Как инвестировать в недвижимость тинькофф
Как инвестировать в недвижимость на бирже
С помощью фондов недвижимости
Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей.
Обычно инвестиции в недвижимость ассоциируются с большими деньгами, сложностью поиска объекта, низкой ликвидностью и риском заморозки объекта. Но есть и другой способ инвестировать в недвижимость — через биржу.
В этой статье я расскажу, как можно вложиться в недвижимость по всему миру, если у вас есть хотя бы 10 долларов. Речь пойдет о фондах недвижимости. Через Санкт-Петербургскую биржу — а значит, и через Тинькофф-инвестиции — можно купить акции 25 таких фондов. Полный список есть в конце статьи.
Что такое REIT
REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. Купить акции большинства фондов недвижимости может любой желающий.
Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.
Организация может получить статус REIT, если она соблюдает следующие условия:
Классификация REIT
Фонды недвижимости, которые торгуются на бирже, могут быть долевыми и ипотечными. Долевые — equity REIT — получают доход от ренты или продажи различных типов недвижимости. Это наиболее распространенный тип фонда на рынке REIT. Ипотечные — mortgage REIT — получают доход от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.
Еще есть фонды, которые не торгуются на бирже: PNLR и private REIT. PNLR — public non-listed REIT — зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам США, но их акции не торгуются на бирже. Private REIT — частные фонды недвижимости, не зарегистрированные в комиссии по ценным бумагам США.
В этой статье речь идет о долевых фондах — equity REIT, если не указано иное.
Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:
Особенности REIT
Инвестирование в фонды недвижимости — это своеобразная гибридная форма инвестиций в недвижимость и акции. Поэтому рассмотрим особенности REIT в сравнении с обоими типами активов.
Ликвидность актива определяется возможностью быстро его продать, купить или обменять без существенных издержек. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны, чем физическая недвижимость: вы можете продать акции по рыночной стоимости и получить деньги за несколько дней, а продажа физической недвижимости займет минимум пару недель при условии, что вы готовы продать ниже рыночной стоимости.
Например, у вас есть недвижимость стоимостью 6 млн рублей, которую вы сдаете в аренду. Вдруг вам срочно понадобились 1,5 млн рублей. Чтобы получить их из этой недвижимости, нужно продать имеющуюся и купить новую на оставшиеся деньги, то есть потратить много сил, времени и нервов. Если вы владеете акциями фондов недвижимости, достаточно продать необходимое количество акций.
Тинькофф Инвестиции, в чем подвох
Тинькофф Инвестиции — профессиональный участник рынка ценных бумаг, который сегодня занимает все новые позиции на российском фондовом рынке. У этой компании есть свой собственный подход к работе с клиентами. Попробуем разобраться, кому могут быть интересны услуги Тинькофф Инвестиции, и в чем подвох, как выглядит сервис на самом деле.
Как работают инвестиции в Тинькофф
Тинькофф Инвестиции — сервис, который разработан для предоставления клиентам максимально простого доступа к сделкам с валютами, акциями, облигациями и другими ценными бумагами на Московской бирже.
При этом особенность Тинькофф заключается в том, что эта организация не имеет широкой сети офисов, как другие банки. Клиент оформляет заявку и получает все, что требуется, с доставкой на дом или в офис.
Изначально требуется перейти в хранилище мобильных приложений PlayMarket или AppStore, найти Тинькофф Инвестиции, установить программу бесплатно в свой смартфон и запустить ее. Далее клиенту будет предложено подтвердить свой номер телефона при помощи кода через SMS, а затем заполнить анкету.
Далее согласовывается время, приезжает представитель банка, который привозит пакет документов на подпись.
Единожды подписав договор, пользователь получает дебетовую карту с рядом специальных «фишек», таких, как повышенный кэшбэк, проценты на остатки при соблюдении определенных условий, и прочее. Логическим продолжением сервиса стало и появление системы Тинькофф Инвестиции.
Уже существующий клиент может просто подписаться на дополнительную услугу, подтвердить свое решение отправкой SMS в системе клиент-банк или в специальном приложении для телефона, и счет открыт.
Для тех, кто впервые решает работать с Тинькофф, процесс предельно похож на открытие счета. Более того, ему даже и открывают этот самый счет после визита представителя, и выдают обычную дебетовую карту Tinkoff Black.
Отказаться от нее невозможно, потому что именно на этот пластик происходит вывод средств с брокерского счета в дальнейшем.
Особенности торговли через Тинькофф Инвестиции
В отличие от других брокеров, специалисты Тинькофф Инвестиции пошли по своему особенному пути и написали два собственных приложения для торговли ценными бумагами, одно для web, а второе для мобильных устройств. Оба они имеют свои особенности.
Веб приложение устанавливать не нужно, в него можно перейти со страницы Тинькофф. Действует двойная система аутентификации, вход подтверждается не только паролем, но и кодом, полученным через SMS. Торговый терминал выглядит вполне качественно, удобен и даже по многим параметрам производит лучшее впечатление, чем общепринятая программа Quick. Здесь есть все, от котировок в реальном времени с графиками и «стаканом» заявок на покупку и продажу с объемами, до новостей, инвестиционных идей, прогнозов и социальной сети трейдеров в одном месте.
Приложение для мобильных телефонов, работающих на IOS или Android, конечно, попроще, чем для стационарного компьютера, но вполне достойные его дополнения.
Тарифы Тинькофф Инвестиции
За все хорошее, за доставку договора на дом, карту в подарок, за особый специально для клиентов написанный торговый терминал и приложение для телефонов, в общем, за все поздно или рано приходится платить, причем клиенту.
Тарифы системы Тинькофф Инвестиции в общем виде выглядят так
0.25-4% в зависимости от рынка
0 портфель от 3 млн рублей;
990 руб. от 1 до 3 млн;
Базовый тарифный план с комиссией в размере 0.3% от сделки значительно выше, чем у конкурентов Тинькофф, если сравнивать брокера со Сбербанком, ВТБ и другими. Не говоря уже о брокерах-дискаунтерах, изначально рассчитанных на массовых пользователей, таких, как Финам.
Базовым тарифом, по утверждению самих представителей Тинькофф, выгодно пользоваться при объеме сделок до 116 тысяч за месяц. При превышении этой суммы имеет смысл переходить на тариф трейдер, по которому комиссия 0.05% от сделки, но есть ежемесячный обязательный платеж в размере 290 рублей. Чтобы его не платить, надо совершить сделок на 5 млн рублей за прошлый месяц или иметь портфель общей стоимостью не менее 2 млн рублей.
Тинькофф утверждает, что его ставки сопоставимы с платежами другим брокерам. Однако на самом деле, за 0.5% в том же Сбербанке можно получить уже доверительное управление, а это совсем другая услуга.
Вывод денег из Тинькофф Инвестиции считается бесплатным, но на карту самого банка. Если учитывать, что у кредитной организации нет отделений, где можно было бы снять без процентов, то клиентам приходится общаться с банками-партнерами, которые на все выставляют свои собственные условия и ограничения.
Плюсы и минусы Тинькофф Инвестиции
Среди плюсов можно отметить
Однако, помимо достоинств, у Тинькофф Инвестиции есть и свои недостатки.
Как вложиться в недвижимость, покупая акции: объясняем, что такое REIT
Что такое фонды недвижимости REIT и зачем в них инвестировать?
Вложиться в недвижимость можно разными способами: например, самостоятельно покупать квартиры и складские помещения, чтобы сдавать их в аренду. Или пытаться купить недвижимость дешево, чтобы потом продать дороже.
Однако это потребует много денег, времени и сил. Кроме того, найти прибыльные объекты может быть сложно без специальных знаний в этой сфере. Чтобы избежать подобных трудностей, есть специальный вариант вложений в недвижимость, доступный каждому: инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).
REIT — это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. По законам США, REIT должны вложить в недвижимость минимум 75% активов фонда, а доход от аренды, продажи и проценты по закладным не должны быть меньше 75%. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании.
Есть два основных вида REIT: долевые (собирают арендные платежи с объектов в собственности, а также от их продажи) и ипотечные (получают доход от вложений в ипотеку или ипотечные ценные бумаги).
Бумаги REIT гораздо ликвиднее, чем физическая недвижимость, продать их по рыночной стоимости можно очень быстро. Кроме того, REIT — это долларовый актив. Поэтому если инвестор боится девальвации рубля, то бумаги фонда недвижимости помогут защититься от нее.
«Чтобы не бояться падения рубля, нужно инвестировать в долларовую экономику. И фонды зарубежной недвижимости REIT — один из вариантов. Они дают примерно 2% дохода в долларах, и это хороший способ сохранить деньги», — отмечает Алексей Гальцев, основатель инвестиционной компании Realiste.
В то же время бумаги REIT подвержены рыночному риску, а их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.
Как REIT выплачивают дивиденды?
Согласно законодательству США, трасты REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов. Эта особенность освобождает фонды от уплаты федеральных налогов. Из-за этого REIT часто называют налоговым убежищем.
В США при президенте Дональде Трампе ставка корпоративного налога снизилась с 35% до 21%. Из-за этого статус REIT как «налоговых убежищ» пошатнулся. Но, согласно программе Джо Байдена, корпоративный налог для американских компаний может вырасти до 28% — это поможет повысить привлекательность REIT в глазах инвесторов.
Обычно доходность дивидендов REIT составляет от 2% до 5%, но может доходить и до 10%. Столь высокая дивидендная доходность в целом не свойственна фондовому рынку США, на котором компании обычно выплачивают инвесторам около 2%. Поэтому доходность REIT под 10% может означать либо высокий риск, либо отсутствие положительной динамики акций.
Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT?
Российские инвесторы платят налоги с торговли REIT по такому же принципу, как с доходов по американским акциям: с прибыли от разницы в покупке и продаже бумаг и дохода от дивидендов.
С дивидендов по американским акциям брокер автоматически удерживает с российского инвестора 30% от их суммы. Для большинства акций эту цифру можно сократить с помощью формы W-8BEN — но фонды недвижимости REIT как раз представляют исключение из этого правила. Налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%.
Как выбрать REIT для инвестиций?
«Возьмем, например, Китай. Большой залив — самый быстрорастущий регион и там дорогая недвижимость. Из-за нехватки площадей стоимость продолжает расти. Такая же ситуация в Сингапуре. Однако фиксация на конкретном государстве более рисковая, чем глобальная. Например, если дата-центры какого-то фонда находятся в 80 разных странах, то это более стабильная история, чем в каком-то одном государстве», — добавил он.
Как купить бумаги REIT?
В мире насчитывается несколько сотен публичных фондов недвижимости, из них более 300 REIT торгуются на американских биржах. В США образовано около 60% всех мировых подобных фондов недвижимости. Их акции можно приобрести на любую сумму.
Особое внимание стоит уделить показателю FFO (funds from operations) — он равен чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (или прибавляется убыток) от продажи объектов недвижимости. Также существует его скорректированная версия Adjusted Funds From Operations (AFFO), учитывающая регулярные доходы и расходы.
Какие REIT может купить частный инвестор прямо сейчас
Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 можно купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера. Сейчас доступны 35 компаний. Приведем в пример пять из них.
Realty Income — инвестиционный фонд недвижимости, который зарабатывает на торговой недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании. Ему принадлежат аптеки, магазины, круглосуточные магазины, гипермаркеты, фитнес-центры, кинотеатры — всего более 6 тыс. объектов. Компания сотрудничает с аптечной сетью Walgreens, супермаркетами 7-Eleven, службой доставки FedEx. Realty Income выплачивает дивиденды ежемесячно, а не ежеквартально, как большинство фондов, на протяжении 607 месяцев подряд.
Equinix — фонд недвижимости, который строит серверные фермы. IT-компании размещают оборудование в дата-центрах фонда, которых у Equinox более 250 по всему миру. Компания выплачивает дивиденды раз в квартал. Дата-центры Equinix используют такие компании, как Amazon, Google, Microsoft, Oracle, Zoom.
Simon Property — крупнейший REIT в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США. Кроме ТЦ, владеет и управляет бутиками, ресторанами, развлекательными и бизнес-центрами в Северной Америке, Европе и Азии.
Kimco Realty — этот фонд недвижимости также владеет торговыми центрами в США — приобретает, развивает и управляет ими. На декабрь 2020 года у фонда были доли в 400 торговых площадях, включающих 70 млн кв. футов арендуемых площадей, в основном сосредоточенных на крупнейших рынках. Компания платит дивиденды каждый квартал.
Macerich — еще один REIT, специализирующийся на торговых центрах. Третий по величине оператор торговых центров в США. По состоянию на 31 декабря 2020 года компания владела долями в 52 объектах общей площадью 50 млн кв. футов.
На какие REIT обратить внимание? Советы экспертов
Несмотря на то что рынок недвижимости во многих странах падал во время пандемии, отмечает эксперт, в том числе и в Китае, логистические центры были стабильны. И если офисы освобождались, то продукты и товары нужны всем. И в связи с тем, что электронная коммерция развивается, спрос на такие площадки будет только возрастать.
«Второй класс активов среди фондов недвижимости, которые я бы выделил, это специализированные REIT, — продолжает Виктор. — Например, Digital Realty Trust и Equinix. Это два крупнейших REIT, которые владеют дата-центрами по всему миру, они достаточно стабильны. Дивидендная доходность — около 3%. Думаю, этот сектор будет расти так же, как электронная коммерция».
Международный финансовый консультант и автор книги «Когда плохо — это хорошо: как зарабатывать на инвестиционных идеях» Исаак Беккер предлагает обратить внимание на более специфические фонды: «Рынок REIT очень обширен. Один из последних интересных образованных фондов Innovative Industrial Properties (IIPR) работает с недвижимостью для тех, кто занимается медицинской марихуаной. Этим людям нужны специальные здания со специальными мерами защиты. Этот REIT за последний год вырос на 200% и к тому же платит неплохие дивиденды — около 3%. Но этот фонд, конечно, уже для тех, кто любит риск и готов к нему».
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем аккаунте в Instagram
REIT Тинькофф
Что такое фонды недвижимости REIT
Так называют фонды, которые получают доход от операций с объектами недвижимости, чаще всего — от сдачи в аренду на долгосрок. Всего есть три вида REIT:
По категориям недвижимости, в которую инвестируют REIT, они делятся на: промышленные, офисные, отельные, складские, специализированные, инфраструктурные, работающие в сфере розничной торговли, здравоохранения, лесоперерабатывающей промышленности, лесные и диверсифицированные. Как правило, каждый фонд специализируется на 1-2 видах недвижимости (за исключением диверсифицированных REIT).
Кроме рентных фондов, зарабатывающих на аренде, они бывают:
По сути, REIT — это ценные бумаги компаний, работающих в сфере недвижимости.
Инвестируя в них, вы покупаете небольшую долю собственности компании, то есть долю ее активов и право на получение части прибыли в виде дивидендов. А поскольку REIT занимаются операциями с недвижимостью, их акции можно рассматривать как арендный бизнес.
Если вы — среднестатистический инвестор, вы не сможете купить сразу 10 или 100 квартир или домов, чтобы заработать на аренде. У вас просто не хватит для этого стартового капитала, и взять ипотеку сразу на несколько объектов не получится. Но вы можете купить любое количество акций фондов зарубежной недвижимости и регулярно наращивать инвестиции, получая дивиденды в валюте.
Подробности смотрите в видео:
Особенности REIT
У фондов зарубежной недвижимости есть несколько важных особенностей, о которых нужно знать:
Исторически эти фонды обгоняют по доходности фондовый рынок.
Многие приносят инвесторам 7-10% годовых валюте, в то время как дивидендная доходность индекса S&P 500 менее 2%.
Если сравнить корреляцию фондов зарубежной недвижимости с американским фондовым, то на долгосрочных промежутках она не слишком высока. Поэтому вложения в REIT позволяют диверсифицировать портфель и снизить его волатильность. К тому же недвижимость традиционно считается ценным активом, который растет в цене.
Вложения в REIT также позволяют застраховаться от инфляции: стоимость ренты с годами растет, соответственно, растут и дивиденды REIT.
Еще одно важное преимущество REIT — ликвидность. Вы легко можете купить или продать ценные бумаги в любой момент, когда идут торги на бирже.
Как купить REIT в Тинькофф или у других брокеров
Покупать REITы в России можно через брокеров — российских или зарубежных.
Крупным инвесторам из России выгоднее покупать REIT через зарубежного брокера — так можно сэкономить на налогах и комиссиях. Кроме того, у них доступны все REITs с бирже NYSE — а это около 200 активов. Но вам придется заплатить за обслуживание счета (от 20$ в месяц). Кроме того, лишь немногие зарубежные брокеры готовы работать с гражданами РФ, один из них — Interactive Brokers.
Смотрите подробнее, как выбрать REIT:
Как открыть брокерский счет Тинькофф Инвестиции
Если вы уже являетесь клиентом банка, открыть счет и начать инвестировать не составит труда. Нужно перейти по ссылке и ввести номер своей карты Тинькофф, затем — подтвердить информацию через номер телефона.
Счет открывается сразу, если это рабочий день для биржи; если нет — в следующий рабочий день. Документы вам привезет курьер в любое удобное место. Если вы уже являетесь клиентом Тинькофф, можно открыть счет полностью удаленно и подписать документы онлайн.
Новым пользователям за прохождение обучение банк дарит деньги на покупку акций на сумму до 25 тыс. рублей.
Для удобства можно установить приложение Тинькофф в мобильный телефон.
Чтобы выбрать, куда вкладывать деньги, можно воспользоваться советами робота-аналитика. Работает круглосуточный чат. Ввод и вывод денег возможны в режиме 24/7. Деньги можно вводить без комиссий с карты другого банка (например, Сбербанка).
Вы можете вводить любую валюту (рубли, доллары, евро) и конвертировать ее на бирже по текущему курсу. Так, для покупки REIT вам понадобятся доллары.
У Тинькофф есть несколько тарифов, но начинающий может вести счет, вводить и выводить средства бесплатно. Брокер берет небольшую комиссию только за операции.
Когда вы открыли брокерский счет и пополнили его, остается выбрать REIT, ввести название или торговый тикер и подать заявку на покупку по текущей цене. Заявка сработает автоматически, и акции отразятся на балансе вашего счета.
Обратите внимание, что покупать REIT через Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) бессмысленно: это не дает никаких налоговых льгот или вычетов.
Доступные REIT фонды Тинькофф
Через брокера Тинькофф доступны некоторые ценные бумаги трастов зарубежной недвижимости, которые можно купить через Санкт-Петербургскую биржу, например:
Всего на Санкт-Петербургской бирже доступно 40 REIT, и постоянно появляются новые акции. У Тинькофф можно купить более половины активов из этого списка. Получить полный список фондов зарубежной недвижимости, доступных на СПб, бирже, можно на бесплатном мастер-классе по REIT. Проверить, что компания входит в число REIT, можно на сайте reit.com.
Налогообложение REIT
Когда вы покупаете REIT через брокера, он становится налоговым агентом и сам выплачивает положенные налоги. Если вы приобретаете акции через Тинькофф или любого российского брокера, с вас автоматически удержат налог 30%. Заполнение формы соглашения W-8BEN в этом случае не поможет, поскольку его действие не распространяется на REIT.
При покупке через зарубежных брокеров с вас удержат 10% налога, и еще 3% нужно оплатить в российскую налоговую самостоятельно.
Смотрите видео, почему начинающему инвестору стоит обратить внимание на REIT:
Но даже несмотря на высокую налоговую ставку через российских брокеров, большинство REIT приносят стабильно высокий доход и наращивают выплату дивидендов. Это хорошая возможность диверсифицировать свой портфель и через 10-20 лет заработать несгораемую пенсию в валюте — если регулярно покупать акции фондов на небольшую сумму и также вкладывать полученные дивиденды в покупку REIT.
Еще больше информации о фондах зарубежной недвижимости, особенностях налогообложения и нюансах выбора REIT вы можете получить на бесплатном мастер-классе. Регистрируйтесь по ссылке.
Читайте также, почему REIT самый комфортный способ инвестирования.
Ответить Отменить ответ
Лучшие бизнес-идеи 2020 года
Как покупать доходную недвижимость на фондовом рынке от 50$ до 3 000 000$ и получать ежемесячные дивиденды в валюте
Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2021