форма собственности объекта недвижимости какие бывают
Перечень видов собственности на недвижимость и их описание
Всем знакомы понятия – частная и индивидуальная собственность, государственное и муниципальное имущество. Но мало кто четко «разведет» данные названия и даст им правильное определение. В российских законодательных нормах есть несколько форм или, другими словами, видов собственности на недвижимость. И каждый вид предполагает дополнительное деление.
Виды собственности на недвижимость
Термин «право собственности» содержится в ГК (раздел II, глава 13, статья 209). Он характеризуется, как право беспрепятственно распоряжаться, владеть и пользоваться собственным имуществом. На данном положении базируется все современное международное законодательство и мировая экономика.
Согласно ст.212 ГК, можно выделить три вида собственности (в частности, на квартиру):
Встречаются и иные модели, предусмотренные законом. Рассмотрим кратко перечисленные выше типы.
Государственная
Из самого названия понятно, что владелец такой недвижимости – государство. В данном случае – Россия. Правила обращения с собственностью регламентирует ст.214 ГК.
Выделяют два подтипа:
С одной стороны, имуществом владеет государство. С другой, распоряжаться собственностью можно только в интересах всех граждан страны.
Помимо природных ресурсов, РФ принадлежит и ряд объектов недвижимости:
Ни о какой передаче государственной собственности речи быть не может. Частное или юридическое лицо может только оформить временную аренду.
Муниципальная
Выделяет данное право в отдельную модель ст.215 ГК. Это имущество, которое принадлежит городам и сельским поселениям, иным муниципальным образованиям. Сюда относят:
Применительно к квартире, муниципальная собственность – это жилье, принадлежащее органам местной власти.
Граждане могут ею воспользоваться на основании специального договора, в рамках социального найма. Других видов деятельности (сдать в аренду, продать, подарить) законами РФ не предусмотрено.
Частная
Понятие «частная собственность» вернулось в обиход и юридическую практику в 1990-ом году. А с развалом Союза ее доля в жизни страны пополнилась гражданами, приватизирующими личную жилплощадь, в рамках соответствующей программы (действует с начала 1991 года и по сегодняшний день).
Частная собственность — означает полное и неоспоримое право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Эта прерогатива защищена российскими законами и нормативными актами. Чаще всего, используя этот термин, подразумевают полное владение жилой недвижимостью – квартирой, домом, пр. Сюда относится разное имущество:
Выделяют такие подвиды собственности, как индивидуальная, общая и пр.
Право частных и юридических лиц (в соответствии со ст.212 ГК) владеть имуществом не ограничено ни количеством, ни стоимостью.
Виды частной собственности
В видах частной собственности на квартиру выделяют четыре подвида или категории:
Часть экспертного сообщества к частному типу относит и коллективную собственность. Рассмотрим все пять форм владения недвижимым имуществом подробнее.
Индивидуальная собственность
Применяется в случае, когда в квартире зарегистрирован единственный жилец или он один владеет жилплощадью (другие члены семью оформили отказную). Законодательно за собственником закреплено право единолично владеть, пользоваться и распоряжаться жильем.
В обиходе встречаются и другие названия рассматриваемого вида собственности на квартиру, дом или земельный участок – личная или полная.
Получить ее можно путем:
Закрепляется данный вид в специальном реестре – ЕГРН. Вступает в права на квартиру владелец не после подписания сделки, а после занесения её в реестр.
Общая долевая
Описывает этот тип собственности в ст.245 ГК. В тексте статьи сказано, что долевая собственность наступает в случае, когда имущественные части участников не определены. В этом случае доли считаются равными. Соответственно, налоги и коммунальные расходы за квартиру для всех сособственников делятся поровну. Полностью регламентируются действия статьями 245-252.
Получить данное право собственности, как и предыдущее, можно также разнообразными способами:
Если же собственники делят недвижимость (квартиру, дом) на конкретные части (реальные доли), и подписывают об этом соглашение, то говорят о долевой собственности.
Разделить можно только отдельные помещения. Например, комнаты в квартире делятся реальными долями, тогда как санузел, коридоры и кухня – нет (и относятся к общей долевой собственности с разделением на идеальные доли).
При продаже такого имущества, другие участники будут иметь преимущественную привилегию покупки.
Долевая
Главное отличие долевой собственности от общей заключается в том, что в первом случае доли в квартире не определены, следовательно, равны (ст.245 ГК). Во втором варианте выделяют не одинаковые части, в том числе, в процентном выражении.
Количество собственников, как и долей, может быть каким угодно. Как правило, данный термин применяется при приватизации коммуналки. Для каждого совладельца прописывается конкретная площадь либо отдельная комната в квартире. Налоги и коммунальные платежи оплачиваются в точном соответствии с долями.
Продать свою часть возможно даже без одобрения других долевых собственников квартиры. Единственное условие – у них законное преимущество при выкупе доли.
Общая совместная собственность
В данном праве доли не выделяются вовсе. Общая собственность возникает только между близкими родственниками (то есть супруги и их несовершеннолетние дети). Они наделены одинаковыми правами – владеть, пользоваться и распоряжаться совместным имуществом. Это закреплено ст.253 ГК. В реестре ЕГРН указаны все участники общей собственности.
Чаще всего это право применяется при приватизации квартиры. При этом купить жилье в общую собственность на 2-3-4 человек, не близких родственников, не получится, только в долевую. Этот вид при покупке предусмотрен только для супругов.
Распоряжение, например, продажа квартиры, возможна с согласия всех членов.
Коллективная
Данный тип применяется в случае, если владеет недвижимостью коллектив. Тогда члены группы пользуются равными правами. Коллективная собственность может быть трех форм:
Некоторые эксперты считают такую собственность самостоятельным видом, наравне с частной и государственной.
Коллективный вид возникает, когда:
Главная особенность – групповой характер. Субъектом выступает не отдельное лицо, а некое сообщество.
Форма собственности объекта недвижимости какие бывают
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Перечень объектов недвижимости (юридическая классификация)
ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации
ст. 130 ГК РФ, ст. 1, ст. 25.3 Закона о регистрации
ст. 132 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации
предприятия как имущественные комплексы
п. 2 ст. 15, ст. 16 ЖК РФ, ст.1, ст. 25.3 Закона о регистрации
жилые помещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната)
п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 25.3 Закона о регистрации
садовые дома, гаражи, другие строения потребительского назначения
Так в соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи могут быть подразделены на три группы:
— объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы: земельные участки, участки недр (первая группа)
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
— объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (вторая группа);
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Возможны классификации недвижимого имущества по различным основаниям.
Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:
1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;
2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:
— объекты, находящиеся в федеральной собственности;
— объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;
— объекты, находящиеся в муниципальной собственности;
По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.
По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:
— недвижимость, изъятая из гражданского оборота;
— недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;
— недвижимость, используемая для жилья;
— недвижимость, используемая в предпринимательских целях;
— недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;
— недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.
Порядок регистрации воздушных судов определен ст.32 Воздушного кодекса. Гражданские суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ. Ведение Государственного реестра возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Государственные же воздушные суда регистрируются в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации.
Космические объекты подлежат государственной регистрации, порядок которой должен определяться Правительством РФ. Наряду с этим в данной сфере действует Конвенция 14 января 1975г. о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство.
Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно, поэтому ст. 131 ГК РФ называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество». Кроме того, ученые указывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина «недвижимое имущество», которым вытесняется понятие «недвижимая вещь».
Указание же на прочную связь с землей – основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества – землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет критерий классификации недвижимого имущества, и, повторимся, его основной признак.
Таким образом, сказанное позволяет нам сделать вывод о том, что нет необходимости изменять легальное понятие недвижимого имущества, т.к. главная цель права – не идеальность формулировок, а идеальность правоприменения, исключение ошибок на практике, чему и служит понятие недвижимого имущества.