Real estate что это
Словосочетания
Автоматический перевод
Перевод по словам
Примеры
She works in real estate.
Она работает в сфере недвижимости. ☰
All his money is in real estate.
Все его деньги вложены в недвижимость. ☰
She prospered as a real estate agent.
Она преуспела в качестве агента по недвижимости. ☰
She made a bundle selling real estate.
Она сколотила круглую сумму на продаже недвижимости. ☰
They are partners in the real estate business.
Они являются партнёрами в сфере операций с недвижимостью. ☰
Real estate prices slumped during the recession.
Во время кризиса цены на недвижимость упали. ☰
The firm also has real estate holdings in Florida.
У фирмы также имеется недвижимость во Флориде. ☰
I am guessing that the price of real estate will rise again.
Я предполагаю, что цена недвижимости вновь возрастёт. ☰
Real estate speculators agreed not to bid against each other.
Спекулянты недвижимостью договорились не перебивать цену друг другу. ☰
Real estate prices have doubled in value over the last decade.
За последнее десятилетие цены на недвижимость выросли в два раза. ☰
He’ll look for bargains after the real estate market shakes out.
Он начнёт искать выгодные покупки после того, как рынок недвижимости перестанет трясти. ☰
Real estate market is most active during the spring and the fall.
Наибольшая активность на рынке недвижимости наблюдается весной и осенью. ☰
Совет попечителей вывел инвестиции в недвижимость на сумму двадцать миллионов долларов. ☰
The parties may conclude a precontract on an intended sale of real estate.
Стороны могут заключить предконтракт к продаже недвижимости. ☰
A pretty sizable piece of real estate would be nuked if an asteroid struck.
Если упадёт астероид, то довольно значительная часть недвижимости будет уничтожена. ☰
В тот год общая сумма японских инвестиций в американскую недвижимость составила чуть более тринадцати миллиардов долларов. ☰
The real estate tycoon has a whole army of underlings to attend to the details.
У этого короля недвижимости есть целая армия «шестёрок», чтобы заниматься всякими мелочами. ☰
. a crafty real estate broker who got people to sell their property at bargain prices.
. хитрый маклер, который наловчился выторговывать у клиентов недвижимость за бесценок. ☰
. selling real estate on the side turned out to be a profitable venture for the stay-at-home mom.
The real estate agent purposely withheld information that would have discouraged us from buying the property.
Агент по недвижимости умышленно скрыл информацию, которая удержала бы нас от покупки этого имущества. ☰
The real estate proprietors were trying to hike prices. *
Владельцы недвижимости пытались взвинтить цены. ☰
New retail real-estate firm is targeting San Antonio.
Новое агентство планирует выйти на рынок недвижимости Сан-Антонио. ☰
Примеры, ожидающие перевода
Real estate stocks pulled down total returns of 35.7 percent. ☰
. as lords of the local real estate scene, they own nearly all of the city’s prime pieces of property. ☰
. the enormous difference in real estate between a high-definition disk and one in standard definition. ☰
. the real estate buzzards were really putting pressure on the one homeowner who was still refusing to sell. ☰
. investigative reporters uncloaked the real estate tycoon, revealing him to be nothing more than a slumlord. ☰
. you’ll need to use your writing tablet to record all the information that the real estate agent is likely to reel off. ☰
Недвижимое имущество — что это такое и ключевые особенности
Недвижимое имущество – это собственность, состоящая из земли и расположенных на ней зданий, а также природные ресурсы, включая дикую флору и фауну, сельскохозяйственные культуры и домашний скот, воду и любые месторождения полезных ископаемых.
Недвижимость – это материальный актив и вид собственности. В качестве примеров недвижимого имущества можно привести землю, здания и другие сооружения, а также права пользования этой землей и всеми сооружениями. Арендаторы тоже получают право проживания на земле или в зданиях относящихся к категории недвижимости, но в этом случае они не считаются владельцами недвижимого имущества.
Недвижимое имущество – это не то же самое, что личная собственность, и путать эти два понятия не следует. К личной собственности относятся нематериальные активы, такие как инвестиции, а также материальные активы, такие как мебель и бытовая техника вроде посудомоечной машины.
Кроме того, даже арендаторы могут претендовать на некоторые элементы обустройства дома как на личную собственность, при условии, что они купили и установили это имущество с разрешения арендодателя.
Хотя средства массовой информации часто говорят о «рынке недвижимости«, все примеры недвижимого имущества можно сгруппировать в три обширные категории по способам его использования.
Домовладение (проживание собственника в приобретённом объекте недвижимости) является наиболее распространённым видом инвестиций в недвижимость в США. По данным Национального совета по многоквартирному жилищному строительству (National Multifamily Housing Council, NMHC), около двух третей жителей владеют своими домами. Зачастую они оплачивают покупку, взяв ипотечный кредит, в котором приобретаемое имущество выступало в качестве залога по долгу.
В издании своего ежегодного анализа стоимости жилья от 2019 года сайт Zillow оценил общую стоимость всех американских домов в 2018 году в 33,3 трлн долларов, что на 71% выше размера валового внутреннего продукта страны (ВВП) в 19,4 трлн долларов.
Людям, которые берут ипотечные кредиты на жилье, чтобы реализовать свою мечту о владении недвижимостью, доступно несколько различных вариантов. Ипотечные кредиты могут быть как с фиксированной, так и с переменной ставкой. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обычно имеют более высокие проценты, чем ипотечные кредиты с переменной ставкой, что в краткосрочной перспективе может сделать их более дорогими.
Кредиты с фиксированной процентной ставкой стоят дороже, поскольку они защищены от вероятности будущего повышения процентной ставки.
Банки публикуют графики амортизации, где показано, какая часть ежемесячных платежей заёмщика идет на выплату процентов, а какая – на погашение основного долга по кредиту. «Шаровые» кредиты — это ипотечные займы, которые не амортизируются со временем, сокращаясь до нуля. Вместо этого заёмщик выплачивает проценты в течение определённого периода (например, пяти лет), а в конце срока должен погасить остаток кредита в виде аккордного платежа.
Кроме того, ипотека может быть сопряжена с большими затратами, в которые входят транзакционные сборы и налоги. Эти дополнительные расходы часто включаются в сумму кредита. После того, как потенциальный домовладелец докажет свое право на получение ипотеки от банка или другого кредитора, ему необходимо выполнить несколько дополнительных действий и убедиться в том, что имущество продаётся законно и находится в хорошем состоянии.
Коммерческое недвижимое имущество используется для коммерции и может включать в себя все, что угодно: от торговых центров и отдельно стоящих ресторанов до офисных зданий и небоскребов. Его обычно разделяют с недвижимостью промышленного назначения, которая представляет собой площади, используемые при изготовлении какой-то продукции.
Покупка или аренда недвижимости для коммерческих целей сильно отличается от покупки дома или другой жилой недвижимости. Сроки коммерческой аренды обычно дольше, чем сроки аренды жилых помещений. Доходность коммерческой недвижимости зависит от её рентабельности на квадратный метр, в отличие от строений, предназначенных для проживания людей.
Кроме того, по ипотеке на коммерческую недвижимость кредиторы могут требовать более крупный первоначальный взнос.
Инвестировать в недвижимое имущество можно напрямую – покупая дома или участки земли – и косвенно через покупку акций публично торгуемых инвестиционных трастов недвижимости (real estate investment trusts, REIT) или ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed securities, MBS). Вкладывая деньги непосредственно в недвижимость, вы можете получать прибыли или убытки двумя путями, которые не менялись веками: за счёт аренды или повышения стоимости недвижимости.
В отличие от других инвестиций, недвижимость сильно зависит от географического положения и окружения. Как говорят риелторы – местоположение важнее всего. Если не считать случаев серьёзных спадов в экономике страны, стоимость жилой недвижимости зависит в первую очередь от местных факторов. К таким факторам относятся уровень занятости населения, местная экономика, уровень преступности, общественный транспорт, качество школ, коммунальные услуги и налоги на имущество.
Между инвестициями в жилую и коммерческую недвижимость есть существенные различия. С одной стороны, жилая недвижимость обычно дешевле и меньше, чем коммерческая недвижимость, поэтому она более доступна для небольших инвесторов.
С другой стороны, коммерческая недвижимость часто имеет более высокую стоимость квадратного метра, а договоры на её аренду заключаются на более продолжительные сроки, что теоретически обеспечивает более предсказуемый поток доходов. Больший доход подразумевает большую ответственность.
Аренда коммерческого недвижимого имущества регулируется более жёстко, чем аренда жилой недвижимости, причём правила могут отличаться не только в разных странах и штатах, но и в разных округах и городах. Даже в пределах городов правила зонирования могут повышать сложность инвестирования в коммерческую недвижимость.
При аренде коммерческой недвижимости имеется также повышенный риск текучки арендаторов. Если у арендатора плохая бизнес-модель, не очень привлекательный продукт или плохой менеджмент, он может объявить себя банкротом. Неудача в бизнесе может помешать получению дохода от дорогой недвижимости.
Более того, собственность может не только расти в цене, но и обесцениваться. Всем известно, что когда-то популярные точки розничной торговли со временем могут превращаться в забытые полумёртвые торговые центры.
Повышение стоимости объекта недвижимости достигается различными способами, но его нельзя зафиксировать до тех пор, пока собственник не продаст этот объект. Ещё одним способом реализации прибыли может быть рефинансирование ипотеки. Неосвоенные земли и территории, находящиеся непосредственно за пределами границ города, обладают наибольшим потенциалом для строительства, облагораживания и получения прибыли.
Повышение стоимости также может быть получено в результате обнаружения на участке земли ценных материалов или природных ресурсов, таких как нефть. Кроме того, может вырасти рыночная стоимость территории вокруг принадлежащей вам земли.
По мере роста и развития окрестностей стоимость недвижимости, как правило, тоже увеличивается. Облагораживание городских кварталов в некоторых американских городах в последние несколько десятилетий часто приводило к резкому росту цен на недвижимость. Дефицит также может играть определённую роль в формировании цены объектов недвижимости.
Если лот является последним по своему размеру или типу, при этом находится в престижном районе или там, где такие лоты редко становятся доступными, он автоматически становится более ценным.
Доход от недвижимого имущества может поступать в нескольких формах. Самым большим генератором прибыли является аренда земли, которая уже превратилась в жилую или коммерческую недвижимость. Однако компании также платят роялти за природные ресурсы, найденные на необработанных землях. Кроме того, они могут платить за строительство различных сооружений, таких как вышки сотовой связи или трубопроводы.
Кроме того, доход может поступать и от непрямых инвестиций в недвижимость. В случае REIT владелец нескольких объектов недвижимости продаёт акции инвесторам и распределяет доход от аренды в виде дивидендов. Аналогичным образом, в случае MBS процентные и основные платежи из пула ипотечных кредитов собираются и передаются инвесторам.
Как REIT, так и MBS торгуются как акции, при этом в качестве их основного обеспечения выступает недвижимость. Таким образом, стоимость капитала может увеличиваться из-за прироста рыночной стоимости акций.
Ценные бумаги с ипотечным покрытием заработали себе негативную репутацию из-за той роли, которую они сыграли в ипотечном кризисе, вызвавшем глобальный обвал финансового рынка в 2007 году. Тем не менее, они всё ещё существуют и торгуются. Самым доступным способом для среднего инвестирования в эти продукты являются биржевые фонды (ETF).
Как и любые другие инвестиции, эти продукты имеют определённую степень риска. Однако они также помогают обеспечить диверсификацию портфеля. Перед инвестированием вам необходимо исследовать активы выбранных фондов и убедиться, что они специализируются на MBS инвестиционного класса, а не на субстандартном типе, который фигурировал в кризисе.
Grant Deed – это юридический документ, используемый для передачи права собственности на недвижимое имущество.
Комиссия за приобретение взимается арендодателем для покрытия расходов, обычно административных, которые они несут при заключении договора аренды.
Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги.
Коммерческая собственность – это здания и земельные участки, предназначенные для осуществления приносящей доход деятельности, а не для обычных целей проживания.
Коммерческая недвижимость (Commercial real estate, CRE) – это недвижимое имущество, используемое исключительно в коммерческих целях и часто сдаваемое в аренду для этой же цели. Эта категория недвижимости делится на четыре класса: офисные, промышленные, многоквартирные и торговые помещения.
Займ под коммерческую недвижимость представляет собой ипотечный кредит, обеспеченный залогом в виде коммерческой, а не жилой недвижимости – коммерческой считается любая приносящая доход недвижимость, которая используется исключительно в коммерческих целях.
REAL ESTATE
farm real estate — сельскохозяйственная недвижимость
The Midwest experienced unusually large increases in farm real estate prices during this period. — В этот период Средний Запад подвергся необычайно масштабному повышению цен на сельскохозяйственную недвижимость.
real estate security — ценная бумага под залог недвижимости
Real estate securities have delivered exceptional returns.
real estate market — рынок недвижимости
• Pension funds often invest in real estate.
• a piece of real estate
• those who make a living in real estate
It’s a prime piece of real estate.
commercial/residential/industrial real estate
Supported by bank loans, several manufacturing companies in the area invested heavily in real estate.
She works in real estate in Dallas.
the real estate industry/sector
a real estate investor/expert/tycoon
Land plus anything permanently fixed to it, including buildings, sheds and other items attached to the structure. Although, media often refers to the «real estate market» from the perspective of residential living, real estate can be grouped into three broad categories based on its use: residential, commercial and industrial. Examples of real estate include undeveloped land, houses, condominiums, townhomes, office buildings, retail store buildings and factories.
Как вложиться в недвижимость, покупая акции: объясняем, что такое REIT
Что такое фонды недвижимости REIT и зачем в них инвестировать?
Вложиться в недвижимость можно разными способами: например, самостоятельно покупать квартиры и складские помещения, чтобы сдавать их в аренду. Или пытаться купить недвижимость дешево, чтобы потом продать дороже.
Однако это потребует много денег, времени и сил. Кроме того, найти прибыльные объекты может быть сложно без специальных знаний в этой сфере. Чтобы избежать подобных трудностей, есть специальный вариант вложений в недвижимость, доступный каждому: инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).
REIT — это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. По законам США, REIT должны вложить в недвижимость минимум 75% активов фонда, а доход от аренды, продажи и проценты по закладным не должны быть меньше 75%. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании.
Есть два основных вида REIT: долевые (собирают арендные платежи с объектов в собственности, а также от их продажи) и ипотечные (получают доход от вложений в ипотеку или ипотечные ценные бумаги).
Бумаги REIT гораздо ликвиднее, чем физическая недвижимость, продать их по рыночной стоимости можно очень быстро. Кроме того, REIT — это долларовый актив. Поэтому если инвестор боится девальвации рубля, то бумаги фонда недвижимости помогут защититься от нее.
«Чтобы не бояться падения рубля, нужно инвестировать в долларовую экономику. И фонды зарубежной недвижимости REIT — один из вариантов. Они дают примерно 2% дохода в долларах, и это хороший способ сохранить деньги», — отмечает Алексей Гальцев, основатель инвестиционной компании Realiste.
В то же время бумаги REIT подвержены рыночному риску, а их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.
Как REIT выплачивают дивиденды?
Согласно законодательству США, трасты REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов. Эта особенность освобождает фонды от уплаты федеральных налогов. Из-за этого REIT часто называют налоговым убежищем.
В США при президенте Дональде Трампе ставка корпоративного налога снизилась с 35% до 21%. Из-за этого статус REIT как «налоговых убежищ» пошатнулся. Но, согласно программе Джо Байдена, корпоративный налог для американских компаний может вырасти до 28% — это поможет повысить привлекательность REIT в глазах инвесторов.
Обычно доходность дивидендов REIT составляет от 2% до 5%, но может доходить и до 10%. Столь высокая дивидендная доходность в целом не свойственна фондовому рынку США, на котором компании обычно выплачивают инвесторам около 2%. Поэтому доходность REIT под 10% может означать либо высокий риск, либо отсутствие положительной динамики акций.
Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT?
Российские инвесторы платят налоги с торговли REIT по такому же принципу, как с доходов по американским акциям: с прибыли от разницы в покупке и продаже бумаг и дохода от дивидендов.
С дивидендов по американским акциям брокер автоматически удерживает с российского инвестора 30% от их суммы. Для большинства акций эту цифру можно сократить с помощью формы W-8BEN — но фонды недвижимости REIT как раз представляют исключение из этого правила. Налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%.
Как выбрать REIT для инвестиций?
«Возьмем, например, Китай. Большой залив — самый быстрорастущий регион и там дорогая недвижимость. Из-за нехватки площадей стоимость продолжает расти. Такая же ситуация в Сингапуре. Однако фиксация на конкретном государстве более рисковая, чем глобальная. Например, если дата-центры какого-то фонда находятся в 80 разных странах, то это более стабильная история, чем в каком-то одном государстве», — добавил он.
Как купить бумаги REIT?
В мире насчитывается несколько сотен публичных фондов недвижимости, из них более 300 REIT торгуются на американских биржах. В США образовано около 60% всех мировых подобных фондов недвижимости. Их акции можно приобрести на любую сумму.
Особое внимание стоит уделить показателю FFO (funds from operations) — он равен чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (или прибавляется убыток) от продажи объектов недвижимости. Также существует его скорректированная версия Adjusted Funds From Operations (AFFO), учитывающая регулярные доходы и расходы.
Какие REIT может купить частный инвестор прямо сейчас
Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 можно купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера. Сейчас доступны 35 компаний. Приведем в пример пять из них.
Realty Income — инвестиционный фонд недвижимости, который зарабатывает на торговой недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании. Ему принадлежат аптеки, магазины, круглосуточные магазины, гипермаркеты, фитнес-центры, кинотеатры — всего более 6 тыс. объектов. Компания сотрудничает с аптечной сетью Walgreens, супермаркетами 7-Eleven, службой доставки FedEx. Realty Income выплачивает дивиденды ежемесячно, а не ежеквартально, как большинство фондов, на протяжении 607 месяцев подряд.
Equinix — фонд недвижимости, который строит серверные фермы. IT-компании размещают оборудование в дата-центрах фонда, которых у Equinox более 250 по всему миру. Компания выплачивает дивиденды раз в квартал. Дата-центры Equinix используют такие компании, как Amazon, Google, Microsoft, Oracle, Zoom.
Simon Property — крупнейший REIT в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США. Кроме ТЦ, владеет и управляет бутиками, ресторанами, развлекательными и бизнес-центрами в Северной Америке, Европе и Азии.
Kimco Realty — этот фонд недвижимости также владеет торговыми центрами в США — приобретает, развивает и управляет ими. На декабрь 2020 года у фонда были доли в 400 торговых площадях, включающих 70 млн кв. футов арендуемых площадей, в основном сосредоточенных на крупнейших рынках. Компания платит дивиденды каждый квартал.
Macerich — еще один REIT, специализирующийся на торговых центрах. Третий по величине оператор торговых центров в США. По состоянию на 31 декабря 2020 года компания владела долями в 52 объектах общей площадью 50 млн кв. футов.
На какие REIT обратить внимание? Советы экспертов
Несмотря на то что рынок недвижимости во многих странах падал во время пандемии, отмечает эксперт, в том числе и в Китае, логистические центры были стабильны. И если офисы освобождались, то продукты и товары нужны всем. И в связи с тем, что электронная коммерция развивается, спрос на такие площадки будет только возрастать.
«Второй класс активов среди фондов недвижимости, которые я бы выделил, это специализированные REIT, — продолжает Виктор. — Например, Digital Realty Trust и Equinix. Это два крупнейших REIT, которые владеют дата-центрами по всему миру, они достаточно стабильны. Дивидендная доходность — около 3%. Думаю, этот сектор будет расти так же, как электронная коммерция».
Международный финансовый консультант и автор книги «Когда плохо — это хорошо: как зарабатывать на инвестиционных идеях» Исаак Беккер предлагает обратить внимание на более специфические фонды: «Рынок REIT очень обширен. Один из последних интересных образованных фондов Innovative Industrial Properties (IIPR) работает с недвижимостью для тех, кто занимается медицинской марихуаной. Этим людям нужны специальные здания со специальными мерами защиты. Этот REIT за последний год вырос на 200% и к тому же платит неплохие дивиденды — около 3%. Но этот фонд, конечно, уже для тех, кто любит риск и готов к нему».
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем аккаунте в Instagram