Андеррайтинг ипотечных кредитов что это
Андеррайтинг
Андеррайтинг — это процесс изучения и анализа уровня платёжеспособности потенциальных клиентов финансового учреждения, которые желают воспользоваться возможностью взять кредит. Процедура организована в порядке, который устанавливается банковским учреждением. По результатам андеррайтинга физическому или юридическому лицу сообщают о наличии или отсутствии возможности предоставления ссуды.
Андеррайтинг в банке что это
Когда банковский специалист (андеррайтер) оценивает возможности потенциального заёмщика, он фокусируется преимущественно на трёх моментах:
Помимо перечисленных выше параметров существует ещё один критерий оценки, который определяется субъективно и называется порядочность.
Даже хорошо обеспеченный человек в силу своих индивидуальных качеств иногда может не заплатить регулярный взнос по кредиту.
Андеррайтинг кредитов
В финансовом мире термин андеррайтинг имеет несколько значений. Но если говорить о кредитах, имеется ввиду подход к оцениванию рисков, который позволяет принять максимально взвешенное решение о выдаче займа на определенных условиях.
Каждый банк оценивает своих постоянных клиентов в индивидуальном порядке. Большинство таких процедур автоматизированы, поэтому решение принимается максимально быстро. Иногда финансовое учреждение соглашается выдать кредит, но не на условиях, на которые претендовал заёмщик. К примеру, часто клиенту предлагается уменьшить запрашиваемую сумму или увеличить процентную ставку.
Андеррайтинг физических лиц
Тщательная проверка заёмщиков этой категории применяется преимущественно при оформлении в кредит автомобиля или недвижимого имущества. В таком случае процесс оценки строится на взаимодействии нескольких банковских служб. Чаще всего это департамент безопасности, юридический и кредитный отделы. Информация, предоставленная заёмщиком, проверяется с особой тщательностью. По этой причине время принятия решения часто затягивается на период от одного дня до пары недель.
Андеррайтинг ценных бумаг
Помимо андеррайтинга-проверки заёмщика существует также андеррайтинг ценных бумаг. На фондовых рынках под этим термином понимают продажу (подписку, размещение) ценных бумаг профессиональным брокером, который действует от имени эмитента и за его средства.
Андеррайтинг акций — это банковские операции, которые выполняются по распоряжению клиента, которые хотят организовать публичный выпуск ценных бумаг, чтобы привлечь необходимое количество дополнительных средств.
Виды Андеррайтинга
Применение андеррайтинга возможно с учётом использования двух подходов:
Последний также известен под термином «скоринг». Автоматическая проверка чаще применяется, когда речь идет о выдаче незначительных сумм. Решение принимается на основании алгоритма, работающего в рамках использования современного программного обеспечения. Длительность упрощенной проверки сравнительно небольшая — от пяти минут до одного часа. Под индивидуальный андеррайтинг попадают заёмщики, решившиеся подать заявление на получение крупной суммы средств.
Процедура Андеррайтинга
На этапе андеррайтинга кредитная организация определяет, на каких условиях она согласна предоставить тот или иной займ. Базовые положения по выдаче кредитов утверждаются специальным комитетом, после чего на основании принятых норм и правил составляются типовые кредитные договора. Кредитный эксперт, ответственный за проведение андеррайтинга, после завершения процедуры обязан предоставить заключение обоснованного характера, в соответствии с которым будет максимально точно определен уровень благонадежности и платежеспособности заёмщика.
Услуги Андеррайтинга
Андеррайтинг на рынке ценных бумаг — это комплексный пакет услуг, который выполняется профессионально подготовленными участниками рынка для эмитента. Как правило, такие услуги необходимы в связи с инициированной эмиссией ценных бумаг. Услуги андеррайтинга относятся к разряду особо престижных и высокодоходных, поэтому их предоставлением занимаются преимущественно крупные компании, способные взять на себя выполнение широкого перечня необходимых функций.
Совет от Сравни.ру: После того как вы узнали что такое андеррайтинг в кредитовании физических лиц вы и без помощи банковского клерка определите, насколько реальны шансы оформить ипотеку или взять в кредит хороший автомобиль. Если по поводу успешного рассмотрения заявки у вас возникают сомнения, возможно следует несколько улучшить кредитную историю или устроиться на официальную работу.
Андеррайтинг заемщика при ипотечном кредитовании
проблемы и решения
Светлана Казаринова рассказала, как проверяет своих клиентов, будущих ипотечников, и как помогает им преодолевать банковские барьеры. Мы не стали углубляться в сами инструменты проверки — о них мы подробно рассказали в статье Андеррайтинг кредитного брокера. Здесь сфокусировались именно на решении проблем, найденных во время проверки клиента. Итак, советы Светланы.
 | Светлана Казаринова Кредитный специалист, финансист с опытом более 20 лет. Руководит консалтинговой компанией КредитГрад, которая помогает получать ипотеки и бизнес-кредиты. |
Не занимайтесь благотворительностью: андеррайтинг стоит денег
Я не разделяю подход брокеров, которые бесплатно консультируют клиентов и проверяют их за свой счет. Это не бизнес, а благотворительность. Мое и ваше время стоит денег. В конце концов, вы платите аренду за офис, в котором работаете, поэтому даже бесплатная консультация оказывается совсем не бесплатной.
Чтобы продать консультацию, объясните клиенту, за что именно он должен заплатить. Расскажите, что справка из ЦККИ, отчет по кредитной истории и скоринг FICO не бесплатны. Да и ваше время должно оплачиваться, как, например, время юриста. Экспертность – ваш основной продукт и ресурс. Платная консультация повышает ваш статус, заставляет клиента уважительно относиться к вашему времени. Если клиент дико реагирует на платную консультацию, вам такой клиент не нужен. Он не заплатит за выполненную работу.
Используйте скоринг для убеждения клиента
Опытным брокерам скоринговый балл не нужен. Они поймут причины банковских отказов по биографии клиента и его кредитной истории. Но скоринг полезно показать самому клиенту. Допустим, к вам пришел отказник. Он недоуменно разводит руками, мол, у меня все в порядке и с работой, и с финансами, но банки почему-то отказывают. Самый быстрый способ выяснить причины отказов — запросить скоринг FICO и показать его клиенту.
Скоринг FICO доходчиво объясняет, почему заемщику банки не дают кредит
Когда скоринговый балл низкий, поможет повышение первого взноса, привлечение созаемщика, выбор банка «второго эшелона» и компенсирующие факторы. Ниже расскажу подробнее о каждом способе.
Первоначальный взнос — самый простой и быстрый способ компенсировать низкий скоринговый балл. Чем больше взнос, тем ниже проходной балл.
Если у заемщика хорошие отношения с близкими родственниками, можно привлечь созаемщиков. Молодые люди чаще всего привлекают в качестве созаемщиков родителей.
Когда взнос ограничен и нет созаемщиков, идем в банки «второго эшелона». Это не самые крупные региональные банки: Уралсиб, АК Барс, УБРиР и др. В таких банках меньше автоматизации и больше ручной работы. Машине вы не докажете, что ваш заемщик надежный и ответственный плательщик, а человека убедить можно. В качестве аргументов для убеждения используйте так называемые компенсирующие факторы: пояснительные записки, дипломы, награды, сертификаты и т.д.
Ко мне однажды обратился дальнобойщик, которому не давали кредит. Банки расценивают его профессию как высокорисковую. Я выяснила, что клиент афганец, с медалями и орденами. Мы собрали все его регалии и перечислили их в пояснительной записке. Кредит одобрили.
Запрашивайте кредитную историю обоих супругов
Если клиент женат или замужем, наводите справки сразу о двух супругах. Потому что банк проверит обоих. Если окажется, что кредитная история мужа или жены испорчена, выручит брачный договор. По брачному договору «проблемный» супруг отказывается от притязаний на ипотечное имущество. Часто брачный договор предлагают заключить сами банки по своим образцам.
Обратилась женщина, хотела купить “первичку” в ипотеку. Из пяти заявок пять отказов. Она сетовала на то, что банк не доверяет ее доходу в семейном бизнесе — она работает на отца. Оказалось, что главная причина отказов — муж с просрочками в кредитной истории. Когда «вывели» из сделки мужа через брачный контракт, ипотеку одобрили.
Проверяйте кредитную историю даже тех клиентов, которые никогда не брали кредитов. Это нужно, чтобы исключить риск задвоения данных. В зоне риска люди с распространенными фамилиями: Ивановы, Кузнецовы, Петровы и т.д.
У меня был клиент, у которого арестовали за долги автомобиль. При этом человек никогда не брал кредитов. Оказалось, что в его городе живет полный однофамилец с проблемными долгами. А мой клиент автоматом получал во всех банках отказы. Пришлось писать заявления в банки и БКИ, чтобы исправить ошибку.
Проверьте реалистичность 2НДФЛ и посмотрите средние зарплаты по рынку
С доходами клиента могут быть две проблемы: справка 2НДФЛ с завышенной зарплатой и реальная зарплата сильно выше рыночной. Поддельную справку о зарплате могут проверить звонком в компанию: мол, действительно ли гражданин Иванов получает у вас 150 000 рублей. Второй способ — сверка с налоговыми отчислениями в пенсионный фонд. Если отчисления не соответствуют уровню заработной платы, справку 2НДФЛ сочтут недействительной. Поэтому удостоверьтесь, что клиент предоставит реальный размер дохода в банк.
Другой случай — доход выше рыночного. Я работала с косметологом, которая получала зарплату, гораздо больше рыночной. Для банка любая «аномалия» может послужить стоп-фактором. Я в таких случаях навожу справки о клиенте и пишу пояснительную записку, почему клиент столько получает. Собираю все грамоты, сертификаты и характеристики от работодателей, рассказываю о компании: где находится, что и кому продает и т.д.. С таким пояснением банки кредиты дают более охотно.
Средние зарплаты можно посмотреть на сайтах с работой, например, Хэдхантер и на сайте федеральной службы госстатистики (www.gks.ru).
Пояснительные записки помогают даже в безнадежных случаях
Например, обратился ко мне молодой человек с проблемой в получении ипотеки. Посмотрела кредитную историю — просрочки. Оказалось, что в недалеком прошлом клиент пользовался кредитной картой, забыл полностью закрыть долг и на крошечном остатке образовалась девятимесячная просрочка. В таких случаях обычно советуют исправлять кредитную историю небольшими потребами. Я поступила иначе. Написала пояснительную записку, в которой рассказала о просрочке: клиент забыл о кредитке, поздно спохватился и т.д. В результате ипотеку одобрили.
Боле того, пояснительная записка помогла клиенту с судимостью и тюремным сроком получить ипотеку. Я объяснила банку характер преступления, доказала платежеспособность клиента. Кредит одобрили.
Запомнить:
Берите деньги за консультацию и андеррайтинг. У вас бизнес, а не благотворительный фонд.
Если пришел отказник, запросите по нему скоринг. Он доходчиво объяснит клиенту причины отказов.
Что делать, если скоринговый балл низкий:
• Если работаете с супружеской парой, проверьте кредитные истории обоих. Исключите из сделки супруга с плохой кредитной историей с помощью брачного контракта.
• Возьмите характеристику с места работы, где работодатель напишет, что заемщик — ответственный и надежный сотрудник.
• Соберите все «регалии» клиента: дипломы, сертификаты, награды, медали.
• Если у клиента проблемы с кредитной историей, запятнанная репутация и нестабильный по мнению банка доход, напишите вместе с клиентом пояснительную записку, в которой вы аргументированно доказать платежеспособность и ответственность клиента.
Соберите все это аккуратной стопочкой и приложите к пакету документов.
Удостоверьтесь в корректности 2НДФЛ. По липовой справке клиент рискует получить отказ. Если зарплата вашего клиента сильно выше рыночной, напишите банку причины в пояснительной записке.
Пояснительные записки помогают получить кредит даже “непроходным” клиентам. Главное, доказать платежеспособность и ответственность клиента.
Читайте также
Кредитный брокер Александр Бида рассказал, как организовать работу с лидами, чтобы получать с них максимум выручки.
Рассказываем, чем отличаются кредитные рейтинги разных бюро и рейтинг ЭБК system; как узнать рейтинги и улучшить их.
Брокеры рассказали, как по скорингу распределяют клиентский поток и подбирают аргументы в разговоре с клиентами.
ЭБК system
Кредитным брокерам
Агентствам недвижимости
Обучение
Спецпроекты
Новое в системе
Ваша заявка принята
В ближайшее время с вами свяжется наш менеджер. Благодарим, что воспользовались нашим сервисом.
Восстановление пароля
Введите email, указанный при регистрации. На него мы вышлем инструкции по восстановлению пароля.
Напишите нам
Перезвонить мне
Заявка
Оставьте заявку, и наш специалист свяжется с вами в течение рабочего дня.
Оставить свой отзыв
Оставить заявку на размещение рекламы
Согласие на обработку персональных данных
Настоящим, Пользователь дает свое согласие Обществу с ограниченной «ЭкспертБизнесКонсалтинг», ОГРН 1096673009212, адрес: г. Москва, территория «Сколково», ул. Нобеля, д. 7, эт. 1 пом. 148, рабочее место 1. (далее – «Общество» или «Оператор») на обработку, хранение и передачу через Интернет своих персональных данных с использованием средств криптографической защиты и подтверждает, что дает такое согласие, действуя по своей воле и в своих интересах.
Согласие дается Пользователем для следующих целей: целью однозначной идентификации Пользователя как пользователя продуктов Компании, требующих идентификации, использования Системы и ее функций, доступных в личном кабинете, включая обработку заявки, формирования и анализа оценки кредитоспособности, как в формате суждения, так и в оцифрованном виде (скоринговый бал), в том числе и в агрегированном виде (оценка, основанная на нескольких информационных и аналитических источниках), для своевременного информирования Пользователя об оказываемых Оператором услугах, а также включения Пользователя в базу потенциальных Пользователей Партнеров, в том числе для предложения Пользователю услуг Партнеров по телефону, в почтовых отправлениях, в sms-сообщениях или в тексте электронных писем/сообщений (push-уведомления), получения услуг от Партнеров, связанных с оперативным получением доступа к кредитным, банковским, страховым и иным продуктам Партнеров.
Для целей настоящего Согласия, под персональными данными понимается любая информация, прямо или косвенно относящаяся к Пользователю, как к субъекту персональных данных, переданных Пользователем лично на сайте exbico.ru в сети Интернет, в соответствии со следующим перечнем: фамилия, имя, отчество, гражданство, пол, год, месяц, дата и место рождения, адрес места жительства, почтовый адрес, номер и серия документа, удостоверяющего личность, страховой номер индивидуального лицевого счёта, домашний, рабочий, мобильный телефоны, адрес электронной почты, данные о пользовательском устройстве (среди которых разрешение, версия и другие атрибуты, характеризуемые пользовательское устройство), данные, характеризующие аудиторные сегменты, параметры сессии, данные о времени посещения Сайта, идентификатор пользователя, хранимый в cookie-файлах, Cookie-файлы, IP- адрес, данные о доверенном лице, а также иная информация, которая необходима в указанных целях. Настоящее Согласие Пользователя предоставляется на осуществление любых законных действий в отношении персональных данных Пользователя, которые необходимы или желаемы для достижения указанных выше целей, включая, без ограничения: сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, распространение (в том числе передача третьим лицам), обезличивание, блокирование, уничтожение персональных данных, обработку персональных данных для целей статистического учета и научного анализа, а также осуществление любых иных действий с персональными данными Пользователя в рамках действующего законодательства Российской Федерации.
Обработка персональных данных осуществляется с применением следующих основных способов (но, не ограничиваясь ими): получение, хранение, комбинирование, передача, а также обработка с помощью различных средств связи (сеть Интернет) или любая другая обработка персональных данных Пользователя в соответствии с указанными выше целями и действующим законодательством Российской Федерации.
Настоящим Пользователь выражает согласие и разрешает (в том числе третьим лицам) объединять персональные данные в информационную систему персональных данных и обрабатывать персональные данные с помощью средств автоматизации либо без использования средств автоматизации, а также с помощью иных программных средств, а также обрабатывать его персональные данные для продвижения товаров, работ, услуг на рынке, для информирования о проводимых акциях и предоставляемых скидках.
Настоящим Пользователь признает и подтверждает, что в случае необходимости предоставления персональных данных для достижения указанных выше целей третьим лицам, а равно как при привлечении третьих лиц к оказанию услуг в указанных выше целях, Общество вправе в необходимом объеме раскрывать для совершения вышеуказанных действий информацию о Пользователе лично (включая персональные данные Пользователя) таким третьим лицам, их работникам и иным уполномоченным ими лицам, а также предоставлять таким лицам соответствующие документы, содержащие такую информацию.
При этом Общество гарантирует обеспечение безопасности переданных персональных данных. Пользователь предупрежден, что Оператор вправе передавать его персональные данные для указанных выше целей третьим лицам только при условии соблюдения ими требований законодательства Российской Федерации об обеспечении ими конфиденциальности персональных данных и безопасности персональных данных при их обработке.
Настоящее Согласие на обработку персональных данных является бессрочным, действует с момента его получения Оператором посредствам регистрации Пользователя на сайте exbico.ru, путем проставления «галочки», и может быть отозвано посредством направления письменного заявления в адрес Оператора по адресу электронной почты: support@exbico.ru или по почтовому адресу: 620041, г. Екатеринбург, ул. Красина, д. 7, а/я 160.
Настоящим Пользователь признает и подтверждает, что Пользователь самостоятельно и полностью несет ответственность за предоставленные им – персональные данные, включая их полноту, достоверность, недвусмысленность и относимость непосредственно к Пользователю.
Настоящим Пользователь признает и подтверждает, что обладает всей полнотой правоспособности для выражения данного согласия и выражает свое согласие.
Настоящим Пользователь признает и подтверждает, что с правами и обязанностями в соответствии с Федеральным законом «О персональных данных», в т.ч. порядком отзыва согласия на обработку персональных данных ознакомлен.
Пользователю необходимо держать в тайне пароль от личного кабинета на сайте Оператора по адресу: exbico.ru, а также обеспечить безопасность доступа к электронной почте, на которую будет зарегистрирован его личный кабинет. Если по каким-то причинам Пользователь не будете уверен в сохранности своего пароля, Пользователь обязан незамедлительно обратиться к администратору сайта Оператора с целью его смены. В обратном случае ответственность за утечку персональной информации Пользователя будет лежать исключительно на Пользователе. Со своей стороны, администратор сайта Оператора гарантирует безопасность Пользовательских данных.
Идентификация Пользователя представляет собой процедуру однозначного установления личности Пользователя по предоставляемым им персональным данным и проводится по добровольному заявлению Пользователя.
Ипотека и недвижимость
Термин «андеррайтинг» (underwriter) появился в период становления морского страхования, когда при заключении сделки в качестве третьей стороны выступал купец, ставящий свою подпись (write) под (under) указанной суммой, тем самым подтверждая, что согласен покрыть потенциальные убытки. Т.е. купец, по сути, поручался за одну из сторон сделки. А это значит, что при подписании такого документа, он должен был проверить эту сторону сделки (ну или безоговорочно верить партнеру).
Если говорить на сегодняшнем языке, андеррайтинг это процедура проверки кредитором потенциального клиента.
И действительно, банк перед выдачей кредита, тем более, долгосрочного, ипотечного кредита, по которому выдается далеко не маленькая сумма, проверит все по полной программе.
Что же включает в себя ипотечный андеррайтинг?
Выдача ипотечного кредита это не только собственно его выдача, но еще и оформление обеспечения – залога объекта недвижимости.
С учетом этого ипотечный андеррайтинг включает в себя несколько процедур:
Процедура андеррайтинга клиента включает в себя несколько этапов: сбор и проверка информации о клиенте; его оценка и оценка вероятности погашения им кредита; расчет коэффициентов платежеспособности клиента; принятие предварительного решения по кредиту в части заемщика (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения).
Для получения кредита гражданин заполняет анкету, указывает там определенную информацию о себе и представляет пакет документов.
Документы для ипотеки (заемщик). Что просят банки?
Вся информация сейчас довольно легко проверяется!
При проверке информации о клиенте, банк, как правило, использует и внешние и внутренние источники. Например, он может проверить работодателя на сайте ФНС, сверяя в т.ч. полученные там сведения с информацией в документах клиента.
Банк там же может проверить некоторые сведения и по самому физическому лицу (проверить задолженности, сверить данные ИНН и т.д.).
Для оценки адекватности дохода, указанного заемщиков, банк может сравнить заявленный доход со среднестатистическим по региону и по профессии, воспользовавшись интернетом и своими внутренними базами.
Хочу кредит. Как себя вести в банке?
Что такое плохая кредитная история?
И еще посмотрит наличие исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП).
Мы под колпаком у банков
Банк обязательно проверит информацию в представленных клиентом документах на предмет ее непротиворечивости в разных источниках.
Как правило, банки более тщательно проверяют клиента, если он работает в компании с небольшой численностью или у индивидуального предпринимателя, если он имеет отрицательную кредитную историю (такому клиенту вообще могут отказать), если клиент очень часто менял места работы, если занимаемая клиентом руководящая должность ну совсем не соответствует, например, его образованию.
После того, как информацию по клиенту проверили, банк рассчитывает так называемые коэффициенты платежеспособности — коэффициенты П/Д (отношение платежа по кредиту к доходу клиента) и О/Д (отношение всех обязательств клиента к доходу). Как правило, нормативное значение коэффициента П/Д не превышает 45% (с точки зрения минимизации риска банка классическое значение коэффициента должно быть не более 35%, но банки в погоне за клиентом упрощают свое отношение к риску и увеличивают этот норматив), а значение коэффициента О/Д не должно превышать 60%.
Рассчитав платежные коэффициенты банк определяет максимальную сумму кредита, которую он может дать конкретному клиенту.
Не забываем, что важную роль в ипотечном кредитовании играет обеспечение, а именно, залог жилой недвижимости.
Андеррайтинг предмета залога точно также включает в себя этап проверки информации, в данном случае, уже об объекте недвижимости, который будет предметом залога. Клиент представляет банку определенный пакет документов по объекту недвижимости.
Документы для ипотеки (предмет залога)
Для того, чтобы проверить информацию, банк может выехать по месту расположения объекта недвижимости и убедиться, что он, как минимум, существует, а также убедится в том, что объект соответствует информации, представленной клиентом.
Необходимо знать, что банк при формировании своего представления о цене объекта недвижимости руководствуется не только независимым отчетом об оценке, который при ипотеке обязателен, но и самостоятельно может провести определенные процедуры оценки стоимости недвижимости. По большей части эти процедуры включают сравнение цены по объекту и среднестатистических цен по аналогичным объектам в конкретном регионе. Для этого, например, может использоваться информация из интернета (специализированные базы недвижимости). Если банку что-то не нравится в цене объекта, он будет проверять его более тщательно.
Получить электронную выписку из ЕГРН
После проверки информации об объекте недвижимости, банк считает коэффициент К/З (отношение суммы кредита к его стоимости). Данный коэффициент, как правило, не должен превышать 90%. Минимум 10% клиент при покупке недвижимости должен внести за счет собственных средств. Зачастую при первоначальном взносе от 10% до 30% требуется дополнительное обеспечение, например, страхование финансовых рисков (так называемое, ипотечное страхование).
После того, как банк провел андеррайтинг клиента и объекта недвижимости, он принимает окончательное решение по ипотечному кредиту. Окончательное решение заключается в ответе «да» или «нет» на вопрос «давать кредит или нет«, и, если «да«, то на каких условиях.
Определяется максимальная сумма кредита и другие условия (срок, процентная ставка, необходимость дополнительного обеспечения). Причем максимальная сумма считается с учетом и дохода клиента и стоимости предмета залога.
Поможем, даже если банки отказывают!