Апартаменты в чем отличие
Апартаменты и квартиры: в чем разница?
Сегодня апартаменты занимают около 25% предложений на рынке новостроек Москвы, но их статус всё ещё остается спорным. Рассказываем, чем такая недвижимость отличается от стандартных квартир и какие юридические нюансы стоит учитывать.
Главное отличие – назначение помещений
Правовой статус апартаментов стоит на повестке Минстроя России и в ближайшем будущем может измениться, однако пока мы видим следующую картину:
Апартаменты юридически считаются нежилой недвижимостью, как, например, торговые помещения или офисы.
Это значит, что сегодня в них невозможно оформление постоянной регистрации. На такую собственность также не распространяются санитарные нормы для жилых помещений, что может негативно сказаться на освещении или шумоизоляции.
Кто в доме хозяин?
Управление жилым комплексом с апартаментами также имеет ряд отличий от домов, в которых спроектированы квартиры. Существует два способа организации общего имущества:
— При продаже апартаментов места общего пользования остаются фактически без собственности.
— Застройщик оставляет права собственности за собой.
При первом варианте, аналогично положениям Жилищного Кодекса, имущество принадлежит всем собственникам апартаментов. Они участвуют в общих собраниях и выборе управляющей компании. При такой организации действуют не все статьи ЖК РФ. Например, в ст. 157 говорится, что тарифы устанавливают органы местного самоуправления. В домах, где формой собственности являются апартаменты, такое положение будет недействительно, ведь уполномоченные органы не имеют права на определение тарифов в нежилых помещениях.
Если же места общего пользования передаются в собственность застройщика, последний сам определяет и существенные положения договоров, и управляющую организацию. В такой форме управления собственники не имеют права выбора.
Отношения с соседями
Сравнивая стандартные квартиры и апартаменты, мы должны упомянуть ещё одну важную юридическую деталь:
В апартаментах не действует так называемый «Закон о тишине».
Следовательно, если один из ваших соседей решил заняться игрой на трубе, а другой – посверлить стену дрелью в два часа ночи, у вас не получится вызвать участкового, который наведет порядок.
Изъятие за долги
В жизни может случиться всякое, в том числе и серьёзный финансовый долг. В этом случае между владельцами квартир и апартаментов также будет существенная разница.
Изъятие квартиры при задолженности – сложный юридический процесс, жилье не смогут попросту конфисковать по решению суда и выставить на торги. Сначала будет произведена оценка минимальных норм проживания, которая зависит от количества зарегистрированных в квартире лиц. И только если истец докажет, что эти нормы превышены, должника переселят в меньшую жилплощадь на правах бессрочного пользования. Прежнюю квартиру продадут, а разницей в цене погасят часть долга. Важно, что эти правила не распространяются на ипотечное жилье, находящееся в собственности банка вплоть до погашения кредита.
Апартаменты же для судебных приставов – простой актив. Его могут в короткие сроки изъять, а затем выставить на торги. При этом на цель использования помещения никто не будет обращать внимания, неважно, живут ли в них люди или организована коммерческая деятельность.
Налоговый вычет и материнский капитал
Другой важный нюанс, вытекающий из статуса апартаментов – невозможность получить налоговый вычет при их покупке. До тех пор, пока государство не приравняло их к жилым помещениям, вы не сможете вернуть часть потраченных на покупку средств или выплаченных по ипотеке процентов.
Это же правило распространяется на материнский капитал: государство не выдает средства молодым семьям на покупку апартаментов в отличие от квартир.
Регистрация в апартаментах
Все тот же правовой статус апартаментов, не позволяющий считать их жилыми помещениями, делает невозможной в них постоянную регистрацию по месту жительства. Однако выход есть. Владельцы апартаментов могут оформлять временную прописку. Её максимальный срок действия – 5 лет, но по их истечению жилец может прописаться заново неограниченное количество раз. Временная регистрация даёт абсолютно те же права, что и постоянная, её обладатель может спокойно отдавать ребенка в государственный детский сад или завести полис медицинского страхования.
Коммунальные платежи и налоги
Апартаменты отличаются от квартир и размером коммунальных платежей. Тарифы на услуги в первых, как правило, выше. Причина всё та же – формально нежилое помещение облагается дополнительным 20%-м НДС. Если мы сравним оба типа жилья одинаковой площади, то увидим, что ежемесячная переплата за коммуналку в апартаментах составит около 15%. Однако некоторые застройщики передают апартаменты в ведомость своих управляющих организаций. В таких случаях оплата ремонта и содержания дома может быть равна плате в квартире.
История с налогами в этом типе недвижимости сложнее. Если квартиры облагаются имущественным налогом, составляющим 0,1% от кадастровой стоимости, то для владельцев апартаментов налог будет колебаться от 0,5 до 2 процентов. Так, владельцы элитного жилья (яркий пример – апартаменты в «Москва-Сити») могут отдавать больше 100 тыс. рублей в год в качестве налогов.
Здесь нужно учитывать другую важную особенность – сама кадастровая стоимость, на основе которой рассчитывается налог, в нежилых помещениях более низкая, чем в квартирах. При чем разница может быть и в два, и в три раза. Этот нюанс позволяет найти апартаменты, за которые не придется ежегодно отдавать большую сумму.
Капитальный ремонт
Владельцев апартаментов, в отличие от жителей квартир, закон не обязывает оплачивать ежемесячные взносы на капремонт всего здания. Но не стоит забывать, что даже идеально построенный дом со временем может прийти в плачевное состояние. Если на такой случай управляющая компания не будет иметь заранее сформированный фонд, оплачивать восстановление здания придется его жильцам, при чем сумма будет разовой и большой.
Социальная инфраструктура в апартаментах
Инфраструктура в таких домах может быть очень разной: от максимально комфортных условий, которые трудно отыскать в обычных квартирах, до полного её отсутствия.
Так, элитные апартаменты часто имеют при себе ресепшен, клининговый сервис, охранную организацию и многое другое. Но и в них привычные многим формы инфраструктуры не сильно распространены: жителям, как правило, сложнее найти поблизости медицинские и образовательные учреждения или супермаркеты.
Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение?
Законодательство допускает перевод нежилых помещений в квартиры. Для этого объект должен не противоречить требованиям СанПиН. В Москве такой перевод можно осуществить через Департамент жилищной политики и жилищного фонда. При этом вы должны являться собственником, а если жильё взято в ипотеку, кредит должен быть погашен.
Процесс перевода апартаментов в квартиру не имеет четко установленного времени, все зависит от особенностей здания. Сложнее в этом случае придется владельцам жилья в многофункциональных объектах, которые изначально проектировались нежилыми.
Плюсы апартаментов
Не смотря на множество противоречий, такой тип недвижимости неслучайно стал популярным на рынке, ведь он имеет свои достоинства. Первый среди них – это цена. В среднем цены на апартаменты на 15-20% ниже стоимости квартир.
Расположение апартаментов также может стать их плюсом. Такое жилье часто строится на месте бывших градообразующих предприятий, то есть в центральных районах города.
Кроме того, апартаменты отлично подходят для сдачи в аренду. Стоимость съема в них, как правило, не отличается от обычных квартир, а из-за низкой цены инвестор быстрее вернет потраченные на покупку средства.
Апартаменты и квартира — в чем разница
Изящное слово «апартаменты» все чаще звучит на рынке недвижимости. Застройщики предлагают купить именно апартаменты, а не квартиру, привлекая низкой ценой и удачным расположением в новом районе города. Этот вариант имеет право на жизнь только если покупатель выяснил, чем отличаются апартаменты от квартиры, и устраивает ли его такая недвижимость.
Кратко: Апартаменты отличаются от квартир тем, что юридически это нежилая недвижимость – со всеми вытекающими из закона особенностями.
Основные отличия апартаментов от квартир
Главное, чем отличаются апартаменты от квартиры, это буква закона. Юридически квартира является жилым помещением, а апартаменты к жилой недвижимости не относятся. Из-за этого возникает масса законодательных нюансов, касающихся напрямую владельцев апартаментов. Это и особенности оформления прописки в апартаментах, и налоговые особенности, и нюансы управления общим имуществом. Разберем все эти моменты в сегодняшней статье.
Интересно, что в российском законодательстве вопросы, касающиеся жилья, регулируются Жилищным кодексом, специальными правилами. Контроль за соблюдением закона в отношении квартир осуществляет местная жилищная инспекция – если права собственника нарушены, он всегда может обратиться за административной или судебной защитой и получить вполне однозначный ответ.
Апартаментов же это не касается. На сегодня в России нет специальных законов об апартаментах, а судебная практика отличается не только по стране, но и по региону. Решение проблем собственника ложится полностью на его плечи.
ЗАПОМНИТЬ: Если в документах написано, что недвижимость является апартаментом (апартаментами) – это нежилое помещение, и применять законы, касающиеся жилья, к ней нельзя.
А если апартаменты находятся в жилом комплексе?
Часто застройщики рекламируют свои строения, не афишируя, что это именно нежилые апартаменты. Такие помещения могут находиться в жилом комплексе, специально оборудованном для постоянного проживания. Однако наличие канализации и отопления, лифтов, общих помещений, внутренней инфраструктуры как для жилья не делает из такого комплекса жилой многоквартирный дом (МКД). Нужно смотреть документы, если там написано «нежилое», никакая жилая инфраструктура вокруг не изменит этого факта.
В апартаментах постоянно живет семья с маленькими детьми – разве это не жилье?
Нет, состав проживающей в помещении семьи никак не влияет на юридический статус апартаментов. Они таким же образом будут отличаться от жилой квартиры, как и если бы там постоянно никто не проживал, или если бы она использовалась под временное предоставление в аренду или в других коммерческих целях.
Для чего тогда нужны апартаменты?
Фактически апартаменты можно использовать в самых разных целях:
Как правило, если покупатель изначально ищет помещение для коммерции, его не интересует, чем отличаются апартаменты от квартиры. А вот если вы подбираете жилье для своей семьи, нужно учитывать массу особенностей, которые подробно описаны ниже.
Оформление и цена апартаментов
Большой плюс апартаментов, который выгодно отличает их от квартиры, это сниженная цена. Коммерческая нежилая недвижимость дешевле жилой такого же размера.
Оформление покупки апартаментов мало чем отличается от приобретения квартиры. Их можно купить по:
В отношении апартаментов также можно заключать договоры мены. Как и квартиры, апартаменты можно наследовать и завещать, никаких ограничений по этому поводу в законе нет.
Однако экономия даже в 1-2 миллиона рублей может обернуться собственнику апартаментов последующими проблемами, если он приобретает их вместо обычной квартиры с жилым статусом.
Перепланировка и реконструкция
Апартаменты отличаются от квартир тем, что планировка в них может быть более свободная – за счет отсутствия обязательных строительных требований, как к жилью. Можно приобрести просто большую площадь без внутренних перегородок и затем возвести свои стены, которые будут удобны конкретной семье.
В будущем реконструкцию и перепланировку, в том числе перенос, например, сантехники, выполнить и оформить намного проще, опять же из-за отсутствия строгих законодательных норм.
Кроме того, за более низкую цену можно получить апартаменты в более привлекательном районе, чем квартиры – за счет того, что застройщики выбирают земельные участки с разным целевым назначением, в том числе и для деловой застройки, а не только под строительство жилья.
Апартаменты, обычно, дешевле квартир, если сравнивать их по размеру, планировке, расположению. Но экономия может лишить ряда социальных льгот и привилегий собственника жилья.
Налоговые вычеты за покупку апартаментов
Имущественный вычет на покупку жилья (2 миллиона рублей) и на проценты по ипотеке (3 миллиона рублей) на апартаменты не распространяется. Оформить возврат НДФЛ можно только при покупке квартиры, комнаты, дома или долей в них. Апартаменты не входят в этот список, они отличаются тем, что в документах имеют статус «нежилые». Поэтому даже если они находятся в спальном районе или фактически используются для проживания, налоговая в вычете откажет.
В пересчете на рубли:
Выходит, апартаменты отличаются от квартиры тем, что получить возврат НДФЛ за их покупку не удастся.
Налог на имущество
Почти вся Россия перешла на исчисление налога на имущество от кадастровой стоимости, поэтому сделаем приблизительный расчет именно по ней. Собственники и квартир, и апартаментов с момента оформления прав в Росреестре получают обязанность ежегодно до 1 декабря платить налог на имущество. Несмотря на то, что фактически апартаменты от квартир мало чем отличаются, расчет налога для них будет разный.
Налог на имущество рассчитывается как кадастровая стоимость помещения минус вычет умноженная на налоговую ставку:
Каждый регион вправе вводить дополнительные льготы. Например, в Москве владельцам апартаментов площадью меньше 300 квадратов можно получить льготную ставку – при условии, что апартаменты находятся в здании, включенном в специальный перечень (скачать список бесплатно (файл PDF).
ВАЖНО: Налоговый вычет на покупку апартаментов не предоставляется. Чаще всего, налоговые обязательства собственника апартаментов будут в большую сторону отличаться от размера налогов, которые будет обязан платить владелец сравнимой квартиры.
Государственная поддержка, материнский капитал и льготы
Владельцам квартир предоставляется полный перечень программ господдержки, использование маткапитала, различные жилищные льготы. К сожалению, на собственников апартаментов эти возможности не распространяются:
Можно рассчитывать только на специальные, как правило, коммерческие программы поддержки собственников недвижимости. На федеральном уровне пока таких программ не существует, а в регионах они касаются налоговых льгот (как в Москве).
Ипотека на покупку апартаментов
В отличие от покупателей квартир, будущие владельцы апартаментов не могут получить ипотеку с господдержкой. Популярная в период пандемии коронавируса программа «Ипотека с господдержкой под 6,5%» ориентирована только на квартиры – строящиеся или готовые. То же можно сказать и о любых других госпрограммах субсидирования ипотеки: для семей с детьми, военных, врачей и учителей (в регионах) и так далее.
Однако банки все же выдают ипотеку для приобретения апартаментов – как правило, в рамках специальной программы (под апартаменты), кредита для готовой недвижимости или ипотеки под залог уже имеющейся другой недвижимости. Ставка по такой ипотеке будет выше, чем по льготным программам, однако все равно вполне приемлемая, в районе 11-12%.
На апартаменты не распространяются никакие программы господдержки, в том числе и льготная ипотека или материнский капитал. Но банки выдают кредиты по другим программам с повышенной ставкой.
Чем отличаются технические требования и район
Апартаменты – недвижимость нежилая, поэтому и строгие требования как к жилью на нее не распространяются. Апартаменты можно строить практических на любых городских землях (деловых, коммерческих, промышленных), поэтому районы могут быть намного разнообразнее, чем при строительстве квартир.
С другой стороны, при возникновении претензий к застройщику не получится предъявить требования, основанные на СНиПах и техрегламентах, регулирующих жилье.
Регистрация по месту жительства
Прописаться в апартаментах, в отличие от квартиры, на постоянной основе нельзя. Регистрация по месту жительства в нежилых помещениях не допускается. В некоторых случаях можно зарегистрироваться временно, на 5 лет, но эта возможность зависит от того, в каком конкретно здании расположены апартаменты. Если это офисно-деловое здание, откажут даже во временной регистрации.
Постоянная регистрация (прописка) в апартаментах невозможна, а временная разрешается только в некоторых случаях – все зависит от типа здания, в котором размещены апартаменты.
Управление домом, коммунальные услуги и содержание общего имущества
Вопросы проживания в апартаментах фактически ничем не отличаются от жизни в квартире – так же необходимы коммунальные услуги, содержание общих лестниц, подвалов, чердаков и лифтов, решение общедомовых проблем, уборка и так далее. Если в многоквартирном жилом доме многие вопросы регулируются Жилищным кодексом, то для апартаментов такого закона нет. Даже если в здании размещены только апартаменты, в которых проживают семьи, общероссийские жилищные правила на них не распространяются. Иными словами, собственники всегда сами решают, что им делать с общим имуществом.
Вообще само понятие общего имущества для апартаментов еще нигде не закреплено. Не помогает даже судебная практика: некоторые судьи считают, что владельцам апартаментов не принадлежат доли в общем имуществе, мнение других отличается – нужно действовать по аналогии с ЖК РФ, проводить общие собрания и оформлять протоколы.
Капитальный ремонт
Нежилое здание с апартаментами не входит в систему капитального ремонта, действующую в регионе. Любой ремонт строения, который в МКД можно было бы сделать за счет средств фонда капремонта, в случае с апартаментами ложится на плечи всех собственников. При этом заставить кого-то из собственников сложиться на капремонт будет довольно проблематично – ведь закона, который бы обязывал хозяев участвовать в управлении общим имуществом, просто нет.
Пока законодательство не урегулирует вопросы управления зданиями с апартаментами. У их собственников могут возникать проблемы при решении самых обычных вопросов с обслуживанием и капитальным ремонтом.
Общение с соседями
На апартаменты, в отличие от квартир, не распространяются требования закона о тишине. В каждом регионе свои правила – не шуметь в определенные часы суток и не допускать слишком громкого шума. Жители апартаментов такими правилами не защищены. Поэтому даже если соседи ведут себя нагло, ссылаться на законы о тишине здесь нецелесообразно.
Кроме того, любой владелец апартаментов может не только сам проживать там с семьей, но и, например, открыть в помещении гостиницу, магазин или любой другой бизнес. Заставить его закрыть дело не получится, в отличие от хозяина квартиры.
Арест и изъятие апартаментов за долги
Наконец, если единственное жилье (квартиру) изъять за долги невозможно по закону, то апартаменты рассматриваются приставами просто как недвижимость. Даже если другой недвижимости у должника нет, его могут выселить из апартаментов на улицу, а само помещение продать с торгов.
Чек-лист по апартаментам
Отличия апартаментов от квартиры:
Если у вас остались вопросы по теме статьи – оставляйте комментарии. А получить юридическую консультацию специалиста можно бесплатно, обращайтесь в чат или по телефону.
Есть подводные камни: адвокат разъяснила, чем отличаются апартаменты от квартиры и стоит ли их покупать в 2021 году
Застройщики предлагают выгодные цены на апартаменты, которые нередко оказываются дешевле квартир в новостройках на 20-30%. Такая щедрость, конечно, привлекает внимание, ведь приобрести жилье дешевле, значит, снизить ипотечную нагрузку или получить возможность использовать свободные средства на ремонт, покупку мебели и техники.
Однако с этим видом недвижимости не все однозначно, предупреждает адвокат Дарья Морозова. Хотя бы потому, что до настоящего времени апартаменты, по закону, не приравнены к жилым помещениям.
Какие риски это создает для будущих собственников? Каковы основные отличия недвижимости обоих типов? Можно ли прописаться в апартаментах, стоит ли их покупать? Отвечаем на эти вопросы в обзоре ФАН.
Чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке
С точки зрения закона квартирой называют помещение в многоквартирном доме, предназначенное для проживания. Оно может состоять из одной или нескольких комнат, должно включать помещения вспомогательного использования для бытовых и иных нужд жильцов.
Застройщики обязаны соблюдать целый перечень требований при строительстве многоквартирных домов. Среди них нормы санитарной, противопожарной, экологической безопасности. Сам дом должен быть возведен только на участке, предназначенном для жилой застройки. А в непосредственной близости от него должны располагаться объекты социальной инфраструктуры. Детский, сад, школа, поликлиника, — если человек покупает квартиру, он может быть уверен, что с определением ребенка в садик или возможностью получить медицинскую помощь у него не возникнет сложностей.
Но к апартаментам все перечисленное выше не относится. В первую очередь потому, что по закону это нежилая коммерческая недвижимость. Да, внешне она ничем не отличается от квартиры. Внутри будет все, что нужно для проживания: и свет, и вода, и место для кухни. Сам дом будет выглядеть современно. Очень вероятно, что он будет находиться в непосредственной близости от крупного микрорайона, где есть и школа, и детский сад. Но смогут ли собственники апартаментов воспользоваться этой инфраструктурой, большой вопрос.
«Из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию, — отмечает адвокат Дарья Морозова. — Только временную. В результате человек приобретает не квартиру, а нечто среднее между жильем, офисом и гостиничным номером».
Отличия апартаментов от квартиры — плюсы и минусы
Застройщики понимают, что их товар на рынке выглядит не слишком убедительно, поэтому могут обещать покупателю оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. По словам Дарьи Морозовой, относиться к этим обещаниям стоит скептически. Законодательству это не противоречит, но и на практике почти невыполнимо. Количество историй, когда апартаменты были переведены в жилой фонд, можно буквально пересчитать по пальцам.
Кроме того, покупателю стоит понимать и другие неприятные аспекты.
Стоимость услуг ЖКХ будет выше. Платить придется на 20% больше, так как коммунальные платежи начисляют с учетом нежилого статуса недвижимости.
Воспользоваться льготами не удастся. Ни субсидии, ни материнский капитал не распространяются на такой вид недвижимости. Получить государственную поддержку на покупку и оплату коммунальных услуг в апартаментах невозможно.
Получить налоговый вычет тоже не удастся. Это право есть у людей, которые покупают квартиру. Государство оказывает поддержку в приобретении жилья, возвращая гражданину часть уплаченного ранее НДС. Но если человек приобретает апартаменты, с точки зрения государства он покупает нежилую недвижимость, а потому рассчитывать на налоговый вычет не стоит.
Налоги будут больше. И снова причина в статусе недвижимости. Квартиры облагаются налогом в размере 0,1% от кадастровой стоимости, а для апартаментов ставка составляет 0,5%. Существенная разница.
Прописаться не получится. Нежилые помещения прописки не предполагают. Это значит, что сделать постоянную регистрацию, чтобы подать документы в детский сад, определить ребенка в ближайшую школу и районную поликлинику, тоже будет невозможно.
«Могут отличаться и характеристики жилья, — уточняет Дарья Морозова. — Застройщики не обязаны выполнять санитарно-противоэпидемиологические правила, а потому в апартаментах могут быть проблемы с шумоизоляцией, освещением».
Чем отличается студия от апартаментов
Знак равенства между этими типами недвижимости ставить нельзя, хотя нередко застройщики позиционируют их именно так. Студии — это полноценные квартиры, только с особой, открытой планировкой. В них нет коридоров, а жилые комнаты могут составлять единое большое пространство. Но в остальном отличий от жилого фонда нет никаких.
В студии можно и прописаться, и купить ее с привлечением средств государственной поддержки. Можно воспользоваться налоговым вычетом через три года после покупки. Можно использовать льготы при оплате коммунальных услуг.
Факт. Покупка студии выгодна, так как стоимость по сравнению с обычной квартирой обычно ниже на 30%. По ценовой категории студия действительно близка к апартаментам, но владельцы такой недвижимости куда лучше защищены с юридической точки зрения.
Переведут ли апартаменты в жилой фонд
Пока идея приравнять апартаменты к квартирам существует лишь в виде законодательной инициативы. В январе 2021 года принято распоряжение Правительства РФ об определении правового статуса этой недвижимости и установления возможности регистрации в ней.
В сентябре нынешнего года планируется внесение соответствующего проекта закона в правительство, а в октябре — в Государственную думу. Если депутаты одобрят инициативу, возможно, уже в декабре 2021 года апартаменты переведут в квартиры, то есть придадут им соответствующий правовой статус. Однако все это — только перспективы.
«Если вам необходима постоянная прописка, вариант с покупкой апартаментов лучше отложить до окончательного урегулирования правового статуса недвижимости», — советует адвокат Дарья Морозова.
Стоит ли покупать апартаменты?
Чтобы ответить на этот вопрос, важно точно понимать цели приобретения недвижимости. Выгодной окажется покупка для людей, которые планируют сдавать апартаменты или просто ограничены в бюджете и не могут позволить себе купить полноценное жилье. Однако эта выгода заметна лишь для объектов на этапе строительства. Вторичка может быть как дешевле, так и дороже жилого фонда. Например, в некоторых районах Москвы цена апартаментов оказывается выше стоимости квартир на 40%. В большей степени выбор в пользу апартаментов оправдан в качестве инвестиций.
«Сегодня апартаменты — интересный с точки зрения инвестиционной привлекательности продукт, — комментирует Дарья Морозова. — При переводе их в статус жилья ценовая разница, существующая сегодня, будет полностью нивелирована. Если вы задумываетесь о приобретении, лучше сделать это сейчас, по текущим ценам, так как в ближайшей перспективе стоимость вырастет».