Street retail что это
Всё про Street Retail
Коммерческая недвижимость в настоящем может быть представлена в разных форматах. И одним из самых популярных является street retail (стрит-ритейл). Само понятие появилось в России не так давно. До этого выделяли только коммерческую недвижимость. Необходимости что-то обособлять не было.
Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty
Однако рынок не стоит на месте. Постоянно появляются новые понятия и явления, которые обрастают своей спецификой. И предпринимателю в этом стоит разобраться, чтобы не упустить возможность получить доход.
Что такое стрит-ритейл?
Под этим понятием непосредственно подразумеваются коммерческие помещения, которые расположены на первом этаже, с обособленным выходом на улицу и с витринами или окнами, которые можно использовать как место для рекламы. Такая недвижимость может быть изначально отнесена к нежилой. Например, во многих новостройках застройщик ещё при создании проекта часто отводит первый этаж под офисы или магазины.
Объект из портфеля компании Retail-Realty
Однако, что особенно характерно для исторических зданий, стрит-ритейлом может стать и часть здания, которая была переведена в нежилой фонд. Стоит учесть, что для этого нужно провести специальную процедуру. Очень важно, чтобы такое помещение имело отдельный выход, а также собственную систему коммуникаций (или такую, которую можно было бы без труда обособить). Большое значение при переводе в нежилой фонд уделяют вопросам обеспечения санитарной и пожарной безопасности.
Объекты стрит-ритейла были в России уже довольно давно. Например, аптеки на первом этаже в Москве можно обнаружить на снимках, относящихся к 20-м годам прошлого века. Однако само понятие является относительно новым для отечественного рынка. И оно пришло к нам с Запада вместе с системой характеристик, с принципами управления такой недвижимостью и с другими, не менее важными нюансами.
Стрит-ритейл позволяет довольно хорошо зарабатывать. Однако для этого нужно разобраться в том, о чём идёт речь и как лучше всего использовать такое имущество. Вникнуть в детали важно и тем, кто ищет для своего бизнеса подобные объекты в аренду.
Характеристики: проходимость, локация, стоимость
Для стрит-ритейла важны определённые характеристики, по которым подобную недвижимость обычно оценивают. Стоит отметить, что общее количество характеристик способно колебаться в зависимости от конкретного направления бизнеса. Однако есть ключевые, которые присущи всем объектам стрит-ритейла. Это:
С ними нужно разобраться детальнее. Учитывать такие характеристики важно для обеих сторон.
Проходимость
Стоит отметить, что далеко не каждую недвижимость на первом этаже с отдельным входом можно отнести к объектам стрит-ритейла. Он должен обладать ещё и, как минимум, коммерческим потенциалом. Ведь соответствующая недвижимость может располагаться и в спальной зоне, вдали от какого бы то ни было потока людей. Но в таком случае использовать её для получения прибыли, как правило, не имеет смысла. Хотя и здесь можно разместить парикмахерские, небольшие аптеки или магазины, направленные на обслуживание жителей района.
Проходимость может оцениваться разными критериями. Кому-то важно, чтобы общий поток был достаточно большим. А кто-то рассчитывает на определённую целевую аудиторию. Подсчёты могут проводиться с той или иной степенью погрешности, что тоже стоит принимать во внимание.
Локация
Эта характеристика тесно связана с предыдущей. Недостаточно, чтобы стрит-ритейл находился просто рядом с большим потоком людей. Нужно ещё учитывать и другие параметры:
Всё должно оцениваться в комплексе. При изучении локации также стоит учитывать и другие коммерческие объекты, которые уже расположены в определённой местности. Причём это важно не только для анализа конкуренции, но и для того, чтобы понять, спрос на что может быть сформирован.
Например, если есть спортивный зал и магазины одежды, то посетители таких заведений могут захотеть что-нибудь поесть и выпить. А рядом с офисными центрами разумно размещать магазины канцтоваров.
Стоимость
Учитывать стоимость стрит-ритейла следует и для того, чтобы понять перспективы вложения средств в такую собственность, и целесообразность её покупки или аренды для ведения бизнеса. Оценка может производиться разными способами, начиная от простого сбора информации по имеющимся объявлениям и заканчивая обращением к экспертам. В любом случае данные должны быть достоверными и актуальными.
Учтите, что большинство характеристик нельзя назвать статичными. Они меняются, когда появляются новые объекты, усиливается или ослабевает транспортная нагрузка. Поэтому такие сведения нужно время от времени корректировать.
Особенности и назначение стрит-ритейла
Чтобы иметь возможность оптимальным образом распорядиться стрит-ритейлом, нужно как можно лучше понимать его специфику. А для этого стоит учесть особенности:
Необходимо иметь в виду, что выше перечислены особенности стрит-ритейла, характерные для него в целом. Но определённая специфика бывает у конкретных объектов, расположенных в определённой зоне или же в конкретном здании.
Советы по выбору объектов стрит-ритейла для аренды
Объектов стрит-ритейла может быть довольно много. Поэтому выбирать конкретный вариант в аренду стоит с учётом того, что именно требуется вашему бизнесу, какую именно задачу вы хотите решить. Также следует принимать во внимание ограничения по бюджету.
Объект из портфеля компании Retail-Realty
В целом нужно опираться на следующее:
При оформлении аренды стоит учитывать нестабильность сезонного спроса. Цены могут подниматься и падать, в зависимости от времени года. Поэтому стоит тщательно подбирать самый подходящий для заключения такой сделки период, чтобы не переплатить.
Также не забывайте учитывать перспективу. Иногда выгоднее взять в аренду стрит-ритейл в районе, который активно развивается. Но, покупая возможности, не обманывайтесь. Периодически владельцы такой недвижимости могут преувеличивать темпы строительства новой трассы или же значимость открытия делового центра по соседству. Стоит тщательно взвешивать аргументы «за» и «против» перед принятием решения.
Стрит-ритейл – это коммерческая недвижимость, которая гарантирует владельцам бизнеса при грамотном подходе солидную прибыль. Однако очень важно разобраться в том, как её подобрать, на что нужно опираться, какие факторы принимать во внимание. Всё это следует учитывать и владельцам такой собственности, которые хотят получить от неё максимальную выгоду.
Если вам сложно разобраться со стрит-ритейлом, Вам нужно обратиться к профессионалам. Они готовы помочь.
Инвестиции в стрит-ретейл: какой доход приносит арендный бизнес
Первая половина 2021 года прошла достаточно активно с точки зрения открытий новых заведений стрит-ретейла. Несмотря на то что мы находимся на волне ограничений, нельзя сказать, что рынок замер. Мы не сможем избежать череды закрытий заведений общепита, но, вероятнее всего, это будут либо не самые прибыльные проекты (с точки зрения крупных игроков ресторанного бизнеса), либо новые проекты, которым еще не удалось заполучить свою аудиторию.
Стоит отметить, что сейчас удачное время для новых проектов — пока действуют некоторые ограничения, есть возможность «зайти в проект» и делать ремонтные работы без особых потерь с точки зрения недополученной прибыли. Поговорим о том, что сегодня нужно знать, чтобы инвестиции в помещения формата стрит-ретейл приносили реальный доход.
Кто сегодня покупает?
Инвестор в прошлом, сейчас и в перспективе — это человек, который при покупке объекта прежде всего обращает внимание на существующую или потенциальную доходность. Всегда будет важно, надежный ли арендатор занимает помещение, кто и на каких условиях может заменить его в случае ухода. По локации инвестор, как и ранее, будет обращать внимание на перспективу развития того или иного района.
Стоит отметить, что портрет инвестора не изменился под влиянием пандемии — это преимущественно бизнесмены, топ-менеджеры различных компаний, руководители крупного звена. В большинстве своем это частные инвесторы, использующие покупку объекта формата стрит-ретейл как альтернативный финансовый инструмент. Круг профессиональных игроков рынка коммерческой недвижимости формата стрит-ретейл сформировался достаточно давно, и появление новых участников мы наблюдаем не так часто. Среди так называемых новичков можно выделить банки из первой пятерки, которые стали создавать внутри себя инвестфонды. В целом покупатели стали больше внимания обращать на устойчивость бизнеса того или иного арендатора в зависимости от того, как он себя вел в пандемию, соблюдал ли график платежей за последние 6–12 месяцев и так далее.
Доля инвесторов в Москве распределяется следующим образом: 40% — покупатели из Москвы, 20% — из Санкт-Петербурга, оставшиеся 40% составляют региональные покупатели. Интерес со стороны инвесторов из регионов, безусловно, есть, это в том числе Владивосток, Новосибирск, Пермь. Региональные заявки чаще всего лидируют по количеству, но не всегда оказываются качественными по причине того, что иногда у региональных инвесторов не хватает средств для приобретения желаемого помещения в Москве. Если говорить о странах СНГ, то больше всего мы замечаем интерес инвесторов из Казахстана. Заявки инвесторов есть на приобретение помещений под свой бизнес и с готовым арендным бизнесом.
Куда инвестировать?
Пандемия оказала неоднозначное влияние на стрит-ретейл — больше всего пострадали пешеходные и транспортно-пешеходные улицы (Тверская, Арбат), на которых сосредоточен туристический и бизнес-трафик, а профиль арендаторов преимущественно представлен предприятиями общепита и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и прочее). При этом в силу тех же ограничений вырос трафик у арендаторов коммерческих помещений, расположенных в спальных районах, находящихся на минимальном расстоянии от потребителя: аптеки, супермаркеты и специализированные магазины продуктов, стройматериалов, товаров для дома, для детей. Также в спальных районах вырос спрос на коворкинги, связанный с переводом значительного количества сотрудников офисов на удаленку.
Правила игры
Инвестору при желании приобрести тот или иной объект прежде всего следует отталкиваться от бюджета, получения желаемой доходности и локации помещения.
Классической моделью приобретения торгового помещения с готовым арендным бизнесом считается покупка объекта с консервативным подходом, заменяющим банковский депозит, с доходностью от 8–11% годовых (что эквивалентно 9–12 годам окупаемости).
Некоторые инвестиционные сделки несут спекулятивный характер, то есть покупка объекта с дальнейшим возможным увеличением доходности до 19% (с учетом необходимых инвестиций в объект сроки окупаемости могут составить от трех до шести лет). Несмотря на то что данный вид инвестиций кажется более привлекательным, такие объекты требуют дополнительных вложений, опыта и понимания специфики на рынке стрит-ретейла.
Знаковую покупку в центральных торговых коридорах можно считать коллекционной. Доходность по такой покупке не превысит 8% годовых (более 12 лет окупаемости), при этом помещение будет ликвидным и востребованным всегда.
Тем, кто планирует свой бизнес всерьез и надолго либо рассматривает вариант с долгосрочными инвестициями, может быть интересно купить пустое торговое помещение под свой бизнес. Это позволит запланировать развитие на более долгий период, а в случае неудачи в своем деле сдать это помещение в аренду.
Выбираем помещение стрит-ретейла
При выборе качественного помещения прежде всего следует обращать внимание на локацию. Наиболее удачными являются помещения, расположенные на выходе или в прямой видимости от станций метро, а также помещения в крупных жилых массивах и центрах деловой активности.
Уже несколько лет сохраняется спрос на объекты, расположенные на интенсивных пешеходных и автомобильных потоках вдоль пешеходных и транспортно-пешеходных улиц Москвы в ЦАО, которые являются не менее интересными и для большинства арендаторов.
Помещения у станций метро площадью от 50 до 120 кв. м с витринами и отдельным входом считаются наиболее ликвидными. Однако густонаселенные (сложившиеся) спальные районы также всегда были интересны инвесторам. Особенно привлекательными остаются помещения до 700 кв. м, подходящие под продуктовых ретейлеров.
При выборе помещения обязательно стоит обратить внимание на его технические характеристики, такие как электрическая мощность, наличие водопровода, канализации, вытяжки, вентиляции, тепла, так как отсутствие определенных коммуникаций может ограничить перечень возможных арендаторов.
В 2021 году средний чек покупки в стрит-ретейле столицы варьируется от 60 млн до 200 млн руб. При этом совершается большое количество сделок и с бюджетом ниже 60 млн руб., но это в основном либо небольшие помещения с арендатором в спальных районах и ТиНАО, либо помещения в новостройках на этапе строительства. В случае с нежилыми помещениями в новостройках в сроки окупаемости необходимо заложить еще время на стройку, а также поиск нового арендатора.
Учитываем риски
Главный риск при инвестировании — приобретение неликвидного помещения, что может привести не только к заморозке, но и к потере денежных средств. Чтобы этого избежать, лучше воспользоваться услугами профессиональных консультантов.
Снос соседних зданий по программе реновации или риск сноса здания, в котором располагается помещение, капитальный ремонт здания или его фасадов, неустойчивость бизнеса арендатора — ряд этих негативных факторов также следует учесть и изучить при покупке коммерческой недвижимости.
Что будет дальше
Сегодня мы наблюдаем прирост числа инвесторов в стрит-ретейле, так как это альтернативный инструмент инвестиций с прогнозируемой доходностью, которая превышает ставки по депозитам и может достигать до 19% годовых. Рост курса валюты в 2020 году и падение рубля (в январе — декабре 2020 года реальный эффективный курс рубля снизился на 14%) спустя время сподвигнул инвесторов к сделкам в стрит-ретейле. Выиграв на курсовой разнице, они смогли приобрести уже более дорогие и ликвидные объекты.
Цены на помещения в центральных локациях в перспективе продолжат рост, так как спрос со стороны инвесторов сохраняется, а предложение качественных помещений формата стрит-ретейл ограничено. В целом в последние годы мы наблюдаем становление рыночных показателей доходности на более низком уровне, что не приводит к уменьшению спроса.
Кто Вы, мистер Street Retail?
Сегодня среди владельцев торгового бизнеса и инвесторов в недвижимость все большую популярность набирает такой формат помещений, как стрит-ритейл. Давайте разберемся, что это такое.
Что такое стрит-ритейл
Стрит-ритейл (street retail) – формат торговой точки, располагающейся на улице, обычно на первом этаже жилого дома. В переводе с английского буквально означает «уличная торговля». В многочисленных статьях экспертов рынка недвижимости можно прочитать, что для России этот формат новый и непривычный, и появился у нас только в 2000-х, однако это не так. Возможно английский термин и был заимствован недавно, но сам способ торговли с первых этажей жилых домов придуман много веков назад. Отличным примером может служить здание в Москве на Пречистенке, 6, где в 1873 году фармацевт Андрей Форбрихер открыл аптеку.
Аптека Форбрихера на Пречистенке 6, историческое фото 1920-х годов
Прошло почти 150 лет, а аптека в этом здании по-прежнему работает и представляет собой не только памятник культурного наследия, но и стрит-ритейл в чистом виде.
Аптека на Пречистенке 6 Фото с сайта sofrino.ru
Характеристики: проходимость, локация, стоимость
Итак, мы с вами определили, что стрит-ритейл – это торговое помещение на первом этаже здания, имеющее отдельный вход с улицы. Отсюда вытекает главное требование к таким помещениям – большая проходимость.
Естественно, торговая точка, находящаяся на безлюдной улице в промзоне не принесет владельцу ничего, кроме разочарования и выброшенных денег, в отличие от магазина, расположенного рядом с метро на улице с плотным пешеходным трафиком.
Наиболее ценятся улицы, называемые «торговыми коридорами». Это улицы в центре города, где пересекаются потоки местных жителей, работников многочисленных офисов, а также туристов. Такие локации обеспечивают стабильный поток покупателей практически для любого вида бизнеса, будь то торговля или сфера общественного питания.
Стрит-ритейл vs Торговый центр. Разбираем плюсы и минусы
Согласно старинной американской поговорке: когда ты выбираешь место для магазина – следуй правилу трёх «L». А именно, «Location, location & location». Это фундамент и отправная точка вашего бизнеса. Если угадаете с локацией – открывайте пошире двери для клиентов. Потому что их будет много.
А чтобы вам было проще с выбором, мы решили разобрать по косточкам все плюсы и минусы 2 типов коммерческой недвижимости – стрит-ритейл vs торговый центр. Где больший поток покупателей, какие есть ограничения и что насчёт парковки – читайте в нашей статье.
Два слова об истории
Уличная торговля – это отдельные магазины, расположенные на первых этажах жилых или доходных домов. Она берёт начало от античных лавок, средневековых гильдий и прилавков русских купцов. Как правило, торговая точка открывалась на первом этаже, а хозяин, будь то купец или ремесленник, жил над ней. В таких магазинчиках можно было прикупить что-то одно, либо горшок для варки супов, либо сапоги, либо хлеб, либо дары моря.
Иначе дело обстоит с торговыми центрами. Свою родословную они ведут от рынков, базаров и ярмарок. По началу торговые ряды собирались по особым поводам, например, в дни языческих праздников. А потом нашим предкам пришло в голову – что продавать можно не только в выходные, а ежедневно.
Так появились «стационарные» рынки. Но не одной торговлей они завлекали народ. На их центральных площадях можно было встретить циркачей, уличный театр или музыкантов. Поход на рынок или ярмарку был похож на нынешний визит в торгово-развлекательный центр. Люди закупались одеждой, перекусывали в трактирах и смеялись на балаганах.
Стрит-ритейл
Плюсы
• Свободный график. Вы сами устанавливаете часы работы. Хотите открыть небольшую продуктовую точку и торговать снеками по ночам, или продавать сигареты возле ночного клуба – пожалуйста.
• Любая специализация. В рамках закона, конечно. То есть у вас нет каких-то рамок, типа на одной улице размещаются только музыкальные инструменты, а на другой – одна парфюмерия. Вы свободны в выборе категории товара. Будь то – одежда для котов или презервативная лавка
• Индивидуальное оформление. Создавайте дизайн входной зоны, не ограничиваясь требованиями вашего арендодателя. Единственное, вам необходимо получить согласование с департаментом культуры, если вы размещаете свой бизнес в здании памятнике архитектуры. Как на фото – где все вывески имеют схожие размеры и расположение.
Минусы
• Общение с контролирующими органами. Пожарные нормы, санитарно-эпидемиологические требования – весь этот бюрократический груз вам придётся взять на свои плечи.
• Коммунальные услуги. Будьте готовы, что коммунальные платежи вам придётся оплачивать самостоятельно. Как правило, они не входят в договор аренды.
• Безопасность. Ещё один важный момент – это заключить договор с охранной службой. Самостоятельно разместить кнопку. И провести инструктаж своего персонала.
Торговые центры
Плюсы
• Большой поток покупателей. В отличие от стрит-ритейла, где помимо потенциальных покупателей много и простых прохожих – в торговом центре почти вся аудитория пришла за покупками.
• Синергия. Ваша торговая точка соседствует либо с кинотеатром, либо с детскими аттракционами. Пока зрители ждут начала киносеанса – они могут зайти к вам пообедать или купить себе симпатичную бижутерию.
• Безопасность. В торговых центрах – этот пункт в категории плюсов. Вы снимаете с себя вопрос охраны. В рабочее время – где-то неподалёку курсируют охранники. А ночью – ТЦ на замке.
• Коммунальные услуги – ответственность ТЦ. Вам не нужно самостоятельно вносить оплату по коммуналке, а после хранить квитанции.
• Парковка. Это один из важнейших пунктов для покупателей. В торговом центре – своя наземная или подземная парковка. Человек не тратит время на поиски места, паркуется за 5 минут и идёт за покупками.
• Централизованная реклама. Торговые центры вкладывают средства в рекламу. И от этого выигрывают все арендаторы. Вы не исключение.
Минусы
• Ограниченный график. Вы вынуждены подстраиваться под временные рамки торгового центра. Выйти за его пределы не получится.
• Единая стилистика оформления. Торговый центр регламентирует оформление торговой точки. Вам могут запретить большие баннеры, яркую подсветку. И никаких промоутеров с флаерами.
• Конкуренция. Торговый центр может отказаться сдавать вам помещение только потому, что в ТЦ уже представлены несколько операторов, торгующих тем же.
В нашей базе – свыше 400 предложений стрит-ритейла в центре Москвы и на пешеходных улицах с большим трафиком. Вы можете выбрать как небольшое помещение для закусочной, так и большое пространство для премиального бренда. Для вашего удобства мы составили каталог с лучшими предложениями месяца. Внутри – все подробности с цифрами и фотографиями. Чтобы его скачать – перейдите на главную страницу.
Меньше, проще, дешевле: как новые форматы торговли меняют Москву
Московский рынок стрит-ретейла последние несколько лет переживает масштабную трансформацию: меняются не только основные игроки, но и наиболее востребованные ниши и форматы, а также спрос на торговые помещения в центре города. В результате одни из них месяцами не могут найти арендаторов, а другие становятся драйвером для развития бизнеса.
Рассказываем об основных тенденциях на рынке уличной торговли Москвы.
Супермаркеты вместо бутиков
За последние несколько лет в центре Москвы почти полностью сменился пул основных арендаторов. На это оказали влияние, в частности, запрет парковки, расширение тротуаров, превращение ряда улиц в пешеходные, а также повышение арендных ставок, которые оказались не под силу многим собственникам бизнеса.
— Главным трендом осени на центральных улицах столицы стало то, что пустые помещения с высокими ставками аренды занимают арендаторы продуктового ритейла и сдают в субаренду другим компаниям, тем самым делая мелкую нарезку в небольших помещениях. Теперь в одном пространстве сосредоточено несколько направлений синергичных товаров. Это позволяет небольшим игрокам, которые размещались в основном в спальных районах Москвы, выйти на центральные торговые коридоры города, что в свою очередь стимулирует рост уровня сервиса. Таким образом, мы видим активное развитие сегмента фудкортов и фудхоллов в центре столицы за счет появления новых игроков и новых концепций.
Спрос на небольшие помещения
Один из ключевых трендов на московском рынке стрит-ритейла — уменьшение средней площади помещений (вне зависимости от формата торговли) и переход на «мелкую нарезку»: собственники приобретают крупные помещения и делят их на блоки. В Knight Frank констатируют: таким образом можно значительно увеличить доходность помещения за счет повышения арендных ставок. При этом тенденция характерна не только для центра Москвы, но и для мест с хорошим пешеходным трафиком (например, у метро) в спальных районах в пределах ТТК.
— Большие супермаркеты уже почти полностью исчезли с рынка московского стрит-ритейла, переквалифицировавшись в более компактные форматы. Гипермаркеты размещаются в основном в новых жилых кварталах или бизнес-центрах за пределами центра Москвы. Это вызвано тем, что в центре города нет нового строительства подходящего формата, а в старом фонде просто не осталось вакантных помещений такого размера. Более того, почти во всех центральных районах в старых домах уже открыто несколько маленьких или стандартных супермаркетов, поэтому конкуренция здесь крайне высока. Большой гипермаркет вряд ли сможет привлечь клиентов, уже привыкших делать покупки в определенном магазине. В новом фонде за пределами Садового кольца и ТТК стараются предусмотреть площади от 0,5 тыс. до 1,5 тыс. кв. м, и супермаркеты готовы их рассматривать, особенно с учетом невысоких арендных ставок.
Коллаборации в ритейле
Еще одно проявления развития мини-форматов — коллаборации ритейлеров с известными брендами. Подобная форма сотрудничества характерна как для крупных институциональных игроков, так и для малого бизнеса. «Для сокращения издержек от аренды и получения дополнительных синергетических эффектов компании готовы делить арендуемое пространство. Примеры таких коллабораций: Starbucks и банк «Открытие», Cofix и Теле2», — перечисляет старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Зульфия Шиляева.
Таблица: Структура арендаторов торговых помещений в центре Москвы