Как называется документ на недвижимость
Документы для оформления права собственности на недвижимость в 2021 году
Документы для оформления права собственности на недвижимость
Чтобы оформить право собственности на недвижимость в Росреестре, вам потребуются следующие документы:
паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия);
Комплект документов зависит от основания приобретения права собственности на недвижимость. Разберем основные ситуации, когда требуется регистрация права собственности, составим список необходимых документов:
В этом случае вам необходимо предоставить для регистрации права собственности в Росреестр:
Для оформления покупки недвижимости вам потребуется:
Признание права собственности на недвижимость судом
Услуги наших юристов по недвижимости
Оставить заявку
Документы для оформления права собственности на недвижимость
Чтобы оформить право собственности на недвижимость в Росреестре, вам потребуются следующие документы:
паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия);
Комплект документов зависит от основания приобретения права собственности на недвижимость. Разберем основные ситуации, когда требуется регистрация права собственности, составим список необходимых документов:
В этом случае вам необходимо предоставить для регистрации права собственности в Росреестр:
Для оформления покупки недвижимости вам потребуется:
Признание права собственности на недвижимость судом
Бесплатная консультация юриста
119180, г. Москва, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Заказать обратный звонок
Начать работу
Бесплатная консультация юриста
Политика конфиденциальности
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.
Чем докажете? Какие документы подтверждают право собственности
Какой документ подтверждает право собственности на недвижимость? Несколько лет назад каждый собственник мог сразу дать ответ на этот вопрос: все знали, как выглядит бланк зеленого или красного цвета с гербовой печатью.
Однако сегодня этот документ уже не актуален. Теперь в качестве правоподтверждающего документа используется выписка из Единого реестра недвижимости.
В чем разница между свидетельством и выпиской и в каких случаях эти документы могут понадобиться – разъясняет начальник юридического отдела кадастровой палаты по Удмуртской Республике Наталья Дергачева.
Такие достоверные сведения можно получить из выписки об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, которая актуальна на момент её выдачи. По этой причине мы настоятельно рекомендуем – при проведении сделок с жильем не довольствоваться свидетельством, которое показывает продавец. Эта бумага может быть совершенно неактуальной».
Преимущество выписки перед свидетельством – в ее актуальности. Так, к примеру, в свидетельстве может быть указано, что квартира не имеет обременений. Но через день эта информация может устареть, потому что из правоохранительных органов пришел документ о наложении ареста на имущество. Квартира арестована, а в свидетельстве это никак не отражено.
«Тем не менее, выбрасывать свидетельства не стоит, – отмечает эксперт. – В ряде случаев этот документ можно использовать. Так, свидетельство можно предъявить при оформлении различных услуг в сфере ЖКХ. Однако большинство госучреждений, банки, нотариусы будут требовать выписку из реестра недвижимости».
Форм выписки несколько. Они отличаются объемом и содержанием сведений. Наиболее востребована выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Она содержит описание объекта недвижимости и сведения о его собственнике, типе собственности, наличии ограничений, арестов и обременений. За 10 месяцев этого года для жителей республики и госорганов кадастровой палатой подготовлено 142 тыс. таких документов.
Как быстро можно получить выписку?
Подготовка документа при запросе данных через МФЦ занимает 5 рабочих дней. Также заказать выписку можно с помощью почтового отправления и в электронном виде.
Какой срок действия выписки?
Определенного срока действия выписка, как ранее и свидетельство, не имеет. Какие-либо рамки по времени может устанавливать только та инстанция, куда требуется предоставить эти сведения.
Кто может запросить выписку из ЕГРН?
Это зависит от сведений, которые вы хотите получить. Например, запросить информацию, кто является собственником того или иного объекта недвижимого имущества может любой человек. Это информация общего доступа, которая не содержит ни номера паспорта, ни прописки, ни каких других данных, кроме фамилии владельца.
Выписка из ЕГРН может быть более расширенной и содержать конкретную информацию о правообладателях недвижимого имущества; соответственно, получить такую выписку может только сам собственник или его представитель по доверенности.
Право собственности на квартиру
Полное владение объектом недвижимости возможно только после того, как вы получите право собственности – то есть пройдете процедуру документального подтверждения. Иначе для вас станет недоступен ряд важных операций. О том, как провести эту юридическую процедуру, какие справки и свидетельства для этого нужны – в статье Выберу.ру.
Что такое право собственности?
Право собственности – это возможность пользоваться, владеть и распоряжаться имуществом на основе специального документа. Так, собственник может передать квартиру в использование третьим лицам по договору аренды или безвозмездного использования, но при этом он не потеряет своих прав владельца.
Закон не ограничивает количество собственников каким-то конкретным числом. Их может быть, как двое, например, супруги, так и все члены семьи, или один человек. Однако, если жилье было приобретено с использованием материнского капитала, право собственности должно быть оформлено и на родителей, и на детей – с выделом доли на каждого из них.
Когда возникает право?
Право собственности возникает в нескольких случаях. Прежде всего – при приобретении. Когда вы на свои или заемные средства приобретаете недвижимость, составляется договор купли-продажи на ваше имя. Это самый распространенный метод приобретения жилья. Сюда же относится договор долевого участия при покупке квартиры в новостройке.
Жилье вам могут подарить, и тогда права возникают на основе дарения. В этом случае также составляется договор, но имущество передается вам на безвозмездной основе.
Получить квартиру или дом можно и по наследству – по закону или согласно составленному завещанию. В этом случае оформление осуществляется после получения соответствующего свидетельства.
Возможны и другие основания – например, при получении квартиры или дома от государства или при обмене недвижимостью с другим владельцем.
Рассмотрим основные способы обретения права собственности далее.
Покупка
К этому способу относится приобретение недвижимости в новостройке или на вторичном рынке. От того, где вы приобретаете квартиру, зависит и тип договора-основания. Вторичка подразумевает договор купли-продажи между продавцом и покупателем. Первый обязуется передать права на жилье покупателю, а второй – передать деньги в установленной договором сумме и принять жилье, подписав акт приема и передачи.
Характер сделки на первичном рынке несколько иной. Между покупателем и компанией-застройщиком заключается договор долевого строительства. Это более долгая процедура, но в ней есть большой плюс – вы с самого начала можете выбрать наиболее удобную для вас квартиру. А в некоторых компаниях предлагают поучаствовать в создании плана будущей новостройки.
Выбор на вторичном рынке не такой большой, а если вам захочется сделать перепланировку квартиры, ее нужно согласовать с Росреестром и БТИ.
Приватизация
Граждане, проживающие в государственной или муниципальной квартире по договору социального займа, могут оформить эту недвижимость в свою собственность. Совершеннолетние лица участвуют в этой программе только один раз, а вот дети до 18 лет могут приватизировать квартиру два раза – вместе с родителями до совершеннолетия и после, уже самостоятельно.
Приватизировать недвижимость могут все зарегистрированные в квартиры лица, а отсутствие одного из них (по причине военной службы, командировки и т. д. ) позволяет отсрочить участие в программе до возвращения. Те же, кто отказался от приватизации, оставляют за собой бессрочное право пользования и проживания.
Наследство
Вне зависимости от того, было ли составлено завещание или недвижимость была передана лицу на основании законного наследства, спустя полгода он имеет право оформить жилье в свою собственность. Основанием для этого служит нотариально заверенное свидетельство о вступлении в наследство.
Процедура вступления в наследство выглядит следующим образом:
Если ранее недвижимость не была зарегистрирована должным образом, наследнику придется отстаивать свое право на нее перед судом. Ситуация усложнится, если речь идет сразу о нескольких наследниках – они должны подать иск и добиться признания собственности за ними, а уже затем делить ее в равных частях.
Дарственная
Дарственная может быть оформлена и при жизни собственника, а подаренное им имущество не войдет в наследство при его смерти. Договор дарения характеризуется следующим:
Договор дарения подается на регистрацию вместе с другими документами, после чего собственник недвижимости меняется. Если все составлено правильно, даритель в будущем не сможет потребовать возврата квартиры, дома или участка.
Порядок вступления в право собственности
Оформить квартиру в собственность можно двумя способами. Первый – обратиться в фирму, специализирующуюся на таких услугах. Этот вариант обойдется вам дороже, однако сэкономит время и силы. Второй способ – сделать все самостоятельно. Для этого придется собрать документы, оплатить госпошлину и, наконец, подать заявление в Росреестр.
Документы можно передать и через портал Госуслуг. Для этого отсканируйте собранные бумаги и заполните форму. Если все верно, вскоре вы получите приглашение для передачи оригиналов и дальнейшей регистрации.
Список документов
Для оформления собственности на квартиру вам понадобится следующий пакет документов:
Подтверждающим право собственности документом может быть:
Если вы приобретали квартиру в кооперативе, дополнительно потребуется документ, оформленный компанией-застройщиком. К нему также должны прилагаться:
Каждый случай уникален, поэтому перед сбором бумаг лучше всего уточнить их список в МФЦ. И помните, что вам понадобятся не только оригиналы, но и копии всех бумаг.
Приостановление регистрации
Регистратор имеет полномочия приостановить процедуру оформления права собственности. Основания для этого прописаны в ст. 26 ФЗ−218. К ним относятся:
Как правило, решение это не окончательное – вы можете решить возникшую проблему (например, собрать новый пакет документов с верными данными) и возобновить регистрацию. При повторном отрицательном ответе сделку купли-продажи считают несостоявшейся. Если вы подозреваете незаконность отказа, пожалуйтесь на действия Росреестра. Отказ также можно обжаловать в суде.
Последствия отказа от регистрации
Зачем нужно регистрировать свое право собственности и обязательно ли это? Этим вопросом задается множество граждан, уверенных в том, что это необходимо только для того, чтобы государство могло собирать налоги с недвижимости. Однако у этого процесса есть ряд весомых причин:
Этих причин должно быть достаточно для того, чтобы все-таки провести надлежащую процедуру. Как минимум потому, что один крупный штраф может разорить вас больше, чем стабильная выплата налогов.
Заключение
Основная сложность при регистрации права собственности состоит в сборе необходимых документов. Упростить проведение этой юридической операции можно как в специальных организациях и агентствах, так и с помощью Многофункциональных центров вашего города. Но стоит помнить, что нельзя откладывать регистрацию в долгий ящик, так как это может обернуться проблемами при попытке распорядиться недвижимостью – или штрафом от налоговой.
Какие документы проверять перед покупкой квартиры
Чтобы не попасть на мошенников
Три года я работала в недвижимости, и каждый пятый мой клиент рассказывал, как чуть не попал на мошенников.
Были клиенты, которых обманывали, и я разгребала последствия. Благодаря этому я знаю, что большинство мошеннических схем можно предотвратить, если грамотно проверить документы.
В статье я расскажу, какие документы обязательно нужно проверить перед покупкой квартиры и на что в них обратить особое внимание. Если работаете с риелтором, эта статья поможет его проконтролировать. Если покупаете сами, эта статья подскажет, что можно проверить самому и когда лучше идти к профессионалам.
Зачем проверять документы перед покупкой квартиры
Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.
Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать. Это уже неприятно, а если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.
История друзей моего клиента — пример того, что может случиться, если не проверить документы.
Молодожены решили купить квартиру. Много денег потратили на свадьбу и экономили, поэтому от риелтора и юриста отказались. Ребята выбрали квартиру и приступили к проверке документов. Собственники — семейная пара средних лет, покупали квартиру в ипотеку, которую уже выплатили. В договоре купли-продажи все чисто, справка о погашении ипотеки есть, в выписке из ЕГРН все идеально.
Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.
Молодожены изучили только договор купли-продажи, где дети не указаны. Они не проверили графу «Дети» в паспортах продавцов и не запросили справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не использовался. Эта ошибка может стоить им квартиры и 3,5 млн рублей. На момент написания этой статьи суды продолжаются.
Документы, которые подтверждают личность собственника
Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.
Если купить квартиру по поддельным документам, потом придется в суде делить ее с настоящим собственником. Например, в Московской области покупатель квартиры подал иск на собственницу за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он объяснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил свидетельство о регистрации и может предоставить подтверждающие документы.
Если собственник несовершеннолетний. Личность несовершеннолетних собственников подтверждает свидетельство о рождении. Его данные также нужно сравнить с информацией на других документах.
Перед покупкой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт:
Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, у продавца необходимо запросить свидетельство из загса о заключении или расторжении брака или о смене имени.
Паспорт иностранного гражданина. Иностранные граждане могут без ограничений продавать и покупать недвижимость в России. Кроме паспорта у иностранца нужно проверить его нотариально заверенный перевод.
Правоустанавливающие документы
Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью. Это основание права собственности на квартиру.
Если не проверить правоустанавливающие документы, невозможно узнать, чью квартиру продает человек. Возможно, он просто ее снял и решил продать, чтобы быстро получить деньги и скрыться. Это одна из известных схем мошенничества 90-х годов. Когда появится настоящий собственник, он оспорит сделку и вы потеряете несколько миллионов рублей.
Когда может не быть правоустанавливающих документов
Правоустанавливающих документов может не быть в двух случаях:
Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если он ее приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.
Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ДДУ необходимо проверить акт приемки, если дом сдан.
Вместе с договором купли-продажи стоит попросить продавца показать расписку в получении денег или акт приема-передачи квартиры с предыдущим собственником. Так вы убедитесь, что между бывшим собственником и нынешним, который продает вам квартиру, нет разногласий. То есть один получил ключи, второй — деньги, никаких споров не возникло. Для вашей сделки нужно, чтобы предыдущая была завершена и конфликты других людей вас не затронули.
Реже встречаются договор ренты, дарения, мены и решение суда, если квартира была предметом судебного разбирательства. С их помощью легко провести мошенническую схему, поэтому для проверки квартир с такими документами лучше нанять профессионального юриста.
Выписка из ЕГРН
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости нужна, чтобы подтвердить собственность на квартиру и список правоустанавливающих документов, проверить, есть ли обременения и другие собственники.
Больше — лучше
Возможно, у продавца остались старые паспорта на квартиру и свидетельство о регистрации права. Их тоже лучше проверить: сверить данные в них с данными в свежих документах. Чем больше документов, тем тщательнее проверка.
Выписку предоставляют в нескольких форматах в зависимости от того, какая информация нужна. Часто для сделок без ипотеки хватает выписки об основных характеристиках недвижимости. Заказать ее можно на сайте Росреестра. Для оформления ипотеки банки иногда просят расширенную форму с подробным планом квартиры.
Согласие супруга
По закону распоряжаться общим имуществом супругов можно только с их обоюдного согласия. То есть, чтобы купить или продать квартиру в браке, нужно получить согласие супруга. Квартира может находиться в совместной собственности супругов, даже если они уже в разводе.
Что касается продавца. Если продавец приобрел квартиру, когда был в браке, запросите нотариальное согласие его супруга на продажу. В судебной практике было много случаев, когда сделку купли-продажи признавали недействительной по иску супруга, не дававшего на нее согласия.
Также проверьте, было ли согласие супруга на момент покупки им квартиры. Невозможно на 100% проверить, был продавец в браке или нет. Он может соврать. Поэтому, если продавец говорит, что в браке не был, попросите его написать нотариально заверенное заявление, что на момент приобретения квартиры он в браке не состоял.
В нотариальном согласии может быть указан срок действия — нужно проверить, не истек ли он. Согласие обычно выдается на конкретную квартиру, поэтому обязательно проверьте ее адрес и характеристики.
Помните, что бывшие супруги тоже имеют право на совместное имущество, если оно приобреталось в браке. Это право сохраняется у них три года после развода. Например, в одном деле истица смогла доказать, что ее бывший муж незаконно подарил своему сыну земельный участок, потому что он являлся их с истицей совместной собственностью.
Есть исключения, когда согласие можно не проверять, например если вы покупаете квартиру, которая получена в наследство или дар. Но риски все равно есть, поэтому лучше, чтобы документы посмотрел грамотный юрист.
Что касается вас. Если вы состоите в браке, берите письменное согласие супруга на покупку. В противном случае, если отношения с супругом испортятся, он может оспорить сделку.
Справка о погашении ипотеки
Если продавец покупал квартиру в ипотеку, спросите, погашена ли она. Если нет и вы готовы выплачивать кредит за продавца после покупки квартиры, берите ипотеку в том же банке, что и он. В разных банках это сделать практически невозможно.
Если продавец говорит, что ипотека погашена, попросите у него кредитный договор и справку о закрытии кредитного договора — справку о погашении ипотеки. Она должна быть оформлена на фирменном бланке банка. На справке должны стоять исходящий номер, синяя печать банка, подпись сотрудника и руководителя отделения. Не забудьте сверить номер кредитного договора с номером договора в справке.
Справки из ПНД и НД
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров берут, чтобы убедиться в дееспособности продавца.
Если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, договор признают ничтожным.
На практике эти справки просят только у совершеннолетних собственников. Их выдают лично гражданину в день обращения.
Если продавец пожилой
Это сложно для продавца с моральной точки зрения, но безопаснее для вас. После мнения психолога вы будете уверены, что сделку не оспорят из-за недееспособности продавца.
Практика с психологами на сделках больше всего распространена в Москве. Найти такого специфического специалиста в столице легко. В Санкт-Петербурге и других городах — намного сложнее.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности
Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, нужно сверить документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать.
Также нужно проверить адрес, этаж и площадь квартиры. Назначение должно быть жилое. Кадастровый номер квартиры можно проверить на сайте Росреестра.
Посмотрите, указаны ли в свидетельстве обременения. Если нет — хорошо. Если, например, в свидетельстве написано «Ипотека в силу закона», это означает, что квартира в залоге у банка. Купить ее реально: можно погасить своими деньгами чужую ипотеку или взять ипотеку в том же банке. Первый вариант — рискованный, но иногда других способов купить понравившуюся квартиру нет. Лучше проконсультируйтесь с юристом, если видите обременения.
Кадастровый и технический паспорта
В техническом паспорте указан адрес квартиры, сведения о доме, подробные характеристики квартиры по каждому помещению, план квартиры и экспликация к нему.
Перепланировка. Если сравнить квартиру с ее планом из техпаспорта, можно понять, делали ли владельцы перепланировку. Если делали, необходимо выяснить, узаконена ли она. Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это другое понятие. Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку. Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена.
Вопрос перепланировки важен, если вы берете квартиру в ипотеку: не все банки дадут кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Продать такую квартиру в дальнейшем тоже будет непросто. Если вы решите сами узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы заплатить более 20 тысяч рублей, обойти несколько организаций и потратить много времени. Кроме того, такая перепланировка может в принципе быть незаконна.
Чтобы не было рисков, перепланировка должна быть узаконена, то есть план в техпаспорте и в других документах должен совпадать с реальной квартирой.
Метраж. Сверьте все характеристики дома и квартиры с теми, что вам называл продавец. Часто продавцы преувеличивают площадь помещений — проверьте, не соврали ли вам.
Техплан. Техпаспорт иногда путают с техпланом. Это расширенный документ, который содержит все данные техпаспорта и используется при постановке квартиры на кадастровый учет. На практике для проверки юридической чистоты квартиры техплан не просят.
Форма 9 подтверждает, кто зарегистрирован в квартире. Если вы не проверите этот документ и окажется, что в квартире зарегистрирован человек, который, например, находится в тюрьме, то, когда он вернется, придется делить квартиру с ним. Такие ситуации редко решаются на словах, практически всегда это суды, деньги, нервы, время и никаких гарантий, что вы продолжите спокойно жить в своей квартире.
Форму 9 выдают двух видов: обычную и архивную — полную. Проверяйте обе: так безопаснее. В обычной выписке перечислены люди, которые сейчас зарегистрированы в квартире. В архивной перечислены все, кто был зарегистрирован раньше. В архивной выписке необходимо посмотреть, нет ли временно выписанных из квартиры, несовершеннолетних и пенсионеров. Если есть, спросите, где они сейчас, попросите подтверждающие документы и идите к юристу за советом.
Архивную нужно взять один раз, а обычную — несколько раз за сделку. Когда начали проверку документов, попросите свежую форму 9, когда собственник выписался из квартиры — тоже. Когда квартира уже ваша, сами возьмите форму 9 и проверьте, чтобы там никто больше не был прописан.
В форме 12 указаны люди, которые сняты с регистрации в квартире из-за нахождения в лечебных учреждениях, местах лишения свободы, или безвестно пропавшие. Еще здесь содержится информация о несовершеннолетних, которых забрали в интернат, и о военных, которые не возобновили регистрацию после службы.
Форма 12 как форма 9: если ее не проверить, может объявиться внезапный жилец. А специфика справки такая, что здесь указаны не самые сговорчивые граждане. Споры с ними практически всегда решаются только через суд.
В справке не указаны имена и фамилии — только количество людей и годы рождения.
Если везде написано «нет», квартира чиста. Если где-то стоит число, у продавца необходимо уточнить, что это за люди, как их зовут и где они сейчас. Попросите документы, которые подтверждают слова продавца, и бегите к юристу.
Выписка из домовой книги
Выписка из домовой книги содержит те же данные, что и архивная форма 9. Они отличаются только источниками: форму 9 составляют на базе поквартирной карточки, а выписку делают из домовой книги.
Для проверки юридической чистоты квартиры я советую просить у продавца оба документа, потому что бывали случаи, когда информация различалась. Например, по одному документу в квартире заключенные не были зарегистрированы, а по второму были.
Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам По закону долги за электроэнергию, отопление и воду остаются с бывшим собственником, а долги по капремонту закреплены за квартирой и оплачивает их новый владелец.
Если вы купите квартиру с долгами по коммунальным платежам, вас не заставят их оплачивать. Но придется потратить силы, нервы и время, чтобы доказать, что задолженности были до того, как вы приобрели квартиру. А если бывший собственник не платил за капремонт, то его долги перейдут вам.
Если долги есть, выберите вместе с собственником один из вариантов:
Чтобы обезопасить себя еще больше, позвоните в управляющую компанию и спросите о долгах за квартиру. Собственник может подделать справку, а в УК вам скажут правду.
Когда будете принимать квартиру, в акте приема-передачи квартиры зафиксируйте показания счетчиков. Так у вас будет доказательство, что именно такие показания были, когда вы въехали в квартиру.
Копия финансового лицевого счета
Этот документ нужен, чтобы проверить сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, здесь это будет отражено.
Единый жилищный документ
Доверенность
Возможно, вы будете общаться не с собственником квартиры, а с его представителем. Тогда необходимо проверить его доверенность. Она должна быть нотариально заверенной.
Собственники квартиры часто дают доверенность родственнику, другу, риелтору или юристу. Доверенности бывают трех видов:
Проводить сделку по доверенности рискованно, поэтому лучше просить, чтобы в момент подписания договора присутствовал собственник квартиры.
Доверенность могут отозвать в любой момент. Сделать это может любой нотариус, не обязательно тот, кто ее заверял.
С доверителем может что-то случиться. Такая история произошла у моих клиентов. Пожилая собственница жила в Москве и продавала квартиру в Санкт-Петербурге. Сил ехать в другой город у нее не было, поэтому она дала генеральную доверенность своему знакомому. Продавец понимал, что собственницы не будет на сделке и это испугает покупателей, поэтому выставил квартиру по заниженной цене. Он приехал в Питер, собрал документы и нашел покупателей — моих будущих клиентов. Покупатели понимали, что рискуют, но купили квартиру. Через несколько месяцев к ним пришли наследники: выяснилось, что пожилая собственница умерла за пару дней до сделки. То есть доверенность была недействительна.
Доверенность может быть поддельной. От этого можно застраховаться, если правильно проверить доверенность. Для этого есть специальный сервис. А нотариуса лучше дополнительно проверить на сайте нотариата.
Запомнить
Марсель, какое государство, такие и регистраторы.
Марсель, выписка из ЕГРН конечно не гарантирует 100% проверку объекта, но в ней отображаются сведения такие как, ограничения, обременения, арест. Нужно в совокупности проверять информацию о собственнике и объекте. Лучше потратить 5-10 тысяч на юридическую проверку, чем потом вляпаться в ограничения по объекту. Проверить квартиру и земельный участок на юридическую чистоту перед покупкой можно здесь https://kartagov.ru/proverit-kvartiru
Marina, и даже после проверки невозможно быть абсолютно уверенным в безопасности сделки. Со вторичкой всегда так.
Radik, если ипотека, то сразу 2 вопроса: 1. Предоставить график погашения из банка ( это если нет детей или один). при наличии детей прошу Справку с пфр об остатках мат.капитала. если отказываются то идут мимо. Ну и наблюдательность, как правило опрос соседей очень упрощает задачу, всю информации получить и от них можно. Как бы не хотели, но детей трудно скрыть.
irmalysh85, легко скрыть детей! Если в этой квартире не живёшь, соседи вообще ничего не знают.
irmalysh85, если мат.капитала нет (не положен по закону), то никакую справку ПФ не даст. Если у женщины есть, как минимум, 2 ребенка и один из них рожден после 2007 г, то в этом случае она может предоставить справку из ПФ. Рекомендую вам вместе с ней обратиться в ПФ. Сотрудник либо даст справку, либо скажет, что это полный бред и по закону она не имеет право на мат.капитал.
Radik, собственник в ПФ и запрашивает, чтобы покупателю предъявить.
Olga, не вписывается в договор, если покупается с привлечением кредита. А кредит потом уже погашается мат.капиталом. Из личного опыта.
Olga, право на мат.капитал у покупателя может появиться уже после покупки квартиры. Например, если у покупателя нет детей и он берет ипотеку. Через несколько лет после покупки дети могут появиться, а с ними и право на мат.капитал. В договоре купли-продажи информации об этом не будет.
Юлия, запрос в ПФ решает вопрос. Делает продавец.
Olga, как вариант можно попросить у продавцов справку с места жительства. Дети до 14 лет могут быть прописаны только совместно с родителем. В справке будет указано кто кому приходится. Даже если продавец прописан в другом месте, пусть оттуда и возьмет. Справку дают бесплатно и сразу при обращении. Кому нечего скрывать- предоставят.
Olga, обо всех детях можно узнать в загсе 😉
Andrey, увы, не так это просто сделать.
В 2014 году купила комнату 9 кв.м. в коммунальной квартире общей площадью 66,9 кв.м. стоимостью 750 000 р. Данные договора купли продажи, свидетельства о праве собственности и технического паспорта совпадают. На календаре 2019 год. Решила эту комнату продать. Заказала выписку из ЕГРН. Получила выписку со следующими данными: Согласно кадастровому номеру я являюсь владелицей комнаты площадью 67,1 кв.м. кадастровой стоимостью 4 129 523,98 р. Вот вам и МФЦ и Росреестр! А ведь это самый важный документ, который должен быть предоставлен покупателю. И что же я продаю на самом деле?
Три года срок давности для оспаривания сделки по продаже имущества, нажитого в браке, не после развода, а с с момента, когда выяснилось нарушение права. Т.е. через 10 лет продать без согласия и бывший супруг может оспорить.
Ирина, и даже дольше. При мат.капитале ребенок не наделенный долями срок 18 лет +3года, при приватизации также. Живешь 20 лет и тут здравствуйте)
В случае смерти лица выдавшего доверенность, на наследников возлагается обязанность донести эти сведения до доверенного лица, иначе сделка признаётся законной.
Если доверенность была отменена, а сведения об этом ещё не опубликованы в соответствующем реестре, то сделка в этот период будет признана законной
ГК РФ
Статья 189. Последствия прекращения доверенности
Позиции высших судов по ст. 189 ГК РФ >>>
1. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. Указанные сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 332-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)