Аккредитив или номинальный счет в чем разница
Номинальный счет: кому и для чего нужен
Банки предоставляют множество различных финансовых услуг, в том числе и по открытию счетов. У счета всегда есть владелец, то есть лицо, заключившее договор на его открытие. При открытии обычного счета владелец одновременно является и его бенефициаром — лицом, которое получает выгоду (проценты, часть денег).
А как быть, если бенефициаром является человек, который из-за каких-то причин не может самостоятельно распоряжаться денежными средствами? Такая ситуация вполне может произойти в силу возраста или психического нездоровья, либо по иным причинам. Решить проблему в этом случае и призван номинальный счет.
Что такое номинальный счет?
Не так давно в России появилась новая специализированная банковская услуга – открытие номинального счета. Новшество заключается в возможности открытия счета одним лицом для того, чтобы распоряжаться средствами для другого. Этот другой называется подопечным или опекаемым, более официально — бенефициаром.
Стороны договора номинального счета:
В Германии подобные счета начали использовать еще в начале 1990-х годов, в частности юристы и нотариусы для ведения дел своих клиентов.
Появление такого вида специализированного счета упростило жизнь опекунам и попечителям. За их действиями, особенно за теми, которые связаны с использованием финансов их подопечных, установлен строгий контроль. Ранее все средства, принадлежащие подопечному, аккумулировались на счете опекуна — но их расходование было связано с получением разрешений от органов опеки и попечительства, что было сложно и долго.
Сейчас опекун может открыть счет, куда будут напрямую перечисляться денежные средства, которые выплачиваются опекаемому. Это могут быть пенсии, пособия, или выплаты по алиментным обязательствам.
Разрешения органов опеки и попечительства на каждую расходную операцию не предусмотрено — однако закон прямо указывает на то, что банк берет на себя функции контроля. Правда, контроль в данном случае становится проникновением в частную жизнь опекаемого. Кроме того, владелец номинального счета должен ежегодно отчитываться о расходах счета в органах опеки.
Опекун при открытии номинального счета подает соответствующий пакет документов, а бенефициар (его адвокат) через суд может наложить на счет арест, если считает, что средства расходуются нецелевым образом. Юридически конструкция такова: формально средствами на номинальном счете владеет бенефициар, но опекун имеет право ими распоряжаться.
Особенности номинального счета:
Нужно отметить, что обязательными условиями договора номинального счета являются указание данных бенефициара и дата подписания договора. Без указания этих пунктов договор может быть признан недействительным
После заключения договора необходимо сообщить реквизиты банковского счета в тот орган, который занимается перечислением средств опекаемому. Для упрощения контроля над такими счетами им присвоены специальные цифровые обозначения, начинающиеся на «40823». Опекаемый в свою очередь может:
Где и как открыть номинальный счет?
Первоначально номинальные счета открывались в основном в государственных банках, в первую очередь в Сбербанке. Выплаты при этом привязываются к одному отделению — что явно является недостатком счета. Сегодня для открытия номинального счета можно выбрать практически любой банк.
Однако на сегодня страховой лимит на банковском счете составляет не более 1.4 млн. рублей, что должно учитываться при ведении номинальных счетов. Так, суммы, превышающие страховой лимит, должны поступать на другой номинальный счет, который нужно открыть в другом банке. Причина очевидна — такое разделение позволит вернуть бенефициару всю причитающуюся ему сумму.
При заявлении в выбранный банк для открытия номинального счета обычно требуются решение органов опеки об опекунстве и удостоверение опекаемого, а также его ФИО, дата /место рождения и адрес регистрации.
Виды номинальных счетов
В рамках номинального счета также различают договора эскроу и аккредитив. Кроме того, существует залоговый счет, на который вносятся деньги в качестве залога. Рассмотрим эскроу и аккредитив подробнее, но главное можно сказать сразу: номинальный счет подразумевает опекуна и подопечного, тогда как эскроу и аккредитив это способы безопасного проведения сделки между сторонами. У эскроу и аккредитива гораздо больше общего между собой, чем по сравнению их с номинальным счетом, рассмотренным выше.
1. Эскроу
Этот вид номинального счета служит способом для исполнения обязательств сторонами договора. В основном данный вид счета используется при купле-продаже недвижимости с использованием ипотечного кредита, реже при покупке ценных бумаг или расчетах по договору поставки. Подробно о счете эскроу я писал здесь, однако ниже повторю основные моменты.
Суть договора эскроу состоит в том, что продавец и покупатель обращаются в банк-агент. Покупатель вносит на счет в банк денежные средства, которые банк блокирует. Ни одна из сторон теперь не имеет доступа к этим деньгам. В случае наступления условия, которое обозначено в договоре, продавец сможет получить эти денежные средства. Если это условие не будет выполнено, то денежные средства вернутся к покупателю.
Особенности эскроу:
Одной из самых важных черт данного договора является его изменяемость. Соглашением сторон могут быть оговорены почти все существенные условия: сумма соглашения, размер вознаграждения агенту, могут быть названы сразу несколько условий получения денег продавцом, по соглашению устанавливается перечень документов – доказательств наступления условий по договору. Ниже приведены тарифы Сбербанка:
Гражданский кодекс указывает, что агентом по счету могу выступать, кроме банков, нотариус и юридические лица. В этом случае предметом договора может выступать и имущество, а не только денежные средства. Но в российской практике это не распространено.
Прогнозируется, что этот вид банковского счета будет более востребован, когда вступят в силу изменения к Федеральному закону, который касается долевого участия в строительстве. Закон предусматривает, что денежные средства покупателей квартир в таких домах будут блокироваться на счетах банка-агента и размораживаться после передачи в собственность недвижимости. Следовательно, такой шаг поможет вкладчикам снизить риски при банкротстве застройщика.
2. Аккредитив
Чем отличается аккредитив от номинального счета? Как говорилось выше, вопрос не вполне корректен, так как аккредитив это разновидность последнего. Договор аккредитива очень схож с эскроу — он также призван обеспечить честность в расчетах по договору между сторонами. Используется при расчетах за поставленный товар или выполненные услуги.
Можно сказать, что аккредитив — это платежное поручение о производстве платежей со счета плательщика в соответствии с условиями договора между сторонами.
Отличия аккредитива от эскроу:
Отличие номинального счета от эскроу и аккредитива:
Номинальный счет
Эскроу
Аккредитив
Постоянное движение денежных средств
Блокировка строго определенной суммы до окончания договора
Поручение на выплату строго определенной суммы
Открывается одним лицом для удовлетворения интересов другого
Открывается по соглашению сторон, три стороны
Открывается по соглашению сторон, две стороны
Условный, т.е. перечисление денег зависит от наступления условия
Банк осуществляет контроль
Банк является участником договора и несет ответственность
Эскроу-счет – что это простыми словами, что поменялось в ДДУ
Содержание
Эскроу-счет – как открыть и когда им пользуются
При совершении крупных сделок, например, покупке квартиры, каждый опасается за свои деньги, за честность продавца или компании-застройщика. К сожалению, случаи, когда люди теряют средства и не становятся собственниками недвижимости, время от времени случаются. Для безопасности подобных сделок банк может предоставить эскроу-счета. При этом он сам становится третьей стороной и отслеживает исполнение всех договорных обязательств. Рассмотрим варианты применения эскроу-счетов при приобретении недвижимого имущества на вторичном рынке или долевом строительстве, а также их отличительные особенности в сравнении с аккредитивами.
Эскроу-счета – что это? Объясним простыми словами
Самый щепетильный момент в любой сделке с вторичным жильем – оформление документов. Денежная сумма слишком велика, чтобы носить ее с собой и в нужный момент обменять на подписанные документы. Все время, пока идет оформление, и покупатель, и продавец испытывают страх остаться ни с чем. Этого-то момента и позволяют избежать банки с открытием эскроу-счета и возложением на себя обязательств по сопровождению сделки.
Когда существует договоренность о купле-продаже недвижимого имущества, покупатель (депонент) и продавец (бенефициар) отправляются в банк, что оказывает услугу эскроу и именуется эскроу-агент. Происходит заключение трехстороннего договора. Депонент кладет на эскроу-счет необходимую сумму. При этом четко прописываются условия, при которых право пользования переходит к продавцу. Банк сохраняет сумму на эскроу-счете до завершения сделки и следит за соблюдением всех условий.
Простыми словами, эскроу-счет – это счет, куда покупатель кладет деньги, а продавец их снимает, но после выполнения всех оговоренных заранее условий. Открывается он на срок до пяти лет. При этом банк отвечает за сохранность средств и честность выполнения всех обязательств. На сегодняшний день это – самый безопасный вариант оформления сделок с недвижимым имуществом.
Подробная информация об эскроу-счетах раскрывается в статье 860.7 ГК РФ. В ней говорится об особенностях оформления договора, порядке его закрытия, особенностях перехода права управления деньгами, находящимися на счетном балансе.
Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости
В договоре при открытии такого счета обязательно прописываются полномочия финансового учреждения. Здесь возможны два варианта:
Банк без обязательства следит за правильностью оформления документации. В этом случае его представитель только проверяет наличие полного пакета, перечисленного в эскроу договоре. Если все документы на месте, считает обязательства выполненными и передает деньги в распоряжение продавцу. При этом впоследствии может оказаться, что какие-то бумаги не были оформлены надлежащим образом. Это может принести как необходимость переоформления, так и проблемы с законностью сделки. Особенно это актуально при покупке недвижимости на вторичном рынке.
В договоре в обязанности эскроу-агента входит проверка законности и правильности оформления документов. Тогда юрист банка перед признанием сделки совершенной проверит каждый документ на подлинность, правильность оформления и соответствие действующему законодательству. В этом случае, во-первых, сводятся к минимуму риск спорных вопросов в дальнейшем, а во-вторых, если они все-таки возникнут, можно будет требовать от финансового учреждения выполнения обязательств в полном объеме. Именно из-за этой обязанности контроля над сделкой не все банки имеют право открывать эскроу-счета.
Если во время оформления сделки возникают какие-либо сложности с документами, например при выписке несовершеннолетних жильцов из квартиры во время приобретения вторичной недвижимости, доступ к финансам возможен лишь для покупателя. Продавец имеет право на снятие денег после проверки банком документов по сделке и признания ее завершенной. При необходимости внесения изменений в договор эскроу это можно сделать в заранее оговоренной форме по соглашению всех трех сторон либо по судебному решению.
Эскроу-счет открывают на строго определенный срок, после окончания сделки он закрывается. Возможно досрочное расторжение по включенным в договор причинам. Тогда деньги возвращаются к покупателю, если не предусмотрены другие варианты.
Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве
Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Это позволяет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками. Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финучреждения, если используется кредит. К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение десяти дней после сдачи многоквартирного дома.
Если договор долевого строительства расторгнут, средства с эскроу-счета возвращаются участнику (покупателю), или, если он брал кредит – в кредитную организацию. Порядок возврата должен быть заранее отражен в договоре. Ситуация с обманутыми дольщиками больше не будет повторяться. Если застройщик не в состоянии достроить дом самостоятельно, то банк найдет средства и возможности. Покупатель получит свою недвижимость. Если все-таки будет принято решение о прекращении строительства, то деньги в полном объеме вернутся на счет покупателя. При смене застройщика, по желанию, покупатель сможет как вернуть свои деньги, так и дождаться назначения нового застройщика и получить, в конце концов, свою квартиру.
При наследовании или перехода права владения по судебному решению, если участник долевого строительства надумал переуступить права на недвижимость, то к новому претенденту на жилье переходят все прежние обязательства.
Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк ПОКА не начисляет. Вознаграждение банку не выплачивается. Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию. Сумма страховки – 10 000 000 рублей.
В случае если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он разорится, возврат средств будет произведен в порядке и объеме, описанном в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то превышающая сумму часть пропадет. Кроме того, покупателю придется доплатить ее продавцу или застройщику в полном объеме.
Могут ли с эскроу-счета списать деньги по долгам? Может ли эскроу-счет быть арестован?
В соответствии со статьей 73.3 (введена Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ) имущество, ценные бумаги и деньги депонированные на эскроу-счета защищены от всех видов взысканий! В том числе и налоговой!
Деньги на эскроу-счетах нельзя списать в качестве оплаты за алименты или в счет задолженности по налогам или задолженности третиим лицам. Однако, это не значит что такие счета можно использовать от различного рода уклонений! Дело в том что суд не может постановить списание денежных средств с эскроу, однако может наложить арест! В этом случае по завершении срока действия договора деньги со счета вы уже не получите — они уйдут либо застройщику при выполнении им условий договора, либо право получить деньги перейдет к кредиторам (или приставам).
То же самое правило действует и при депонировании имущества. Депонированное имущество или денежные средства нельзя взыскать не дождавшись окончания срока действия договора!
Начисление процентов по эскроу-счетам
На данный момент думой разрабатывается законопроект № 844913-7 (о процентах по счету эскроу). Планируется утвердить следующие изменения:
Отличие эскроу-счета от аккредитива
Аккредитив – это обязательства банка, по которым он обязан перевести на счет продавца деньги после полного завершения сделки и предоставления всех документов, это подтверждающих. Эскроу-счет – это сумма, внесенная покупателем и отданная банку на хранение до полного завершения сделки.
При расторжении договора по сделке, например, при смерти продавца вторичной недвижимости, разорении застройщика или иных обстоятельствах, при которых ее исполнение становится невозможным, эскроу-счет автоматически будет закрыт, при аккредитиве оснований для этого нет. Если сделка не завершена, деньги вернутся покупателю, если обязательства уже выполнены – продавцу. Этот момент очень четко может отследить банк. Кроме того, покупатель способен отозвать аккредитив, в этом случае продавец может остаться без денег.
Эскроу-счет можно закрыть по соглашению досрочно только, если присутствуют представители всех трех сторон. Контроль сделки банком защищает не только покупателя, но и продавца, риск мошенничества практически сведен к нулю. Аккредитив покупатель может закрыть в любое время по своему усмотрению.
Аккредитив – законодательно установленная процедура, не позволяющая отступлений по собственному усмотрению. Эскроу – это договор, который позволяет вносить изменения, причем, даже в процессе совершения сделки, если все стороны согласны. Например, при долевом строительстве, пока строится дом, покупатель принимает решение о переуступке права на свою долю другому человеку. Он согласовывает это с застройщиком, регистрирует переуступку в Росреестре, права на эскроу-счет переходят к новому дольщику. При аккредитиве банк проверяет только наличие документации. Для эскроу банк – гарант правильного оформления документов, законности сделки и выполнения договорных условий.
Эскроу-агенты
Не все кредитные организации оказались готовы к повышенным обязательствам перед клиентами. Пока услуги эскроу оказывают наиболее крупные банки. Согласно мировой практике это могут быть разные финансовые организации.
Работа агентов пока осложняется отсутствием опыта в судебных разбирательствах.
Если в эскроу договоре не была прописана ответственность банка за проверку документов, то финучреждение и не отвечает за законность сделки. То есть, если подписи на каких-либо документах при покупке вторичной недвижимости были подделаны, а банк принял эти документы, то его ответственности в этом нет, даже если впоследствии сделка будет оспорена в суде. В то же время, при долевом строительстве, финансовое учреждение, как правило, кредитует застройщика, законность всех документов проверена им очень тщательно.
При заключении эскроу договора нужно особенно тщательно изучать обязанности банка и, при неясных моментах, просить их разъяснить или расписать в договоре подробнее. В случае если эскроу банк прекращает свою деятельность во время сделки, то финансы со счета возвращаются депоненту, если обязательства уже были выполнены – продавцу.
Эскроу-счета используют не только при сделках с недвижимостью, но и в любых крупных проектах, например, в контрактах на выполнение работ или разработку проектов, при покупке долей или акций компаний.
Особенности использования эскроу-счета застройщиком
Как уже говорилось, застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для возведения домов. В договоре принимает участие третья сторона – банк, а средства на эскроу-счете заморожены до момента сдачи здания. Те строительные компании, которые успели согласовать проекты и получить деньги до вступления закона в силу, могут использовать их для постройки дома.
Работать с эскроу-счетами имеют право лишь строительные компании с большим опытом и стажем работы на рынке:
не менее трех лет работы;
от 10 тысяч квадратных метров сданного жилья;
административные расходы во время строительства не должны превышать 10% от всей суммы, необходимой для строительства.
Авансовые платежи не должны превышать 30%. При превышении этой суммы банк блокирует счет.
Ввод объектов в эксплуатацию должен происходить в определенные договором сроки. Если будет просрочена сдача хотя бы одного объекта из крупного жилого комплекса, в дальнейшем застройщик может лишиться права работать с эскроу-счетами.
Вопрос-ответ (20)
Скажите что лучше, акредетив или эскроу счет?
Когда застройщик может списать деньги с моего эскроу счета? ( квартира приобреталась год назад, долевое строительство). На сайте застройщика информация, что дом сдан, но никаких извещений мной не получено, соответственно квартира мной не принята и не подписан акт приема-передачи недвижимости. Деньги с эскроу счета сняты без каких-либо извещений, законно ли это?
При открытии эскроу счета принимаются ли наличные деньги? Или надо открывать текущий счет и перечислять на эскроу счет?
Эти вопросы регулирует ваш Застройщик. обратитесь к нему по порядку зачисления средств на Эскроу-счет по вашему объекту застройки.
Застройщик начал строить дом летом 20 года, при этом на эскроу поступает только 35000 руб за кв.м. А остальное собственно застройщику. Законна ли такая схема, если да, то насколько это опасно?
Вы же покупаете квартиру у физлица? Вам нужно с ним расплатиться, согласно договора цессии, так? Значит кредитные средства пойдут вашему продавцу, для расчета по договору.
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, если по ДДУ цену за недвижимость я должна внести на эскроу-счёт в рассрочку, то возможно ли досрочное внесение всей суммы по договору. В ДДУ про досрочную оплату ничего не говорится
Обратитесь к своему застройщику, в службу сопровождения клиентов. Либо в юротдел, договорной отдел
Добрый день! Рассматриваем покупку квартиру в новостройке со сроком сдачи в 2022 году, используя первоначальный взнос и ипотеку. Я так понимаю, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств, все деньги со счета эскроу вернутся в банк. Первоначальный взнос я смогу получить. А вот что будет с деньгами, уплаченными на тот момент по ипотечному кредиту. Получу ли я их обратно? Если да, то всю уплаченную сумму или какой-то процент? Спасибо!
Добрый вечер!
Возможно ли частями вносить на эскроу счет денежные средства при покупке квартиры?
купили квартиру в марте 2020г за наличные по договору дду теперь они требуют расторгнуть договор ссылаясь на то что они будут работать по эскору счету что нам делать
Как такое возможно? По ДДУ застройщик взял на себя обязательства передать вам квартиру. При перезаключении договора у вас есть гарантии что вы ее получите?
Вам нужно обратиться за сопровождением к опытному юристу по недвижимости, который имеет опыт и с защитой прав потребителей.
Только так.
В начале статьи сказано: «Денежная сумма слишком велика, чтобы носить ее с собой и в нужный момент обменять на подписанные документы», но ведь эту сумму всё равно надо вносить, а значит принести её с собой или как?
Покупаю Квартиру по ДДУ и открываю эскроу счёт с аккредитивом в банке, какая вероятность и что может случиться что банк не вернёт деньги при условии банкротства компании застройщика
Открыла эскроу-счёт для ДДУ в банке. По условиям договора деньги перечисляются банком с определённого счета. Но по своей ошибке я отправила на этот счёт ещё деньги. Сейчас на счету больше денег, чем предусмотрено договором ДДУ. Как это отразится на счёте. Свершится ли сделка в э то м случае
Добрый день!если застройщик строит за счет банковского кредита (проектного финансирования),то только в этом случаи средства дольщиков замораживаются на Эскроу счетах? а если застройщик работает по старой схеме, то получается что требовать страховку в виде эскроу счета я не могу? где-то можно уточнить информацию за счет собственных средств строит застройщик или за счет кредитных средств?
спасибо.
Нет, вы сможете настоять относительно эскроу.
Если ваш застройщик делает отчисления в Фонд, это значит они строят данный объект по предыдущей законной схеме. Те застройщики, у которых на момент ввода Эскроу-схемы уже был выполнен значительный объем работ (более 2/3), строят через привлечение средств дольщиков. Значит, это касается и выбранного вами дома.
Рассматриваем покупку квартиры, сдача 1 кв. 2021, первоначальный взнос+ ипотека ( все стандартно), я так понимаю ипотечные деньги будут лежать на эскроу счете- и в случае не сдачи дома уйдут обратно в банк, который дал ипотеку, а авансовый платеж который будет оплачен изначально как первый взнос застройщику- он тоже будет лежат на эскроу счете И в случае недосторя вернется? или он будет уплачен застройщику и в случае заморозки строительства я потеряю эти деньги??
Можете также предварительно ознакомиться с формой договора на открытие Эскроу-счета, который вы будете подписывать в Банке, указанном Застройщиком.
Скажите, пожалуйста, может ли государство заморозить деньги на эскроу-счетах, во всяком случае имеет ли право и насколько это вообще возможно в наше нестабильное время.Например, понадобятся средства на восстановление экономики после столь серьёзнейшего кризиса или еще что-нибудь.Примером служит кризис 90х, когда все вклады населения заморозили,а потом после разморозки и сильнейшей девальвации эти деньги уже сильно обесценились..
Здравствуйте!покупаю квартиру по ДДУ, просят открыть эсроу счёт до подписания дду.ннт в этом нарушения со стороны застройщика? Спасибо.
Обоснованно заявить возврат средств по вашему Дог консульт. услуг можно только на основе содержания подписанного вами договора, а также например, Закона о защите прав Потребителей. Он в частности, и регулирует те отношения между застройщиком и дольщиком, которые не попадают под 214-ФЗ.
Конечно, пока вами не подписан ДДУ, но имеется дог консульт. услуг, который возможно, также имеет функцию бронирования и фиксации цены, обратитесь к юристам Организации по защите прав Потребителей.
Добрый день Александр. В договоре обязательно будет указан порядок расчетов между сторонами и если используется эскроу счёт,то будет прописан. Сейчас почти все застройщики перешли на эскроу счета,но есть исключения. Вам стоит напрямую задать вопрос в отдел продажи застройщика.
Задать вопрос
Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.
Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.