дальнейшем занимаются эксплуатацией данного оборудования. Например, застройщик еще на этапе строительства многоквартирного дома может пригласить такие организации для установки домофона и его последующей эксплуатации. Цель застройщика может состоять в стремлении сэкономить деньги на строительстве (тем более, если установка домофонов не была предусмотрена технической документацией на дом). С учетом того, что домофоны в каждом конкретном доме может обслуживать только одна организация, домофонные компании заинтересованы в том, чтобы войти первыми именно в новые дома, поскольку у них есть понимание о том, что жителей подключит именно тот, кто будет первым вести работу в доме.
В третьем случае жители сами принимают решения о том, чтобы профинансировать покупку и установку домофонных устройств. Если мы вспомним историю, то массовое ограничение доступа в подъезды в России началось в конце 90х годов прошлого века (в связи с проведением террористических актов и взрывов в многоквартирных домах).
Первоначально жители ставили кодовые замки (периодически меняя код), а затем наступила эра домофонного оборудования. Оно также менялось и усложнялось, например, сейчас все большую популярность приобретает система домофонной видео-связи с возможностью дистанционного управления домофоном (в том числе хранения архива видеозаписей всех посетителей).
Собственники могут принять решение о покупке и последующей установке в многоквартирном доме такого оборудования, но чтобы включить его в состав общего имущества необходимо принять соответствующее решение на общем собрании (пп. «а» п. 1 Правил № 491).
Схемы обслуживания домофонов
Существующей практикой выработано две схемы обслуживания домофонов в многоквартирных домах.
Первая схема предполагает наличие прямых договоров между собственниками и домофонной организацией. Прежде всего, нужно сказать, что такие договора является добровольными (непубличными и необязательными). В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, нельзя полностью заблокировать доступ собственнику в его квартиру при условии обязательного заключения договора на обслуживание домофона. Поэтому чаще всего собственнику выдается 2-3 бесплатных ключа от домофонного замка. А вот при наличии потребности установить в своей квартире трубку для аудио или видеосвязи – придется заключить договор и ежемесячно оплачивать данные услуги обслуживающей организации.
Вторая схема основана на том, что эксплуатацию домофонного оборудования осуществляет управляющая домом организация. В данном случае автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома включены в состав общего имущества и заложены в тариф на текущее содержание. Либо обслуживание домофонов является дополнительной жилищной услугой, которая оплачивается помимо основного тариф на содержание.
Плюсы первой схемы для управляющей организации – отсутствие ответственности за инженерные коммуникации, которые не повешены на баланс многоквартирного дома. Следовательно, нет ответственности за их содержание. Но нужно учитывать, что сами входные двери в подъезд (в которые вмонтирован домофон) общим имуществом являются, а потому подлежат периодическому обслуживанию (путем покраски, замены доводчиков и их регулировке).
Плюсы второй схемы состоят в том, что автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома включены в состав общего имущества, принадлежат жителям и управляющей организации есть четкое понимание про ответственность за надлежащую эксплуатацию данного оборудования.
Кто несет ответственность за домофоны
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, ответственность за домофоны возлагается законом на того, кому они принадлежат и кто ими владеет.
Либо таким лицом является домофонная организация (поставившая данное оборудование), либо сами собственники (которые приобрели право на общее имущество, либо купили домофон после ввода дома в эксплуатацию).
Что входит в техобслуживание домофона?
Если перечень работ по техническому обслуживанию жилого дома или график уборки подъезда находятся в свободном доступе и потребитель без труда может с ними ознакомиться, то с обслуживанием домофона все несколько сложнее. Возможно, именно по этой причине некоторые собственники и считают, что техническое обслуживание ЗПУ — миф, который выдумали сами домофонщики с целью получения прибыли. Так за что все-таки потребитель ежемесячно платит 91 копейку?
Казалось бы, весьма убедительно звучит аргумент многих потребителей, что, приобретая в магазине телевизор, они не платят за его обслуживание в дальнейшем, и, по их мнению, домофон — это тот же телевизор, который в обслуживании также не нуждается.
— Домофонная система не такая уж и простая, как многим кажется на первый взгляд. Она состоит из панели вызова, блока питания, контролера со считывателем ключей, электромагнита, проводов питания и управления, магистрального кабеля, абонентской проводки и трубок в квартирах жильцов, и все эти элементы безусловно требуют ежемесячного обслуживания, — считает председатель ассоциации «Безопасный дом» Геннадий ЗАХАРОВ. — Без его проведения количество обращений со стороны граждан по вопросам неисправности домофонной системы возросло бы в несколько раз, а срок службы оборудования значительно сократился.
Какой-то точный перечень работ по обслуживанию домофона законодательством не определен, и каждая организация вправе устанавливать его самостоятельно. Тем не менее в каждой фирме, состоящей в ассоциации «Безопасный дом», есть монтажники, за которыми закреплены домофонные системы конкретных жилых домов.
— Ежемесячно монтажник проводит осмотр системы ЗПУ, профилактические работы, а также устраняет выявленные повреждения; к примеру, регулировать доводчик необходимо в теплое и холодное время года, в противном случае — он быстро выйдет из строя, — утверждает Геннадий Анатольевич. — Наши фирмы на внутренней стороне входных дверей размещают шильды, на которых монтажник делает отметку о проведении технического обслуживания.
Кроме этого, за 91 копейку в месяц организации выполняют чистку и смазку оборудования, а также осуществляют текущий ремонт отдельных блоков и узлов домофонной системы. В том числе в эту сумму входит и ремонт неисправностей, которые были получены вследствие действий вандального характера. То есть за все эти работы организации, состоящие в ассоциации «Безопасный дом», не взимают каких-либо дополнительных средств с населения.
— Это лишь примерный перечень основных работ по техническому обслуживанию домофона, какие-то организации выполняют только вышеперечисленные работы, а некоторые из них — гораздо больше, — делится председатель ассоциации. — Стоит учесть, что я говорю лишь о фирмах, которые входят в нашу ассоциацию; остальные вполне могут брать дополнительную плату за ремонт оборудования, которое считается собственностью потребителей, и закон им этого не запрещает.
У каждого предприятия, состоящего в ассоциации, есть собственная диспетчерская служба, которая принимает заявки от потребителей и полностью отслеживает их выполнение. Также в каждой из фирм установлены регламент на ремонтно-восстановительные работы (в зависимости от типа домофонной системы и характера повреждения) и график работы (некоторые из них создают рабочие группы для работы в выходные дни). Однако если проблема требует неотложного ремонта, то работники организаций готовы приехать на вызов и в два часа ночи. Это может произойти в экстренном случае, к примеру, если произошла блокировка подъезда и собственники не могут в него попасть.
Лидия ЛЫЧКОВСКАЯ, фото автора
Полная перепечатка текста и фотографий запрещена. Частичное цитирование разрешено при наличии гиперссылки.
Порядок установки и оплаты домофона в многоквартирном доме
Цены за жилищно-коммунальные услуги ежегодно растут, поэтому собственники помещений в МКД хотят знать, за что они платят, какие услуги в квитанции включены законно, а на каких наживаются недобросовестные управляющие организации.
Одна из услуг, которая стабильно вызывает вопросы у жителей домов – установка и обслуживание домофона. Расскажем, каков порядок установки домофона в МКД и в каких случаях управляющая организация имеет право взимать за него плату.
Домофон – общее имущество собственников помещений в МКД
Управляющая организация по договору управления многоквартирным домом обязуется предоставлять собственникам помещений в этом доме работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Домофоны в многоквартирных домах устанавливаются на входе в подъезд, они обслуживают более одного помещения, поэтому входят в состав общего имущества МКД. Автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД тоже включаются в состав общего имущества в МКД в соответствии с п. 7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Порядок установки и подключения домофона
Установка и обслуживание домофона возможны в двух случаях: такие работы и услуги предусмотрены договором управления МКД или соответствующее решение принято на общем собрании собственников (ст. 44 ЖК РФ). О случае, когда управляющая организация устанавливает домофон на свои деньги, мы расскажем отдельно.
Договор управления многоквартирным домом может не предусматривать техническое обслуживание домофона в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Тогда для начисления платы за обслуживание запирающих устройств необходимо решение ОСС, согласно которому собственники могут заключить договор на обслуживание домофона либо напрямую с подрядной организацией, либо со своей управляющей организацией.
Даже если домофон планируют установить собственники только одного подъезда, для решения такого вопроса необходимо получить согласие и других собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ).
На общем собрании собственники могут принять решение о включении платы за обслуживание домофона в платёжный документ в составе платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, согласно ст. 155 ЖК РФ. Собственники помещений в МКД могут заключить договор напрямую с подрядной организацией и получать отдельные квитанции за обслуживание домофона.
Управляющая организация не может требовать от собственников уплаты отдельной услуги «Обслуживание домофона» (письмо Министерства регионального развития РФ от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14). Этой же позиции придерживается Минстрой РФ в своём письме от 11.04.2016 № 10686-АТ/04 «О содержании и ремонте общего имущества в МКД».
Если решения общего собрания собственников об установке домофона или оплате его обслуживания нет, и управляющая организация решила установить его самостоятельно, она не сможет впоследствии предъявить собственникам плату за установку обслуживание запирающего устройства.
Обслуживание домофона
В договоре обслуживания по желанию собственников можно предусмотреть другой перечень работ и услуг.
Если подрядная организация ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по договору обслуживания, это может послужить причиной для отказа от её услуг. Принять решение о смене подрядчика можно только на общем собрании собственников помещений в МКД.
Бывают случаи, когда домофон не работает на протяжении нескольких месяцев, а управляющая организация перечисляет подрядчику плату за его обслуживание и включает её в квитанции. В таком случае любой из собственников помещений в МКД может потребовать у управляющей организации сделать перерасчёт с того дня, когда домофон перестал работать.
Определение стоимости обслуживания домофона
Стоимость технического обслуживания домофона определяется договором на оказание услуг и выполнение работ подрядной организацией. Как правило, подрядные организации сами устанавливают размер платы за свои услуги.
Управляющей организации стоит помнить о том, что размер платы за обслуживание запирающих устройств, который они включают в тариф на содержание и ремонт общего имущества, должен быть обоснован. Любой собственник может обратиться в УО и запроситьрасшифровку статьи на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (п. п. 10, 10.1 ст. 161 ЖК РФ).
Провести общее собрание собственников и решить вопрос по оплате домофона в многоквартирном доме гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».
Обязаны ли жильцы дома платить за домофон?
Рассказываем, насколько законна ежемесячная плата за домофон, можно ли отказаться от него единолично и нужно ли платить за обслуживание устройства в период действия гарантии.
– В интернете видела много роликов о том, как домофонные компании наживаются на ежемесячных платежах за обслуживание. При этом вроде как есть письмо правительства, в котором написано, что включение абонентской платы за домофон в квитанции за коммуналку незаконно. Получается, что мы не должны платить за обслуживание домофона?
За последние несколько лет проблема «домофонных» платежей стала всё чаще подниматься в обществе. При этом возникают вопросы не только о том, как расторгнуть договор с обслуживающей компанией, но и законна ли вообще ежемесячная абонентская плата.
Согласно письму Министерства регионального развития от 23.08.2010 №30665-ИБ/14 «О порядке установления домофона», домофон является общим имуществом в многоквартирном доме, а его обслуживание входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации. В этом же письме говорится, что предъявление собственникам к оплате услуги «обслуживание домофона» является необоснованным и незаконным.
Однако, как отмечает руководитель Центра общественного контроля в сфере ЖКХ Общественной палаты Кировской области Сергей Улитин, решение об установке домофона и оплате за него должно приниматься на общем собрании собственников многоквартирного дома (ст. 44 Жилищного кодекса РФ), и если было решено включить эту плату в общий коммунальный счёт, то это вполне законно. А вот если УК самостоятельно установила домофоны и впоследствии предъявила собственникам плату за них, то такие действия являются неправомерными.
Кроме того, есть ещё два варианта начисления платы за домофон: включение её в строку за содержание общего имущества (с соответствующим увеличением суммы) или отдельная квитанция за обслуживание домофона.
За что взимается абонентская плата?
Все услуги, которые обязана выполнять обслуживающая организация, должны быть подробно прописаны в договоре. Если компания ненадлежащим образом исполняет прописанные обязанности, это может послужить причиной для отказа от её услуг.
Если иное не предусмотрено договором, то обычно в абонентскую плату за обслуживание домофона входит:
технический осмотр оборудования (при этом сроки его проведения должны быть указаны в договоре);
ремонт домофонной трубки;
ремонт домофонной установки на входной двери в подъезд;
выезд для устранения поломки;
восстановление линий связи.
И здесь возникает вполне логичный вопрос: имеет ли право обслуживающая организация взимать плату за ремонт оборудования в случае его поломки, если жильцы ежемесячно вносят абонентскую плату?
По словам Сергея Улитина, если случилась поломка домофонной установки на входной двери в подъезд, то есть общедомового имущества, то дополнительная плата взиматься не должна, так как собственники уже платят за содержание общего имущества дома. Что касается ремонта домофонной трубки в квартире, то тут всё зависит от условий договора: если такие работы прописаны в этом документе, то дополнительно платить за ремонт не нужно.
При этом, как уточняют в управлении Роспотребнадзора, обслуживающая компания может и не предоставлять каждый раз специальные акты о выполнении техобслуживания: порядок отчёта определяется исключительно условиями договора. То есть это могут быть как периодические акты о предоставлении обслуживания (раз в месяц, в квартал или в год, например), так и записи в книге учёта обслуживающих компаний или же любой другой вид отчётности.
– Купил квартиру, приходит квитанция за некое обслуживание домофона, хотя домофон является общедомовой собственностью, и лично я никаких договоров не заключал. Ну это ладно. Звоню, чтобы расторгли договор (не приходили квитанции), мне отвечают, что это нереально, что это подъезд заключил договор и лично со мной его расторгнуть не могут. Как расторгнуть с ними договор?
В случае, если домофон не работает, а плата всё равно начисляется, жильцы могут потребовать у обслуживающей организации провести перерасчёт.
По словам Сергея Улитина, для этого нужно подать соответствующее заявление в письменной форме о поломке домофона и о непринятии мер по её устранению в установленные договором сроки. Если же организация отказывается производить перерасчёт, собственники вправе оспорить её действия в судебном порядке. Для этого можно обратиться в Госжилинспекцию Кировской области, прокуратуру или суд.
Если же вы хотите изменить условия договора или вовсе отказаться от услуг этой обслуживающей компании и выбрать другую, то такое решение должно приниматься на общем собрании жильцов большинством голосов.
К слову, во многих городах России уже неоднократно проходили судебные процессы по «домофонным» вопросам, и, как показывает практика, суд зачастую встаёт на сторону жильцов. Так, например, положительные решения были приняты в Москве, Воронеже, Красноярске и других городах.
– Есть ведь гарантия на любое оборудование, в том числе и домофонное, и в течение её срока все неисправности должны устраняться бесплатно. То есть в это время можно не платить абонентскую плату?
Таким образом, взимание ежемесячной платы за обслуживание домофона сразу после его установки не противоречит законодательству, а собранные средства идут на обслуживание системы и проведение иных работ, то есть гарантийные обязательства являются только частью абонентского обслуживания.
Если у вас есть вопросы, на которые вы не можете найти ответ, задайте их нам, и мы постараемся на них ответить.
ЖКХ: что нужно знать собственникам жилья о домофонах
Да, действительно, вопрос в настоящее время актуальный для большинства жителей нашего города. Всем известно, что многоквартирных домах сейчас установлены домофоны. Плата за них обычно выставляется в платежном документе через управляющую компанию. В последнее время жильцы стали получать отдельные платежные документы за домофон от организации, непосредственно его обслуживающей.
Первые домофоны начали устанавливать еще в 1998 году. Данное оборудование весьма актуально и в настоящее время, поскольку ограничивает доступ посторонних лиц, позволяя тем самым сохранить подъезд многоквартирного дома в чистоте и порядке, обеспечив безопасность жильцам.
В некоторых случаях оказывается так, что управляющая компания самостоятельно заключает или перезаключает уже существующий договор на проведение технического обслуживания домофонного оборудования со сторонней организацией. Сразу же возникают вопросы. Может ли управляющая компания без решения общего собрания заключить или перезаключить такой договор по своему усмотрению? Имеют ли право организации, которые занимаются установкой и обслуживанием домофонов, в обход управляющей компании заключать с жильцами договоры напрямую и принимать оплату?
Организации, которые занимаются установкой и обслуживанием домофонов, могут выставлять плату напрямую собственникам. Это возможно, если такая организация способна выпускать платежные поручения самостоятельно, а это финансовые издержки. Поэтому удобнее договариваться с обслуживающими организациями о включении такой платы в основной платежный документ отдельной строкой, но в соответствии с решением, принимаемым жильцами на общем собрании с учетом того, что прописано в договоре на обслуживание.
Домофон – это дополнительная услуга. Только собственники определяют, нужна ли им она или нет. Основной системой безопасности, обеспечивающей контроль и управление доступом в жилое помещение, в настоящее время является переговорно-замочное устройство (ПЗУ), в широком обиходе известное как домофон. Решение об установке и обслуживании ПЗУ в подъезде жилого дома должно приниматься на общем собрании жильцов. Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), подъезды и двери подъездов относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Следовательно, решение об установке домофона принимают все жильцы на общем собрании собственников. Если из присутствующих 2/3 проголосовало «за», то домофон может быть установлен. Это решение обязательно для всех собственников многоквартирного дома независимо от их присутствия на общем собрании и согласия.
Тарифы на обслуживание (включая ремонт общеподъездного оборудования и профилактический осмотр) обсуждаются на том же собрании, утверждаются собственниками жилья и закрепляются в договоре на обслуживание.
Управляющая компания на основании решения собственников включает в платеж дополнительную строку. Важно: какие условия прописаны в договоре по установке и дальнейшему обслуживанию домофона, сроки действия такого договора, стоимость оказываемых услуг.