Апарт отель что это значит и в чем разница
Что такое апарт-отель: преимущества проживания и отличия от обычной гостиницы
В этой статье мы расскажем об апарт-отелях — они давно стали привычной частью гостиничного бизнеса в станах Европы и Америки, а сейчас все чаще встречаются и в России. Концепция апарт-отеля достаточно проста и понятна: она призвана объединить в себе удобства обычной квартиры и высокий уровень гостиничного сервиса. Поэтому в таких заведениях можно остановиться на продолжительный срок, но при этом пользоваться всеми услугами, доступными в классическом отеле. Итак, давайте подробнее рассмотрим все особенности апарт-отелей в нашем материале.
Апарт-отель: чем этот вид жилья принципиально отличается от других?
Поскольку апарт-отель представляет собой нечто среднее между апартаментами и отелями, то первое и наиболее важное отличие касается номеров. Как правило, номера в апарт-отелях подходят для продолжительного проживания: даже в одноместном номере есть не только душ и отдельный санузел, но и полностью обустроенная кухня с плитой, духовой камерой, холодильником, микроволновой печью и набором посуды. Такой номер подходит для проживания на протяжении нескольких недель или даже месяцев, при этом для гостя созданы все условия, позволяющие чувствовать себя как дома.
Среди других особенностей, которые предлагает своим гостям гостиница апарт-отель, стоит выделить следующие:
Сегодня апарт-отели предлагают большой выбор услуг, которыми может воспользоваться каждый гость. К примеру, наличие бесплатного и охраняемого паркинга на территории отеля поможет не беспокоиться о безопасности собственного автомобиля. В апарт-отелях также можно забронировать конференц-зал для проведения банкетов, совещаний или корпоративов, воспользоваться услугами прачечной, отдохнуть в лобби-баре и так далее — полный перечень доступных услуг зависит от конкретного заведения.
Особенности бронирования номера и проживания в апарт-отеле
Сегодня в апарт-отелях можно остановиться на несколько дней и даже часов — почасовая оплата особенно подходит для тех, кому нужно отдохнуть в чужом городе прежде, чем продолжить путешествие. Забронировать номер можно на любое время, к тому же многие отели предлагают открытую дату выезда — это очень удобно для тех гостей, которые не знаю, насколько быстро закончат собственные дела. Кроме того, для удобства гостей апарт-отели могут предложить доставку продуктов, посылок и корреспонденции, а также размещение домашних животных. Информацию о подобных услугах можно получить по телефону или на сайте выбранного отеля.
Апарт-отель — что это?
05.06.2020
Апарт-отель — это гостиница современного формата, в которой вместо обычных номеров имеются юниты с кухонным блоком и отдельным санузлом. За рубежом — в США и Европе — они давно пользуются заслуженной популярностью. А в последние годы начали появляться и в России.
Содержание
Отличие от гостиницы
Многие ошибочно считают апарт-отели обычной гостиницей. Но это не так.
Чем отличается отель от апартаментов? В первую очередь, конечно же, наличием в последних кухонного блока. Жильцы могут хранить в номере продукты и самостоятельно готовить свои любимые блюда. При этом они также могут воспользоваться сервисным обслуживанием, в том числе — заказом еды в номер из ресторана.
В гостиничных номерах, как правило, никто не живет дольше нескольких дней. В апарт-отелях практикуется как краткосрочная аренда, так и длительное проживание. К тому же в них можно оформить временную регистрацию.
Другой важный момент — помещения гостиницы принадлежат одному собственнику. А апартаменты в апарт отеле имеют разных владельцев, то есть их приобретают частные лица.
Иногда апартаменты располагаются в жилых многоэтажных домах. Но они, по сути, представляют собой самые обыкновенные меблированные квартиры. Говорить о полноценном гостиничном сервисе в данном случае не приходится.
Инвестирование в недвижимость — хорошее вложение финансов. При этом апартаменты вовсе не обязательно использовать в качестве собственного жилья. Чаще всего их сдают в аренду на длительный срок или в краткосрочную аренду. При этом собственнику не нужно беспокоиться о размещении объявлений, платежеспособности арендаторов, уборке помещения, вопросах ремонта и своевременной оплаты коммунальных счетов. Решение всех этих задач берет на себя профессиональная управляющая компания. Она же отвечает за перечисление арендной платы владельцу юнита.
В России многие рассматривают апарт-отели как выгодную замену многоквартирным комплексам в спальных районах СПб. Однако следует помнить, что они относятся к коммерческой недвижимости и поэтому не подпадают под действие жилищного законодательства.
Преимущества и недостатки
Разумеется, у апартаментов есть плюсы и минусы. Как, впрочем, и у любого другого вида недвижимости.
К преимуществам относятся:
К недостаткам можно отнести:
Однако оба этих «минуса» не являются критичными. Конечно, если у вас нет собственного жилья и вы приобретаете апартаменты для личных нужд, то стоит задуматься о целесообразности покупки. Но для инвестирования лучший вариант сложно найти.
Относительно высокая плата за коммунальные услуги в полной мере компенсируется полноценным гостиничным сервисом и безупречной работой управляющей компании. При этом все текущие расходы и доходы собственники апартаментов могут отслеживать через специальную информационную систему.
Почему в развитых районах не возводят жилые комплексы?
Земли, на которых ведется строительство апарт-отелей, нельзя использовать для возведения жилых зданий.
Отели являются коммерческой недвижимостью, поэтому их можно строить на землях общественно-делового назначения. Равно как офисные здания или торгово-развлекательные центры.
Получается интересная ситуация — в условиях тотального дефицита земель, пригодных для жилищного строительства в деловой части города, ведется активная застройка спальных районов Санкт-Петербурга. Откуда как минимум неудобно добираться до места работы, учебы или просто отдыха. Более того, на первых порах там даже еду негде купить. В то же время в развитых районах имеются достаточно большие земельные участки, на которых строить можно, но только не многоквартирные дома.
Апарт-отели, возведенные на «запретных» землях в удобных для жизни районах, предоставляют своим жильцам максимальный комфорт. И это при том, что строительное законодательство в отношении коммерческой недвижимости предъявляет существенно меньше требований.
Современные апарт-отели, в частности комплекс VALO, не только полностью соответствуют всем санитарным и строительным нормам, установленным жилищным законодательством, но и превосходят их. Например, особое внимание уделяется улучшенной шумоизоляции. А какая из многоквартирных новостроек может подобным похвастаться?
Доход без лишних хлопот
Инвестиции в недвижимость считаются одним из самых надежных и беспроигрышных вариантов. Они всегда окупаются, поэтому можно не беспокоиться за сохранность вложенных финансовых средств.
Для приобретения в собственность апартаментов допускается использовать заемные средства. Например, можно взять ипотеку. Окупаемость таких вложений составляет порядка десяти лет. Для сравнения — средства, потраченные на покупку квартиры в жилом комплексе, окупятся лет через 15-20 в лучшем случае.
Сдача номеров в аренду приносит собственнику стабильный пассивный доход. Можно возразить, что аналогично дело обстоит и с обычной квартирой. Но здесь есть свои нюансы.
Владелец квартиры должен самостоятельно: искать арендаторов, приобретать мебель и бытовую технику, делать ремонт, следить за своевременным внесением платежей, производить уборку после отъезда постояльцев и т.д.
В случае апарт-отелей решением всех этих и многих других бытовых вопросов занимается управляющая компания. То есть собственник просто получает доход и контролирует работу УК.
Можно резюмировать, что юниты в апарт-отелях — максимально комфортная гостиничная недвижимость, которую выгодно сдавать в аренду или, при желании, использовать в качестве личной жилплощади.
Что такое апарт-отель
Апарт-отель – относительно новая категория арендуемого жилья. Уже не гостиница, но еще не квартира. И при этом обладает солидным набором преимуществ и гостиничного номера, и отдельной квартиры.
Нередко в категорию апарт-отелей попадают сильно отличающиеся друг от друга места временного проживания для туристов и командированных. Об апартаментах вы так же можете прочитать в статье «Что такое жилые апартаменты».
Апарт-отель как особая категория отеля
Апарт-отель предоставляет постояльцам номера, оборудованные всем необходимым для относительно автономного проживания. И при этом сохраняются удобства современной гостиницы:
Автономность обеспечивается, в первую очередь наличием полноценной кухни или хотя бы кухонного уголка с плитой или микроволновкой и набором посуды. Можно готовить самостоятельно либо использовать микроволновую печь, чтобы подогревать полуфабрикаты. Кроме того, номера в апарт-отеле оборудованы и стиральными машинами-автоматами, что сильно облегчает жизнь при долгом проживании и позволяет сэкономить на услугах прачечной.
Номер в апарт-отеле может состоять, как и обычный стандартный номер, всего из одной комнаты (плюс санузел). Тогда для приготовления пищи отводится угол или ниша с электроплиткой или СВЧ-печкой, раковиной для мытья посуды и набором кухонных принадлежностей.
Может это быть и несколько комнат – кухня, зал, одна или несколько спален. Тогда отличие от квартиры будет именно в наличии стационарной стойки регистрации, где можно в любое время получить справку, заказать дополнительные услуги. Кроме того, постояльцам апарт-отеля, в отличие от арендаторов квартиры, не придется заботиться об уборке, смене и стирке постельного белья, полотенец. Эти услуги обычно включены в стоимость. Иногда в цену проживания входит и завтрак, в ряде отелей его предлагают за отдельную плату.
Все номера в апарт-отеле имеют общую территорию, соответствующую классу отеля инфраструктуру, охраняются.
Апарт-отель или апартаменты?
Схожесть названий нередко приводит к путанице. Апартаменты – это отдельная квартира, специально предназначенная для временного проживания или сдачи в аренду. Апартаменты могут находиться в обычном жилом доме. Есть и целые жилые комплексы, состоящие из одних апартаментов. Но при этом у апартаментов, даже расположенных в общем комплексе, будут разные владельцы. Не идет речь о едином управлении, единой ценовой политике, общей системе бронирования.
Следовательно, забронировать апартаменты можно лишь напрямую у хозяина или, в крайнем случае, у управляющей компании. За уборку, если есть желание получить такую услугу, придется заплатить отдельно. Апартаменты обычно не имеют обязательной для отелей инфраструктуры. Арендатор будет жить в равных условиях с местным населением. И ждать помощи, совета, дополнительных услуг от владельца не приходится.
В отличие от квартиры, апартаментам не положена отдельная кухня. Следовательно, в них может устанавливаться лишь электрическая плита (к сведению хозяек, привыкших к газовой). Аренда апартаментов по сравнению с квартирой, имеет лишь один плюс – их стоимость обычно ниже. В то же время апартаменты могут оказаться удобным и недорогим вариантом при относительно длительном проживании, будь то отдых, служебная командировка или деловая поездка.
ВНИМАНИЕ. Номера в апарт-отелях тоже называют апартаментами, поэтому еще на этапе выбора и бронирования следует разобраться, идет ли речь о гостинице или об аренде отдельных апартаментов у владельца.
Классификация апартаментов
Как и отели, апартаменты имеют классификацию, которая позволяет судить о предоставляемых удобствах:
Кому понравится в апарт-отеле?
Самое важное преимущество номера в апарт-отеле – это, конечно, собственная кухня, которая позволяет готовить привычные блюда даже находясь далеко от дома.
Именно поэтому проживание в апарт-отеле можно рекомендовать семьям с маленькими детьми. Для ребенка проблематично подобрать подходящие блюда в ресторане, особенно если речь идет не о разовом перекусе, а о достаточно длительном промежутке времени.
Собственная кухня понравится и тем, кто привык придерживаться диеты или особого режима, стиля питания – вегетарианцам, сыроедам, приверженцам раздельного питания. Однако перед бронированием стоит поинтересоваться, на какое оборудование можно рассчитывать.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Техническое оснащение апартаментов может ограничиваться лишь микроволновой печью и минимальным набором тарелок и столовых приборов. В то же время ряд отелей предоставляет проживающим не только полноценную плиту, но и миксеры, блендеры, кофеварки и электрочайники. Возможность приготовления любимых блюд зависит и от наличия достаточного количества и разнообразия кастрюль, сковородок и т.п.
Еще одно преимущества проживания в апартаментах – возможность сэкономить на питании. А если учесть тот факт, что стоимость номера в апарт-отеле ниже, чем аналогичного стандартного номера, то обитатели апартаментов могут существенно сократить расходы в поездке.
Большая компания или одиночество?
Отдельного разговора заслуживают большие компании. Им обычно непросто найти номера в отелях, а если таковые и находятся, то никто не гарантирует размещения хотя бы поблизости. Аренда больших апартаментов – возможность удобно проживать всем вместе – и при этом платить совсем недорого, ведь стоимость проживания в апартаментах часто не зависит от количества заселившихся.
В то же время тем, кто ценит уединение, небольшой номер в апарт-отеле может создать намного больший комфорт, чем стандартная комната в гостинице. Можно готовить и кушать в номере, не выходя каждый раз «в люди» ради легкого перекуса. Нет необходимости постоянно встречаться с другими постояльцами, заводить знакомства, неизбежные при питании при отеле. С другой стороны, одинокий обитатель апартаментов вполне может себе позволить принимать гостей, ведь условия позволяют даже организовать маленький дружеский ужин в тесной компании.
Апарт-отели, появившись не так давно, завоевывают туристов удобством и невысокой ценой. Если вы ищете вариант для проживания на отдыхе или в деловой поездке, возможно, апартаменты станут наиболее привлекательным вариантом, оптимально сочетая качество услуг и стоимость?
Что такое апарт-отели и почему они могут стать выгодной инвестицией
Доходность по ним редко достигает 6%, а чаще держится на уровне 3%. Это не покрывает даже инфляции, которая по оценкам Росстата достигла 4,9% в 2020 году.
Надёжнее вкладываться во что-то осязаемое. И в России выбор инвесторов часто падает на недвижимость. Во-первых, она не теряет ликвидность с годами. Во-вторых, её можно сдавать или продать в случае необходимости. Наконец, это хорошее наследство для потомков.
Вместе с нашим партнёром, комплексом апарт-отелей VALO, разбираемся, как получить максимальную пассивную прибыль, вкладываясь в недвижимость.
Почему бы просто не купить квартиру
Недвижимость не дешевеет, и не планирует, а в случае форс-мажора в квартире можно жить. Кроме того, рынок обычной недвижимости сейчас однозначно более разнообразен и лучше регулируется государством. Но «не дешевеет» не значит «приносит доход»!
По подсчетам экспертов, перепродажа квартиры в новостройке, приобретённой на этапе котлована, уже не даст 30% прибыли, как это было раньше. Этому способствует и высокий уровень цен на такие квартиры, и большое количество нереализованных квартир в портфелях застройщиков, и переход на проектное финансирование объектов недвижимости.
Покупка жилья для сдачи в аренду — нестабильный бизнес, и 2020 год показал это максимально наглядно. В Санкт-Петербурге за первые полгода пандемии аренда жилья подешевела в среднем на 12–15%, а по некоторым объектам — на 30%. Значительная часть долгосрочных арендаторов в пик самоизоляции вообще не имели возможности оплачивать жильё. И даже если представить, что прошлый год был исключительным и больше такого не повторится, то самостоятельное обустройство, обслуживание квартиры и поиск жильцов отнимают много времени и сил.
Другой вариант, набирающий популярность в России, — покупка апартаментов в апарт-отелях.
Как это работает
Вы покупаете номер в апарт-отеле на этапе строительства. Как и в случае с обычной недвижимостью, покупатель не обязательно должен внести всю сумму сразу. Помимо индивидуальных программ рассрочки и trade-in, на рынке можно найти субсидированную ипотеку на покупку таких апартаментов по ставке около 4%.
При заключении договора управляющая компания, а в будущем — партнёр покупателя по эксплуатации и управлению апартаментами, предлагает выбрать инвестиционную программу. Владельцу не нужно будет заниматься ни поиском жильцов, ни уборкой, ни подбором полотенец в цвет плитки в ванной. По сути, покупатель становится хозяином номера в большой гостинице, в интересах которой привлечь как можно больше гостей и обеспечить им комфорт.
При этом доход покупателя зависит не только от аренды его апартаментов, но и от количества жильцов в отеле в целом — часть доходов от аренды поступает в общий фонд и позволяет компенсировать владельцам временное отсутствие арендаторов.
Продать такие апартаменты можно так же, как любую другую недвижимость: покупатель является их полноправным собственником, а весь дополнительный сервис — это его отношения с управляющей компанией.
Какими бывают инвестиционные программы
Инвестиционные программы, которые предлагает компания-отельер, зависят от способа расчёта прибыли, который выбирается сразу на 5 лет. Их доходность как правило не ограничена, а в некоторых случаях есть возможность и дополнительно перестраховаться, выбрав план инвестиций с гарантированным минимальным доходом.
С гарантированной программой владелец апартаментов защищён от межсезонных “провалов” и стабильно получает определённый минимум: например, 7,5–8% годовых от вложенной суммы. Максимальный доход при этом не ограничен.
Комплекс апарт-отелей VALO обеспечивал своим инвесторам стабильную прибыль в 6-8% даже в период пандемии, а заполняемость номеров не опускалась ниже 50%.
А если опять случится локдаун?
Действительно, ещё пару лет назад мысль о том, что туристический поток может в один день взять и закончиться, казалась пессимистичной антиутопией. Но 2020 год показал, что нет ничего невозможного! Однако эксперты отмечают, что апарт-отели сумели «переобуться в прыжке» — оперативно переориентировались с краткосрочной аренды на долгосрочную. С учётом оснащения номеров и наличия полноценной кухни это было несложно, и при этом оказалось очень востребовано рынком.
В комплексе апарт-отелей VALO уже к июню 2020-го заполняемость выросла до 50%, а к середине лета вернулась к плановым показателям 80–90%. Обычные отели в этот период были загружены всего на 5–10%.
Как выбрать город для покупки апартаментов в отеле
Прямо сейчас в России всего три крупных города, в которых развит рынок апарт-отелей. Это обе столицы, Москва и Санкт-Петербург, а с недавних пор — ещё и Сочи, «дальняя дача» москвичей и петербуржцев.
Москва — пионер апарт-движения. Апартаменты в столице строятся давно и в большом количестве. Только за прошлый год их количество на рынке выросло до 3,6 тыс., что на 49% больше, чем в 2019 году. Но риски тоже есть. Как правило, они связаны с псевдожильём — попыткой застройщика продать коммерческую недвижимость как жилую. Чревато это не только тем, что жильцы не смогут оформить регистрацию. Как правило, девелоперы не стремятся сделать из такой недвижимости выгодные инвестиционные инструменты, потому что у них есть другие варианты заработать. А при средней стоимости апартаментов в 241 тыс. рублей за квадратный метр отсутствие инвестиционных программ и грамотной управляющей компании сводит практически на нет возможности инвестора получать стабильный пассивный доход.
В Сочи — вообще всё ещё «тёмные ночи». Город стал очень популярным после Олимпиады, а цены на недвижимость скакнули вверх десятикратно, в том же маленьком горном посёлке Красная Поляна например. На побережье не прекращается строительство элитной и не очень недвижимости, предназначенной для инвестиций. Цены уже обгоняют московские, но риски остаются сочинскими. И речь не о том, что элитный комплекс в итоге оказывается в лучшем случае бизнес-классом. Всё серьёзнее: даже самый внушительный комплекс могут однажды взять и снести, потому что он построен незаконно, а земля оккупирована застройщиком. Только в 2020 году в Сочи было выявлено 250 самозахватов.
С точки зрения инвестирования, наиболее стабильным и прибыльным вариантом считается Санкт-Петербург. Даже несмотря на то, что первые апартаменты тут появились только в 2013 году, дефицит номерного фонда сохраняется до сих пор. Как правило, апарт-комплексы в северной столице России представляют собой полноценные отели с ресепшеном, уютным лобби, SPA и гостевым сервисом. И спрос на такое размещение высокий — с учётом турпотока, который в Питере не ослабевает круглый год.
Один из примеров самодостаточных апартаментов в Санкт-Петербурге — комплекс апарт-отелей VALO. Помимо полноценного гостиничного сервиса (уборка, стирка, ресторан), в нём есть коворкинг, фитнес-клуб и бассейн.
На что нужно обращать внимание при выборе апартаментов под инвестиции
Как и с любой недвижимостью, есть явные и скрытые принципы выбора объекта. Явные — это те, что кажутся очевидными, но о которых всё равно периодически забывают: инфраструктура, транспортная доступность и общий комфорт комплекса. Все эти пункты следует рассматривать с оглядкой на то, что апартаменты будут сдаваться, в том числе туристам и гостям города.Поэтому на первый план выходят близость к центру города и центрам притяжения туристов, наличие кафе и ресторанов поблизости и качество гостевого сервиса. Если у комплекса уже есть действующие апартаменты, то можно остановиться в них самому, на 1–2 дня, — чтобы испытать лично всё, что обещает управляющая компания.
Комплекс апарт-отелей VALO находится напротив станции метро «Бухарестская» в Санкт-Петербурге – это Фрунзенский район Санкт-Петербурга и его географический центр, который сейчас активно развивается, наращивая инвестиционный потенциал.
Скрытые критерии свойственны только доходным апартаментам, и догадаться о них самостоятельно не так просто. У управляющей компании стоит заранее запросить предварительный расчёт доходности и план действий для её достижения. Это поможет оценить, насколько реалистичны планы УК и обещанная доходность. Также важно изучить опыт управляющей компании и репутацию объектов, которые уже работают с ней.
Другой неочевидный критерий — это концепция апарт-отеля. При выборе объекта для инвестиций (как и места для проживания) на первый план сейчас выходят три «э»: эмоции, эстетика и экология бренда. Продуманная концепция здесь будет решающим фактором притока клиентов.
В комплексе VALO все заботы об апартаментах берёт на себя управляющая компания VALO Service,также в проекте участвует международный отельный оператор Accor Hotels, владеющий отелями самого высокого класса. Концепция VALO основана на европейском подходе создания комфортных условий проживания, что включает в себя и организацию процесса стройки, и высокие стандарты эксплуатации объекта, и качество услуг. Соблюдение гостиничных стандартов обслуживания на уровне «три звезды +» гарантировано. Порог входа для инвесторов составляет 1,5 млн рублей. А за счёт дохода от инвестиций можно не только покрывать ипотеку, но и сразу начать зарабатывать.
Инвестиции в апарт-отели – как это работает и как на этом заработать
Статья подготовлена при поддержке ГК ФСК
Апарт-отели — сравнительно новая сфера для российских инвесторов. Юридическая, нормативная и деловая практика в РФ не устоялась, и многие вопросы необходимо подробно описывать в договорах. Но слабо развитый рынок означает меньшую конкуренцию и больший доход за счёт естественного роста цен и спроса.
В апарт-отелях номера принадлежат разным людям — владельцам-инвесторам. Номера больше похожи на небольшие квартиры: со спальной, рабочей и кухонной зоной. С 2020 года такие отели даже сертифицируются, чтобы получить «звёзды».
Чем выше ранг апарт-отеля, тем строже требования к обслуживанию и дороже покупка и содержание. С другой стороны, стоимость многозвёздочных номеров для будущих постояльцев выше, соответственно, растёт и финансовая отдача.
Для закона главная разница в том, что номера принадлежат разным лицам.
Для постояльцев ключевое отличие — в апартаментах есть кухонная зона.
Для собственника — что он может зарегистрироваться в апартаментах по месту пребывания на 5 лет, то есть получить временную регистрацию и продлить её. Для этого у земли, на которой возводится комплекс, должен быть особый статус.
В паспорте участка, на котором ГК ФСК возводит апарт-отель, например, прописано гостиничное назначение. Это значит, что перед законом будущий апарт-отель ничем не будет отличаться от обычной гостиницы.
Апарт-бизнес — это вложение в недвижимость.
Апартаменты пока стоят дешевле, чем квартиры, при этом инвестору сразу предлагаются услуги управления — не нужно самому беспокоиться о маркетинговой кампании, поиске жильцов, их обслуживании. Всё это берёт на себя отельный оператор.
Доход идёт от платы жильцов за проживание в апартаментах. Плюс выгода от растущей цены: на стадии строительства площадь стоит недорого и дорожает по мере продвижения стройки.
Не обязательно. Когда комплекс сдан, известна кадастровая стоимость и, соответственно, точная сумма, которую составит налог на имущество — так легче рассчитать смету и доходность.
Но по мере того, как комплекс достраивается, цена на апартаменты растёт, так что взять апартамент заранее = заработать на росте стоимости актива.
Оценка рентабельности такая же, как при покупке офиса или квартиры. У комплекса больше шансов, если рядом есть торговые культурные или деловые центры, станции метро, транспортные развязки.
Предполагается высокая рентабельность за счёт бизнес-, спорт-туризма и обычного туризма.
Привлекающие факторы инфраструктуры:
Перспективные объекты поблизости:
В 400 м от комплекса Ростех строит штаб-квартиру на 20 тыс. рабочих мест. Филиалы корпорации раскиданы по 60 регионам России, а это обещает регулярный приток кадров, которым будет удобнее разместиться в апарт-отеле неподалёку.
В 790 м располагается арена «Открытие», которая входит в кластер «Спартак» и регулярно принимает крупные спортивные и культурные мероприятия. Например, в 2019-м на стадионе прошёл концерт Эда Ширана. Подобные события означают массу приезжих и гостей комплекса.
В двух километрах по Волоколамскому шоссе расположена выставочная площадка международного уровня «Крокус Экспо». На её территории еженедельно проходят крупные мероприятия, что потенциально обеспечивает поток постояльцев.
Отличия есть, связаны они с налогами и количеством договоров:
Все расходные материалы и обстановку закупают специальные подрядчики или управляющая компания, с которыми заключается соответствующий договор. В апарт-отеле от ГК ФСК ответственный — управляющая компания. Она контролирует, чтобы все группы номеров (бизнес, эконом, люкс) были оформлены в едином стиле, мебель, оборудование и отделка были с повышенным запасом прочности и стойкости к износу. Оплата происходит в соответствии с договором с управляющей компанией.
В общем случае отельер — это должность в отеле и человек, её занимающий. Отельер в обычной гостинице — это управляющий отелем, конкретный человек, а не компания.
В сфере апарт-комплексов терминология ещё не вполне устоялась. Словом отельер означают конкретного управляющего, управляющую компанию (отельного оператора) или владельца номера, инвестора. В частности, ГК ФСК придерживается последнего варианта.
Отельный оператор. Но, конечно, вам никто не запрещает заняться привлечением постояльцев и новых инвесторов самостоятельно. Рекламы много не бывает.
Исчезнуть будет сложно — слишком много свидетелей. Обманывать УК невыгодно: она заинтересована в инвесторах так же, как в постояльцах. Чем лучше УК выполняет свои функции, тем большую прибыль получает, а все отчёты и статистику инвестор в любой момент может проверить в личном кабинете собственника, сверить на сайте коммунальных и энергетических поставщиков счета и оплату. В этом пункте риск минимален.
Конечно, может. Так же, как УК жилого дома или офисного здания. Но план-график и программное обеспечение продолжат работу, и доход от аренды должен поступать инвестору без заминок.
В ГК ФСК действует система одного офиса. Инвестор заключает все практически одновременно, никуда дополнительно ехать не нужно.
Эти детали прописываются в договоре при покупке. ГК ФСК предлагает два варианта для трёх инвестиционных планов:
По Российскому законодательству, владелец коммерческой (нежилой) недвижимости гарантированно платит:
На дорогие апартаменты действует налог на роскошь. При перепродаже нужно будет заплатить НДФЛ, если площадь находилась в собственности меньше 5 лет.
Высчитывается из кадастровой (если её установили) или инвентаризационной стоимости, умноженной на коэффициент (зависит от региона). Цифру нужно умножить на количество квадратных метров и налоговую ставку (в нашем случае — 0,5 %).
НИ = КС • Площадь • 0,5 %
НИ = ИС • коэффициент • Площадь • 0,5 %
Если в комплексе больше половины площади занимают офисы, фитнес-залы, общественные заведения, то здание попадает в соответствующий реестр Москвы и облагается повышенной ставкой 2 %. Для сравнения, Апарт-отель «Движение. Тушино» — без совмещения с офисным или деловым центром. Соответственно, уже сейчас известно, что ставка налога останется 0,5 %.
Налог составляет 13 % от разницы между стоимостью покупки и продажи. При этом в Москве доступен вычет 250 тыс. Соответствующее постановление вот здесь.
Чтобы сдавать апартаменты в аренду, удобнее всего оформить ИП и задекларировать в Налоговой службе упрощённую систему (УСН). Тогда, с учётом всех обязательных медицинских и страховых взносов, ставка будет 6 % от дохода.
Предположим, вы приобрели апартаменты в начале строительства. В таком случае прибыльность актива за счёт роста готовности — 30 %.
За вычетом всех налогов, по среднему расчёту, инвестор получит 12 % в год. Если в рублях, это от 30 до 80 тыс. в месяц.
Прибыль формируется как процент от «заработка» апартаментов или как фиксированная сумма. Все зависит от выбранной программы доходности
Выплата приходит раз в месяц на указанный в договоре счёт. Обычно это счёт ИП, на которого оформляется собственность.
Безусловно, да. Но поскольку управляющей компании уже намечены гости, логично скоординировать этот вопрос. Вы предупреждаете УК, когда и на какое время намерены занять свои апартаменты, и отельный оператор выводит номер из плана заселения, рекламной кампании и помечает как недоступный для заказа на сайте гостиницы, у туроператоров и так далее.
Заселяясь в свои апартаменты, инвестор не платит за аренду номера, но оплачивает в прежнем режиме счета за коммуналку, эксплуатацию общих территорий, дополнительные сервисы для постояльцев.
У меня апарт YES стоимостью 5.6кк чтоли, если жить самому:
— ипотека 53к
— коммуналка 8к (за 30 квадратов, лол)
— налог на имущество 3к
= минус 64к в месяц
Если сдавать через УК, как номер в отеле:
+ аренда 45к
— комиссия УК 9к
— налог на доход 5к (мы же все честные)
— ипотека 53к
— налог на имущество 3к
= минус 25к в месяц (кстати, УК сдает в первую очередь апарты, находящиеся у нее же в собственности ¯ \_(ツ)_/¯, ваши будут простаивать и ждать у моря погоды, обещаю)
Если сдавать залетным ребятам на AirBnB:
+ аренда 65к
— ипотека 53к
— коммуналка 8к
— налог на имущество 3к
= плюс 1к (это мы налог на доход забыли заплатить ну и всякие помыть-постирать)
Ну ок, сделаем рефинансирование ипотеки с 10,6% до 8,8% (лучшее, что предлагает @ВТБ.. ребята, наверное, не вкурсе, что ключевая уже 4,25%). Снизится платеж еще на 9к. Ну как вам профит?