Апарт отель в чем суть
Чем апартаменты отличаются от квартиры
С точки зрения закона и права
В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.
С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.
Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.
Каждый отвечает за себя
Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.
Назначение помещений
В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.
Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.
Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.
Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.
Содержание общего имущества
Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.
Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.
В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.
Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.
Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.
Управление домом
У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.
Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.
Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.
Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.
Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.
Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.
Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.
Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.
Отношения с соседями
Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.
Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.
Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.
Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.
На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.
Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.
Изъятие за долги
Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.
Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.
Вычеты при покупке недвижимости
Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.
Апартамент. для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.
Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.
Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.
при покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.
Апарт отель в чем суть
Апарт-отель: что это такое? Преимущества, виды и характеристики
Рынок недвижимости пестрит красивыми терминами: «апарт-отель», «доходный дом», «гостиница квартирного типа», «апартаменты гостиничного типа», «апартаменты квартирного типа» и др. Как говорится, поиграем в игру «Найди 10 отличий». Осложняет задачу тот факт, что один и тот же объект может быть назван по-разному, причем в одном и том же источнике.
Возьмем, к примеру, Art Apart Hotel Moscow. Несмотря на свое название, навевающее мысли об апарт-отеле, на сервисе Booking он позиционирует себя как «Апартаменты» и, в принципе, вполне соответствует этому типу средств размещения. Смотрим описание номера: «В числе удобств кондиционер, полностью оборудованная кухня с обеденной зоной, телевизор с плоским экраном и собственная ванная комната с душем, феном и бесплатными туалетно-косметическими принадлежностями. В числе удобств микроволновая печь, холодильник и чайник». Из услуг – прачечная а также бизнес-услуги (факс и ксерокопирование).
А вот апарт-отель «У Кремля» соответствует своему заявленному статусу «апарт-отеля». В частности, здесь предлагается континентальный завтрак, из услуг – круглосуточная стойка регистрации и ежедневная уборка.
Следует отметить, что употребление терминов «апарт-отель» и «апартаменты» как равнозначных встречается практически повсеместно. Также весьма слабая граница наблюдается между понятиями «апарт-отель» и «сервисный отель».
Причина – отсутствие четкого урегулирования видов недвижимости в законодательстве, которое дает простор для «понятийного творчества», исходя из каждой конкретной ситуации.
В данной статье мы рассмотрим понятие «апарт-отель» и некоторые близкие к нему виды недвижимости, не претендуя при этом на освещение всех нюансов в этой сфере.
Что такое апарт-отель: характеристики
Самое «свежее» определение этой категории отелей дано в постановлении Правительства РФ от 16 февраля 2019 г №158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» (далее Постановление).
Приложение 2 Постановления дает следующие определения интересующих нас категорий номеров
1-комнатный номер в гостинице общей площадью не менее 25 кв. м, рассчитанный на проживание одного/двух человек с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник)
Номер в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящий из 2 и более комнат (гостиной/столовой/и спальни), с 2-спальной кроватью размером 200 x 200 см, с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник)
Итак, апарт-отели, как и все гостиницы, должны проходить обязательную классификацию. В них, как во всех отелях (причем любого уровня), согласно Постановлению, должны круглосуточно обеспечиваться:
Также повсеместно обязательна ежедневная уборка номеров, предоставление туристической информации и экскурсионных услуг, вызов такси и скорой помощи. В каждом гостиничном номере, к примеру, должен быть карманный фонарик, светильник над умывальником и прикроватный светильник.
Категории номеров, из которых состоят апарт-отели, «автоматически» предполагают определенную «звездность». Соответственно, согласно Постановлению, для них будут обязательны к соблюдению дополнительные требования. В частности, для гостиниц от 3х звезд и выше обязательны такие «опции» как:
Апарт-отели могут предлагать также фитнес-залы, СПА, ресторан; в курортных отелях могут быть свои пляжи, бассейны, анимация и др атрибуты «пляжной» гостиницы.
Если пересказать законодательство своими словами, то апарт-отели создают видимость проживания «у себя дома» (за счет наличия мини-куни в номере), при этом они являются гостиницей с достаточно жестко регламентированными стандартами.
Исходя из своей сути, апарт-отели очень удобны для семей с детьми (большое пространство (по сравнению со стандартными номерами), возможность самостоятельно приготовить любимое ребенком блюдо и проч), для командировочных. Такой вид гостиниц часто выбирают туристы для длительного проживания.
Проживая в апарт-отелях, можно совмещать приготовление еды самостоятельно с питанием в ресторане, который находится также в отеле.
Немного истории
Первый апарт-отель был открыт в 1975 году в городе Вичита (штат Канзас, США). Его концепцию разработал Джек Де Боер, который взял за основу популярные в Европе апартаменты и «добавил» к ним гостиничный сервис. Впоследствии Де Боер создал первые цепи гостиниц, ориентированных на длительное пребывание: Residence Inn, а затем Summerfield Suites и Candlewood Suites, а первый апарт-отель выкупила гостиничная сеть Marriott.
Кстати, президент США Дональд Трамп в свое время также «вложился» в гостиничную недвижимость, в том числе в строительство апарт-отелей. Сейчас открытием кондо-отелей (номера в них можно приобрести в собственность) занимается Trump Organization. К примеру, в Панама-Сити это – Trump Ocean Club International Hotel & Tower, 5* стоимостью около 270 млн долл. На момент постройки в 2011 году 70-этажное здание в форме развевающегося паруса являлось самым высоким зданием Латинской Америки. Комплекс включает отель, кондоминиумы (от 1 до 4 спален), магазины, рестораны, фитнес-центр и пространство для организации конференций.
На сегодняшний день апарт-отели находятся в управлении таких крупнейших гостиничных операторов как Four Seasons, Hilton, Hyatt, Regent International, Ritz-Carlton, Rosewood, Sonesta и Starwood.
Особенности апарт-отелей
Международная практика подразделяет апарт-отели на два вида:
Известные гостиничные сети и принадлежащие им апарт-отели
Принадлежащие ей апарт-отели или бренды
InterContinental Hotels Group
Homewood Suites By Hilton
Residence Inn by Marriott
Бренд отелей Adagio
Есть также сети, чьи отели в принципе позиционируются как отели длительного и при этом бюджетного проживания: Extended Stay America, Choice Hotels International, InTown Suites, Studio 6 (США), TFE Hotels (Австралия, Новая Зеландия, Германия) и др.
В России апарт-отели очень популярны в Москве и Санкт-Петербурге, но в связи с расширительным толкованием понятия этого типа гостиниц под апарт-отели попадает достаточно много форм недвижимости.
Апарт-отели: плюсы и минусы растущего сегмента недвижимости
Преимущества для гостей вытекают из самой сути апарт-отелей: проживание здесь будет стоить дешевле, чем в номерах «обычного» отеля, если мы говорим об отелях одинакового уровня. Если для гостей важна возможность готовить самостоятельно и тем самым почувствовать себя как дома, то это также будет плюсом.
Также давайте посмотрим на апарт-отели с точки зрения инвестора:
Что касается минусов, то они будут различаться в зависимости от того, какой именно вид недвижимости подразумевается под апарт-отелем в каждом конкретном случае. Если иметь ввиду «негостиничные» апартаменты (во многих источниках их также называют апарт-отелями), то основные недостатки – отсутствие инфраструктуры, обязательной для жилой недвижимости (наличие в непосредственной близости детских садов, школ, магазинов и проч); повышенные тарифы на коммунальные услуги; невозможность в нежилом помещении сделать постоянную регистрацию и др. Подробно мы рассмотрели этот вопрос в статье «Что такое апартаменты – отличие от других помещений».
Отличие отелей, апартаментов и апарт-отелей
Апарт-отели – это, условно говоря, «золотая середина» между гостиницами и апартаментами. Они объединили в себе удобства комфортного жилья и гостиничный сервис. Однако не будем забывать, что в связи с отсутствием четких регламентов различия между этими видами недвижимости достаточно размыты.
Чем апарт-отели отличаются от апартаментов
Если кратко, то понятие «апартаменты» можно рассматривать как в широком смысле слова (так, в принципе, и происходит на практике), так и в узком (в данном случае, в соответствии с законодательством).
В первом случае все апартаменты подразделяются на две большие группы
Гостиничные
Они, в свою очередь, делятся на следующие основные подгруппы:
Деловые
Офисные апартаменты, представляющие собой жилье в многофункциональных центрах, а также в жилых домах. Такую недвижимость можно как купить, так и арендовать.
Напомним, однако, что 1 октября 2019 г. вступит в силу Закон «О внесении изменений в статью 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации» от 15 апреля 2019 г., в соответствии с которым «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Предполагается, что после вступления закона в силу количество мини-отелей, а также апартаментов (в рассматриваемом контексте) сильно сократится.
Аренда апартаментов
В отличие от гостиницы, собственником отдельных номеров в «негостиничных» апартаментах может быть физическое лицо. Часто, приобретая такую недвижимость, владельцы сдают ее в аренду.
При этом собственникам таких квартир не надо самостоятельно заниматься обслуживанием жилья, его ремонтом, сдачей в аренду и другими вопросами. Для этого в апартаментах есть собственная служба, а хозяева апартаментов только ежемесячно получают на свой счет прибыль от сдачи жилья в аренду. Хотя, как показала практика в Москве и Санкт-Петербурге, последние годы более 70% апартаментов приобретаются не для последующей сдачи их в аренду, а для собственного проживания.
Мы рассмотрели кратко понятие апартаментов в широком смысле, хотя на практике, вариаций и вопросов гораздо больше.
Если говорить об апартаментах в узком (законодательном) смысле, единственное определение апартаментов дано в Приложении 2 Постановления 158, когда апартаменты определяются как вид гостиничного номера. В этом контексте апартаменты – это один из двух видов номеров в апарт-отеле. Следуя этой логике, говорить о разнице между апартаментами и гостиницей (в данном случае, апарт-отелем) будет некорректно, поскольку эти понятия будут неравнозначными, как частное и общее.
Уборка и питание в апартаментах и апарт-отелях
Сравнивая вторую («негостиничную») группу апартаментов и апарт-отели (если их рассматривать как разновидность гостиниц), имеет смысл провести различия в оказании определенных услуг. Для наглядности занесем их в таблицу
Апартаменты (в многофункциональных центрах)
Апарт-отели (вид гостиницы)
От квартир апартаменты отличаются наличием дополнительного сервиса. Здесь можно заказать (но изначально эта опция не предусмотрена) уборку квартир, химчистку одежды и другие услуги.
Несмотря на то, что уборка возлагается на постояльцев, в апартаментах может не быть нужных приспособлений. Тем самым арендодатели вынуждают либо заказывать эту услугу за дополнительную плату, либо приобретать все «девайсы для уборки» самостоятельно. Второе имеет смысл в случае длительного проживания.
Ежедневная уборка номеров обязательна (на основании Постановления Правительства РФ №158)
Некоторые апартаменты могут предоставлять питание, например, завтраки. Это характерно для городских апартаментов.
Правда, апартаменты, расположенные в курортной зоне, часто предлагают питание как в обычном отеле: завтрак, полупансион или полный пансион.
Несмотря на наличие кухни в номерах, отель, как правило, оснащен рестораном.
Чем апарт-отели отличаются от гостиниц
Здесь также вопрос будет рассматриваться в зависимости от того, что вкладывать в понятие «апарт-отель». Если следовать единственному определению апарт-отеля, данному в Постановлении №158, то апарт-отель является разновидностью гостиницы (с кухней и большой площадью номера) следовательно, в данном контексте мы сравнивать эти понятия не сможем.
Если рассматривать апарт-отель как комплекс апартаментов в бизнес-центрах, то здесь различия с гостиницей будут уже существенными. В таком апарт-отеле будет минимум гостиничных услуг (например, бронирование, уборка за дополнительную плату, возможно, завтраки), а проживание обойдется значительно дешевле, чем в «обычном» отеле такого же уровня. Также существенное отличие в том, что для заселения в апартаментах необходим договор аренды, а для заезда в отель достаточно брони. Такие апарт-отели не подлежат, разумеется, общей гостиничной классификации, хотя внутри этого сегмента есть свои уровни: эконом, стандарт, бизнес, люкс. Также в апарт-отели допустимо заселение с животными; в «обычных» гостиницах это, как правило, запрещено.
Апарт-отели, в чем отличие от жилых домов
Говоря об отличиях, важно понимать «точку отсчета», в данном случае, что именно подразумевать под апарт-отелем.
Апарт-отель как разновидность гостиницы (нежилое помещение) отличается от жилого дома очень существенно.
Апарт-отель как комплекс апартаментов в бизнес-центрах и жилых домах также отличается от обычных жилых квартир. Подробно эти нюансы были рассмотрены в статье, посвященной апартаментам.