Апартаменты в гостинице это что такое
Разница между апартаментами и отелем
Путешественник, приехав на место отдыха, прежде всего будет озабочен поиском жилья — если, конечно, не забронирует его заранее. Но в обоих случаях он, вероятно, станет выбирать между разными форматами жилых помещений. Так, многим любителям туризма приходится определяться — остановиться в апартаментах или же в отеле. В чем заключаются особенности каждого из соответствующих жилых объектов?
Что представляют собой апартаменты?
В контексте гостиничного бизнеса под апартаментами принято понимать, собственно говоря, обычную квартиру, арендуемую путешественником на период проживания в городе, в который он приехал. Конечно, данный объект недвижимости, возможно, будет существенно отличаться от простой городской постройки. Апартаменты для туристов в курортных городах часто расположены в самых престижных районах, если это морской курорт — то близко к побережью или непосредственно на нем.
Апартаменты
Апартаменты, как и большинство типичных городских квартир, обычно включают:
В апартаментах человек, таким образом, сам организует свой быт, готовит себе еду, производит уборку. Конечно, соответствующие сервисы путешественник может заказать в специализированной фирме, но, как правило, данные расходы не входят в стоимость аренды квартиры. Но если апартаменты сняты в гостиничной, туристической зоне, то необходимые сервисы могут и включаться в стоимость аренды.
Владельцем апартаментов может быть как организация, так и частное лицо. Заключив договор аренды с собственником объекта недвижимости, путешественник, как правило, получает право свободно распоряжаться помещением: приводить туда гостей, приходить и уходить в любое время.
Отметим, что сдавать в субаренду апартаменты — если под таковыми рассматривать типично туристическую недвижимость, — как правило, владельцы не разрешают. В свою очередь, на рынке обычной аренды жилья данное явление весьма распространено.
Апартаменты могут быть очень качественно обустроены, но в них, а также в районе города, в котором они располагаются, может недоставать востребованных сервисов — прачечных, бизнес-центров, салонов красоты. Иногда бывают проблемы и с интернетом, несмотря на его всеобщую распространенность. Опять же, отметим, что подобная ситуация — редкость для типично туристических апартаментов. Они располагаются в районах, где необходимая инфраструктура в достаточной мере развита.
Апартаменты, так или иначе, в большинстве случаев оснащены всеми видами бытовой техники — холодильником, стиральной машиной, телевизором, кондиционерами. Поэтому особой необходимости обращаться в специализированные сервисы у человека, арендовавшего квартиру, может и не появиться, поскольку организовать свой быт он оказывается способным сам.
Что представляет собой отель?
Под отелем понимается объект недвижимости, который используется с единственной целью — для организации временного проживания посетителей населенного пункта, в котором соответствующий объект расположен.
Отель состоит из номеров, которые могут быть представлены в широком спектре классов — «стандарт», «эконом», «люкс» и т. д. Структура помещения определяется его категорией. Так, для номеров класса «эконом» и «стандарт» не свойственно наличие отдельной кухни, в них также обычно не размещена стиральная машина (постирать белье можно, воспользовавшись дополнительными сервисами отеля).
В «люксах» кухня вполне может быть. Часто она дополняется увеличенной ванной комнатой — возможно, с джакузи, бассейном, большой террасой. «Люксы» могут иметь особенно красивый вид из окна.
Во всех номерах отеля осуществляется уборка, которая входит в арендную плату. Питание туристов, останавливающихся в отелях, как правило, происходит организованно, в близлежащих пунктах общепита.
Посещение отеля может быть строго регламентировано его правилами. Человеку, арендовавшему номер, во многих случаях запрещено водить гостей, приходить позже определенного времени (но это на современных курортах — редкость). Как правило, постоялец должен обеспечивать беспрепятственный доступ в номер сотрудникам отеля — в целях уборки или, например, проведения ремонта оборудования.
В современных отелях обычно предоставляются востребованные сервисы — стирка, химчистка, глажка, услуги различных салонов. Как правило, в большинстве номеров доступен интернет — в основном уже беспроводной, есть телевизор.
Сравнение
Существует, безусловно, не одно отличие апартаментов от отеля. Это два весьма несхожих формата недвижимости, хотя и близких по назначению.
Апартаменты — это отдельная квартира. Она может соседствовать с жилыми помещениями, которые в принципе не сдаются туристам или кому-либо еще (но, как правило, ориентированность на туристов — основной критерий разграничения понятий «апартаменты» и «квартира»).
Отель — специализированный жилой комплекс, в котором организуется временное проживание путешественников, оказываются востребованные туристами услуги.
Отсюда — разница между рассматриваемыми форматами недвижимости, которую можно проследить во многих аспектах. Таких как, например:
Стоит отметить, что в сфере гостиничного бизнеса нередко встречаются апарт-отели, которые включают жилые помещения, сочетающие в себе признаки обоих рассматриваемых типов туристической недвижимости. В этом случае термин «апартаменты» будет соответствовать тем помещениям, которые по своей структуре близки отдельным квартирам, но тем не менее соседствуют с «классическими» гостиничными номерами.
Есть, безусловно, апарт-отели, которые практически полностью представлены «апартаментами» — помещениями квартирного типа, но при этом у постояльцев есть возможность пользоваться доступными сервисами, характерными для любых отелей.
Определив, в чем разница между апартаментами и отелем заключается принципиально, отразим выводы в таблице.
Что такое апарт-отель
Апарт-отель – относительно новая категория арендуемого жилья. Уже не гостиница, но еще не квартира. И при этом обладает солидным набором преимуществ и гостиничного номера, и отдельной квартиры.
Нередко в категорию апарт-отелей попадают сильно отличающиеся друг от друга места временного проживания для туристов и командированных. Об апартаментах вы так же можете прочитать в статье «Что такое жилые апартаменты».
Апарт-отель как особая категория отеля
Апарт-отель предоставляет постояльцам номера, оборудованные всем необходимым для относительно автономного проживания. И при этом сохраняются удобства современной гостиницы:
Автономность обеспечивается, в первую очередь наличием полноценной кухни или хотя бы кухонного уголка с плитой или микроволновкой и набором посуды. Можно готовить самостоятельно либо использовать микроволновую печь, чтобы подогревать полуфабрикаты. Кроме того, номера в апарт-отеле оборудованы и стиральными машинами-автоматами, что сильно облегчает жизнь при долгом проживании и позволяет сэкономить на услугах прачечной.
Номер в апарт-отеле может состоять, как и обычный стандартный номер, всего из одной комнаты (плюс санузел). Тогда для приготовления пищи отводится угол или ниша с электроплиткой или СВЧ-печкой, раковиной для мытья посуды и набором кухонных принадлежностей.
Может это быть и несколько комнат – кухня, зал, одна или несколько спален. Тогда отличие от квартиры будет именно в наличии стационарной стойки регистрации, где можно в любое время получить справку, заказать дополнительные услуги. Кроме того, постояльцам апарт-отеля, в отличие от арендаторов квартиры, не придется заботиться об уборке, смене и стирке постельного белья, полотенец. Эти услуги обычно включены в стоимость. Иногда в цену проживания входит и завтрак, в ряде отелей его предлагают за отдельную плату.
Все номера в апарт-отеле имеют общую территорию, соответствующую классу отеля инфраструктуру, охраняются.
Апарт-отель или апартаменты?
Схожесть названий нередко приводит к путанице. Апартаменты – это отдельная квартира, специально предназначенная для временного проживания или сдачи в аренду. Апартаменты могут находиться в обычном жилом доме. Есть и целые жилые комплексы, состоящие из одних апартаментов. Но при этом у апартаментов, даже расположенных в общем комплексе, будут разные владельцы. Не идет речь о едином управлении, единой ценовой политике, общей системе бронирования.
Следовательно, забронировать апартаменты можно лишь напрямую у хозяина или, в крайнем случае, у управляющей компании. За уборку, если есть желание получить такую услугу, придется заплатить отдельно. Апартаменты обычно не имеют обязательной для отелей инфраструктуры. Арендатор будет жить в равных условиях с местным населением. И ждать помощи, совета, дополнительных услуг от владельца не приходится.
В отличие от квартиры, апартаментам не положена отдельная кухня. Следовательно, в них может устанавливаться лишь электрическая плита (к сведению хозяек, привыкших к газовой). Аренда апартаментов по сравнению с квартирой, имеет лишь один плюс – их стоимость обычно ниже. В то же время апартаменты могут оказаться удобным и недорогим вариантом при относительно длительном проживании, будь то отдых, служебная командировка или деловая поездка.
ВНИМАНИЕ. Номера в апарт-отелях тоже называют апартаментами, поэтому еще на этапе выбора и бронирования следует разобраться, идет ли речь о гостинице или об аренде отдельных апартаментов у владельца.
Классификация апартаментов
Как и отели, апартаменты имеют классификацию, которая позволяет судить о предоставляемых удобствах:
Кому понравится в апарт-отеле?
Самое важное преимущество номера в апарт-отеле – это, конечно, собственная кухня, которая позволяет готовить привычные блюда даже находясь далеко от дома.
Именно поэтому проживание в апарт-отеле можно рекомендовать семьям с маленькими детьми. Для ребенка проблематично подобрать подходящие блюда в ресторане, особенно если речь идет не о разовом перекусе, а о достаточно длительном промежутке времени.
Собственная кухня понравится и тем, кто привык придерживаться диеты или особого режима, стиля питания – вегетарианцам, сыроедам, приверженцам раздельного питания. Однако перед бронированием стоит поинтересоваться, на какое оборудование можно рассчитывать.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Техническое оснащение апартаментов может ограничиваться лишь микроволновой печью и минимальным набором тарелок и столовых приборов. В то же время ряд отелей предоставляет проживающим не только полноценную плиту, но и миксеры, блендеры, кофеварки и электрочайники. Возможность приготовления любимых блюд зависит и от наличия достаточного количества и разнообразия кастрюль, сковородок и т.п.
Еще одно преимущества проживания в апартаментах – возможность сэкономить на питании. А если учесть тот факт, что стоимость номера в апарт-отеле ниже, чем аналогичного стандартного номера, то обитатели апартаментов могут существенно сократить расходы в поездке.
Большая компания или одиночество?
Отдельного разговора заслуживают большие компании. Им обычно непросто найти номера в отелях, а если таковые и находятся, то никто не гарантирует размещения хотя бы поблизости. Аренда больших апартаментов – возможность удобно проживать всем вместе – и при этом платить совсем недорого, ведь стоимость проживания в апартаментах часто не зависит от количества заселившихся.
В то же время тем, кто ценит уединение, небольшой номер в апарт-отеле может создать намного больший комфорт, чем стандартная комната в гостинице. Можно готовить и кушать в номере, не выходя каждый раз «в люди» ради легкого перекуса. Нет необходимости постоянно встречаться с другими постояльцами, заводить знакомства, неизбежные при питании при отеле. С другой стороны, одинокий обитатель апартаментов вполне может себе позволить принимать гостей, ведь условия позволяют даже организовать маленький дружеский ужин в тесной компании.
Апарт-отели, появившись не так давно, завоевывают туристов удобством и невысокой ценой. Если вы ищете вариант для проживания на отдыхе или в деловой поездке, возможно, апартаменты станут наиболее привлекательным вариантом, оптимально сочетая качество услуг и стоимость?
Апартаменты — их виды и особенности
В последнее время все большую популярность в Европе набирает такой непривычный для нас вид размещения, как апартаменты. И неудивительно: они идеально подходят для больших компаний, стоят дешевле и гарантируют большую мобильность своим постояльцам. Но обо всем по порядку.
Чаще всего апартаменты встречаются в странах близ моря — Испании, Болгарии, Хорватии, Черногории или Греции. Но это вовсе не означает, что остановиться в апартаментах можно только в прибрежных городах-курортах. Крупные и популярные туристические города (Рим, Венеция, Афины и так далее) также предлагают немалый выбор «апартов» непосредственно в исторических центрах.
Но что же такое эти самые апартаменты? Они представляют собой квартиры (реже — небольшие домики, виллы, полдома с отдельным входом), которые сдаются в аренду туристам из разных стран на длительный и не очень срок. При этом важно понять, что апартаменты и апарт-отели — несколько разный тип размещения. Последние, как правило, находятся при отелях, либо функционируют сами по себе, но по своему типу и набору услуг схожи с гостиницами. Существенное отличие апарт-отеля от простого — в количестве комнат в номерах и наличии кухни.
Условия проживания в апартаментах очень схожи с «домашними»: в них есть все необходимое для жизни, оборудованная кухня, бытовая техника (посудомоечная и стиральная машины, «микроволновка», кондиционер, телевизор). Кроме того, в жарких странах при апартаментах можно часто встретить бассейны, парковки, балконы и террасы.
Апартаменты также классифицируются по качеству своих услуг, комфорту, площади и количеству комнат, но не привычными нам звездами, а «буквенно»:
Отдых в апартаментах
Почему отдых в апартаментах стоит предпочесть традиционным отелям? Потому что проживание в них действительно имеет массу достоинств. Во-первых, собственная кухня. Для кого-то этот факт, конечно, скорее минус (ну кому хочется готовить самому в отпуске). Но взглянем на это с другой стороны: семьи с детьми, любители здоровой кухни, поклонники бюджетного отдыха, а также просто гурманы, мечтающие изучить традиционную кухню страны, без собственной плиты и холодильника даже и не мыслят себе отдых.
Во-вторых, отдых в апартаментах позволяет размещаться большим компаниям, семьям с детьми и животными. А это также оборачивается большим плюсом в отношении кошелька. Плата за апартаменты (дом, полдома, резиденции) всегда фиксирована и не зависит от количества проживающих. Стоит лишь соблюдать необходимый максимум (например, до 10 человек), и делить всю стоимость дома на всех проживающих в нем.
Кроме того, апартаменты дарят туристам свободу: передвижения и питания. Последний, «лиричный» плюс заключается в возможности почувствовать себя аборигеном: достать ключ и открыть собственную квартиру после насыщенного достопримечательностями или купанием дня, сходить за бутылкой вина в ближайший магазин, и наконец-то сесть у открытого окна с вкусным ужином в компании друзей.
Аренда апартаментов
Типичный номер в апартаментах класса С
Инвестиции в апарт-отели – как это работает и как на этом заработать
Статья подготовлена при поддержке ГК ФСК
Апарт-отели — сравнительно новая сфера для российских инвесторов. Юридическая, нормативная и деловая практика в РФ не устоялась, и многие вопросы необходимо подробно описывать в договорах. Но слабо развитый рынок означает меньшую конкуренцию и больший доход за счёт естественного роста цен и спроса.
В апарт-отелях номера принадлежат разным людям — владельцам-инвесторам. Номера больше похожи на небольшие квартиры: со спальной, рабочей и кухонной зоной. С 2020 года такие отели даже сертифицируются, чтобы получить «звёзды».
Чем выше ранг апарт-отеля, тем строже требования к обслуживанию и дороже покупка и содержание. С другой стороны, стоимость многозвёздочных номеров для будущих постояльцев выше, соответственно, растёт и финансовая отдача.
Для закона главная разница в том, что номера принадлежат разным лицам.
Для постояльцев ключевое отличие — в апартаментах есть кухонная зона.
Для собственника — что он может зарегистрироваться в апартаментах по месту пребывания на 5 лет, то есть получить временную регистрацию и продлить её. Для этого у земли, на которой возводится комплекс, должен быть особый статус.
В паспорте участка, на котором ГК ФСК возводит апарт-отель, например, прописано гостиничное назначение. Это значит, что перед законом будущий апарт-отель ничем не будет отличаться от обычной гостиницы.
Апарт-бизнес — это вложение в недвижимость.
Апартаменты пока стоят дешевле, чем квартиры, при этом инвестору сразу предлагаются услуги управления — не нужно самому беспокоиться о маркетинговой кампании, поиске жильцов, их обслуживании. Всё это берёт на себя отельный оператор.
Доход идёт от платы жильцов за проживание в апартаментах. Плюс выгода от растущей цены: на стадии строительства площадь стоит недорого и дорожает по мере продвижения стройки.
Не обязательно. Когда комплекс сдан, известна кадастровая стоимость и, соответственно, точная сумма, которую составит налог на имущество — так легче рассчитать смету и доходность.
Но по мере того, как комплекс достраивается, цена на апартаменты растёт, так что взять апартамент заранее = заработать на росте стоимости актива.
Оценка рентабельности такая же, как при покупке офиса или квартиры. У комплекса больше шансов, если рядом есть торговые культурные или деловые центры, станции метро, транспортные развязки.
Предполагается высокая рентабельность за счёт бизнес-, спорт-туризма и обычного туризма.
Привлекающие факторы инфраструктуры:
Перспективные объекты поблизости:
В 400 м от комплекса Ростех строит штаб-квартиру на 20 тыс. рабочих мест. Филиалы корпорации раскиданы по 60 регионам России, а это обещает регулярный приток кадров, которым будет удобнее разместиться в апарт-отеле неподалёку.
В 790 м располагается арена «Открытие», которая входит в кластер «Спартак» и регулярно принимает крупные спортивные и культурные мероприятия. Например, в 2019-м на стадионе прошёл концерт Эда Ширана. Подобные события означают массу приезжих и гостей комплекса.
В двух километрах по Волоколамскому шоссе расположена выставочная площадка международного уровня «Крокус Экспо». На её территории еженедельно проходят крупные мероприятия, что потенциально обеспечивает поток постояльцев.
Отличия есть, связаны они с налогами и количеством договоров:
Все расходные материалы и обстановку закупают специальные подрядчики или управляющая компания, с которыми заключается соответствующий договор. В апарт-отеле от ГК ФСК ответственный — управляющая компания. Она контролирует, чтобы все группы номеров (бизнес, эконом, люкс) были оформлены в едином стиле, мебель, оборудование и отделка были с повышенным запасом прочности и стойкости к износу. Оплата происходит в соответствии с договором с управляющей компанией.
В общем случае отельер — это должность в отеле и человек, её занимающий. Отельер в обычной гостинице — это управляющий отелем, конкретный человек, а не компания.
В сфере апарт-комплексов терминология ещё не вполне устоялась. Словом отельер означают конкретного управляющего, управляющую компанию (отельного оператора) или владельца номера, инвестора. В частности, ГК ФСК придерживается последнего варианта.
Отельный оператор. Но, конечно, вам никто не запрещает заняться привлечением постояльцев и новых инвесторов самостоятельно. Рекламы много не бывает.
Исчезнуть будет сложно — слишком много свидетелей. Обманывать УК невыгодно: она заинтересована в инвесторах так же, как в постояльцах. Чем лучше УК выполняет свои функции, тем большую прибыль получает, а все отчёты и статистику инвестор в любой момент может проверить в личном кабинете собственника, сверить на сайте коммунальных и энергетических поставщиков счета и оплату. В этом пункте риск минимален.
Конечно, может. Так же, как УК жилого дома или офисного здания. Но план-график и программное обеспечение продолжат работу, и доход от аренды должен поступать инвестору без заминок.
В ГК ФСК действует система одного офиса. Инвестор заключает все практически одновременно, никуда дополнительно ехать не нужно.
Эти детали прописываются в договоре при покупке. ГК ФСК предлагает два варианта для трёх инвестиционных планов:
По Российскому законодательству, владелец коммерческой (нежилой) недвижимости гарантированно платит:
На дорогие апартаменты действует налог на роскошь. При перепродаже нужно будет заплатить НДФЛ, если площадь находилась в собственности меньше 5 лет.
Высчитывается из кадастровой (если её установили) или инвентаризационной стоимости, умноженной на коэффициент (зависит от региона). Цифру нужно умножить на количество квадратных метров и налоговую ставку (в нашем случае — 0,5 %).
НИ = КС • Площадь • 0,5 %
НИ = ИС • коэффициент • Площадь • 0,5 %
Если в комплексе больше половины площади занимают офисы, фитнес-залы, общественные заведения, то здание попадает в соответствующий реестр Москвы и облагается повышенной ставкой 2 %. Для сравнения, Апарт-отель «Движение. Тушино» — без совмещения с офисным или деловым центром. Соответственно, уже сейчас известно, что ставка налога останется 0,5 %.
Налог составляет 13 % от разницы между стоимостью покупки и продажи. При этом в Москве доступен вычет 250 тыс. Соответствующее постановление вот здесь.
Чтобы сдавать апартаменты в аренду, удобнее всего оформить ИП и задекларировать в Налоговой службе упрощённую систему (УСН). Тогда, с учётом всех обязательных медицинских и страховых взносов, ставка будет 6 % от дохода.
Предположим, вы приобрели апартаменты в начале строительства. В таком случае прибыльность актива за счёт роста готовности — 30 %.
За вычетом всех налогов, по среднему расчёту, инвестор получит 12 % в год. Если в рублях, это от 30 до 80 тыс. в месяц.
Прибыль формируется как процент от «заработка» апартаментов или как фиксированная сумма. Все зависит от выбранной программы доходности
Выплата приходит раз в месяц на указанный в договоре счёт. Обычно это счёт ИП, на которого оформляется собственность.
Безусловно, да. Но поскольку управляющей компании уже намечены гости, логично скоординировать этот вопрос. Вы предупреждаете УК, когда и на какое время намерены занять свои апартаменты, и отельный оператор выводит номер из плана заселения, рекламной кампании и помечает как недоступный для заказа на сайте гостиницы, у туроператоров и так далее.
Заселяясь в свои апартаменты, инвестор не платит за аренду номера, но оплачивает в прежнем режиме счета за коммуналку, эксплуатацию общих территорий, дополнительные сервисы для постояльцев.
У меня апарт YES стоимостью 5.6кк чтоли, если жить самому:
— ипотека 53к
— коммуналка 8к (за 30 квадратов, лол)
— налог на имущество 3к
= минус 64к в месяц
Если сдавать через УК, как номер в отеле:
+ аренда 45к
— комиссия УК 9к
— налог на доход 5к (мы же все честные)
— ипотека 53к
— налог на имущество 3к
= минус 25к в месяц (кстати, УК сдает в первую очередь апарты, находящиеся у нее же в собственности ¯ \_(ツ)_/¯, ваши будут простаивать и ждать у моря погоды, обещаю)
Если сдавать залетным ребятам на AirBnB:
+ аренда 65к
— ипотека 53к
— коммуналка 8к
— налог на имущество 3к
= плюс 1к (это мы налог на доход забыли заплатить ну и всякие помыть-постирать)
Ну ок, сделаем рефинансирование ипотеки с 10,6% до 8,8% (лучшее, что предлагает @ВТБ.. ребята, наверное, не вкурсе, что ключевая уже 4,25%). Снизится платеж еще на 9к. Ну как вам профит?
Апартаменты в гостинице это что такое
Апарт-отель: что это такое? Преимущества, виды и характеристики
Рынок недвижимости пестрит красивыми терминами: «апарт-отель», «доходный дом», «гостиница квартирного типа», «апартаменты гостиничного типа», «апартаменты квартирного типа» и др. Как говорится, поиграем в игру «Найди 10 отличий». Осложняет задачу тот факт, что один и тот же объект может быть назван по-разному, причем в одном и том же источнике.
Возьмем, к примеру, Art Apart Hotel Moscow. Несмотря на свое название, навевающее мысли об апарт-отеле, на сервисе Booking он позиционирует себя как «Апартаменты» и, в принципе, вполне соответствует этому типу средств размещения. Смотрим описание номера: «В числе удобств кондиционер, полностью оборудованная кухня с обеденной зоной, телевизор с плоским экраном и собственная ванная комната с душем, феном и бесплатными туалетно-косметическими принадлежностями. В числе удобств микроволновая печь, холодильник и чайник». Из услуг – прачечная а также бизнес-услуги (факс и ксерокопирование).
А вот апарт-отель «У Кремля» соответствует своему заявленному статусу «апарт-отеля». В частности, здесь предлагается континентальный завтрак, из услуг – круглосуточная стойка регистрации и ежедневная уборка.
Следует отметить, что употребление терминов «апарт-отель» и «апартаменты» как равнозначных встречается практически повсеместно. Также весьма слабая граница наблюдается между понятиями «апарт-отель» и «сервисный отель».
Причина – отсутствие четкого урегулирования видов недвижимости в законодательстве, которое дает простор для «понятийного творчества», исходя из каждой конкретной ситуации.
В данной статье мы рассмотрим понятие «апарт-отель» и некоторые близкие к нему виды недвижимости, не претендуя при этом на освещение всех нюансов в этой сфере.
Что такое апарт-отель: характеристики
Самое «свежее» определение этой категории отелей дано в постановлении Правительства РФ от 16 февраля 2019 г №158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» (далее Постановление).
Приложение 2 Постановления дает следующие определения интересующих нас категорий номеров
1-комнатный номер в гостинице общей площадью не менее 25 кв. м, рассчитанный на проживание одного/двух человек с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник)
Номер в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящий из 2 и более комнат (гостиной/столовой/и спальни), с 2-спальной кроватью размером 200 x 200 см, с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник)
Итак, апарт-отели, как и все гостиницы, должны проходить обязательную классификацию. В них, как во всех отелях (причем любого уровня), согласно Постановлению, должны круглосуточно обеспечиваться:
Также повсеместно обязательна ежедневная уборка номеров, предоставление туристической информации и экскурсионных услуг, вызов такси и скорой помощи. В каждом гостиничном номере, к примеру, должен быть карманный фонарик, светильник над умывальником и прикроватный светильник.
Категории номеров, из которых состоят апарт-отели, «автоматически» предполагают определенную «звездность». Соответственно, согласно Постановлению, для них будут обязательны к соблюдению дополнительные требования. В частности, для гостиниц от 3х звезд и выше обязательны такие «опции» как:
Апарт-отели могут предлагать также фитнес-залы, СПА, ресторан; в курортных отелях могут быть свои пляжи, бассейны, анимация и др атрибуты «пляжной» гостиницы.
Если пересказать законодательство своими словами, то апарт-отели создают видимость проживания «у себя дома» (за счет наличия мини-куни в номере), при этом они являются гостиницей с достаточно жестко регламентированными стандартами.
Исходя из своей сути, апарт-отели очень удобны для семей с детьми (большое пространство (по сравнению со стандартными номерами), возможность самостоятельно приготовить любимое ребенком блюдо и проч), для командировочных. Такой вид гостиниц часто выбирают туристы для длительного проживания.
Проживая в апарт-отелях, можно совмещать приготовление еды самостоятельно с питанием в ресторане, который находится также в отеле.
Немного истории
Первый апарт-отель был открыт в 1975 году в городе Вичита (штат Канзас, США). Его концепцию разработал Джек Де Боер, который взял за основу популярные в Европе апартаменты и «добавил» к ним гостиничный сервис. Впоследствии Де Боер создал первые цепи гостиниц, ориентированных на длительное пребывание: Residence Inn, а затем Summerfield Suites и Candlewood Suites, а первый апарт-отель выкупила гостиничная сеть Marriott.
Кстати, президент США Дональд Трамп в свое время также «вложился» в гостиничную недвижимость, в том числе в строительство апарт-отелей. Сейчас открытием кондо-отелей (номера в них можно приобрести в собственность) занимается Trump Organization. К примеру, в Панама-Сити это – Trump Ocean Club International Hotel & Tower, 5* стоимостью около 270 млн долл. На момент постройки в 2011 году 70-этажное здание в форме развевающегося паруса являлось самым высоким зданием Латинской Америки. Комплекс включает отель, кондоминиумы (от 1 до 4 спален), магазины, рестораны, фитнес-центр и пространство для организации конференций.
На сегодняшний день апарт-отели находятся в управлении таких крупнейших гостиничных операторов как Four Seasons, Hilton, Hyatt, Regent International, Ritz-Carlton, Rosewood, Sonesta и Starwood.
Особенности апарт-отелей
Международная практика подразделяет апарт-отели на два вида:
Известные гостиничные сети и принадлежащие им апарт-отели
Принадлежащие ей апарт-отели или бренды
InterContinental Hotels Group
Homewood Suites By Hilton
Residence Inn by Marriott
Бренд отелей Adagio
Есть также сети, чьи отели в принципе позиционируются как отели длительного и при этом бюджетного проживания: Extended Stay America, Choice Hotels International, InTown Suites, Studio 6 (США), TFE Hotels (Австралия, Новая Зеландия, Германия) и др.
В России апарт-отели очень популярны в Москве и Санкт-Петербурге, но в связи с расширительным толкованием понятия этого типа гостиниц под апарт-отели попадает достаточно много форм недвижимости.
Апарт-отели: плюсы и минусы растущего сегмента недвижимости
Преимущества для гостей вытекают из самой сути апарт-отелей: проживание здесь будет стоить дешевле, чем в номерах «обычного» отеля, если мы говорим об отелях одинакового уровня. Если для гостей важна возможность готовить самостоятельно и тем самым почувствовать себя как дома, то это также будет плюсом.
Также давайте посмотрим на апарт-отели с точки зрения инвестора:
Что касается минусов, то они будут различаться в зависимости от того, какой именно вид недвижимости подразумевается под апарт-отелем в каждом конкретном случае. Если иметь ввиду «негостиничные» апартаменты (во многих источниках их также называют апарт-отелями), то основные недостатки – отсутствие инфраструктуры, обязательной для жилой недвижимости (наличие в непосредственной близости детских садов, школ, магазинов и проч); повышенные тарифы на коммунальные услуги; невозможность в нежилом помещении сделать постоянную регистрацию и др. Подробно мы рассмотрели этот вопрос в статье «Что такое апартаменты – отличие от других помещений».
Отличие отелей, апартаментов и апарт-отелей
Апарт-отели – это, условно говоря, «золотая середина» между гостиницами и апартаментами. Они объединили в себе удобства комфортного жилья и гостиничный сервис. Однако не будем забывать, что в связи с отсутствием четких регламентов различия между этими видами недвижимости достаточно размыты.
Чем апарт-отели отличаются от апартаментов
Если кратко, то понятие «апартаменты» можно рассматривать как в широком смысле слова (так, в принципе, и происходит на практике), так и в узком (в данном случае, в соответствии с законодательством).
В первом случае все апартаменты подразделяются на две большие группы
Гостиничные
Они, в свою очередь, делятся на следующие основные подгруппы:
Деловые
Офисные апартаменты, представляющие собой жилье в многофункциональных центрах, а также в жилых домах. Такую недвижимость можно как купить, так и арендовать.
Напомним, однако, что 1 октября 2019 г. вступит в силу Закон «О внесении изменений в статью 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации» от 15 апреля 2019 г., в соответствии с которым «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Предполагается, что после вступления закона в силу количество мини-отелей, а также апартаментов (в рассматриваемом контексте) сильно сократится.
Аренда апартаментов
В отличие от гостиницы, собственником отдельных номеров в «негостиничных» апартаментах может быть физическое лицо. Часто, приобретая такую недвижимость, владельцы сдают ее в аренду.
При этом собственникам таких квартир не надо самостоятельно заниматься обслуживанием жилья, его ремонтом, сдачей в аренду и другими вопросами. Для этого в апартаментах есть собственная служба, а хозяева апартаментов только ежемесячно получают на свой счет прибыль от сдачи жилья в аренду. Хотя, как показала практика в Москве и Санкт-Петербурге, последние годы более 70% апартаментов приобретаются не для последующей сдачи их в аренду, а для собственного проживания.
Мы рассмотрели кратко понятие апартаментов в широком смысле, хотя на практике, вариаций и вопросов гораздо больше.
Если говорить об апартаментах в узком (законодательном) смысле, единственное определение апартаментов дано в Приложении 2 Постановления 158, когда апартаменты определяются как вид гостиничного номера. В этом контексте апартаменты – это один из двух видов номеров в апарт-отеле. Следуя этой логике, говорить о разнице между апартаментами и гостиницей (в данном случае, апарт-отелем) будет некорректно, поскольку эти понятия будут неравнозначными, как частное и общее.
Уборка и питание в апартаментах и апарт-отелях
Сравнивая вторую («негостиничную») группу апартаментов и апарт-отели (если их рассматривать как разновидность гостиниц), имеет смысл провести различия в оказании определенных услуг. Для наглядности занесем их в таблицу
Апартаменты (в многофункциональных центрах)
Апарт-отели (вид гостиницы)
От квартир апартаменты отличаются наличием дополнительного сервиса. Здесь можно заказать (но изначально эта опция не предусмотрена) уборку квартир, химчистку одежды и другие услуги.
Несмотря на то, что уборка возлагается на постояльцев, в апартаментах может не быть нужных приспособлений. Тем самым арендодатели вынуждают либо заказывать эту услугу за дополнительную плату, либо приобретать все «девайсы для уборки» самостоятельно. Второе имеет смысл в случае длительного проживания.
Ежедневная уборка номеров обязательна (на основании Постановления Правительства РФ №158)
Некоторые апартаменты могут предоставлять питание, например, завтраки. Это характерно для городских апартаментов.
Правда, апартаменты, расположенные в курортной зоне, часто предлагают питание как в обычном отеле: завтрак, полупансион или полный пансион.
Несмотря на наличие кухни в номерах, отель, как правило, оснащен рестораном.
Чем апарт-отели отличаются от гостиниц
Здесь также вопрос будет рассматриваться в зависимости от того, что вкладывать в понятие «апарт-отель». Если следовать единственному определению апарт-отеля, данному в Постановлении №158, то апарт-отель является разновидностью гостиницы (с кухней и большой площадью номера) следовательно, в данном контексте мы сравнивать эти понятия не сможем.
Если рассматривать апарт-отель как комплекс апартаментов в бизнес-центрах, то здесь различия с гостиницей будут уже существенными. В таком апарт-отеле будет минимум гостиничных услуг (например, бронирование, уборка за дополнительную плату, возможно, завтраки), а проживание обойдется значительно дешевле, чем в «обычном» отеле такого же уровня. Также существенное отличие в том, что для заселения в апартаментах необходим договор аренды, а для заезда в отель достаточно брони. Такие апарт-отели не подлежат, разумеется, общей гостиничной классификации, хотя внутри этого сегмента есть свои уровни: эконом, стандарт, бизнес, люкс. Также в апарт-отели допустимо заселение с животными; в «обычных» гостиницах это, как правило, запрещено.
Апарт-отели, в чем отличие от жилых домов
Говоря об отличиях, важно понимать «точку отсчета», в данном случае, что именно подразумевать под апарт-отелем.
Апарт-отель как разновидность гостиницы (нежилое помещение) отличается от жилого дома очень существенно.
Апарт-отель как комплекс апартаментов в бизнес-центрах и жилых домах также отличается от обычных жилых квартир. Подробно эти нюансы были рассмотрены в статье, посвященной апартаментам.