Как называется ипотека в америке
Покупка недвижимости в США 1: виды ипотеки в США (mortgage)
Тема приобретения дома в США. Разновидности и особенности ипотек. 1-я часть.
Всем привет, с вами Шушаник автор блога USAdvice.ru все про США. И сегодня я наконец-то решила начать делать серию видео о том, как купить дом в кредит в США. Если вы знаете (возможно, видели мои сюжеты), мы сейчас находимся в процессе покупки дома, поэтому все, о чем я буду рассказывать, исходит из моего личного опыта (получение справок из банка, подача заявки на кредиты и т. д.). И пока еще все свежо в голове, я собираюсь осветить данную тему. Она очень обширная, и можно много чего рассказать, поэтому я буду делать несколько видео. И если вас интересует тема покупки дома, то задавайте вопросы в комментариях, чтобы я знала, что освещать в следующих выпусках. Даже если вопросы элементарные, все равно задавайте их, потому что мне это поможет спланировать темы видео и то, о чем надо сказать, то, о чем надо не забыть упомянуть, ибо есть очень много моментов и вещей, которые могут казаться мне стандартными, а в действительности это может быть совсем не так.
Сегодня я хочу сделать вводное видео и поговорить о разновидностях ипотеки, или как в Америке это называется – mortgage, о том, какие они бывают, и что вообще все это означает.
Есть три главные разновидности ипотеки и четвертая – дополнительная:
1) обычная ипотека или traditional mortgage/conventional mortgage, как ее еще называют. Это тот случай, когда у вас на руках есть 20% от стоимости дома, а банк вам дает 80% кредит. Сейчас (сюжет снят 09 марта 2013 года, − прим. автора) кредиты на недвижимость рекордно низкие. Говорят, что подобного в стране не было лет 100. В настоящий момент кредит можно получить под 3,25% — 4%. Самое время для покупки дома. Сделано это не потому, что нет недвижимости. Я не знаю, какая сейчас ситуация во всей стране вообще, но в Силиконовой долине творится просто сумасшествие, рынок недвижимости очень горячий. Покупателей в 10 раз больше, чем домов на продажу. И очень тяжело что-то купить. Но об этом я буду говорить в следующих видео, а сейчас просто вводная информация обо всех вопросах;
Разница заключается в следующем: государство дает вам 20% от себя, и банк дает остальные 80%. Это занимает намного больше времени, чем когда вы просто берете кредит в банке. Поэтому такой вариант ипотеки может негативно повлиять на ваши шансы в том случае, когда на дом претендует много покупателей (например, через traditional mortgage), ибо продавец может просто «отмести» возможность продать недвижимость вам.
Еще один момент насчет FHA loan: с ним вам скорее всего не дадут купить дом в плохом состоянии. Многие люди любят покупать такие дома задешево и потом самостоятельно их ремонтировать. А для покупки через FHA loan нужно, чтобы дом, который вы покупаете, оценили и утвердили – это долгий и муторный процесс;
3) VA loan – это тоже вид государственной ипотеки. Данный вариант сделан для тех, кто служил или служит в армии, то есть только для военных и их семей. Это хорошая альтернатива FHA, потому что, во-первых, для VA loan вообще не нужен взнос, и, во-вторых, нет PMI (дорогой страховки);
Ипотека в США
Соединённые Штаты Америки — страна, которая занимает лидирующие позиции в мире по доступности жилья и низким ставкам по кредитованию. В статье затронем особенности ипотеки, обратим внимание на ставки и условия предоставления кредита для граждан и неграждан США.
Америка – страна с выгодным ипотечным кредитованием, как для самих американцев, так и для иностранцев
Общие положения об ипотеке в США
Многие полагают, что ипотека — разновидность кредита, но, с юридической точки зрения, это неправильно. Ипотека — это не сам кредит, а обеспечительная мера, предусмотренная законодательством США.
Когда человек берёт в банке кредит на приобретение дома, этот дом становится предметом залога, чтобы в случае неисполнения обязательства покупателем, банк мог получить права на это недвижимое имущество. Если же весь кредит выплачен, залоговое обязательство прекращается, и дом переходит в полную собственность покупателя.
Прежде всего, нас интересует особенности кредита на жилые дома в Америке.
Порядок предоставления кредита
Сегодня взять кредит на дом и вместе с ним ипотеку могут как граждане США, так и лица, его не имеющие, но при этом условия будут заметно различаться. Кроме того, есть упрощённый и полный порядки предоставления кредита.
Другая особенность — это возможность получить кредит на покупку не только нового дома, но и недвижимости на вторичном рынке, а также ещё не построенного жилья, и проценты будут не сильно отличаться в этом случае. Во многих странах (например, в России) это невозможно.
Ставки по ипотеке в разных странах мира
Кроме того, если учитывать такие факторы, как уровень жизни в Америке, размер ставок, надёжность финансовой системы, можно сделать вывод, что брать кредит в этой стране очень выгодно. Теперь разберём каждый аспект подробнее.
Виды ипотеки
Кредит на приобретение недвижимости в США называется mortgage. При этом кредиты бывают двух видов: с фиксированной процентной ставкой (Fixed-Rate Mortgage) и с плавающей (Adjustable-Rate Mortgage).
Подавляющее большинство заёмщиков предпочитают первый вид, поскольку здесь ставка меняться не может: за всё время кредитования будет применяться та, что прописана в кредитном договоре.
Особенность плавающей ставки в том, что она здесь обычно на 1-2 процента ниже, однако банк имеет право поднимать её, хотя в принципе может оставить без изменений. Обычно на практике бывает так: в течение 5-10 лет банк обязуется кредитовать по фиксированной ставке, но по истечении этого срока он имеет право изменить её (понизить или повысить).
Таким образом, второй вид сопряжён с определённым риском, выгоднее он в основном тем, кто собирается потом продавать дом.
Виды ипотеки в Америке, залог, процентная ставка – об этой следующий видеоматериал.
Ипотека для граждан США
Кандидат на одобрение ипотеки, являющийся гражданином Америки, должен:
На этом основные требования заканчиваются, хотя у отдельных банков могут быть свои требования, но не столь существенные.
Ипотека для россиян и других иностранцев
Получить кредит в Америке иностранцу довольно трудно, и сейчас на практике есть немало случаев отказа банков сотрудничать с гражданами из других государств. К сожалению клиенты из России и стран СНГ — одни из самых нежелательных для банков США. Несмотря на это, по статистике около половины иностранных граждан покупают жильё в США в кредит.
Без Грин-карты получить ипотеку в США не удастся
Итак, если вы рассматриваете вариант купить американскую недвижимость в кредит, то главные особенности будут следующими. Стоимость жилья в разных штатах Америки можно посмотреть здесь.
Потребуется представить в банк дополнительные документы. В частности, рекомендательные письма от других банков, справку из бюро кредитных историй, грин-карту. По большей части это нужно для гарантий банку, что кредит будет выплачен.
Все документы (как основные, так и рассмотренные нами дополнительные) должны быть переведены на английский язык.
Процентная ставка
К сожалению, для иностранцев ставка будет выше: как правило, на 1-1,5 процента — и по фиксированной, и по плавающей.
Вообще в Америке ставки выше чем в странах Европы, но существенно ниже, чем в России. Долгие годы в США ставки держались на уровне 3-4%, но сейчас наблюдается их рост. К началу 2021 года она варьируется в районе 5-6%.
Насколько сложно взять ипотеку гражданам РФ за границей
Напомним, что плавающие ставки могут быть несколько ниже, а ставки для иностранцев — выше, причём на 1-1,5%. Таким образом, россиянину, намеревающемуся приобрести дом в США, сегодня следует рассчитывать в среднем на ставку в размере 7,5-8%, хотя опять-таки нужно помнить, что каждый случай индивидуален.
Иностранному гражданину придётся совершить дополнительные действия: оценить жильё (около 500 долларов), застраховать его (около 2% от стоимости дома). Страховать желательно каждый год.
Кроме того, предусмотрен штраф за досрочное погашение кредита (3% от оставшегося долга в первый год, 2% во второй и 1% в третий).
Напомним, что отдельно придётся потратиться на перелёт, временное проживание в Америке и прочие формальные нюансы. Поэтому, если вы всё же задались целью купить жильё в Америке, лучше, если эта цель будет оправдана переездом в Соединённые Штаты.
Прежде чем взять ипотеку, нужно рассчитать сумму платежа, которая будет не слишком обременительна, а уже затем обращаться к лендеру – кредитору. Подробнее в следующем видеоролике.
Документы
Дополнительные документы для иностранных лиц мы уже рассмотрели, теперь поговорим об основных. Итак, лицо, желающее взять кредит в американском банке под ипотеку, должно представить:
Дистанционный способ получения кредита для иностранцев
Если у вас имеется открытая американская виза, вам необязательно приезжать в Америку для оформления всех формальностей кредита и ипотеки. Вы можете сделать это дистанционно. Нужно будет воспользоваться услугами организаций, которые специально занимаются этими вопросами, или можно обратиться к юристам.
На каких условиях дают ипотеку в разных странах, в частности в США
Суть в том, что документы заверяются в российском консульстве США, а затем отправляются почтой. Способ в целом довольно оптимальный и выгодный.
Прочие расходы
Мы уже говорили про оценку жилья, эта процедура обойдётся в сумму от 350 до 2000 долларов, однако при стоимости объекта более одного миллиона долларов, заплатить придётся вдвое больше.
Отдельно вам нужно будет оплатить услуги банка по оформлению ипотеки (около 35 долларов).
Потребует уплаты и сбор (примерно 2% от общей суммы кредита).
Первоначальный взнос
Чаще всего он составляет от 10 до 50% суммы кредита (при этом для иностранцев он выше, чем для граждан). Однако некоторые банки могут предоставлять кредит по более низкому первому взносу либо вообще без него. Поэтому потенциальному заёмщику рекомендуется хорошо поискать более выгодные варианты кредитования, предложений на рынке очень много.
Ипотеку в России взять проще, зато в США её легче отдать
Размер кредита
Обычно банки США предоставляют средства на сумму от 100 тысяч и до 20 миллионов долларов. Хотя у каждого банка есть свои особенности, внимательно изучите предложения различных банков.
Срок кредита (ипотеки)
Конкретный срок указывается в кредитном договоре между банком и гражданином. Минимальный срок обычно составляет 5 лет. Если обратиться к практике, то наиболее часто кредит под залог недвижимости (ипотеку) предоставляется на 15-30 лет.
Где выгоднее приобретать недвижимость?
Самая дорогая недвижимость США находится в штатах Калифорния и Гавайи (цена в несколько раз выше, чем в среднем по Америке). Но в других штатах вы можете купить дом заметно дешевле. К ним относится Джорджия, Мичиган, Аризона, Филадельфия и Флорида. Соответственно в них вы сможете быстрее выплатить кредит.
Лучшие штаты для жизни в Америки – список здесь.
Полезное видео. На что стоит обращать внимание при покупке недвижимости в Америке. Рекомендуем посмотреть.
Итоги
Таким образом, взять обеспеченный ипотекой кредит на покупку недвижимости в США вполне реально. И хотя гражданину России будет сложнее, но, если у вас хорошая кредитная история и имеются достаточные денежные средства на счетах, банк с большой долей вероятности одобрит кредит.
Ипотека в США
Средняя цена небольшой российской квартиры колеблется в пределах 2-4 млн рублей, а если речь идёт о столичной недвижимости, то эта цифра увеличивается в несколько раз. Это значительно превышает стоимость жилья в США, где 4-5 комнатный дом в большинстве штатов покупается за 60-150 тыс. долларов. Американцы, также как и русские, не имеют возможности сразу платить по счетам, поэтому в 90% случаев оформляют ипотеку на срок от 5 до 30 лет.
Средняя стоимость ипотечного кредита в США составляет, в зависимости от множества условий, 3,5-7% годовых. Если заем решит оформить житель другой страны, например России, то из-за появившегося риска ставка может быть увеличена на 1-2%. Стоит отметить, что в этой стране существует два вида ставок: плавающие (могут меняться раз в несколько лет) и фиксированные (устанавливаются на весь период выплат). Кредиты по плавающим ставкам дешевле, но рискованнее, чем по фиксированным. Средний размер занимаемых средств составляет 100 тыс. долларов.
В Америке существует первоначальный взнос на покупку недвижимости, который обычно равен 30-50% от её цены. В ряде случаев без первого платежа можно обойтись, но это обычно увеличивает стоимость кредита.
Для оформления ипотеки понадобятся следующие документы:
Данный список не фиксирован, поскольку каждый ипотечный кредит выдается индивидуально. Все документы должны быть переведены на английский язык. Заявка на получение денег рассматривается в срок до 30 дней.
Также российскому покупателю американского жилья придётся потратиться на его оценку (до 500 долларов), обработку переданных в банк документов (до 400 долларов) и страхование недвижимости (1-2% от её стоимости). Необязательной, но важной процедурой может стать проверка состояния дома. За 250-500 долларов будет произведён мониторинг объекта, который позволит выявить все дефекты жилья. Приобретя ипотечный кредит, нужно возвращать банку от 700 до 1000 долларов в месяц. Не стоит забывать про коммунальные платежи – это ещё несколько сотен долларов.
Ипотеку можно в любое время рефинансировать на более выгодный займ с меньшей процентной ставкой.
Принимая решение о покупке недвижимости США, стоит учитывать удалённость этой страны от России. Получение визы, перелет и другие формальности могут обойтись в несколько тысяч долларов. Данная покупка оправдана лишь с целью миграции или долговременной сдачи в аренду приобретаемой недвижимости.
Совет Сравни.ру: Некоторые американские банки представлены в России. В их отделениях будет легче получить займ на покупку зарубежной недвижимости, чем оформлять сделку непосредственно в США.
Ипотека в США
Процентная ставка по ипотеке в США в 2021 году, отличается доступностью. Беспрецедентно низкие значения стали примером для банковских систем других стран. На цифры влияет политический курс, состояние экономики и другие факторы. Например, в связи с выборами в 2017 ипотека в США была очень доступна. Минимальный порог был в 4,5%.
В 2017 году граждане подали рекордное количество заявок, опасаясь дальнейшего роста. Вернуться к оглавлению
Особенности ипотечного кредитования в США
О доступном жилье по ипотеке в США сложилось множество мифов. К основным особенностям системы фактически относится:
К иностранцам традиционно сохраняется настороженное отношение. Коммерческие структуры имеют право не доверять мигрантам.
Знание местных законов и наличие сбережений станут гарантом получения ипотеки в США для россиян.
Несмотря на низкие проценты, в Америке только 1/5 граждан может похвастаться, что выплатили банку всю сумму. Стихийные бедствия регулярно портят имущество, а после 30 лет ипотеки картонные дома проще снести, чем отремонтировать. Аренда недвижимости – это норма американской жизни.
Процентная ставка
Мировой кризис в 2008 году был спровоцирован бесконтрольной выдачей займов всем категориям населения. Надувшийся пузырь лопнул, но процентная ставка по-прежнему остается на низком уровне.
В России в 2019 году средние показатели были в диапазоне 11–13%. Но пандемия и объявленная государственная программа по субсидированию ипотеки (продленная на 2021 год) уронили значения практически до американского уровня.
К сожалению, в российских условиях ипотеку под 5% годовых дают только при покупке квартиры от застройщика, вторичный рынок и сделок с физическими лицами изменения не коснулись.
Для американцев величина ставки начинается от 4 – 6% по плавающей ставке. Для иностранца значение выше, хотя часть банков предлагает льготные программы мигрантов.
Окончательное решение зависит от политической обстановки в стране на данный момент. Например, предыдущий президент отличался агрессивными высказываниями против приезжих, чем сильно осложнил жизнь мигрантов.
Величина ставки по ипотеки в США начинается от 4 – 6% по плавающей ставке Вернуться к оглавлению
Виды ипотеки в США
Кредит на приобретение недвижимости в Америке называется mortgage (мортгейдж). Американская ипотека делится на две разновидности:
В случае с Fixed-Rate Mortgage платежи не меняют своей величины на протяжении всего срока кредитования. Плавающая же ставка оставляет за банком право увеличивать суммы оплаты.
В случае с Fixed-Rate Mortgage платежи не меняют своей величины на протяжении всего срока кредитования
Второй вариант привлекает потребителей снижением начального значения на 1 –2%.Он выгоден тем, кто планирует дальнейшую перепродажу недвижимости. Первые 5 – 10 лет банк не увеличивает платежи, а потом дом можно выгодно предложить новым владельцам.
Плавающий вариант «мортгейджа» больше похож на игру в лотерею. Квитанция на очередную оплату может в любой неподходящий момент увеличиться и стать неприятным сюрпризом, грозящим загнать в долговую яму.
Когда период фиксации платежа заканчивается, банк каждый год пересматривает величину ставки. Бытует мнение, что может быть пересмотр и в меньшую сторону, но это бывает крайне редко.
По Adjustable-Rate Mortgage существует заем на покупку недвижимости сроком на 5 лет под 2,85%.
Adjustable-Rate Mortgage сегодня выгоден ещё той категории, у кого есть финансовые возможности безболезненно погасить кредит в период минимальных платежей. Например, существует заем на покупку недвижимости сроком в 5 лет под 2,85%.
Предусмотрено рефинансирование кредита, эта процедура снизит процент. Учитывая, что первые годы клиент платит только вознаграждение банку без погашения тела кредита, запускать эту процедуру выгодно крайне редко.
Условия оформления ипотечного кредитования в США
Рынок ипотеки в США выдвигает определенные критерии и требования, согласно которому выдается одобрение запрошенной ссуды на покупку любой недвижимости: дом, квартира, таунхаус. В Америке около 89% жилья приобретается на заемные средства.
Требования к заемщикам
Для американцев условия оформления ссуды лояльны:
Ипотека в США, как и в других странах, занимает время для оформления. Процесс проверки представленных документов и оформления занимает время: от 24 до 60 рабочих дней.
Ставки по ипотечному кредитованию в США за последние 30 лет
Какие документы необходимы
Для подачи заявления понадобится:
В зависимости от штата условия меняются. Банк может запросить данные о вкладах. Он должен быть уверен в том, что у потребителя есть запас денег на случай временного кризиса и потери работы.
Весомая «подушка безопасности» на счете станет аргументом в пользу обратившегося гражданина.
Дополнительные расходы
Кроме сбора стандартного пакета документов со всевозможными справками понадобятся деньги. Следует подготовиться, в список дополнительных расходов войдут услуги:
Ипотека в США выдается при условии обязательного страхования жизни заемщика и покупаемой недвижимости. Это распространенное и логичное требование, которое распространено в России, Европе и других странах.
Условия оформления ипотечного кредита в США для россиян
Пакет документов подается на английском языке. Лучше доверить дело переводчику. Заявление можно подавать в Федеральную жилищную администрацию, но при условии открытой рабочей визы.
Здесь не проверяют кредитную историю. Россиянину, как и мигранту любой другой национальности, предоставят заем по фиксированной или плавающей ставке.
Обязательным условием получением займа является функционирующий счет в американском банке. После сентября 2001 года сделать это дистанционно почти невозможно, придется решать вопрос на месте.
Если есть возможность, то лучше запастись рекомендательными письмами от крупного банка. Они могут в нужный момент сыграть решающую роль, склонив чашу весов в пользу иностранного заемщика.
Первоначальный взнос
Для иностранцев взнос традиционно выше, чем для граждан Америки. Чаще всего предложения от различных банков вписывается в диапазон от 30% до 50%. Следует помнить, что чем больше первый взнос, тем меньше будет тело кредита и ниже переплата. Выгоднее вкладывать крупные суммы, это значительно повышает лимит доверия.
Процентная ставка по ипотеке
Процент по ипотеке в США для иностранцев отличается в большую сторону. Он зависит от множества факторов. Среднее значение колеблется в диапазоне от 5% до 9%.
У банков программы отличаются, поэтому рекомендуется воспользоваться ипотечным калькулятором и внимательно просчитать разные варианты.
Необходимые документы
Что надо подготовить мигранту (спойлер – список намного длиннее, чем для американца):
Справки перевести на английский язык и обязательно заверить у нотариуса. Желательно иметь безукоризненную кредитную историю и хороший официальный доход.
Америка традиционно заинтересована в потоке обеспеченных мигрантов. Рассчитывая, что они будут платить налоги, а не жить на пособия от государства.
Америка традиционно заинтересована в потоке обеспеченных мигрантов
Размер и срок кредита
Дистанционный способ получения кредита для иностранцев
Если на руках есть открытая американская виза, то всю процедуру покупки недвижимости в Америке можно сделать дистанционным способом.
Для этого документы заверяются в российском консульстве США. Далее всеми вопросами на месте займутся юристы за дополнительную оплату.
Купить сегодня дом в США стало намного проще, но при условии наличия денег и хорошей работы.
Схема покупки недвижимости в кредит выглядит так:
Все документы рекомендуется проверять с опытным юристом. Современные технологии подняли рынок недвижимости на новый уровень. Риелторы готовы в режиме онлайн при помощи мессенджеров выслать видео и фото отчеты о продаваемых квартирах.
Где выгоднее приобретать недвижимость
Самые дорогие дома находятся на юге. В штате Гавайи и Калифорния стоимость недвижимости превышает средние значения по Америке. В Мичигане, Аризоне и Джорджии можно приобрести дом дешевле.
Важно учитывать местные налоги, уровень жизни и стоимость содержания жилья. Окончательный выбор лучше делать после тщательного анализа всех факторов. Обычно решение принимают после того, как пожили в США.
Итоги
В Америке продумана система кредитования населения. Чаще ипотека в США оформляется по фиксированной ставке. Потому что она безопаснее, если речь идет о выплатах больше 10 лет. При затруднениях с выплатами есть возможность подать заявку на рефинансирование. Но этот способ рекомендуется оставить на крайний случай.
Шансы на одобрения повышаются, если у человека хорошая кредитная история. А также, есть накопления на банковском счете. Понадобятся деньги на первоначальный взнос, дополнительные расходы, да и само жилье после переезда часто ремонтируют.