Qts realty trust inc чем занимается
Какая недвижимость сохранит доходность в кризис
Когда вы заходите на свою страницу в Facebook или Instagram, открываете тот или иной сайт и наслаждайтесь его богатым содержанием, вы, очевидно, понимаете, что вся эта информация должна где-то храниться и откуда-то приходить на ваши компьютеры и мобильные телефоны. Если вы торгуете на фондовом рынке через определенного онлайн-брокера, также должно быть место, где хранится информация о ваших сделках и данные о тысячах других инвесторов, причем это должно быть место, где надежно, безопасно, где всегда есть электричество и сервер работает в кондиционированном помещении.
Вся эта «цифра», как правило, хранится и обрабатывается в современных дата-центрах (data centers, или центрах хранения и обработки данных), которые оснащены соответствующим оборудованием. Крупные компании, такие например, как Facebook, Amazon или Microsoft, используют собственные мощные центры хранения и обработки информации. Правда, и им зачастую выгодно прибегать к услугам специальных фирм, которые владеют data-центрами в разных уголках нашей планеты. А вот подавляющее большинство относительно мелких и не очень компаний, для которых работа с большими объемами информации является частью их бизнеса, как правило, обращаются к сторонним фирмам.
Здесь мы подошли к теме нашей колонки: любой data center — это своеобразный сплав специально сооруженной для этих целей недвижимости и ее электронной начинки. В данном случае нас больше интересует первая составляющая — на ней мы и собираемся зарабатывать. Именно эта недвижимость с инфраструктурой, необходимой для бесперебойного функционирования дата-центра, сдается в аренду корпоративным клиентам с разными сетевыми и вычислительными потребностями, которые обычно устанавливают собственные серверы и вычислительную технику на этих объектах и управляют ими.
Трасты помогут
Как вложиться в подобные центры хранения и обработки информации? Для частного инвестора, который заинтересуется данной темой, хорошие возможности для вложений открывают специальные трасты недвижимости — REIT, которые специализируются именно на «домиках для цифры». В настоящее время речь может идти о пяти трастах (см. таблицу).
Таблица. Доходность data center REIT
Как видно из таблицы, есть достаточно крупные по капитализации трасты, а есть и совсем небольшие по меркам американского рынка компании. Возьмем, например, Digital Realty Trust (DLR) — это одна из наиболее крупных фирм, которая работает на рынке услуг, предоставляемых дата-центрами. Она расположена в Калифорнии и начала функционировать как траст недвижимости (REIT) в 2004 году. Относительная молодость — отличительная черта всех трастов в этой области, так как они создавались на волне большого интереса к дата-центрам в конце 1990-х и начале 2000-х годов.
Компания владеет 267 дата центрами в 20 странах, что делает ее значимым игроком на этом поле. Среди крупных клиентов Digital Realty Trust следует выделить такие известные имена, как IBM, AT&T, Clear Chanel и др.
А вот совсем небольшая фирма в нашем списке — CoreSite Realty Trust (COR) основана в 2001 году со штаб-квартирой в Колорадо, специализируется на работе только в Северной Америке и имеет всего 24 дата-центра. Правда, ее дивиденды самые «жирные» среди пяти трастов недвижимости и составляют в настоящее время 3,93%.
Интересно, что все компании хорошо себя показали во время кризиса, связанного с Covid-19: так, с начала этого года акции Digital Realty Trust (DLR) выросли на 20,2% (здесь и далее данные на 11.05.2020), а CoreSite Realty Trust (COR) — на 10,71%. Востребованность и перспективность услуг, которые представляют дата-центры, в полной мере проявились и в росте акций других трастов: бумаги Equinix Inc. (EQIX) стали дороже 16,16%, QTS Realty Trust (QTS) — на 17,84%, CyrusOne Inc. (CONE) — на 13,28%. Оценить эти показатели роста можно, только сопоставив их с тем, как вел себе рынок в целом в этом году: за это время индекс широкого рынка США S&P 500 опустился на 6,71%.
А как у других?
Интересно также посмотреть и результаты инвестиций в привычную для нас недвижимость, которая не связана с цифровыми технологиями. Как она чувствует себя в эти кризисные времена и каковы ее перспективы? Может, чтобы заработать, вовсе и не нужно лезть в новые реалии, которые часто не всем до конца понятны?
Используем для этого Vanguard Real Estate ETF (VNQ) — американский биржевой фонд, которые отражает сводную картину состояния недвижимости в разных секторах, включая жилую недвижимость, торговую, промышленную, медицинскую, складскую и т. д. Так вот, с начала года этот фонд опустился почти на 20%, что гораздо хуже рынка. И это нормально: во время кризиса практически вся классическая недвижимость, как правило, не в фаворе.
Это касается не только США, но и других стран, где масштабы кризисных явлений могут значительно «переплюнуть» Америку. Так, на днях Банк Англии предсказал, что цены на недвижимость в этой стране могут упасть на 16% из-за кризиса, связанного с новым коронавирусом. Полагаю, что цены на дома и квартиры в Лондоне опустятся гораздо ниже. Аналогичная ситуация вполне ожидаема и с недвижимостью в других европейских странах.
Все это говорит о том, что американские трасты недвижимости, владеющие дата-центрами, предоставляю сейчас весьма заманчивую возможность для заработка.
Можно, но осторожно
Безусловно нужно понимать, что инвестиции в такие трасты связаны с риском, как и любые другие вложения на фондовом рынке — особенно сейчас, когда акции всех пяти компаний находятся на своих исторических ценовых вершинах. Вот почему окончание года может быть не таким оптимистичным, как его начало. Речь о том, что данные вложения лучше рассматривать как перспективные, а не как возможность заработать по-быстрому, что всегда не очень здорово.
Говоря о дата центрах и их «домиках», нужно иметь в виду, что есть возможность инвестиций и через специальный биржевой фонд инфраструктурных трастов недвижимости — Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR ETF (SRVR), куда входят все наши 5 дата-центров и где они занимают около 40% в общем портфеле. Использование этого фонда менее рискованно, но доход может быть ниже. Во всяком случае, с начала года рост его акций был нулевой, что в принципе для настоящего времени очень даже неплохо, но это существенно хуже достижений, которые показали за это время отдельные дата–REIT.
Одно из больших преимуществ вложений в «финансовую» недвижимость является ее доступность для массового инвестора. Сюда можно прийти и с миллионами долларов, и всего с несколькими тысячами. Но в этом и большая опасность для советника, в данном случае для меня: когда пишешь об успешных инвестициях в этой области, есть опасность привлечь внимание не очень опытных людей, которые в погоне за заработком зачастую забывают о сопутствующих рисках.
Специально для них хочу отметить следующее: при всей своей привлекательности в настоящий момент, трасты недвижимости, специализирующиеся на дата-центрах, очень волатильны и могут привести к потерям. Вот почему их следует рассматривать в качестве одной из инвестиционных идей, решение об использовании которой следует принимать исключительно с позиций потребностей личного инвестиционного портфеля и своих реальных возможностей рисковать.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
QTS Realty Trust Inc (QTS)
Следить за отчетами компании QTS REIT
Все последующие выпуски Только предстоящий выпуск Получить напоминание за 1 торговый день
Позиция успешно добавлена:
Отчет о доходах QTS
| Продажа/общие/административные Расходы, всего | 24,48 | 23,64 | 20,81 | 22,08 |
| Исследования и разработки | — | — | — | — |
| Амортизация | 58,26 | 55,51 | 55,89 | 51,38 |
| Процентные расходы (доходы) | — | — | — | — |
| Необычные расходы (доходы) | 8,39 | 1,52 | 20,7 | 1,08 |
| Прочие операционные расходы, всего | — | — | — | — |
Участвуйте в форуме для взаимодействия с пользователями, делитесь своим мнением и задавайте вопросы другим участникам или авторам. Пожалуйста, используйте стандартный письменный стиль и придерживайтесь наших правил.
Инвестидея: Digital Realty Trust, потому что деньги растут на облаках
Потенциал роста: 14% в абсолюте без учета дивидендов за полгода; 9% годовых с учетом дивидендов в течение 15 лет.
Срок действия: 6 месяцев, если инвестировать краткосрочно; до 15 лет, если долгосрочно.
Почему акции могут вырасти: растет спрос на облачные вычисления.
Без гарантий
Наши размышления основаны на анализе бизнеса компании и личном опыте наших инвесторов, но помните: не факт, что инвестидея сработает так, как мы ожидаем. Все, что мы пишем, — это прогнозы и гипотезы, а не призыв к действию. Полагаться на наши размышления или нет — решать вам.
Если хотите первыми узнавать, сработала ли инвестидея, подпишитесь на Т—Ж в «Телеграме»: как только это станет известно, мы сообщим.
И что там с прогнозами автора
Исследования, например вот это и вот это, говорят о том, что точность предсказаний целевых цен невелика. И это нормально: на бирже всегда слишком много неожиданностей и точные прогнозы реализовываются редко. Если бы ситуация была обратная, то фонды на основе компьютерных алгоритмов показывали бы результаты лучше людей, но увы, работают они хуже.
Поэтому мы не пытаемся строить сложные модели. Прогноз доходности в статье — это ожидания автора. Этот прогноз мы указываем для ориентира: как и с инвестидеей в целом, читатели решают сами, стоит доверять автору и ориентироваться на прогноз или нет.
На чем компания зарабатывает
Digital Realty предоставляет помещения для серверов тем компаниям, которым нужно где-то размещать свои вычислительные мощности. Компания относится к REIT — фондам, которые управляют недвижимостью и большую часть прибыли распределяют среди акционеров.
Согласно годовому отчету, 99,6% выручки компании дает арендная плата, получаемая с тех, кто пользуется серверами. Остальное приходится на сборы другого рода: управление имуществом, помощь в получении финансирования и управление строительством.
Согласно презентации для инвесторов, по типам клиентов выручка компании распределяется следующим образом:
81% выручки компании дают дата-центры в США. Еще 9% приходится на Великобританию. Остальные же страны в отчете называть не стали.
Инвестиции — это не сложно
Аргументы в пользу компании
Облачные инвестиции. У меня уже было несколько идей по компаниям, работающим в сфере облачных вычислений. Это, например, Oracle и Nvidia. Суть такова: каждый год увеличивается объем электронных данных и для их хранения и обработки нужны соответствующие мощности.
Коронавирусный карантин, сильно увеличивший нагрузку на интернет, подстегнул этот процесс, но даже без него дела у Digital Realty и так бы шли хорошо. Тренд на рост количества обрабатываемой информации сможет остановить только глобальная технологическая катастрофа. Современная экономика сильно зависит от быстрого и постоянного обмена данными, и эта зависимость с каждым годом все увеличивается.
Соответственно, на серверные помещения Digital Realty всегда будет хороший спрос.
Крепкий бизнес. С прибылью и маржой у компании все отлично. Digital Realty хорошо выглядит на фоне многих других компаний, что наверняка заинтересует инвесторов.
Это приятный бонус для держателей акций. Кроме того, дивиденды могут привлечь любителей пассивной доходности, что поможет котировкам вырасти.
Активы в нормальных странах. Большая часть зданий Digital Realty расположена в хороших странах, где собственность компании более-менее сохранна. Если интернету физические ограничения не страшны, то самим серверам важны защищенные и надежные помещения. Помимо прочего, важно, чтобы эти помещения не могли отобрать из-за произвола властей или других подобных причин.
Договор аренды — не место для дискуссий. Согласно годовому отчету, один из клиентов дает около 8% выручки, а остальные дают еще меньше. Крупнейшие 20 клиентов в сумме дают лишь чуть больше половины всей аренды, а всего у компании 2000 клиентов.
Подобная диверсификация серьезно усиливает переговорную позицию Digital Realty. Крупные клиенты обычно пытаются выбивать себе скидки и выкручивать поставщикам услуг руки с целью снижения цены, но у компании вряд ли есть проблемы с этим.
Возможность покупки. Идея покупки Digital Realty кажется на первый взгляд контринтуитивной: капитализация компании около 40 млрд долларов, а P / E в районе 53.
Но у этого бизнеса мощный фундамент, а у частных фондов много денег. Понятная и приятная конъюнктура делает Digital Realty очень интересным вариантом для долгосрочных инвестиций со стороны таких фондов. В отличие от технологических стартапов, бизнес Digital Realty интуитивно понятен среднестатистическому управляющему частного фонда, поскольку это недвижимость.
Компания демонстрирует хорошую прибыль здесь и сейчас, а итоговая маржа весьма высокая. Я бы не исключал варианта покупки Digital Realty группой частных инвесторов в обозримом будущем.
Что может помешать
Огромный долг. Бич почти всех предприятий, связанных с недвижимостью, — огромные долги. Так и у Digital Realty: согласно последнему квартальному отчету, в распоряжении компании около 774 млн долларов, тогда как долгов у нее на 15,89 млрд долларов.
В принципе, все не так страшно: у компании есть недвижимость на 18,6 млрд долларов и с нынешними низкими ставками она может спокойно перекредитоваться под небольшой процент. Но соотношение долга и свободных средств все равно не очень приятное.
Кроме того, сейчас у компании занято 87,2% площадей. Digital Realty надо расширяться и строить или покупать новые помещения, а это потребует заемных средств.
Прибыль ограничена. 89% арендаторов компании работают по договорам, согласно которым нельзя повышать арендную плату больше чем на 2—4% или поднимать ее быстрее, чем растет индекс потребительских цен. Значит, заработать больше на существующих арендаторах не получится.
Большая часть арендных площадей компании, как я уже отметил выше, занята. Сейчас у компании есть 35,7 млн квадратных футов сдаваемых площадей, и к ним в ближайшие годы добавится еще 4,3 млн. Последние менеджмент может попробовать сдать арендаторам, которые будут работать на более выгодных для Digital Realty условиях.
Все это означает, что компании может быть сложно заметно нарастить выручку и прибыль.
Техноценоз. Стоимость содержания зданий растет каждый год, что грозит компании растущими издержками. При этом Digital Realty не может просто так взять и переложить все свои расходы на арендаторов.
Конкуренция мешает. У компании много конкурентов. Это, например, CoreSite, Equinix, Cyxtera и пр. Их присутствие сильно ограничивает пространство для увеличения маржи Digital Realty.
Стоимость ошибки высока. Нельзя предсказать такие разрушительные вещи, как повторение геомагнитной вспышки 1859 года или начало термоядерной войны. Но есть и мелкие «черные лебеди», которые могут навредить компании. Например, это может быть хакерская атака на сервера компании и службы, поддерживающие работу здания. Или, скажем, ремонтные работы неподалеку приведут к тому, что в здании отрубят электричество.
В любом случае бизнес компании сколь маржинален, столь же и деликатен. Он уязвим перед техническими неисправностями, которые всегда происходят неожиданно и дорого обходятся.
Дорого. P / E у компании находится в районе 53, что довольно много. Отчасти это оправдывается предсказуемостью и позитивной динамикой развития бизнеса, но дорогие компании могут становиться жертвами биржевых распродаж просто из-за своей дороговизны. Акции Digital Realty могут быть очень волатильными.
Коронавирус, конечно же. Карантин увеличил нагрузку на вычислительные мощности, для компании это плюс. Но у Digital Realty есть клиенты из уязвимых секторов: 3% выручки — это предприятия из сферы гостеприимства, 1% — энергетика и еще 1% — розница.
Последние полгода для компаний из указанных секторов были очень тяжелыми, и есть небольшая вероятность того, что они могли не продлить договоры с Digital Realty. Это может слегка подпортить компании отчетность.
Впрочем, я считаю, что спрос со стороны других отраслей с лихвой перекроет потери клиентов из указанных выше проблемных областей.
Что в итоге
Также следует учитывать, что немногие компании могут показать в этом году хороший рост прибыли. Digital Realty почти наверняка окажется среди них.
Последний квартальный отчет, покрывающий период с января по март и не затрагивающий остальные «карантинные» полтора месяца, был очень хорош. Я думаю, что новый отчет, который выйдет 30 июля, будет даже лучше, и дорогой бизнес Digital Realty вполне может стать еще дороже.
Долгосрочное вложение. Можно держать эти акции следующие 15 лет и рассчитывать на примерно 9% годовых с учетом дивидендов. У компании хороший и стабильный бизнес, ей благоволит технологическая и экономическая конъюнктура.
Компания тратит на дивиденды примерно 82% доступных для этого средств, и этот показатель еще может вырасти. Вряд ли стоит ожидать запредельных темпов роста прибыли, поскольку есть потолок увеличения арендной платы, но новые площади позволят зарабатывать больше.
Также на длительных дистанциях значительно увеличивается вероятность покупки Digital Realty сторонними инвесторами. В итоге вариант долгосрочных вложений мне кажется более предпочтительным.
QTS Realty Trust Inc (QTS)
Следить за отчетами компании QTS REIT
Все последующие выпуски Только предстоящий выпуск Получить напоминание за 1 торговый день
Позиция успешно добавлена:
Балансовый отчет QTS
| Кредиторская задолженность | — | — | — | — |
| Кредиторская/накопленная задолженность | 240,74 | 202,55 | 187,27 | 173,79 |
| Накопленные расходы | 54,63 | 56,33 | 58,01 | 59,64 |
| Векселя к платежу/краткосрочная задолженность | — | — | — | — |
| Текущая часть долгосрочных кредитов и займов/Капитализируемая аренда | — | — | — | — |
| Прочие краткосрочные обязательства, всего | 45,25 | 41,69 | 39,37 | 37,97 |
| Общая долгосрочная задолженность по кредитам и займам | 1574,24 | 1840,47 | 1869,49 | 1658,39 |
| Долгосрочные кредиты и займы | 1531,85 | 1797,94 | 1827,78 | 1613,48 |
| Обязательства по финансовой аренде | 42,4 | 42,52 | 41,72 | 44,91 |
| Долгосрочные обязательства по отложенному налогу на прибыль | 0,95 | 0,83 | 0,81 | 0,64 |
| Неконтролируемая доля в дочерних компаниях | 141,97 | 118,46 | 108,52 | 113,72 |
| Прочие обязательства, всего | 169,97 | 153,75 | 158,92 | 137,29 |
| Погашаемые привилегированные акции, всего | — | — | — | — |
| Непогашаемые привилегированные акции, нетто | 407,44 | 407,44 | 407,44 | 407,44 |
| Обыкновенные акции | 0,77 | 0,69 | 0,65 | 0,64 |
| Добавочный капитал | 2305,03 | 1834,31 | 1622,86 | 1614,51 |
| Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) | -574,76 | -536,03 | -504,31 | -457,99 |
| Собственные акции, выкупленные у акционеров, по стоимости приобретения | — | — | — | — |
| Право работников на получение акций компании (ESOP) | — | — | — | — |
| Нереализованный доход (убыток) | — | — | — | — |
| Прочие собственные средства | -31,64 | -35,18 | -50,45 | -56,48 |
Участвуйте в форуме для взаимодействия с пользователями, делитесь своим мнением и задавайте вопросы другим участникам или авторам. Пожалуйста, используйте стандартный письменный стиль и придерживайтесь наших правил.
QTS Realty Trust Inc (QTS)
Следить за отчетами компании QTS REIT
Все последующие выпуски Только предстоящий выпуск Получить напоминание за 1 торговый день
Позиция успешно добавлена:
Технический анализ QTS
Точки разворота 19.10.2021 20:05 GMT
| Название | S3 | S2 | S1 | Точки пивот | R1 | R2 | R3 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Классические | 77,98 | 77,98 | 77,99 | 77,99 | 78,00 | 78,00 | 78,01 |
| Фибоначчи | 77,98 | 77,98 | 77,99 | 77,99 | 77,99 | 78,00 | 78,00 |
| Камарилья | 77,99 | 77,99 | 77,99 | 77,99 | 77,99 | 77,99 | 77,99 |
| Вуди | 77,98 | 77,98 | 77,99 | 77,99 | 78,00 | 78,00 | 78,01 |
| ДеМарк | — | — | 77,99 | 77,99 | 77,99 | — | — |