Как можно снизить ставку по ипотеке

Как снизить процентную ставку по ипотеке

Ипотечный кредит – замечательная возможность обзавестись собственной недвижимостью или расширить жилую площадь. Уровень инфляции и растущие цены на квартиры, индивидуальные жилые дома и комнаты делают конечную переплату менее ощутимой. Однако вопрос о том, как снизить проценты по ипотеке по-прежнему остается открытым. Есть различные варианты экономии на переплате и реального уменьшения процента.

Можно ли снизить проценты по ипотеке?

Уменьшение ставки на жилищный кредит возможно. Существует 2 пути сокращения итоговых расходов на покупку недвижимости, именно:

Далее приведена подробная информация обо всех способах пересмотра процентов по жилищному кредиту.

Способы снизить ставку до оформления

Следует изначально оформлять договор на выгодных условиях, стараясь воспользоваться любыми возможностями экономии. Как снизить ставку по ипотеке до подписания документов:

Возможно ли снижение ставки по действующей ипотеке?

Однако даже после подписания договора у заемщика остаются способы изменить параметры жилищного займа. Как снизить процентную ставку по действующей ипотеке:

При пересмотре условий по договору банк имеет право затребовать дополнительную документацию. Пригодится ипотечный договор, график платежей, копия страховых полисов и прочая информация по займу на недвижимость. Для проведения реструктуризации клиенту нужно доказать необходимость изменений. Представить справки о состоянии здоровья, свидетельство о смерти члена семьи, свидетельство рождении ребенка, приказ об увольнении по сокращению.

В каких случаях выгодно уменьшать процент

Перед тем, как снизить процентную ставку по открытой ипотеке, стоит оценить выгоду решения. Пониженный процент не всегда обозначает итоговую экономию. Каждый платеж по жилищному займу делится на основной долг и начисленные проценты. Наибольшая доля последних приходится на начальные платежи по ипотеке. Чем ближе конец выплат, тем выше доля основного долга. Если срок кредитования уже превысил половину, то подаваться запрос на рефинансирование не имеет смысла. Переплата по процентам, повторная оценка объекта, страхование недвижимости приведет к удорожанию сделки.

Задуматься о сокращении расходов на жилищный кредит стоит, если:

Перспективы ипотечного рынка

За последний год условия по жилищным кредитам стали мягче. Сократился процент, уменьшился или даже исчез первоначальный взнос, сократились требования к заемщику. По оценкам финансистов в будущем процент продолжит уменьшаться. Это связано с тенденциями, задаваемыми Центробанком, а также политикой правительства в отношении ипотечных займов.

В завершении

Знания того, как уменьшить процент по ипотеке, пригодятся тем, кто только собирается оформить договор. Советы не будут лишними и для клиентов, выплачивающих кредит на жилье. Пути экономии можно применять как раздельно, так и врозь. Например, следует сочетать субсидии с рефинансированием, чтобы уменьшить долг и сделать условия более выгодными.

Источник

Как снизить ставку по ипотеке уже на старте

12 опций, о которых знают не все

Не всегда менеджеры в банках подсказывают, как можно снизить ставку по ипотеке, когда человек уже подал документы.

В результате уже после подписания документов выясняется, что ставка могла быть иной, а платежи — меньше.

Я сотрудничаю с разными банками и каждый день помогаю людям оформлять ипотеку. Расскажу, что влияет на процентную ставку и с помощью каких опций ее можно снизить. Буду рассматривать только стандартную покупку жилья на первичном и вторичном рынках без субсидий и госпрограмм.

Какие есть варианты снижения ставки

Опции, с помощью которых можно снизить процентную ставку по ипотеке на весь срок кредита, есть только в определенных банках. Поэтому нужно каждый раз узнавать в конкретных банках, какие опции у них есть.

Я перечислю все опции, а дальше расскажу подробно о каждом пункте.

Вот что может влиять на ставку

По закону заемщик обязан застраховать объект, то есть саму недвижимость. На вторичном рынке эту страховку оформляют сразу. С новостройками она не требуется, пока дом не построят. Но на ставку этот вид страхования не влияет.

Основное, что влияет на размер процентной ставки в большинстве банков, — личное страхование, то есть страхование жизни и здоровья заемщика. Это необязательный вид страхования по закону, и заемщик может отказаться его оформлять. В этом случае банки увеличивают размер процентной ставки по ипотеке на 1—3 процентных пункта. Например, вот так изменится процентная ставка по данным на июнь 2021 года, если отказаться застраховать жизнь по программе на покупку готовой квартиры.

Как меняется ставка, если в зависимости от того, есть ли у заемщика страховка

Но есть категории, для которых нужно все считать отдельно. Например, для заемщиков старше 50 лет личное страхование стоит дорого. Поэтому нужно соотнести риски и стоимость страховки. При этом нужно понимать, что если заемщик получит инвалидность или уйдет из жизни до того, как выплатит ипотеку, страховка покроет его долг перед банком.

Если заемщик все-таки решил отказаться от личного страхования и оформить ипотеку под повышенную ставку, следует искать банк, где надбавка за отсутствие страховки будет минимальной.

Посчитайте на калькуляторе, что выгоднее в вашем случае: оформить дополнительную страховку или взять ипотеку по повышенной ставке.

Застраховаться обычно можно в любой аккредитованной страховой компании, список которых даст банк. Однако иногда ставка может зависеть от того, в какой страховой оформляется полис.

Например, если страховку оформлять в страховой компании, которая входит с банком в одну финансовую группу, то ставка по ипотеке будет минимальной. Если оформить полис в сторонней аккредитованной страховой — ставка увеличится на 0,8 процентного пункта. А если вообще не оформлять личное страхование — на 2 процентных пункта.

Стоимость страховки в аккредитованных банком компаниях иногда завышена, поэтому может быть выгоднее либо оформить полис в другой страховой, либо вообще отказаться от страховки и оформить ипотеку под повышенную ставку.

Чтобы сохранить низкую ставку по ипотеке, страховку нужно оформлять каждый год непрерывно. Если хотя бы один раз пропустить пролонгацию договора страхования, то, по условиям кредитного договора, ставка увеличится до конца срока действия ипотечного кредита. То есть, если оформить ипотеку в 2021 году со страховкой, затем продлить страховку в 2022, а в 2023 году отказаться от страховки, банк увеличит ставку. Если в 2024 году заемщик снова решит застраховать жизнь и здоровье, чтобы понизить ставку, банк может отказать и повышенная процентная ставка останется до конца срока выплаты ипотеки.

Как победить выгорание

Банки часто разделяют заемщиков на категории в зависимости от того, где и как они работают, как подтверждают доход, по семейному положению и по другим параметрам. Такую классификацию можно назвать статусом заемщика. В зависимости от статуса может меняться процентная ставка по ипотеке.

Зарплатник. Это клиент, который получает заработную плату на карту банка. В большинстве банков, чтобы получить статус зарплатного клиента, потенциальный заемщик должен получать зарплату именно в рамках зарплатного проекта организации. Как долго работник получает зарплату на карту этого банка — три или шесть месяцев, — неважно. Важен именно сам факт зарплатного проекта.

Но если человек сам предоставил банковские реквизиты своей карты работодателю, чтобы ему переводили на нее зарплату, это не зарплатный проект и статус зарплатника в банке он не получит. Работодатель должен заключить с банком договор на зарплатный проект и перечислять деньги в рамках этого договора.

Многие кредиторы предлагают своим зарплатным клиентам не только упрощенный пакет документов для заявки на ипотеку, но и более выгодные условия кредитования. Обычно зарплатникам предлагают более низкую ставку — на 0,2—0,5 процентного пункта — на весь срок кредитования.

Размер скидки на процентную ставку для зарплатных клиентов на покупку готовой квартиры в июне 2021 года

Госслужащий. Банки лояльны к работникам бюджетной сферы и предлагают госслужащим более выгодные условия кредитования по ипотеке. Зачастую это условия как для зарплатников: ставка снижена на 0,2—0,5 процентного пункта.

В большинстве банков статус госслужащего получают заемщики, которые работают в бюджетной сфере или проходят службу по контракту: например, работники судов, прокуратуры, федеральных министерств. Если человек работает на государственном предприятии — МУП или ФГУП, — он не госслужащий и скидку на процентную ставку, скорее всего, не получит.

Корпоративный клиент. Как правило, корпоративным клиентам предлагают процентную ставку, сниженную на 0,2—0,5 процентного пункта, а некоторые банки — еще и более низкий минимальный размер первоначального взноса.

Понятие «корпоративный клиент» нужно разделить на две категории:

Допустим, заемщик работает в организации с численностью сотрудников более 100 человек или в бюджетной организации. Когда такой заемщик обращается в банки за ипотекой, следует обязательно уточнить, есть ли льготные программы кредитования для корпоративных клиентов. Иногда, чтобы получить статус корпоративного клиента, достаточно заполнить карточку организации и подождать пару дней, пока компанию аккредитует головной офис банка. Это не потребует много сил, зато можно получить скидку: даже снижение ставки на 0,1 процентного пункта на весь срок ипотеки будет приятно.

Молодая семья. Это льготная программа ипотечного кредитования. Эта программа может быть двух видов: с государственной поддержкой и в виде специальных условий кредитования от банков. В Т⁠—⁠Ж уже были статьи об условиях этой программы и о том, как оформить документы.

По программе «Молодая семья» с государственной поддержкой государство дает субсидию на частичную оплату приобретаемого жилья. Условия этой программы никак не влияют на размер процентной ставки по ипотеке, потому я не буду про нее рассказывать подробно.

Второй вариант этой программы предполагает, что банки снижают ставку по ипотеке на 0,3—0,5 процентного пункта. Чтобы получить статус «молодая семья», нужно соответствовать требованиям конкретного банка. Обычно эти требования касаются возраста и семейного статуса.

Как правило, чтобы воспользоваться этой программой, нужно, чтобы один из супругов был моложе 35 лет на момент подписания ипотечного договора. Если к моменту подписания договора человеку исполнится 35, то под условия программы он не подойдет.

Еще заемщик должен состоять в зарегистрированном браке либо иметь статус неполной семьи: например, один родитель и хотя бы один ребенок до 18 лет.

В некоторых банках от размера первоначального взноса зависит процентная ставка по ипотеке. Выглядит это примерно так: есть базовая процентная ставка, например 10%, и в зависимости от доли собственных средств заемщика банк дает либо скидку, либо надбавку к базовой ставке.

Источник

Как снизить ставку по ипотеке и не получить отказ от банка

2020 год стал рекордным для российского ипотечного рынка благодаря снижению ставок и запуску льготной программы. По оценкам «Дом.РФ» и Frank RG, объем выданных кредитов к концу октября достиг 3,25 трлн руб. Это больше, чем за весь рекордный 2018 год, когда россияне взяли кредиты на 3,01 трлн руб.

Немалую лепту в рост рынка вносит рефинансирование — на него приходится около 13% выдач, говорится в исследовании «Дом.РФ» и Frank RG.

Снизить процент по ипотеке удается не всем. Банки нередко отказывают в рефинансировании заемщикам по разным причинам — от несоответствия требований условиям программы до незаконной перепланировки квартиры. Вместе с экспертами рассказываем, почему банки могут отказать в рефинансировании и как минимизировать этот риск.

Причины отказа в рефинансировании

Банки не обязаны объяснять причины отказа в рефинансировании и часто этим пользуются. Поэтому понять, из-за чего конкретному заемщику отказали в рефинансировании сложно, отметил аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. Однако есть несколько общих причин, по которым банк может отказать в снижении ставки.

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Рефинансировать ипотечный кредит можно в банке, где он изначально был взят, или в другом банке. Перед рефинансированием банк проверяет заемщика: его кредитную историю, уровень доходов, оценивает объект недвижимости. Поэтому подходить к этой процедуре нужно так же тщательно, как и к оформлению ипотеки.

По словам аналитика, одна из причин для отказа — если заемщик недавно уже рефинансировал ипотеку, и банк воспринимает это как «попытку играть в свою пользу». Вторая причина — ипотечный кредит выдан менее полугода назад. Банку невыгодно рефинансировать такую ссуду, особенно если реструктуризация будет происходить у него же — ставка же будет ниже.

Поводом для отказа могут стать и ошибки при оформлении документов, незаконная перепланировка в квартире, о которой станет известно во время оценки объекта, а также отсутствие страховки, которая входит в обязательные условия снижения ставки. Отказать банк может из-за своей политики, если не считает рефинансирование приоритетом для себя в данный период.

Причиной для отказа также являются просрочки по кредиту, плохая кредитная история и несоответствие программе рефинансирования, например, по сумме кредита или его сроку, рассказали в пресс-службе ВТБ. Либо заемщик хочет рефинансировать большую сумму, чем брал изначально: вместо 2 млн руб., указывает 3 млн руб., это прямой повод для отказа добавил Алексей Коренев.

«В таких случаях заемщику стоит через полгода повторно обратиться в банк, либо пересмотреть условия по кредиту. Например, снизить долговую нагрузку или обратиться в другой банк, у которого иная риск-политика или условия кредитования», — рассказали в ВТБ. При этом в банке отметили лояльность к клиентам, которые обращаются за рефинансированием. За последние 11 месяцев ВТБ увеличил объем рефинансирования ипотеки втрое, снизив ставки по более чем 100 тыс. кредитов на 220 млрд руб.

Что делать, чтобы вам не отказали

Чтобы снизить вероятность отказа в рефинансировании, эксперты рекомендуют следовать нескольким рекомендациям. Во-первых, нужно понять, действительно ли ставка по новому ипотечному кредиту будет выгоднее. Рефинансирование повлечет дополнительные расходы: повторную оценку залога, страховку, оплату госпошлин и оформление документов.

«Целесообразность рефинансирования зависит от процента по действующему договору и от того, в какой период кредитования клиент его проводит — в первые годы после получения ссуды или ближе к середине срока. Сейчас рефинансировать ипотечный кредит выгодно, если разница между текущей и новой ставкой составляет не менее 1,5 п. п.», — отметила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Не стоит рефинансировать «свежую» ипотеку, поскольку это лишает банк дохода, и вероятность отказа будет высока. По мнению экспертов, лучше хотя бы полгода-год выплачивать ипотечный кредит, а после уже подать заявку на рефинансирование.

Обращаться за рефинансированием повторно в случае отказа стоит через пару месяцев. «Можно вновь подавать заявку именно в тот банк, в котором вам отказали. За это время могла измениться его политика или требования к рефинансированию. В последнее время многие банки стали рефинансировать жилищный заем для своих ипотечных клиентов, чтобы их удержать», — отметил Алексей Коренев.

При выборе банка эксперты рекомендуют ориентироваться на топ-20. «Эти банки наиболее надежные, многие из них поддерживаются государством. Они имеют возможность держать низкие ставки по кредитам и у них уже отработаны технологии рефинансирования», — пояснил аналитик ГК «Финам».

Перед подачей заявки на рефинансирования специалисты советуют тщательно изучить требования к программе и условия — лимиты, сроки, ограничения по возрасту. Если у заемщика есть долги по кредитам, необходимо сначала их погасить, и лишь спустя полгода подавать заявку на рефинансирование.

Кроме того, нужно оценить свой уровень финансового состояния. С момента оформления ипотеки он может измениться как в лучшую сторону, так и худшую сторону. Перед одобрением заявки на рефинансирование, банк потребует справку о доходах, поэтому лучше чтобы они были как минимум на том же уровне, когда заемщик брал ипотеку. В целом рекомендуется, чтобы на ежемесячную оплату кредита уходило не более 40-60% общего дохода заемщика.

Источник

Как снизить процент по ипотеке?

Ипотечное кредитование для многих семей является единственной возможности приобрести собственное жилье. Однако повсеместной данную программу назвать сложно, так как банки России выставляют достаточно жесткие условия к заемщикам и устанавливают сравнительно высокие процентные ставки. Учитывая длительный период кредитования, разница даже в один процент выйдет в крупную сумму денег. Как снизить процент по ипотеке – вопрос, который крайне актуален как для тех, кто только собирается оформлять данный кредит, так и для тех, кто уже его выплачивает тот или иной период времени.

Как снизить процент по ипотеке при оформлении кредита?

К желающим оформить ипотечный кредит банк выставляет ряд требований. Все они направлены на то, чтобы удостовериться в достаточной платежеспособности клиента. Чем больше уверенность банка в вашем добросовестном исполнении взятых на себя обязательств, тем лояльнее могут стать условия кредитования. В частности, при оформлении ипотечного кредита желающим меньше заплатить следует ориентироваться на следующие правила:

При оформлении ипотечного кредита также следует обращать внимание на наличие дополнительных условий, выполнение которых делают услуги банка значительно дороже. К ним относятся главным образом такие как оформление страхового полиса и выплата различных комиссий.

Возможно ли снижение ставки по действующей ипотеке в 2021 году?

Не каждый заемщик знает, можно ли уменьшить процент по ипотеке. Банки не заинтересованы в потери части своей прибыли, поэтому не афишируют, на каких основаниях могут быть пересмотрены условия договора. К ним относятся, например, различные льготы. Однако у них есть свой вариант, как снизить процент по действующей ипотеке – провести реструктуризацию кредита. Это может быть действительно выгодной сделкой, особенно если проводить ее на первых этапах выплаты ипотеки, когда выплачена меньшая часть от суммы начисленных процентов. В данном случае снижение ставки по ипотеке 2021 обусловлено заключением договора с другим банком, условия кредитования которого более выгодные. Новый банк досрочно погашает задолженность клиента в старом кредитном учреждении, после чего необходимо пройти всю процедуру по оформлению ипотеки заново.

В результате ежемесячные платежи клиент будет отдавать новому кредитору, причем их сумма должна снизиться. В настоящее время такую услугу как рефинансирование ипотеки предлагают все ведущие банки страны, в числе которых такие как СберБанк, Россельхозбанк и ВТБ. Для запуска процесса следует начать со сбора необходимого пакета документов и подачи заявления. Таким образом, есть смысл постоянно просматривать актуальные предложения, которые появляются на рынке жилищного кредитования. Однако перед тем, как принять решения о рефинансировании, рекомендуется все тщательно рассчитать. Переоформление договора влечет за собой ряд дополнительных издержек, в числе которых такие как:

Любые возникающие дополнительные расходы оплачиваются самим заемщиком. Таким образом, ощутимую выгоду можно получить только в том случае, если есть разница хотя бы на два процента.

Если нет желания менять банк, можно обратить внимание на следующие советы по снижению процентов по ипотеке в 2021 году:

Основные льготы, которые влияют на размер процентной ставки

С заявлением на рефинансирование кредита на более выгодных условиях можно не только в другие кредитные учреждения, но и в свой банк, в котором была оформлена ипотека. Например, при рождении ребенка уровень доходов семьи часто снижается. Это следует подтвердить представленной в банк справкой о доходах по форме 2-НДФЛ.

Отметим, что если хотя бы один из супругов младше 35 лет, они могут подавать заявку на ипотечный кредит по отдельной программе для молодых семей. В числе ее преимуществ стоит отметить такие как:

Отдельной категорией клиентов являются многодетные семьи, для которых предлагаются специальные условия кредитования. Также на особые льготы могут претендовать малообеспеченные семь и работники бюджетной сферы.

Со своей стороны государственные органы реализуют программы, направленные на поддержку семей, выплачивающих ипотеку. Например, вы можете ознакомиться с условиями ипотеки с господдержкой, многодетным семьям и другими социальными ипотечными кредитами.

В рамках льготных ипотечных программ взять ссуду можно на более привлекательных условиях, чем при базовых параметрах. В текущем году граждане могут рассчитывать на несколько льгот по ипотеке:

Используя налоговый вычет, удастся компенсировать до 260 тыс. от стоимости жилья и до 390 тыс. руб. от суммы процентов, уплаченных в банк по ипотеке. Льгота доступна только для официально трудоустроенных граждан, перечисляющих с зарплаты НДФЛ.

Поиск ипотеки

Когда стоит добиваться понижения ипотечной ставки через суд?

Добиться снижения процентной ставки по действующему договору с банком через суд практически невозможно – на условия соглашения не влияет ключевая ставка ЦБ РФ, рыночная ситуация, политика кредитного учреждения. Снижение ставки – право, а не обязанность банка, поэтому обращение с иском в 99% случаев обречено на провал, при этом клиенту придется выплатить еще и судебные издержки.

Единственный случай, когда можно через суд требовать пересмотра условий: если в договоре указан соответствующий пункт. Например, базовая ставка ипотеки – 11,7%, но при уплате половины долга банк должен снизить этот показатель до 11,2%. Если обращение клиента было отклонено, а кредитное учреждение нарушает условия соглашения, только в этом случае целесообразно обращение в суд.

Источник

Как снизить ставку по кредиту

До того, как взяли кредит, в процессе обслуживания и когда нечем платить

Главный фактор, который влияет на стоимость кредита, — процентная ставка. Если вы берете у банка миллион рублей, вы вернете ему миллион основного долга и плату за пользование кредитом — как раз ее размер определяется процентной ставкой.

Со временем предложения банков могут меняться: например, несколько лет назад вы взяли ипотеку под 14% годовых, а сейчас банки предлагают ипотеку под 9% годовых. Есть способы снизить ставку по своему кредиту, чтобы не переплачивать, — расскажем о них в статье.

Что такое процентная ставка и из чего она формируется

Это сумма, которую заемщик заплатит банку за то, что будет пользоваться его деньгами определенный срок. Банк определяет эту сумму в процентах.

Вот что банк закладывает в ставку.

Плату за сам кредит. Чтобы выдать деньги, банку нужно где-то их взять. Он привлекает деньги, например, с помощью вкладов от граждан. Если банк открывает вклад под 7% на сумму 1 млн рублей, эти же 7% он заложит в процентную ставку при выдаче кредита, чтобы было из чего вернуть деньги вкладчику с учетом обещанного дохода.

Еще банки могут брать деньги у ЦБ. В таком случае деньги они получают исходя из ключевой ставки ЦБ. На апрель 2020 года она составляет 6%. Чем ниже ключевая ставка, тем ниже ставка по вкладам и проценты по кредитам.

Риски. Всегда есть вероятность, что заемщик не сможет выплатить кредит, поэтому банк закладывает в процентную ставку свои риски на случай невозврата кредита. Например, заемщик с непостоянным доходом хочет взять необеспеченный кредит на 2 млн рублей. Если банк решит выдать ему кредит, процентная ставка для него может быть выше, в том числе за счет потенциального риска.

Расходы. Сюда включают все, что нужно банку, чтобы продолжать деятельность: зарплаты сотрудникам, рекламу и продвижение, содержание офисов, аренду, техническое обеспечение.

Прибыль. Это то, что банк зарабатывает. Тут все зависит от политики конкретного банка.

Процентная ставка меняется в зависимости от условий рынка. Главный регулятор процентной ставки — Центральный банк. Ставка по кредиту не может быть ниже ключевой ставки — тогда банк будет выдавать кредит себе в убыток.

С октября 2019 ключевая ставка снизилась с 7% до 6% годовых. И в связи с изменениями в экономике в последние месяцы — падением фондовых рынков, снижением цен на нефть — ключевую ставку могут пересмотреть. При изменении ключевой ставки процентные ставки по новым кредитам и вкладам тоже могут измениться.

Более того, ежеквартально ЦБ публикует значения среднерыночной полной стоимости кредита — ПСК. Это показатель, который отражает затраты заемщика на полученный кредит. ПСК рассчитывают в процентах годовых и сумме и обычно указывают в правом верхнем углу кредитного договора с банком.

Процентное значение ПСК по кредитному договору не может превышать среднерыночное значение ПСК больше чем на треть. Размер ПСК зависит от цели кредита, суммы и срока кредитования. Поясню на примерах.

Представим, что 21 марта 2020 года я обратилась за автокредитом. На этот момент среднерыночное значение ПСК составляет 12,4% годовых. Согласно требованиям ЦБ, максимальное значение ПСК для таких кредитов — 16,5% годовых. Если в кредитном договоре указан ПСК в размере 15% — все нормально. Если 17% — это нарушение, поскольку при среднерыночном значении ПСК 12,3% этот показатель превышает его больше чем на треть.

ПСК для кредитов на срок до одного года в торговых точках на 14 февраля 2020 года

ПСК для кредитов на срок свыше одного года в торговых точках на 14 февраля 2020 года

Если банк будет выдавать кредиты под низкий процент, он будет работать себе в убыток. Если под слишком высокий — население не будет брать у него деньги.

Получается, что минимальный порог определяется ключевой ставкой, а максимальный — ограничениями ЦБ. Внутри этого диапазона каждый банк сам рассчитывает, на каких условиях выдавать кредиты.

В каких случаях банк готов снижать ставку по кредиту

Обычно банки пишут, что выдают кредит под определенный процент, например от 9,9%. На практике такую ставку предлагают идеальному заемщику: с полным пакетом документов, хорошей кредитной историей, высокой зарплатой, при условии оформления страховки, а также если он в принципе подходит под внутренние критерии конкретного банка.

Реальный диапазон ставки по конкретному кредиту можно посмотреть в блоке «Подробнее о кредите» или в примере тарифов, которые банки размещают на своем сайте.

На размер процентной ставки для конкретного заемщика могут влиять такие факторы.

Тип кредита. Целевой — ипотека или автокредит; нецелевой — кредитка или кредит наличными. По необеспеченным нецелевым кредитам ставка обычно выше: банк не знает, зачем вам деньги, при этом оплату гарантирует только сам заемщик. Представим, что 10 человек получили кредитку на 100 тысяч рублей под 28% годовых. Если один из этих 10 человек не станет платить по кредиту, банк сможет компенсировать потерю как раз за счет оставшихся 9 человек, которые платили по кредиту. При этом такие нецелевые кредиты чаще выдаются по минимальному пакету документов — бывает, что достаточно только паспорта.

Сумма кредита. Чем больше сумма кредита, тем больше риск для банка. По этой причине банк может потребовать больший пакет документов или попросит предоставить обеспечение, например недвижимость в залог.

Размер первоначального взноса. В случае с ипотекой чем больше первоначальный взнос, тем меньше риск невозврата кредита. А значит, тем выгоднее будет процентная ставка. Некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса или кредит на первоначальный взнос, но в таком случае ставка по кредиту будет выше.

История обслуживания. Мы часто пишем, что, когда берете кредит, в первую очередь стоит обратить внимание на предложения банка, в котором вы уже обслуживаетесь, — где у вас есть вклад или зарплатный проект. Банк видит, сколько у вас денег, ему не надо тратиться на проверку ваших доходов, а значит, он может больше вам доверять и предложить более выгодные условия.

Кредитная история. Чем хуже кредитная история заемщика, тем выше риск банка, что кредит ему не вернут или могут быть просрочки.

Финансовое положение. Размер дохода, источник, срок трудоустройства. Так, некоторые банки требуют, чтобы заемщик был трудоустроен по указанному месту работы не менее трех месяцев.

Как снизить процентную ставку до заключения кредита

Чтобы рассчитывать на хорошие условия по кредиту, важно соответствовать ряду критериев. Чем больше критериев совпадает, тем выше вероятность получить кредит на более выгодных условиях. Эти критерии важны и в целом, чтобы получить кредит.

Вот на что стоит обратить внимание.

Хорошая кредитная история. Кредитная история заемщика показывает, как он исполняет свои обязательства. В целом банки считают кредитную историю хорошей, если у заемщика нет и не было просрочек, он брал кредиты и своевременно их выплачивал. При этом отдельно каждый банк может смотреть на другие критерии:

Подробнее о кредитной истории мы рассказываем в статьях:

Кредитная нагрузка. Чем больше у потенциального клиента обязательств, тем выше риск, что он может с ними не справиться.

С 1 октября 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки, или ПДН, при выдаче потребительских кредитов на суммы свыше 10 тысяч рублей. Банки и раньше рассчитывали кредитную нагрузку заемщиков, но тогда у каждого банка были свои критерии. Некоторые кредитные организации выдавали кредиты, даже если клиент отдавал в качестве ежемесячных платежей по кредитам больше половины дохода.

Рассчитывается этот показатель исходя из соотношения суммы ежемесячных платежей по кредитам к доходу потенциального клиента. Если ПДН выше 50%, это сказывается на банковском нормативе достаточности капитала.

Этот норматив показывает, насколько капитала банка хватит, чтобы расплатиться со своими кредиторами в случае потерь. Если показатель опускается ниже 2%, ЦБ отзывает у банка лицензию. Поэтому банку важно выдавать кредиты клиентам с низкой кредитной нагрузкой.

Более того, если заемщик закредитован, велика вероятность, что он не сможет вернуть кредит.

Информация в анкете. В заявке на кредит банк запрашивает в том числе контактные данные, чтобы знать, с кем связаться, если вдруг заемщик перестанет выходить на связь. Чем больше данных предоставляет заемщик, тем спокойнее банку. То же касается рабочих номеров. Если банк позвонит на рабочий номер и спросит, работает ли здесь Иван Иванович, а окажется, что никто такого не знает и вообще это номер квартиры, в кредите могут отказать.

Подтверждать доход в этом случае не требуется. Для ипотеки или автокредита дополнительно потребуется информация о залоге.

Если в залог по кредиту идет квартира, банк может запросить следующие документы:

Точный перечень документов будет зависеть от имущества, которое выступает залогом, и требований конкретного банка.

Важно понимать, что если банк не запрашивает подтверждение дохода при выдаче кредита, то процентная ставка может быть не самой выгодной. Исключение — если у вас зарплатный проект или вы уже обслуживаетесь в этом банке. Тогда у банка уже есть информация о ваших доходах, а значит, ничего дополнительно ему проверять не нужно.

Кредиты с подтверждением дохода чаще предоставляются на более выгодных условиях.

Более подробный список документов для ипотеки вы найдете в статье «Документы для оформления ипотеки».

Некоторые банки прямо говорят, что чем больше документов предоставит клиент, тем выгоднее для него будет ставка. Это касается даже кредитов, по которым подтверждение дохода — необязательное условие.

В зависимости от цели кредита и желаемой суммы список документов может отличаться.

При выдаче кредита банку важно понимать, что он сможет вернуть выданные деньги. Чем больше информации о своем доходе предоставит заемщик, тем выше вероятность получить кредит на выгодных условиях.

Некоторые банки предлагают заемщику выбор, какие документы предоставить. От этого зависит сумма кредита. Градация по суммам и документам у каждого банка своя.

Например, в одном из банков заемщикам с суммой кредита до 300 000 Р нужно принести следующие документы:

Заемщикам с суммой кредита свыше 400 000 Р придется принести все вышеуказанные документы и еще любой документ из списка ниже:

Минимум документов скорее касается необеспеченных кредитов, например кредитных карт или кредитов наличными. Если же заемщик планирует получить обеспеченный кредит под залог имущества, банк запросит информацию о залоге. Так, если клиент планирует взять ипотечный кредит, ставка еще зависит от типа жилья — строящееся, новостройка или вторичное жилье.

Созаемщики/поручители и залог. Кредиты бывают двух видов: обеспеченные и необеспеченные.

В необеспеченных оплату гарантирует только заемщик, который получает кредит. Если он перестал платить, требовать выплаты долга банк будет вправе только с этого самого заемщика. Исключение — если заемщик умер и один из его близких вступил в наследство. В таком случае близкий человек будет обязан оплатить долг умершего в рамках наследуемой доли. Например, если в наследство он получит 100 тысяч рублей, а долгов на миллион, он обязан будет оплатить только 100 тысяч рублей.

При обеспеченном кредите помимо основного заемщика оплату гарантирует другой человек либо у банка есть имущество заемщика в залоге. Так, если клиент перестанет платить, банк потребует оплату с поручителя или созаемщика или реализует залоговое имущество по решению суда, чтобы погасить кредит.

При этом в зависимости от цели кредита иногда обеспечение вообще не требуется или, наоборот, обязательно. Так, для кредитки обеспечение не нужно, поэтому изначально процентная ставка по кредитке выше. При оформлении ипотечного кредита на покупку жилья обеспечение — приобретаемое жилье. Если заемщик в браке, банк потребует, чтобы супруг выступил созаемщиком, поручителем или чтобы заемщик предоставил брачный договор, в котором будет указано, как между супругами распределяется нажитое имущество.

Если у потенциального созаемщика плохая кредитная история или маленький доход, лучше сделать его поручителем: банк не будет детально проверять информацию по нему, при этом он выступит гарантом выплаты кредита.

Страхование. При оформлении кредита банки чаще всего предлагают подключить страховку и указывают в условиях, что без страховки процентная ставка будет выше. Так, градации для кредита наличными под залог машины могут быть следующие:

Стоимость страховки — 0,3% от суммы первоначально выданного кредита.

При этом чаще всего процентную ставку рассчитывают так, чтобы в любом случае — со страховкой или без — итоговая переплата по кредиту была примерно одинаковой.

Наличие зарплатного счета. В своих статьях мы часто советуем сначала обратиться в банк, в котором у вас есть зарплатный проект или где вы храните деньги. Для клиентов с зарплатным проектом список документов для получения кредита может быть ограничен паспортом РФ. Банк и без того знает ваш доход, так что дополнительное подтверждение ему не требуется.

Акции и специальные программы. На сайтах банков можно встретить информацию со специальными предложениями. Но для этого нужно выполнить ряд условий, которые обычно есть в описании акции.

Чтобы получить кредит по специальному предложению, потенциальный заемщик должен выполнить ряд условий: подключить страховку или приобрести товар у партнера банка. Но все равно для одобрения к нему будут применяться стандартные требования конкретного банка: учтут размер дохода, кредитную историю, кредитную нагрузку, страховку и вид обеспечения, если оно требуется.

Чтобы мониторить акции и предложения банков, можно использовать фильтры на разных сайтах.

Еще банк может предлагать пересчитать проценты по кредиту наличными, если заемщик выплатит его без единой просрочки. Вот как это работает.

Заемщик получает кредит, например, под 24,9% и выплачивает его согласно графику. Если за все время обслуживания он не допустит ни одного нарушения, в течение трех месяцев с момента выплаты кредита можно позвонить в банк и попросить пересчитать проценты.

Допустим, что минимальная ставка, по которой могут пересчитать кредит, — 14,9%. Разница между начальной ставкой, по которой изначально выдали кредит, и сниженной может составить до 10%. Банк пересчитает проценты и вернет заемщику разницу. Для пересчета процентов важно выполнить два условия: закрыть кредит не раньше, чем через половину срока действия договора, и без просрочек. Так, если оформить кредит на шесть месяцев, а через месяц досрочно его закрыть, пересчета процентов не будет.

Как снизить процентную ставку по действующему кредиту

Уже в процессе обслуживания у заемщика есть возможность снизить процентную ставку по действующему кредиту. Это можно сделать одним из следующих способов.

Рефинансирование. Это процедура, при которой закрывается текущий кредитный договор и открывается новый на других условиях. Например, кредит был взят в 2017 году на 10 лет по ставке 20% годовых, а в 2020 году ставки снизились до 15%. Учитывая, что платить нужно еще больше половины срока, с помощью рефинансирования можно будет снизить эту процентную ставку и в итоге выплатить банку меньше процентов.

О том, как рефинансировать ипотечный кредит и посчитать, насколько это выгодно, у нас есть статьи:

Хотя банки и пишут, что готовы рефинансировать кредиты, которые открыты в этом же банке, обычно больше шансов рефинансировать кредит у другого кредитора. Рефинансирование чаще доступно клиентам, у которых нет просрочек. По сути, это инструмент, который помогает улучшить условия выплаты кредита. Если заемщик обращается в свой же банк за рефинансированием, кредитор может думать так: «Вася и без того хорошо платит. Зачем мне снижать ему ставку и получать меньше прибыли, если у него нет проблем с деньгами?»

Более того, некоторые банки ставят ограничения по виду кредита, который готовы рефинансировать. Так, банк может предлагать рефинансировать любой кредит другого банка. При этом для своих заемщиков он готов рассмотреть возможность рефинансирования, например, только потребительского или автокредита. Или банк может предлагать рефинансировать любой кредит на сумму до двух миллионов и без каких-либо справок. Но при условии, что информация об этом кредите есть в бюро кредитных историй.

Реструктуризация. Реструктуризация — это возможность изменить условия по действующему кредиту в рамках банка, который обслуживает этот кредит. Обычно реструктуризация оформляется, если у клиента возникли финансовые трудности: он потерял работу, заболел, ему задерживают зарплату, снизился доход или выросла кредитная нагрузка.

В таких случаях у каждого банка есть свои условия, которые помогают клиенту снизить кредитную нагрузку. Например, банк может увеличить срок кредитования, тем самым уменьшив ежемесячный платеж. Или заемщика переводят на другой тариф с более низкой процентной ставкой. Бывают ситуации, когда банк полностью прекращает начисления и дает возможность выплатить остаток долга уже без каких-либо начислений. Конкретные условия нужно уточнять у своего банка.

При этом обычно банки не публикуют условия реструктуризации на сайтах.

На самом деле реструктуризация не обязательно значит, что процентную ставку по кредиту снизят: банк может оставить ставку прежней, но растянуть кредит, чтобы уменьшить ежемесячный платеж, но итоговая переплата в таком случае станет больше. Или банк может даже увеличить кредитную ставку при реструктуризации, например отменить скидку. Реструктуризация больше подходит не для планового снижения ставки, а на случай финансовых трудностей.

Для реструктуризации долга банк может запросить у клиента документы о возникших трудностях — копию больничного листа или справку о доходах за последние полгода. В отличие от рефинансирования информацию о доступных условиях реструктуризации и о том, есть ли такая возможность в принципе, можно получить только напрямую у своего банка. В открытых доступах такая информация обычно не публикуется.

Страховой случай. Когда заемщик берет кредит и подключает страховую программу, важно ознакомиться, какие именно случаи являются страховыми. Часто заемщики читают только общую информацию, например, что страховка предусмотрена на случай потери работы. При этом информацию, что для этого должно быть официальное трудоустройство или увольнение должно происходить именно по инициативе работодателя, заемщики игнорируют.

Если заемщик точно знает, что случай страховой, он может обратиться в страховую компанию и узнать необходимый список документов для получения компенсации. Выплата может предполагать денежную сумму на руки, или же страховая полностью покроет задолженность по кредиту — все зависит от конкретных условий.

Как снизить ставку по ипотечному кредиту

Рефинансировать текущий ипотечный кредит. Ипотечные кредиты берутся чаще всего на длительный срок, а условия по кредитам за это время меняются. Рефинансирование — это хороший способ уменьшить размер итоговой переплаты по кредиту. Принцип рефинансирования состоит в том, что закрывается один кредитный договор и открывается новый на других условиях. Рефинансировать кредит можно как у действующего кредитора, так и в другом банке. При этом на практике охотнее рефинансировать кредит соглашается именно новый кредитор.

Важно, чтобы на момент рефинансирования у вас не было просрочек по кредиту. Рассчитать выгоду от рефинансирования кредита можно на нашем специальном калькуляторе.

Реструктурировать долг по ипотечному кредиту. Если у вас возникли финансовые трудности, уточните у своего банка, предусмотрена ли возможность снижения процентной ставки по текущему договору. Долги по ипотечным кредитам обычно составляют крупную сумму, поэтому банк дополнительно может попросить созаемщика или поручителя.

Как получить господдержку после оформления ипотечного кредита. Это специальная программа, по которой можно получить ипотеку по более выгодной ставке. Принцип простой: фактически банк выдает кредит по стандартной ставке, но заемщик платит по условиям льготной программы, а остальное банку доплачивает государство.

На февраль 2020 года программу ипотеки с господдержкой продлили до 31 декабря 2022 года. Возможно, программу продлят на более длительный срок.

Чтобы получить ипотеку с господдержкой, нужно соответствовать ряду критериев:

Если у такой семьи уже есть кредит, его можно рефинансировать на условиях ипотеки с господдержкой. Так, в ВТБ процентную ставку по такой программе можно снизить до 5% при условии личного и имущественного страхования.

Если от страхования жизни и здоровья отказаться, к процентной ставке прибавят один процентный пункт и кредит будет выдан под 6% годовых.

Как избежать мошенничества при попытке понизить ставку по ипотеке

Мы не раз предупреждали в своих статьях: ни в коем случае не доверяйте формулировкам сомнительных контор «спишем все долги», «остановим все проценты» и подобным. Это мошенники. Ни один практикующий юрист, даже если он всю жизнь положил на помощь банковским заемщикам, не будет гарантировать вам 100% победу.

Когда стоит добиваться снижения ипотечной ставки через суд

Сам факт снижения дохода вряд ли увеличит шансы добиться своего через суд. Суды придерживаются позиции, что, если заемщик соглашается взять на себя обязательства, он должен понимать, что его материальное положение может измениться. А значит, подписывая договор, он принимает на себя финансовый риск.

Более того, кредитный договор составляют банковские юристы, а за деятельностью самих банков следит ЦБ. Прежде чем обвинять банк или пытаться с ним судиться, внимательно ознакомьтесь с условиями кредитного договора или попытайтесь договориться мирно.

Допустим, заемщик обратился в банк за ипотечным кредитом. Банк ипотеку одобрил, а потом государство запустило программу с ипотекой под 6%. Если заемщик решил воспользоваться условиями программы, он может рефинансировать действующую ипотеку и так снизить ставку. При условии, что он попадает под условия программы. И если сам банк еще согласен.

Так, Евгений взял ипотечный кредит по программе «Приобретение строящегося жилья» в Сбербанке. Спустя время он узнал о программе льготной ипотеки для семьи с детьми. Евгений проверил условия предоставления программы, понял, что подходит по всем критериям, и решил рефинансировать ипотечный кредит. А банк отказал.

Суд сказал: кредитный договор — дело добровольное, условия согласовываются сторонами. То, что были введены программы помощи семьям, еще не означает, что банк обязан их всем предоставлять. В частности, в подписанном кредитном договоре не было сказано, что банк должен снижать действующему заемщику процентную ставку. Значит, это возможно только в случае, если банк согласится. А банк не согласен.

Как итог, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, а апелляция оставила его без изменений.

Собственно, сами банки признают, что с большей охотой рефинансируют кредиты для новых клиентов, чем для действующих, — раз заемщик и без того платит, зачем менять условия.

Но бывают и другие ситуации. К слову, летом 2019 суд разбирал следующий спор.

Но апелляция решила иначе: при получении кредита Вячеслав дал свое письменное согласие с условиями договора, а также на услугу «Снижение платежа». При этом услуга не была обязательным условием для получения кредита. Когда Вячеслав ее подключал, он заполнил заявление, что ознакомлен с тарифом и просит снизить процентную ставку с учетом указанных условий и комиссии. Подключение дополнительных услуг — дело добровольное. Раз заемщик на них согласился, значит, его все устраивало. Какие могут быть вопросы к банку?

В итоге решение первой инстанции отменили — банк Вячеславу ничего не должен.

Источник