Как искать недвижимость в черногории
Недвижимость в Черногории: обзор, покупка, затраты на содержание
Привлекательный вариант для инвесторов и туристов
Россияне в последние два года присматриваются к этой стране. Российские туристы – одни из лидеров по посещениям Черногории, а бизнесмены из России активно инвестируют в экономику. Это страна с благоприятным климатом, низким уровнем преступности, среднеевропейским уровнем жизни, расположенная практически в центре Европы. Сейчас здесь ежемесячно открывают новые авиарейсы в значимые столицы мира.
О динамичном развитии инфраструктуры свидетельствует, в частности, и данная программа, инвестиции из которой будут направлены на строительство отелей в различных регионах страны.
Недвижимость Черногории для проживания, отдыха и получения прибыли
Варианты оформления гражданства Черногории предполагают инвестиции от 250 тыс. евро в туристическую инфраструктуру (плюс невозвратный взнос 100 тыс. евро в благотворительный фонд). То есть по условиям программы, нет необходимости покупать жилье в этой стране и проживать здесь.
Однако получение паспорта Черногории – отличная возможность поселиться в европейской стране, переехать сюда на ПМЖ, используя недвижимость как второй дом для проживания или как дачу для отдыха в любое время года. Но наиболее востребован вариант с покупкой объектов для последующей сдачи в аренду. Нередко покупатели из России совмещают преимущества нескольких вариантов: проживают во время внесезонья, а в сезон получают прибыль от сдачи в аренду.
10 лучших городов Черногории для покупки недвижимости
Среди курортных городов, где выгодно покупать недвижимость для сдачи в аренду:
Среди городов, комфортных для проживания, рекомендуем для покупки недвижимости:
Наиболее привлекательна для инвесторов Будва и Будванская ривьера. Именно здесь реализуют крупнейшие девелоперские проекты. Можно рассматривать варианты привлекательных для инвесторов квартир, апартаментов в Бечичи, Рафаиловичах, Добра Воде, Кунье, Ораховаце, Которе, Столиве. Всё это небольшие городки или поселки, где на месте старых домов вырастают современные жилые комплексы с новейшей инфраструктурой. Обустраиваются и сами населенные пункты.
Стоимость недвижимости в Черногории
Мы приведем несколько примеров, чтобы ориентировать наших читателей в местных ценах.
Квартиры, апартаменты в Черногории
Так, 2-3-комнатные квартиры площадью 50-60 «квадратов» в новых жилых комплексах, расположенных в 500-метровой зоне от моря, продают за 100-110 тыс. евро. Жилье меблированное и полностью готовое для заселения.
Квартиры на первой линии моря, имеющие площадь 80-90 кв. м предлагают за 240-260 тыс. евро. Дорогостоящее жилье предлагают в районах с исторической застройкой: квартира в 40 «квадратов» обойдется в 170-190 тыс. евро.
Апартаменты площадью 90-100 кв. м с четырьмя комнатами, полной отделкой, расположенные в новострое, выставляют на продажу за 160-170 тыс. евро. Можно сразу обустраиваться или сдавать объект в аренду, не прилагая никаких дополнительных усилий для приведения его в порядок.
Виллы, дома в Черногории
Абсолютно новые виллы с дизайнерским интерьером площадью 550-650 кв. м в 2-3 этажа, с 4-5 комнатами предлагают за 630-670 тыс. евро. Такие объекты расположены в 500-700 метрах от береговой линии. Нередко для 2-3 объектов построен один общий бассейн. Виллы в непосредственной близости от моря, с собственным бассейном и обширной территорией стоят, в основном, от 800 тыс. до 1,2 млн. евро.
Если рассматривать жилье без привязки к морю, то за 210-230 тыс. евро можно приобрести дом площадью 300-330 кв. м и таким же участком в тихом районе на расстоянии 1,5-2 км от пляжа.
Если же ориентироваться на жилье среднего уровня и ценового сегмента, то, например, в Тивате вы найдете предложения домов с 5-6 комнатами и площадью 260-280 «квадратов» и таким же участком по цене 170-190 тыс. евро. Получите большую террасу, гараж и вид на море. Правда, экстерьер и интерьер будут без особых изысков.
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Черногории
Процедура покупки недвижимости в Черногории
Предварительный договор
Стороны подписывают предварительный договор Predugovor, в котором указывают условия сделки. Покупатель вносит задаток, составляющий, как правило, 10% от стоимости недвижимости.
Банковский перевод
Расчеты проводят исключительно в безналичной форме. Сделать это можно либо со счета в российском банке, либо открыть счет в черногорском. Любые крупные переводы строго контролирует государство, поэтому вам необходимо обосновать платеж, предоставить предварительный договор.
Продавец должен иметь свидетельство о праве собственности, в котором указывается метраж, описание участка, информация о владельце, кадастровый номер.
Основной договор
Прежде чем подписать основной договор Glavni Ugovor, у вас есть время на проверку юридической чистоты объекта. Данный договор подписывают на территории Черногории, в присутствии нотариуса, переводчика, а сам процесс подписи договора купли-продажи проходит в государственных нотариальных органах. Документ скрепляют печатью судебного органа Черногории.
Уплата налога
Если вы покупаете объект на вторичном рынке, то в течение месяца из Uprava Prihoda вы получите документ, согласно которому вы обязаны оплатить налог на оборот недвижимости. Он составляет 3% от стоимости, которая указана в основном договоре. Его нужно оплатить в течение 15 дней с момента получения извещения.
Если вы покупаете объект на первичном рынке, этот налог вы не платите. Такая покупка облагается 17% НДС, однако его уже включают в стоимость жилья, что во многом упрощает процедуру покупки.
Регистрация
Чтобы оформить недвижимость после покупки, нужно подать заявление на изменение имени собственника в кадастре. В течение 30 дней органы государственной власти обязаны завершить эту процедуру, и вы получите документы о государственной регистрации. Необходимо оплатить регистрационный сбор – 0,5% от кадастровой стоимости объекта.
Важно!
Иностранцам в Черногории запрещено покупать земельные участки, чья площадь больше 5 тыс. кв. м.
Затраты на владение
В дальнейшем вы будете платить ежегодный налог на владение недвижимостью. Он составляет от 0,1% до 1% стоимости – в зависимости от состояния и расположения объекта. Средний размер коммунальных платежей для квартиры площадью 80-90 кв.м составляет 120-130 евро/месяц.
Преимущества
Получение паспорта Черногории и покупки здесь жилья открывает широкие возможности:
В наших следующих постах мы подробнее расскажем о рынке недвижимости Черногории, а также будет информировать вас о работе программы оформления второго гражданства. Если у вас остаются вопросы, задавайте их в комментариях и напрямую к нашим экспертам.
Личный опыт покупки квартиры в Черногории
Как купить квартиру в Черногории гражданину России, личный опыт Натальи.
Покупка квартиры за границей у российских граждан случается все чаще и приобретает обыденный характер.
Есть много положительных и не очень примеров покупки квартиры за границей. Но все они — это бесценный опыт, который я стараюсь перенять из первых уст и донести до своего читателя.
— Как вы начали поиски подходящей квартиры для покупки?
Черногория характерна тишиной и гармонией, народ здесь спокойный и дружелюбный, к тому же с любовью относится к русским. Мы загорелись желанием здесь жить, но решение принимать надо было всей семьей. Через две недели после окончания плавания приехали в Черногорию сняли 2-комнатную квартиру на 2 недели. За это время объездили все небольшие городки по побережью бухты.
В Черногории живет очень много русских, живут кто в доме, кто в вилле, кто в квартире и даже в комнате. Мы встречали тех, кто проживает в этой местности уже по пять-семь лет. На тот момент, когда мы изучали недвижимость Черногории она была дешевая.
Три года назад за 5 млн. рублей можно было купить шикарную 2 этажную виллу с 4-мя спальнями, туалетом, душем, ванной. Подобная недвижимость в России обошлась бы не один десяток миллионов. Сейчас цены на недвижимость в Черногории, конечно на порядок дороже.
— Как долго вы подыскивали вариант для покупки?
Во всех квартирах такая история – нет границы между гостиной и кухней. Разница только в покрытии пола – на кухне плитка, а гостиной паркет. Местные не признают и не знают такого понятия, как прихожая или коридоры. Мне было непривычно с этим смириться, поэтому мы искали вариант с прихожей и нашли:)
И это случилось потому что познакомились с хорошим риэлтором, который возил нас по всей Черногории, посмотрели много квартир, наконец нашли квартиру, которая устроила во всем: 2 комнатная (1 спальня, гостиная и кухня). Общая площадь около 50 кв. м (кухня, гостиная, туалет и ванна) высокий 1 этаж хоть и без балкона.
Земля в собственность здесь не продается, только сдается в аренду. У них проживание, как это по понятней объяснить — общинами, т.н. районами. Всё, что происходит в пределах общины, должно делаться с уведомления. Например, если вам надо здесь посадить дерево рядом с домом за оградой, надо спросить у главы общины.
Лично мы с этим не сталкивались. Скорее всего это касается частных домов. Кстати, недвижимость в Черногории, в том числе и у простых людей — из камня, ведь скалы рядом, а в России это скорее роскошь.
— Что вы посоветуете читателям при выборе квартиры в Черногории?
Если вы выбираете квартиры в Черногории через прайс, например на сайте в каком-нибудь агентстве недвижимости, главное не нарваться на московскую компанию. Довольно часто компании могут выдавать черногорские квартиры за свои объекты, а сами о них не слухом не духом…
Это выясняется, когда едешь самостоятельно в Черногорию, то оказывается, что об этой московской компании там никто не слышал. Да и через агентство недвижимости покупка может обойтись вам на порядок дороже.
— Что характерно для недвижимости в Черногории?
Первое, что бросается в глаза — все сделано очень качественно. В отделке всех поверхностей квартир в Черногории не заметишь недостатков: нет дырок, щелей, трещинок и прочего. Очень тщательная отделка помещений.
Есть как частные, так и многоквартирные дома. Например, дом, в котором мы купили квартиру — на 15 квартир, в 3 этажа. Живут по соседству чехи, немцы, сербы, русские – всем есть место в этом доме. За домом огороженный общий бассейн, рядом с ним душ.
Везде камеры и охрана, с мониторами. На каждую квартиру стоянка, есть ли у тебя машина или нет — не важно. В водопроводе холодная вода, есть электричество, но отопления нет. Оно здесь не принято, т.к. зимой температура опускается максимум до 16 градусов.
Кто мерзнет, ставит камин и топит специальными дровами или устанавливает электрические печи. Они представляют из себя камень-кругляк, который нагревается от электричества. Ночь нагревается, днем отдает тепло.
Кстати, на электричество ночью тариф на 50% меньше.
Двери в подъезд закрываются автоматически, ключи есть у каждого жильца, светильники зажигаются автоматически. Камеры в доме мы видели только у нас, не знаю почему. Застройщик решил так сделать.
— В общих чертах про процесс оформления покупки квартиры в Черногории?
Одна из особенностей Черногории — все соседи и местные жители друг друга знают – узнаваемость 100%. Поэтому, как только приехали, уже буквально через час, нас начали встречать останавливать на улице и предлагать в продажу квартиры. Правда мы не разговаривали ни с кем, т.к. у нас был законный представитель.
Когда выбрали квартиру, застройщику деньги не платили, а платили банку, т.к. тот человек, который был дольщиком, брал ипотеку и не смог с ней расплатиться. Прежде чем купить квартиру в Черногории, наш риэлтор (его зовут Добрица), привез нас к адвокатам (как наши нотариусы).
Вот так мы и заседали: два адвоката, судебный переводчик (русская) – сели с продавцом и начали переговоры, машинистка печатает, а мы говорим и переводчик переводит — все это на протяжении нескольких часов.
После того, как все нюансы обговорили, адвокат дал счет банка которому задолжал продавец. Супруг поехал в Россию и со счета в России перевел необходимую сумму на иностранный банк в Каторе, через Сбербанк.
Кстати, налог на покупку недвижимости в Черногории 3% от суммы стоимости квартиры – платится один раз. Цена нашей 2-комнатной квартиры в Черногории, на тот момент была 2 млн. рублей, в евро получается меньше.
Сначала хозяин просил на наши деньги 2500 тыс, но мы сказали, что у нас больше нет. А т.к. ему надо было срочно заплатить деньги – он согласился. После оплаты денег из России, пришло подтверждение от банка в Черногории, которое получили электронным письмом.
Затем подписывается договор купли-продажи с указанием порядка расчета. Это происходит, как только деньги банк получил и адвокат прислал сообщение, что деньги получены. Все остальное делает риэлтор – занимается дальнейшим оформлением бумаг. Мы хотели заплатить налог, но риэлтор сказал, что пока еще рано. Как только оплачивается налог – квартира полностью становится нашей.
Там риэлторы полностью контролируют ситуацию.
Другие делают по другому – если нет полной суммы. Можно заплатить залог – размер решается между покупателем и продавцом, а потом, через оговоренное время, платите оставшуюся сумму. Продавец не имеет возможности передумать продавать за ту сумму, о которой вы договорились, т.к. договор, заключенный у адвоката, не позволяет ему это сделать, иначе он потеряет деньги.
— Какая ситуация в Черногории с визами?
Покупка квартиры в Черногории не дает право получить гражданство этой страны. Есть такой документ, который называется «лист потребности», он дает право взять справку о том, что мы являемся собственниками квартиры – тогда можно оформить визу на 6 мес. Иначе придется через 30 дней выехать и заехать снова.
О покупке недвижимости в Черногории и другие сопутствующие разъяснения.
Здравствуйте, дамы и господа интересующиеся Черногорией и покупкой недвижимости в красивой, стране с хорошим климатом и, что очень важно в современном мире стране eco-friendly, какой Черногория и является! С Вас вопросы, а с нас ответы о покупке недвижимости в Черногориию.
Итак, вот список наиболее часто задаваемых вопросов по покупке недвижимости в Черногории. Отвечаем на них по порядку:
1) Может ли иностранец приобрести жилье в Черногории?
Любой иностранец может купить недвижимость в Черногории. Для этого нужен лишь Ваш загранпаспорт и сумма задатка на выбранный объект (обычно это 10 % от суммы сделки, но если суммы очень большие, то сумма задатка может оговариваться с продавцом дополнительно.
2) Можно ли купить недвижимость в Черногории в рассрочку и есть ли варианты приобретения недвижимости в ипотеку?
Довольно часто владельцы недвижимости нам дают предложения продажи с рассрочкой платежа. Рассрочки без процентов, все условия оплаты прописываются в договоре, и так, как договор длящийся, в кадастре вносится запись запрещающая любую возможность перепродажи или дарения или любого другого переоформления этой недвижимости, пока длится договор рассрочки. Это защищает покупателя.
Ипотека в Черногории слабо распространена и существует лишь пару вариантов ипотеки на строящиеся объекты элитных комплексов, в которых стоимость квартир начинается от 200 000 Евро и выше.
3) Возможно ли приобретение одного объекта недвижимости в Черногории в совместную собственность? Сколько человек может стать собственниками?
Да, возможно приобретение в совместную собственность. Количество человек, участвующих в покупке и в последующем совместном владении не ограничивается. Получить же ВНЖ в Черногории на основании владения недвижимости можно только если владелец один или близкие родственники, как мать и ребенок.
4) Как передать объект недвижимости в Черногории по наследству иностранному гражданину?
Наследование по завещанию. Кто указан в завещании, тот и получает наследство без ограничений по гражданству.
Наследование по закону (первая очередь — супруг, вторая — дети и родители, третья — все остальные родственники), при этом нету разницы являются ли владельцы и наследники гражданами Черногории или иностранными гражданами.
Для того, чтобы понять, что это за легализация и откуда она взялась, необходим небольшой экскурс в недалекое прошлое….
Все это привело к тому, что люди, владея земельными участками, не могли получить разрешения на их застройку. И были вынуждены возводить дома самостоятельно, без получения разрешений на строительство. Это касается как девелоперов, так и индивидуальных собственников.
Государство фактически закрывало на это глаза. Новая собственность, даже построенная без строительного разрешения, вписывалась специальной комиссией в Кадастр (регистрационную палату).
Легализация в Черногории носит заявительный характер. Владелец или его представитель подает заявление на регистрацию объекта, не имеющего разрешения на строительство. Помимо этого подаётся определенный перечень документов. После чего местная администрация должна начислить к уплате налог (коммуналии) и после его оплаты снимается запись о том что здание построено без разрешения. Оплата коммуналий может быть рассрочена до 10 лет.
6) Если объект недвижимости не имеет Разрешения на строительство, может ли он продаваться/покупаться, пойти под снос?
Объект недвижимости не имеющий разрешения на строительство, но вписанный в кадастре, может покупаться и продаваться без ограничений, точно также как и с разрешением. Также на него можно без проблем получить ВНЖ в Черногории. Под снос в Черногории могут попасть объекты, которые: расположенные в местах, в которых планом градостроения предусмотрены другие объекты строительства, которые не соответствуют построенному без разрешения зданию, дома на 1 линии от моря, если министерством «морско добро» или детальным урбанистическим планом там было предусмотрено строительство гостиницы или других объектов, а объект, построенный без разрешения не соответствует плану градостроения. Если же дом был построен в месте где нету детального урбанистического плана, дом внесен в кадастр и подан на легализацию, то он легален и все действия по его купле-продаже, получению ВНЖ, дарению, наследованию и т.д. — являются правомерными и не имеют никаких препятствий и ограничений.
7) Можно ли оформить право собственности на недвижимость в Черногории на имя ребенка?
Да, можно оформить право собственности на ребенка, но если в последствии Вы решите продавать свою недвижимость, возникнут дополнительные действия с органами опекунства, если ребенок на момент продажи не является совершеннолетним.
8) На каком языке подписывается договор купли-продажи недвижимости в Черногории? Как исключить возможность непонимания условий договора?
Договор в Черногории подписывается на черногорском языке. На сделке присутствует наш юрист, свободно владеющий черногорским и русским — он Вам в случае необходимости поясняет какие-то моменты договора, которые у Вас возможно возникнут. Также на сделке присутствует судебный переводчик, который зачитывает составленный договор на вашем языке до его подписания. Если Вам требуется перевод договора на русский язык, то можно заказать и перевод за дополнительную плату (15 Евро за 1 страницу перевода)
9) В какой момент происходит переход права собственности к покупателю по законодательству Черногории?
Переход права собственности происходит после 100 % оплаты недвижимости покупателем.
10) Каков потенциальный доход от сдачи объектов в Черногории в аренду?
От сдачи в аренду в среднем 6 %. Если Вы являетесь владельцем элитной недвижимости (апартаменты на 1 линии или видовая вилла с бассейном) то этот процент может составлять 10 % от аренды.
11) Возможно ли заключить сделку купли-продажи через доверенное лицо?
У нас наработан богатый опыт проведения сделок через удаленное оформление по доверенности, при этом продавцом и покупателем мы связываемся по видео связи и сделка больше ничем не отличается от тех, когда Вы сами прилетаете на договор. Точно также присутствует наш юрист, присутствует судебный переводчик. Все точно так же, как когда вы находитесь в Черногории, только Вы у себя дома на родине или в офисе контролируете условия и процесс подписания договора.
12) Есть ли в Черногории налог на недвижимость? Во сколько обойдется ее содержание?
В Черногории есть налог с покупки недвижимости, он составляет 3% от оценочной стоимости покупаемого объекта, но чаще берется в расчет сумма договора. Это разовый налог, который платиться в течение 14 дней после покупки недвижимости.
В Черногории есть и годовой налог на недвижимость + туристическая такса (также платится 1 раз в год). Этот налог зависит от: местоположения объекта, близости к морю, к городу, наличия городских коммуникаций, квадратуры, площади участка, если это дом или вилла и т.д. К примеру дом около 200 м2 около 1 км от моря с городскими коммуникация будет обходится в год около 600 Евро, а квартира около 50 м2 в городе около 150-200 Евро в год.
Если у Вас есть еще какие-то вопросы, на которые Вы не нашли здесь ответа — смело пишите нам в обратной форме или в комментариях и мы максимально быстро свяжемся с Вами и ответим, а также дополним наш ГИД по Черногории ответами.
Добавить комментарий Отменить ответ
Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.
От €1000 за «квадрат». Сколько стоит квартира в Черногории и дорого ли обойдется ее содержание?
Мы продолжаем обозревать рынки недвижимости в разных странах, куда чисто теоретически может перебраться подуставший от родных пейзажей белорус. На очереди — Черногория. Разбираемся, чем местные жилые комплексы отличаются от наших, сколько здесь стоит квартира и как ее может купить белорус.
Какой он, рынок недвижимости в Черногории?
Черногория — довольно компактная страна с динамично развивающимся рынком недвижимости (в «доковидные» времена уж точно). Бум строительства начался в 2006 году, поэтому вторичкой здесь считаются дома с 2015 года — по меркам белорусов это практически новостройки. Конечно, тут остались старые югославские здания, но они не пользуются особым спросом.
Застройщиков в стране много, причем нет ни одного государственного. Есть несколько крупных игроков, занимающихся масштабными проектами а-ля «Минск-Мир», остальные сосредоточены на более мелких объектах.
— На рынок может зайти любой инвестор, я знаю и нескольких белорусов. Из-за того что в стране практически нет банковского кредитования строительства, они все делают за свои деньги и стараются рассчитать их так, чтобы хватило до окончания стройки. А если уж финансов недостаточно, пользуются бартером. Например, нанимают подрядчика для прокладки электрических сетей и за его услуги предоставляют определенную жилплощадь в будущем доме, — объясняет руководитель агентства недвижимости MD Realty Вячеслав Маевский.
Конечно, порой строительство затягивается, но в основном это связано с тем, что во время туристического сезона (с 15 июня по 15 сентября) на всей прибрежной территории стройки замораживаются, дабы не мешать приезжим. Но и долгострои в классическом понимании тоже иногда случаются.
Подавляющее число новых объектов в Черногории — малоэтажные, в среднем по 6—7 этажей. Очень редко встречаются «высотки» в 10—15 этажей — чаще всего это отели. Здесь они уже считаются небоскребами. Количество квартир в доме варьируется от 6 до 50. Бывают большие жилые комплексы на 100—120 квартир, но они уже относятся к экономклассу — по формату чем-то напоминают столичную Каменную Горку.
Если говорить о конструктивных особенностях сооружений, то они обусловлены сейсмической активностью в регионе. После того как в 1979 году произошло серьезное землетрясение, разрушившее целые районы, при возведении начали использовать очень много арматуры, а еще делать в зданиях сейсмические пояса. Благодаря этому они могут выдерживать подземные толчки разной силы. В последнее время они не очень мощные, примерно в 4—5 баллов.
— Конечно, есть и свои «косяки» — например, тут так и не научились делать хорошую вентиляцию. Даже вытяжки на кухне не всегда предусмотрены. По мнению местных жителей, они и не нужны: рядом ведь есть окно. Их, кстати, в квартирах очень много, — утверждает Вячеслав. — Зато здесь классная гидроизоляция ванных. На полу всегда есть аварийные стоки, которые помогают не затопить соседей в случае каких-то прорывов и т. п.
Жилье в Черногории продают сразу с чистовой отделкой, порой достаточно высокого уровня. Некоторые застройщики предлагают готовые комплекты мебели с существенной скидкой или частично возмещают подобного рода расходы.
— Именно по отделке можно определить, насколько экономный застройщик вам попался. Это хорошо видно и по цене: если после завершения всех работ «квадрат» в квартире на побережье стоит меньше €1300, то это серьезный повод задуматься. Ведь только себестоимость квадратного метра оценивается примерно в €1000—€1200 и выше. Все потому, что в стране очень дорогая земля.
Итак, мы плавно подошли к ценам. Естественно, дороже всего жилплощадь на побережье — оно и понятно, где еще приобретать недвижимость, как не у моря? Именно здесь заключается около 90% всех сделок купли-продажи. Оставшиеся проценты делят между собой столица Черногории и горнолыжные курорты на севере страны.
Минимальная цена за кв. м в квартире — €1000, в частном доме — €650, на вилле — €1500. Но такие предложения на рынке, увы, встречаются редко.
— Если рассматривать Будванскую Ривьеру, где располагаются города Будва, Бечичи, Пржно, Свети-Стефан и другие, то квартира в хорошем новом доме с бассейном, сауной, тренажерным залом и другими «плюшками» на территории обойдется в €2250 за «квадрат». Находиться она будет примерно в 500 метрах от моря (по местным меркам это уже далеко. — Прим. Onliner). Жилье на первой береговой линии стартует от €2500. В элитных комплексах с собственными маринами для яхт ценник начинается от €6000—€7000 за кв. м.
Также в Черногории есть такая категория недвижимости, как кондо-отели, где тоже можно обзавестись жилым помещением, однако оно должно 10 месяцев в году использоваться как коммерческое (иными словами, сдаваться в аренду). Здесь квадрат стоит от €3500.
— Управляющие компании таких отелей уверяют, что апартаменты приносят владельцам большую прибыль, но, судя по моему опыту, их рентабельность не сильно отличается от обыкновенных квартир, которые тоже можно предлагать туристам. И там и там рентабельность колеблется в пределах 5% в год от изначальной стоимости.
Как и в Беларуси, стоимость жилья в новостройках изменяется в зависимости от этапа строительства. Правда, некритично. Например, на этапе котлована метр можно ухватить за €1500, потом он может подрасти до €1900.
Цена на вторичку в Черногории не сильно ниже — все-таки здесь нет таких уж «убитых» домов. (О дешевых домах югославской эпохи мы уже упоминали.)
Кстати, во всех квартирах, которые предлагают на черногорском рынке недвижимости, — совмещенная гостиная и кухня, а количество комнат считается по количеству спален (к примеру, «1+1» означает, что жилплощадь включает кухню-гостиную и одну спальню).
Особенности заключения сделки купли-продажи
Сразу отметим, что взять кредит на покупку недвижимости в черногорском банке практически нереально — нужно собрать огромное количество разных бумажек и пройти множество проверок. Да и возместят вам максимум 50% от стоимости, все остальное придется платить из своего кармана. Да и процент будет бешеным — 7,5% годовых (и это в евро).
Поэтому куда реальнее и выгоднее взять рассрочку от застройщика. Обычно она выглядит так: 30% от общей суммы вносится в самом начале строительства, следующие 30% — когда закончены «грубые» работы и уже виднеется «коробка», еще 30% — когда завершена чистовая отделка и последние 10% — в момент переоформления права собственности. Также есть возможность растянуть платежи на 6—12 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию.
Заключение договора купли-продажи происходит у нотариусов — их назначает Министерство юстиции. В каждом городе их ограниченное количество: в Будве всего 4 таких специалиста.
— Договор заключается на черногорском языке, поэтому на встрече присутствует и судебный переводчик, который разъясняет содержание договора иностранному гражданину. Его услуги оплачивает покупатель: час работы стоит примерно €50. Если вдруг одна из сторон хочет внести какие-то корректировки, они тут же обсуждаются и документ переделывается. Когда все пункты согласованы, продавец и покупатель подписывают оригинал, который хранится в архиве нотариуса 50 лет. На руки он отдает только заверенные копии. Документ также отправляется в электронный кадастровый реестр на регистрацию. Кстати, в самом начале сделки в кадастре делается пометка о том, что началась сделка по данной квартире. Благодаря этому вторичная продажа одной и той же жилплощади невозможна.
После того как человек выплатил всю сумму, указанную в договоре, об этом сообщается нотариусу, а он уже передает информацию в кадастровую службу — так начинается процесс передачи собственности от застройщика к будущему жильцу. Обычно это довольно длительный процесс, который занимает несколько месяцев. Но в Черногории к такой неторопливости государственной системы уже привыкли.
Расходы на услуги нотариуса ложатся на плечи покупателя. Их размер зависит от суммы сделки. Например, если она равна €50 000—€79900, придется отдать €350 (+21% НДС). Если квартира куплена на вторичном рынке или же в новостройке, с которой компания-застройщик не уплатила НДС, нужно раскошелиться также на налог на недвижимость — 3% от стоимости жилплощади. Зато работу агентства-посредника, через которое обычно и реализуются метры, оплачивает сам продавец.
Покупая недвижимость в Черногории, причем неважно, какой стоимости, ее счастливый обладатель может получить ВНЖ сроком на один год. Если проживать в стране постоянно, можно продлевать его в течение 5 лет, а потом подать документы на ПМЖ, а еще через 5 лет — на гражданство.
Расходы на содержание недвижимости
В Черногории существует обязательный для всех владельцев жилья годовой налог на недвижимость. Он составляет 0,08—1% от кадастровой стоимости объекта и зависит от местоположения, площади и наличия дополнительных пристроек.
Для иностранных граждан, проживающих в туристической зоне, введена дополнительная такса — 10—15% от годового налога на недвижимость.
Что до коммунальных платежей, то тут тоже есть свои особенности. В Черногории нет газа и центрального отопления (скажите привет электрическим плитам, кондиционерам и системе «теплый пол»), поэтому основная статья расходов — это электричество. Цена кВт рассчитывается по двум тарифам: днем 100 кВт стоят €10, ночью — €6. Цена одного кубометра воды в среднем составляет €1—1,20.
Отдельно оплачивается вывоз мусора — примерно €5 в месяц. А если вы живете в доме с развитой инфраструктурой (бассейн, сауны и т. п.), то за услуги управляющей компании, которая будет обслуживать все это богатство, нужно отдать €1—2 за каждый кв. м.
История №1. Квартира в новостройке
Валерия работает в IT-сфере. В 2019 году впервые оказалась в Черногории и просто влюбилась в местную природу. После этого, закрыв глаза на все минусы (например, отсутствие привычных сервисов доставки, такси и развлечений), впервые задумалась о собственной квартире на море.
— Искала жилье в новом доме в тихой локации, но рядом с развитой инфраструктурой. Вид на море был не так важен, меня больше вдохновляют горы. За помощью обратилась в местное агентство недвижимости. В итоге определилась с жилым комплексом от австрийского застройщика в Бечичах. Это был уже третий проект компании, поэтому еще до окончания строительства я смогла оценить качество будущего дома. Кроме того, я просто влюбилась в экстерьер и дворовую территорию! Самое чудесное, что в реальности получилось даже лучше, чем на рендере, а это, согласитесь, редкость, в том числе и для Беларуси.
Валерия стала обладательницей евродвушки площадью 52 кв. м с большой террасой, из которой открывается вид на море и горы. Она обошлась девушке в €110 000. Эту сумму она выплачивала поэтапно. Сделка купли-продажи проходила дистанционно благодаря оформленной доверенности на имя агента. Он же занимался оборудованием квартиры: находил подрядчиков, контролировал ремонт и покупал всякую мелочь для дома. Этой зимой, спустя год после заключения договора с застройщиком, белоруска переехала в полностью готовое жилье.
Теперь в ее распоряжении не только сама квартира, но и общая территория, где находятся спа, тренажерный зал, бассейн, водная пещера, зона отдыха и барбекю.