Как защитить недвижимость юридических лиц
Как защитить право собственности на недвижимое имущество?
Способа защиты права собственности, дающего стопроцентную гарантию, не существует. Однако можно создать такие условия, при которых затраты на неправомерный отъем имущества будут соразмерны стоимости самого имущества или же превысят её. Грамотное используя все возможности, можно также предотвратить попытки завладеть чужим имуществом и создать высокие риски для лиц, намеревающихся это сделать.
Для начала перечислим уже проверенные временем и практикой способы защиты права собственности, которые активно используются сегодня.
Как защищают активы на практике
Первым способом защиты активов является разделение одной компании на несколько юридических лиц. При таком разделении одни юридические лица ведут хозяйственную деятельность, а на другие оформляются имеющиеся активы. Юридические лица, на которые оформлено недвижимое имущество, не будут участвовать в хозяйственной деятельности. Это минимизирует риск уступки существующей задолженности третьему лицу или создание фиктивной задолженности перед третьим лицом, на основании которой может быть обращено взыскание на недвижимое имущество либо возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве). Дальнейшим продолжением данного способа защиты является разделение единого объекта (здания или помещения большой площади) на отдельные небольшие помещения, которые оформляются на различные, не связанные между собой юридические лица. Эта мера еще больше затруднит совершение неправомерных действий в отношении такого недвижимого имущества.
К следующему способу защиты можно отнести введение иностранной компании в качестве собственника недвижимого имущества. Это дает сразу несколько преимуществ. о-первых, устраняется возможность оказания давления на генерального директора компании, владеющей недвижимым имуществом. Во-вторых, значительно усложняется возможность фальсификации документов, на основании которых недвижимое имущество может быть отчуждено. В-третьих, если переход права собственности все-таки произошел, можно с большей эффективностью оспорить его и вернуть недвижимое имущество законному владельцу.
Залог как метод защиты активов
Если использовать иностранную компанию в качестве собственника недвижимого имущества невозможно, то выходом станет обезопасить недвижимое имущество через кредиторскую задолженность в пользу третьего лица, подконтрольного владельцу недвижимого имущества. В таком случае недвижимое имущество будет находиться в залоге у этого третьего лица, что, с одной стороны, затруднит переход права, а с другой — позволит залогодержателю обратить взыскание на заложенное имущество в случае необходимости.
Применение схемы с залогом частично сохраняет актуальность и для физических лиц, купивших жилое недвижимое имущество с помощью заемных средств: банки, как правило, принимая в залог приобретенное недвижимое имущество, составляют закладную, а после полного погашения кредита передают заемщику эту закладную с отметкой о полном выполнении заемщиком своих обязательств. При этом они не настаивают на немедленном погашении в Росреестре записи о залоге, перекладывая эту процедуру на собственника. В данном случае, если нет необходимости в продаже и/или каких-либо действиях, связанных с переходом прав на это недвижимое имущество, не следует подавать в Росреестр документы для погашения записи об обременении в виде залога в пользу банка, поскольку перед банком все обязательства уже выполнены и наличие непогашенной записи не повлечет для собственника негативных последствий. В то же время это заставит лиц, планирующих неправомерные действия, задуматься о том, что им придется иметь дело не только с собственником, но и со службой безопасности банка.
Теперь рассмотрим механизмы защиты права собственности, которые предусмотрены Законом о регистрации. В нем выделяются два дополнительных метода, один из которых является превентивной мерой, а второй — необходимым этапом судебной защиты права собственности, по сути,маяком, тревожным сигналом для покупателей.
Бдительный правообладатель: защита с помощью Росреестра
В статье 36 Закона о регистрации установлен порядок внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя. Данная норма позволяет добросовестному правообладателю заранее проявить бдительность и должную осмотрительность, позаботившись о своих правах на недвижимое имущество. Правообладатель (или законный представитель) имеет возможность подать в Росреестр заявление в отношении объекта недвижимого имущества, собственником которого он является, и установить прямой запрет на совершение каких-либо регистрационных действий с его собственностью без личного присутствия его или его законного представителя. Таким образом собственник имеет реальный шанс снизить вероятность мошеннических посягательств.
Заявителями могут быть как физические, так и юридические лица. В законе сказано следующее: «При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия (далее — заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о невозможности регистрации».
Законный представитель — кто это?
Гражданский кодекс не дает дефиницию понятию «законный представитель», это понятие фигурирует в Арбитражном процессуальном кодексе РФ, Налоговом кодексе РФ. В Гражданском кодексе есть указание (в статье 182 ГК РФ) на то, что права и обязанности могут осуществляться лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. В случае, когда действия представителя обусловлены предписанием закона, можно говорить о «законном представителе». Так, например, на основании статьи 26 Гражданского кодекса РФ (часть первая), статьи 64 Семейного кодекса РФ законными представителями несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет являются родители, усыновители, попечители; на основании статьи 39 Закона РФ от 02.07.1992 N 3185-1 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании» законным представителем пациента, признанного в установленном законом порядке недееспособным, но не имеющего законного представителя, является Администрация и медицинский персонал психиатрического стационара; на основании статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» законным представителем общества с ограниченной ответственностью является единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие).
Исходя из системного толкования законодательства получается, что законный представитель юридического лица — это руководитель, единоличный исполнительный орган или иное лицо, которые в соответствии с законом и учредительными документами признаются органом юридического лица и имеют право действовать от имени юридического лица без доверенности. Перечень таких лиц отражен в Едином государственном реестре юридических лиц. Следовательно,на основании доверенности, в том числе нотариальной, подать заявление на внесение записи в ЕГРН о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия юридического лица нельзя.
Также не совсем ясен механизм дальнейшей «работы» этой записи. С физическими лицами все более или менее понятно:любые сделки с недвижимым имуществом можно зарегистрировать только при личном обращении собственника этого объекта недвижимости. А вот в отношении юридического лица опять встает вопрос:кто имеет право обращаться? Все тот же «законный представитель»? Или уже допускается, что права и обязанности юридического лица может представлять лицо по доверенности? Этот момент не раскрыт в Законе о регистрации, каких-либо разъяснений на эту тему нет, поэтому полноценной защиты от мошенников эта норма не дает:всегда есть вероятность, что кто-то может, предоставить фальшивую доверенность, и тогда этот механизм может дать сбой.
Возразить нельзя зарегистрировать
В статье 35 Закона о регистрации установлен еще один механизм – порядок внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. С таким заявлением имеют право обратиться бывшие, предшествующие, правообладатели (право собственности которых в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано ранее). В соответствии с письмом от 29 декабря 2014 г. № 14-исх/15310-ГЕ/14 Росреестр считает, что одать заявление о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости обладает любое лицо, право собственности которого на соответствующий объект недвижимости когда-либо было зарегистрировано в ЕГРН (либо в существовавшем ранее Едином государственном реестре прав). Это позволяет защититься от мошенников, которые могут совершить целый ряд сделок по покупке объекта недвижимости, чтобы выглядеть «добросовестными приобретателями».
Если Росреестр принимает такое заявление, то у бывшего собственника есть три месяца, чтобы предпринять более активные действия по защите своего права. Так, он может обратиться в суд и оспорить те или иные сделки или наложить арест на объект недвижимости. Если суд возбудит исковое производство, то в Росреестр будут направлены документы, свидетельствующие о наличии в суде спора, после чего запись о наличии возражений будет погашена и заменена на запись о наличии заявленного в судебном порядке права требования.
Важной особенностью является то, что запись о наличии возражений не ограничивает обороноспособность недвижимой вещи, а лишь «сигнализирует» третьим лицам, что объект может быть не «чистым» и стоит более тщательно подойти к проверке документов. В то же время, желая защитить действительно добросовестного правообладателя, законодатель предусмотрел, что в отношении объекта недвижимости одно лицо может подать заявление о внесении записи о наличии возражений только единожды. Действительно, срок в три месяца кажется вполне разумным и достаточным для того, чтобы предпринять более активные действия по защите своего права. В противном случае есть большая вероятность того, что граждане могли бы злоупотребить своим правом.
Механизмы, заложенные в Законе о регистрации, не получили такого распространения, как способы, изложенные в первой части данной статьи. И это справедливо: они не лишены недостатков и не являются панацеей от мошенников. В то же время они могут быть действенными в комбинации с другими способами, что поможет в значительной степени затруднить незаконное отчуждение недвижимого имущества.
Арсений Громов, ведущий юрисконсульт
Анастасия Суркова, помощник юрисконсульта
Росреестр и мошеннические сделки с ЭП. Как защитить свое имущество?
Только ленивый не написал о том, что квартиру у собственника якобы можно увести, если подать в Росреестр договор купли-продажи или дарения, который подписан с помощью электронной цифровой подписи. Сама подпись при этом получается либо путем сговора с сотрудниками удостоверяющего центра, либо по липовой доверенности там же.
Росреестр активно рекламирует услугу запрета действий с недвижимостью без личного участия. Если есть такая отметка, Росреестр не будет регистрировать сделки по доверенности. Но распространяется ли этот запрет на документы, подписанные ЭП и поданные электронно?
СМИ часто пишут о мошенничестве с ЭП. По их мнению, подача такого заявления в Росреестр — это способ обезопасить себя от мошенников. Но я тут теряю логику: сначала пишем об ЭП, а затем рекомендуем запретить сделки по доверенности. Это же не одно и то же!
Иными словами, если я подал в Росреестр заявление о запрете действий без личного присутствия, можно ли совершать другие сделки с помощью ЭП? Если следовать формальной логике, другие сделки совершать можно, потому что закон приравнивает ЭП к собственноручной подписи. Но тогда существует ли способ себя обезопасить? Не везде есть аналогичное заявление «ограничить действия с ЭП».
Могу я хотя бы проверить, выдавалась ли когда-нибудь на мое имя ЭП, по аналогии с кредитной историей?
Алексей, электронная подпись для многих граждан остается некой загадочной вещью. Все знают, что ее можно оформить. Но что ей подписывать и как защитить имущество от ее несанкционированного использования — понятно не всем.
Я оформил ЭП на свое имя и попробовал ее в действии. Основная задача эксперимента — выяснить, может ли узнать простой гражданин, что на его имя оформили такую подпись и начали ее использовать в мошеннических целях.
Расскажу, что выяснил и как обезопасить себя, если используете электронную подпись.
Дисклеймер
Мошенники появились задолго до того, как возникли банки и электронные подписи. Ни одному государству мошенники не нравятся. Они выводят деньги из реальной экономики, не платят налоги сами и уменьшают налоговую базу обычных граждан. Поэтому государство усложняет мошенникам жизнь — придумывает гербовые бланки, печати, государственную регистрацию сделок и электронные подписи.
Мошенники ищут способы перехитрить государство и собственников. Государство эти способы выявляет и делает так, чтобы никто не мог ими воспользоваться. Эта борьба длится веками, и появление электронных услуг не поставит в ней точку.
Электронные подписи и электронные услуги в целом не защищают от мошенников. Но сильно осложняют им жизнь. А в некоторых случаях — осложняют жизнь и простым гражданам, если они не знают, что это за услуги и какие правила безопасности нужно соблюдать. Но если вы знаете все тонкости работы системы — мошенникам можно противостоять.
У собственника действительно украли квартиру с помощью ЭП?
Такой факт действительно имел место. В октябре 2018 года была совершена сделка дарения квартиры между жителем Москвы и жителем Уфы. Дарственная подписывалась электронными подписями без участия нотариуса. После этого сделку зарегистрировали в Росреестре. Сами участники сделки утверждают, что ЭП никогда не получали.
Собственник квартиры в Москве узнал о потере собственности только в мае 2019 года: в квитанциях на оплату коммунальных услуг в графе «собственник» появилась новая фамилия.
Пресса делала много предположений, как именно это могло произойти. Но на сегодняшний день это только версии. По этой сделке возбудили уголовное дело, сейчас ведется следствие. Сотрудники полиции комментариев не дают — это обычная практика по таким делам.
Владелец московской квартиры обратился в суд с иском о признании сделки недействительной. Дело № 02-3237/2019 рассматривает Бабушкинский районный суд Москвы, а судебное заседание назначено на 25 июля 2019 года.
О перспективах пока говорить сложно, но, учитывая, что новый владелец квартиры на нее не претендует, сделку дарения могут отменить.
Что такое ЭП
Электронная подпись — аналог собственноручной подписи. Она нужна, чтобы удостоверять электронные документы. Существует два вида ЭП — простая и усиленная.
Простая подпись — это подпись с кодами и паролями. Она подтверждает сам факт того, что человек решился сформировать себе электронную подпись. Эту комбинацию из логина и пароля можно использовать на госуслугах или при документообороте с физическими лицами.
Утверждается, что подделать усиленную подпись невозможно. Так это или не так — достоверно не известно, но информации о подделке таких подписей в открытых источниках мне найти не удалось.
Выдать ЭП может удостоверяющий центр, у которого есть аккредитация в Министерстве цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ.
Как получить ЭП
Я прошел процедуру и получил электронную подпись.
На сайте Минкомсвязи есть список аккредитованных удостоверяющих центров. Можно выбрать ближайший к дому. Регистрация на процедуру оформления не влияет — я получал ЭП в 400 километрах от города, где зарегистрирован.
Посещать удостоверяющий центр придется лично. По доверенности ЭП не выдается. Но никто не мешает мошенникам получать подпись по паспорту с переклеенной фотографией: такую схему давно используют, чтобы получить кредит по украденному паспорту.
Стоит такая подпись 1400 рублей. Срок действия — год, потом нужно заплатить 600 рублей, чтобы ее продлить, или она перестанет работать.
Как пользоваться ЭП
Сразу пользоваться электронной подписью не получится — нужно настроить компьютер. Можно обратиться к специалистам центра, который выдал ЭП, они все сделают сами. А можно самостоятельно скачать все необходимые программы с сайта удостоверяющего центра.
У меня на ноутбуке была установлена операционная система Линукс. Самостоятельно настроить ее для работы с ЭП я не смог, а к специалистам ехать было далеко. Пришлось установить привычный для многих Виндоус 10. После этого все необходимые приложения без проблем установились в автоматическом режиме.
С этого момента логин и пароль для авторизации в системе ЕСИА становятся не нужны. Достаточно вставить носитель с ЭП и при авторизации указать, что входите с электронной подписью. Система потребует только ввести пин-код к ЭП.
Пин-кода нет ни в одном документе, который мне выдали при получении подписи. Я его узнал, когда позвонил по телефону сервисной службы. Пин стандартный для всех: 12345678. Сотрудник сервисной службы не рекомендовал его менять: новый пин-код владелец забудет, а сайт госуслуг все равно будет требовать стандартный пин. Это означает, что, если физический носитель ЭП украдут или вы случайно его потеряете, воспользоваться этой подписью может кто угодно.
Какие есть риски, если оформить ЭП
Пока произошла только одна сомнительная сделка с использованием ЭП. Поскольку в результате нее собственник потерял права на недвижимость, Росреестр решил подстраховаться и предложил гражданам не регистрировать сделки без их личного участия. Для этого нужно подать специальное заявление.
Но даже такой отказ не дает гарантий, что электронную подпись не смогут использовать в противоправных целях. Даже если наложить запрет на регистрацию сделок с собственностью без личного участия, юридическую силу электронной подписи это не отменяет. Да, с помощью нее уже нельзя будет подарить или продать квартиру, но на любом другом документе она будет равнозначна обычной подписи. И здесь возникнут уже другие риски.
Например, мошенники могут оформить юрлицо без посещения налоговых органов. Инструкция, как это сделать, есть на сайте госуслуг. А потом мошенники могут от имени учредителя подписать приказ о назначении директора и бухгалтера и открыть счет в банке. Отвечать за любые незаконные действия мошенников, скорее всего, придется человеку, который не имеет к этому никакого отношения.
А еще недобросовестный муж может подать документы через госуслуги на развод и подписать их электронными подписями — своей и жены. Причем супруга, возможно, узнает об этом только через несколько лет, когда выяснится, что совместно нажитого имущества у них нет, брак расторгнут уже давно по обоюдному согласию и делить нечего.
Как защитить себя
Даже в такой ситуации можно защитить себя и свое имущество.
Запрашивать все удостоверяющие центры, выдавалась ли на ваше имя ЭП, бесполезно. Сейчас, когда я пишу эту статью, в России, по данным Минкомсвязи, действует 493 удостоверяющих центра. Этот список не окончательный: некоторые центры прекращают свою деятельность, появляются новые. Отправлять в них запросы технически сложно, тем более во все 493.
Информацию о сертификатах ЭП вносят в единый реестр. Закон разрешает запрашивать информацию из этого реестра, в том числе в электронном виде. Но в запросе нужно будет указать серийный номер сертификата. Если его не знаете, запрос сделать не получится.
Выпущенную ЭП можно отозвать — закон это разрешает. Но делать это должен тот удостоверяющий центр, что выдал электронную подпись. Туда нужно будет подать заявление — на бумажном носителе или в формате электронного документа. Если подпись оформили мошенники и вы не знаете, в каком удостоверяющем центре они это сделали, то подать заявление будет затруднительно.
Я вижу следующие способы защиты.
Зарегистрировать учетную запись на портале госуслуг и подключить к ней смс-уведомления и уведомления на электронную почту о проводимых операциях.
Регулярно отслеживать раздел «Последние действия» на госуслугах. Если кто-то зарегистрирует там полученную без вашего участия ЭП, это отобразится в списке операций. Также будет видно, к каким ресурсам обращался мошенник с использованием ЕСИА. Если он заходил на сайт Росреестра, в налоговую или в загс, нужно обратиться туда с заявлением о приостановлении действий с использованием ЭП. В крайнем случае можно будет обратиться в суд и потребовать наложить судебный запрет до того, как сделку зарегистрируют. Судебный запрет — это дело небыстрое, но, по крайней мере, будут доказательства, что вы пытались противостоять мошенникам. Кстати, если у вас будет собственная электронная подпись, можно попробовать отменить сделку, пока ее не зарегистрировали.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Защита коммерческой недвижимости добросовестным приобретателем
Анализ практики применения судами положений законодательства о виндикации позволяет выявить контуры для защитной стратегии добросовестного приобретателя – субъекта, занимающегося хозяйственной деятельностью, в случае истребования у них коммерческой недвижимости.
Российское законодательство устанавливает, что виндикационный иск, т.е. истребование имущества из чужого незаконного владения, является требованием не владеющего вещью собственника к владеющему несобственнику о возврате ему вещи.
Согласно пп. 1, 2 ст. 302 ГК, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Верховный Суд неоднократно указывал, в частности в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014, далее – Обзор Президиума ВС от 01.10.2014), что по такой категории дел обстоятельствами, подлежащими установлению и доказыванию, являются:
· наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
· выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
· возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
· наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
При этом, в другом Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015) Верховный Суд указал судам, как подлежит распределять бремя доказывания между сторонами спора.
Истец должен доказывать наличие у него права собственности либо основания законного владения в отношении истребуемого имущества, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли. Ответчику надлежит предоставить доказательства возмездности приобретения имущества.
Как правило, доказывание указанных обстоятельств большого затруднения как у истца (за исключением, может быть, установление наличия/отсутствия воли на передачу имущества), так и у ответчика не вызывает.
Краеугольным камнем в доказывании по названной категории дел является вопрос добросовестности приобретателя.
На первый взгляд, вопрос добросовестности приобретателя не должен возникать в виндикационном споре, и это подтверждает закон, так п. 5 ст. 10 ГК устанавливает, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Поэтому ответчику можно «расслабиться» и наблюдать как его процессуальный оппонент собирает доказательства.
Однако, и об этом говорил Верховный Суд, истец вправе доказывать обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя. Вот почему процессуальная пассивность приобретателя, основанная на презумпции добросовестности, может сыграть с ним злую шутку и лишить его права собственности на имущество.
В связи с чем, приобретатель должен серьезно озаботиться поиском и сбором доказательств, подтверждающих добросовестность приобретения им недвижимости.
Добросовестность приобретения имущества свидетельствует о том, что приобретатель не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. Субъективный характер данной правовой категории предопределяет пристальную оценку судом всех обстоятельств дела, действий приобретателя.
Кроме того, очевидно, что стандарт доказывания добросовестности приобретения коммерческой надвижимости хозяйствующим субъектом выше нежели стандарт доказывания добросовестности приобретения жилых помещений гражданами. Это стоит учитывать при защите коммерческой недвижимости от виндикационного требования, и максимально наполнять свой портфель доказательств, подтверждающий добросовестность приобретателя.
Судебная практика показывает, да и практикующие юристы знают, что запись в ЕГРН и запрос приобретателем выписки из публичного реестра не является бесспорным доказательством добросовестности приобретения спорного имущества.
Позиция Европейского Суда по правам человека относительно достаточности сведений публичного реестра при подтверждении добросовестности приобретателя
Пленум Верховного Суда в п. 10 постановления от 10.10.2003 № 5 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации» указал, что применение судами Конвенции должно осуществляться с учетом практики Европейского Суда по правам человека во избежание любого нарушения Конвенции.
Помимо этого, правовые позиции ЕСПЧ, содержащиеся в его окончательных постановлениях, принятых в отношении Российской Федерации, являются обязательными (ст. 46 Конвенции; ст. 1 Федерального закона от 30.03.1998 № 54-ФЗ «О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней»).
Европейский Суд по правам человека рассмотрел дело «Гладышева против Российская Федерация» по жалобе № 7097/10, в ходе которого высказал интересную позицию. Так, ЕСПЧ указал, что к исключительной компетенции государства относится определение условий и порядка отчуждения имущества, а также контроль соблюдения этих условий. Сделки по отчуждению недвижимого имущества требуют легализации государства, в частности, Федеральной регистрационной службой, посредством процедуры, специально направленной на повышение безопасности собственника. При наличии регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула, покупатель имущества не должен оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не может оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества.
Конституционный Суд в постановлении от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» также ссылался на указанную позицию ЕСПЧ. В частности, высший суд указал, что сторонний покупатель имущества не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством, причем для этих целей не имеют значения различия между государственными органами власти, принявшими участие в совершении отдельных регистрационных действий в отношении недвижимости, по их иерархии и компетенции.
Видится, что указанная правовая позиция ЕСПЧ может быть полезной при доказывании добросовестности приобретателя – гражданина, однако, какой положительный эффект она окажет в случае, если приобретатель будет являться хозяйствующим субъектом, а истребоваться будет коммерческая недвижимость, судить сложно, однако, не стоит забывать о существовании такой правовой позиции ЕСПЧ.
Обстоятельства, подтверждающие добросовестность приобретателя
В информационном письме Президиум ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» указывает некоторые обстоятельства, которые могут свидетельствовать о недобросовестности приобретателя, в частности заниженная цена стоимости имущества (в указанном ВАС деле имущество продано по цене вдвое ниже рыночной), родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделки, направленной на передачу имущества.
Учитывая, что законодательством не предусмотрена обязанность покупателя осуществлять оценку стоимости приобретаемого имущества на предмет соответствия рынку, кроме того, принцип свободы договора позволяет сторонам согласовать любую цену коммерческой недвижимости, однако в вопросе доказывания добросовестности приобретателя, заниженная стоимость спорного имущества, наряду с иными обстоятельствами, может свидетельствовать об отсутствии этой добросовестности. Так, суд признает приобретателя недобросовестным, в случае, если установит, что приобретатель осознавал, что приобрел имущество по заведомо заниженной цене в отсутствие каких-либо разумных причин определения такой цены, не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы имущества, поскольку заниженная цена покупки должна была вызвать у приобретателя сомнения в отношении права продавца отчуждать данное имущество.
Судебная практика поддерживает такой подход, в частности Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.03.2017 № Ф01-89/2017 по делу № А82-15821/2015; Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.08.2015 N Ф06-6457/2013, Ф06-26151/2015 по делу N А06-5319/2013.
Помимо этого, Президиум ВАС в постановлении от 09.09.2008 № 6132/08 указывал, что приобретение имущества по заниженной цене является отдельным основанием для установления судом того факта, что приобретшее имущество лицо не является его добросовестным приобретателем.
Однако, имеются и обратные примеры в судебной практике, когда занижение стоимости имущества на 25% суды не расценили как недобросовестность (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 № 02АП-4604/2016 по делу № А28-4233/2015). Суды посчитали, что само по себе несоответствие цены сделки рыночной цене не может иметь существенного значения, т.к. для опровержения добросовестности приобретателя такое несоответствие должно быть явным, поскольку в обычных условиях оборота продавец может быть заинтересован в продаже имущества по цене ниже рынка.
Таким образом, стоимость имущества должна быть явно заниженной, предположительно более чем на 50%.
Наличие родственных и иных связей (свидетельствующих об аффилированности) сторон сделок, направленных на передачу права собственности, должно, по мнению судов, вызвать у приобретателя сомнение в полномочиях конечного продавца на отчуждение спорного имущества. Соответственно, приобретая коммерческую недвижимость хозяйствующий субъект должен проверить на предмет аффилированности контрагентов по сделкам, в ходе которых отчуждалась эта недвижимость.
Кроме указанных обстоятельств о недобросовестности приобретателя может свидетельствовать незначительный срок перепродажи спорного имущества. В упомянутом выше постановлении АС Волго-Вятского округа по делу № А28-4233/2015, суды установили, что между первоначальной и повторной сделкой прошло 5 месяцев, что при отсутствии доказательств совершения сделки по цене явно не соответствующей действительной стоимости спорного имущества не может указывать на недобросовестность ответчика.
Соответственно, момент, когда срок перепродажи имущества перестает быть незначительным, что, соответственно, устраняет сомнения добросовестного приобретателя в полномочиях продавца, будет оцениваться судом в совокупности с иными фактическими обстоятельствами дела.
Истец, доказывая недобросовестность приобретателя, должен показать, что приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Опровергая и доказывая обратное, крайне важно, показать суду, что приобретатель предпринимал дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи, в целях полного выяснения правомочий отчуждателя имущества.
Перечислить всё многообразие возможных обстоятельств, на которые приобретатель может сослаться в подтверждение проверки правомочий продавца на отчуждение имущества, будет достаточно сложно, вместе с тем, обозначить более-менее достаточный для суда перечень указанных обстоятельств будет разумно и возможно.
Первоначальные проверочные действия должны быть направлены на проверку всей цепочки сделок, по которой передавалось спорное имущество, а также проверка наличия каких-либо обременений и ограничений в отношении приобретаемой коммерческой недвижимости. Наличие выписки из ЕГРН о переходе прав покажет суду, что приобретатель совершал действия, направленные на установление правомочий продавца спорного имущества.
Помимо этого, проверка правоустанавливающих документов на недвижимость, согласно Обзору Президиума ВС от 01.10.2014, свидетельствует о добросовестности приобретателя, данное обстоятельство может быть подтверждено, например, официальным запросом покупателя всех правоустанавливающих документов в отношении приобретаемого имущества у продавца.
Непосредственный осмотр приобретаемой коммерческой недвижимости работниками организации-приобретателя, в результате которого составлен акт осмотра, подписанный сторонами сделки, либо указание на проведенный осмотр непосредственно в договоре купли-продажи, подтвердит направленность воли приобретателя на устранение каких-либо сомнений в полномочиях продавца на отчуждение спорного имущества.
Проведение мониторинга цен на коммерческую недвижимость схожую по характеристикам со спорным имуществом на соответствующем рынке также продемонстрируют суду добросовестность приобретателя. Такой мониторинг может быть проведен юристом организации-приобретателя, а его результат может быть оформлен внутренним документом последнего.
Таким образом, сложившийся подход судов к доказыванию факта добросовестного приобретения имущества, истребуемого в порядке виндикации, свидетельствует о том, что приобретатель должен ответственно и серьезно подойти к вопросу сбора и оценки доказательств, подтверждающих совершение исчерпывающих действий, направленных на проверку полномочий продавца на отчуждение этого имущества.
Кроме того, хозяйствующие субъекты должны помнить, что защита права собственности на принадлежащее имущество начинается задолго до судебного разбирательства.