Как инвестировать в нежилую недвижимость
Как я вложилась в коммерческую недвижимость
И насколько это перспективнее, чем сдавать обычную квартиру
Я решила вложить деньги в коммерческую недвижимость вместо жилой.
Я несколько лет сдавала свою однушку на окраине Новосибирска, но устала от низкой доходности и проблем с арендаторами. В результате я продала квартиру и вложилась в нежилое помещение.
В статье расскажу, как я оценивала перспективность района и места покупки, зачем увеличивала мощность энергопринимающих устройств при ремонте и как искала арендатора.
Как я пришла к идее заработка на коммерческой недвижимости
В 2008 году я купила однокомнатную квартиру площадью 36 м² за 1 650 000 Р в панельном доме в спальном районе Новосибирска. Большую часть я оплатила сбережениями, немного заняла у родителей, а на недостающую сумму оформила ипотечный кредит.
Общий метраж квартиры моих родителей не позволял обеспечить потребности всех членов нашей семьи. Так что я собрала документы, подала заявление и через несколько месяцев получила субсидию, которой погасила кредит. Дальше я снова начала откладывать деньги на покупку новой квартиры.
В 2013 году мой сын пошел в первый класс, и стало понятно, что надо расширяться. К этому моменту я накопила 2 млн и купила студию размером 51 м². Мы переехали туда с сыном. Мне нужно было придумать, что делать с первой квартирой. Варианты были следующие: сдать, продать или оставить стоять пустой.
Если бы я решила продать квартиру, надо было срочно выбирать, куда направить деньги. Оставлять такую сумму на руках мне казалось опасным, так как при скачках валют можно многое потерять или даже остаться ни с чем. А купить взамен я могла только примерно такую же квартиру. У меня не было денег на более интересный и дорогостоящий вариант, так как я все потратила на новую квартиру и ее ремонт.
Я могла бы просто оставить эту однушку — не продавать и не сдавать. Но тогда пришлось бы платить коммуналку. Это не огромные деньги, но со временем вышла бы приличная сумма.
Я выставила свою квартиру на продажу и начала изучать рынок нежилой недвижимости. Я сама разместила объявления на всех рекламных площадках и написала, что продаю жилье без посредников. Спустя 2,5 месяца нашелся покупатель, и я продала квартиру.
Как победить выгорание
Я уже была знакома с базовыми понятиями экономики и основами бухгалтерии. Но все равно еще раз перечитала теорию, чтобы сориентироваться в принципах расчета финансовых показателей и прибыли. Мне показались не слишком скучными и при этом полезными следующие материалы:
Это помогло мне сделать ряд выводов и лучше понять основные термины.
Например, прибыль и доход — это разные понятия: доход — все деньги, которые я получу в результате продажи товаров и услуг, а прибыль — это доход за вычетом всех расходов на коммерческую деятельность, включая зарплаты сотрудникам и налоги.
Окупаемость — это отрезок времени, после которого доход от проекта становится равен сумме вложенных денег. То есть срок окупаемости при инвестировании в объект недвижимости будет показывать, сколько необходимо времени, чтобы вернуть потраченные на него деньги.
Вот на какие критерии я ориентировалась при поиске помещения.
Безопасность. У меня был опыт вложений в долгострой: свою первую квартиру я купила в 2006 году, и через полгода дом перестали строить. Спустя много лет его достроили, но очень долго эти деньги были для меня «заморожены». Поэтому я сразу отмела варианты, где степень готовности здания была менее 60%. Хотя цены на начальных этапах стройки ниже, чем при продаже готового объекта, всегда есть риск, что застройщик затянет сроки сдачи или обанкротится.
С готовыми помещениями такого риска нет — после покупки можно сразу получать прибыль от сдачи в аренду. Но приобретать недвижимость на стадии строительства выгоднее, чем на вторичном рынке.
Получается, что покупать помещения в объектах на стадии строительства выгоднее — даже с учетом того, что нужно ждать окончания работ.
И я еще не беру в расчет ремонт, на который в обоих случаях тоже необходимы деньги. Пока дом строят, есть время подготовиться к нему финансово. Если покупать готовое помещение, нужно сразу где-то брать деньги на ремонт.
Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Предложения только от застройщиков. Я решила отказаться от услуг агентств, от сделок по переуступке и на вторичном рынке. В сотрудничестве напрямую я вижу больше плюсов:
Перспективность объекта. Я составила для себя небольшую шпаргалку с пунктами, которые необходимо учитывать при покупке объекта недвижимости:
Если найти привлекательное помещение за небольшие деньги, но неликвидное, в дальнейшем его будет сложно продать. Можно оценить ликвидность без специальных знаний, если задать себе вопрос, как быстро удастся продать это помещение. Основные факторы, которые влияют на ликвидность:
Для первичной оценки недвижимости можно пройтись по этой шпаргалке: чем больше пунктов складывается в пользу выбранного объекта, тем выше его инвестиционная привлекательность.
Если объект привлекателен местоположением и ценой, но, по предварительным расчетам, окупится не раньше чем через 10 лет, то это «долгие деньги». По факту все эти годы придется отбивать вложенные деньги, а заработок в плюс начнется только после этого периода окупаемости.
Поясню на примерах. Мне надо было выбрать из двух коммерческих объектов один. Если бы мне не хватало денег, то я взяла бы кредит.
Инвестируем в коммерческие помещения в новостройках: советы экспертов
2020 год показал хрупкость многих инвестиционных стратегий. На какое-то время весной этого года недвижимость превратилась из актива в пассив. Особенно больно пандемия ударила по арендному рынку жилья и торговым центрам. А вот главными победителями в 2020 году можно признать владельцев дач и коттеджей под аренду в Подмосковье (ведь спрос на загородное жилье растет даже осенью), а также владельцев коммерческой недвижимости внутри жилых кварталов (особенно тех из них, кто смог сдать свои помещения под аренду продуктовому ретейлу).
В этой статье разберем тему приобретения площадей под магазины внутри ЖК-новостроек. Вместе с аналитиками, частными инвесторами и девелоперами рассказываем, как инвестировать деньги в коммерческую недвижимость на первых этажах новостроек максимально выгодно.
В этой статье
Спрос на коммерческие площади в новостройках растет
Коммерческая недвижимость становится тихой гаванью для многих инвесторов. Это касается как инвестиций в апартаменты (данный формат относится к коммерческой недвижимости, а не жилой), так и инвестиций в офисы и стрит-ретейл.
Последний формат недвижимости оказался самым гибким в кризисном 2020 году. Благодаря этому интерес инвесторов к коммерческим помещениям под ретейл не только не падал, но даже вырос, говорят аналитики. «Спрос от частных инвесторов в 2020 году высокий и даже выше обычного, особенно на помещения под супермаркеты, аптеки и небольшие кафе. Помещения первой линии в бюджете до 50 млн руб. выкупаются задолго до ввода объекта в эксплуатацию», — подтверждает руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова.
Два типа инвесторов в коммерческую недвижимость внутри ЖК
Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Сколько стоят коммерческие помещения в новостройках
Стоимость коммерческих помещений в ЖК-новостройках зависит от многих факторов: места, класса объекта, расположения внутри комплекса (первая или вторая линия), стадии готовности дома или проекта, площади самого помещения и пр.
По оценке RRG, в Москве (включая ТиНАО) коммерческие площади в новостройках стоят от 80 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м. «На первой линии ЖК без ограничения доступа клиентов форматные помещения до 100 кв. м могут стоить от 380 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м, а иногда и выше. Ходовые лоты в большинстве ЖК стоят 200–400 тыс. руб. за 1 кв. м. Если говорить про не самые ликвидные площади, то они могут стоить около 100 тыс. руб. за 1 кв. м и ниже», — рассказала Ярова из RRG.
Примеры цен на помещения под ретейл в новостройках
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:
— В наших московских проектах комфорт-класса средняя стоимость квадратного метра варьируется от 170 тыс. до 220 тыс. руб. К примеру, в ЖК «Настроение», который мы возводим в Ростокинском районе, можно приобрести помещение площадью 67 кв. м за 12,5 млн руб. Стоимость квадратного метра составит 187 тыс. руб.
В более дорогих проектах средняя стоимость квадратного метра варьируется в пределах 260–340 тыс. руб. В ЖК бизнес-класса «Рихард» в помещении площадью 153 кв. м метр квадратный стоит 263 тыс. руб.
В проектах, которые мы реализуем в Московской области, средняя стоимость варьируется в пределах 130–170 тыс. руб. за 1 кв. м. Например, в ЖК «Южная Битца», который мы строим в Ленинском районе, в помещении площадью 50,8 кв. м стоимость метра составляет 153 тыс. руб.
Ставки аренды на ретейл-помещения в новых ЖК
Ставки аренды в жилых комплексах определяются двумя основными факторами: числом жителей самого ЖК (то есть размером комплекса, его плотностью) и наличием/отсутствием дополнительного трафика извне.
«Если речь идет о небольшом закрытом объекте, то ставки в нем будут низкие, потому что там мало людей и можно рассчитывать только на тот трафик, который присутствует непосредственно в этом ЖК», — отметила консультант департамента стрит-ретейла Colliers International Анастасия Шакина.
Ставки аренды на ретейл-площади в новостройках могут разниться достаточно серьезно даже в рамках одного комплекса. «Скажем, витринное помещение правильной формы с достаточной электрической мощностью, выходящее на улицу с высоким трафиком, может стоить в два-три раза дороже, чем помещение в том же ЖК, расположенное со стороны двора и предназначенное для сопутствующих услуг или детского/образовательного центра, где уже нет и таких характеристик самого помещения, и высокой проходимости», — продолжила эксперт из Colliers International.
Какие площади под стрит-ретейл в новостройках востребованы, а какие нет
Инвесторам в стрит-ретейл в новостройках важно, чтобы их помещения нашли арендатора максимально быстро, дорого и надолго. «Основные профили арендаторов, типичные для стрит-ретейла жилых комплексов, — это аптеки, ателье и бытовые услуги, небольшие продуктовые магазины, пекарни, магазины алкогольной продукции, а также различные детские заведения: школы иностранных языков, детские развивающие центры и т. д.», — перечисляет Шакина из Colliers International.
По словам эксперта, возможность размещения арендатора того или иного профиля обусловлена размерами помещений, потребностью в данном профиле, размерами самого жилого комплекса и технической готовностью девелопера предлагать решения для более широкого круга арендаторов. Например, для ресторанных помещений требуется специальная вытяжка, а для супермаркетов — продуманная зона погрузки-разгрузки, не мешающая жителям шумом.
Востребованными инвесторами могут быть не отдельные помещения, а целые ЖК. «Помещения раскупаются в комплексах «понятных» застройщиков либо в районах плотной застройки (ЖК от 1 тыс. квартир), либо в ЖК, встроенных в окружение, где есть перспектива роста — будущая застройка, появление станции метро и т. д.», — рассказала Ярова из RRG.
С трудом покупаются помещения в бюджете от 200 млн руб. либо просто крупные помещения от 150 кв. м без возможности деления, неформатные, темные, с большим количеством несущих стен и др. либо расположенные в ЖК, который находится в глубине района. «Также с некоторым затруднением продаются помещения на огороженных территориях или с окнами и входной группой во двор, так как это, скорее, офисы либо помещения под свой бизнес — йога, школа, салон красоты и др. Но визуальная и физическая доступность для клиентов, формальность помещения и качество инфраструктуры и самого ЖК являются крайне важными для инвесторов сегодня. Ну и цена, конечно. Она должна давать возможность рассчитывать на доходность от 8% годовых, иначе нет смысла в такой инвестиции», — добавила эксперт из RRG.
Личный опыт: интервью с инвестором в коммерческие площади в новостройках
Роман Лапурко — эксперт, в портфеле реализованных проектов которого находится более 40 торговых помещений коммерческой недвижимости различной квадратуры в Москве и Подмосковье
— Как выбрать локацию для покупки коммерческой недвижимости на первых этажах новостройки?
— В идеальном сценарии нужно выбирать локацию и инвестировать в покупку коммерческих площадей на первых этажах новостройки уже с расчетом на конкретную компанию-арендатора, согласовав эту покупку с ним. Сегодня на рынке нередки подобные случаи, и эти взаимодействия выгодны обеим сторонам. Если же таких партнеров у вас нет, то, обращая внимание на местоположение ЖК, вы должны исходить из того, что у большинства арендаторов какие-то районы максимально востребованы, какие-то менее, в каких-то часть арендаторов не развивается вообще. Здесь важна и густонаселенность, и покупательная способность. Скажем, потенциалы ЖК востока Москвы и западной части кардинально разные. Это касается и скорости сдачи помещения в аренду, и арендной ставки. Немаловажным фактором является близость к метро. Если говорить о Подмосковье, то учитывается удаленность ЖК от Москвы. Например, есть компании, не развивающиеся в удаленности более 15 км от МКАД. Но, помимо локации, вам необходимо обращать внимание на число жителей в ЖК. Если рассматривать самостоятельный ЖК, а не дома, вписанные в уже в существующий жилой фонд, то хороший сетевой арендатор, как правило, не рассматривает ЖК, где численность жителей менее 10 тыс. человек.
— А как выбирать помещения внутри ЖК-новостройки? На что обращать внимание при выборе?
— Каждый ЖК необходимо рассматривать индивидуально — факторов, влияющих на принятие решения, довольно много. Внутри новостроек, если это крупный ЖК с квартальной застройкой, самые топовые места находятся на основных трафиковых артериях либо рядом с крупными супермаркетами. Почти всегда хорошо работают въездные группы, где концентрируется максимальный трафик. Все просто — на въезде вас видят все жильцы, на периферии — только те, кто там живет. Локация очень важна для сетевых арендаторов — крупных компаний: кофеен, аптек, продуктового ретейла. Однако есть арендаторы, для которых локационные возможности не так важны. Например, коммерческие помещения где-нибудь вдали от пешеходного трафика, внутри ЖК, могут быть интересны различным службам доставки, дарк-китченам, студиям детского развития. Также надо понимать, в каком окружении находится дом, в котором предлагаются помещения, и стремиться искать соответствующих арендаторов. Например, если по соседству с объектом есть больница/поликлиника, то коммерческие помещения здесь могут стать магнитом для сопутствующего бизнеса — аптек, частных медицинских клиник, лабораторий. Школа или детский сад притягивают магазины канцтоваров, студии детского развития и дошкольного образования. В некоторых случаях также можно ориентироваться на близость помещения к остановкам общественного транспорта.
— Какие планировки удачные, а какие нет? Какие площади самые востребованные у арендаторов?
— Планировки коммерческих помещений в новостройках можно разделить на два типа: комнатные и зальные. Комнатные планировки в коммерческих помещениях — это наследие панельного домостроения, сегодня они считаются неликвидным активом и их очень сложно сдать в аренду. В последние годы застройщики даже при панельном строительстве стараются первый этаж, отведенный для нежилых помещений, делать монолитным. Это позволяет выводить на рынок гораздо большее количество помещений со свободными зальными планировками. Большое количество колонн, пилонов негативно влияет на сдачу помещения в аренду. Также необходимо учитывать меньшую ликвидность помещений, расположенных не на одном уровне с тротуаром, имеющих ступени. У помещения должны быть хорошие видовые и рекламные возможности — панорамные окна, двери должны выходить на проезжую часть либо трафиковую пешеходную артерию. Чем больше окон — тем лучше. Оптимальный размер коммерческого помещения в новостройках Москвы и Подмосковья, я бы сказал, от 60 до 90 кв. м. Многие компании работают в сегменте, предусматривающем открытия в такой квадратуре. Такие помещения находят арендаторов быстрее. Ну и, конечно, каждое помещение должно иметь мокрую точку.
— Если заранее арендатора найти не удалось, на каком этапе начинать его поиск?
— Я бы рекомендовал приступать к поиску уже в момент ввода корпуса в эксплуатацию, то есть за три-четыре месяца до получения ключей. Большинство компаний без проблем выходят на подписание предварительного договора аренды, тем самым заранее обеспечивая себя необходимым помещением.
— Как и где искать арендатора?
— Существует три основных варианта. Первый вариант назовем пассивным — через размещение объявления в интернете на специализированных площадках. Для этого достаточно короткого описания, плана помещения и нескольких фотографий объекта. Второй вариант — более активный — через работу с потенциальными арендаторами. Для этого необходимо найти контакты отдела развития интересующей вас сети, составить письмо — коммерческое предложение, отправить его потенциальному арендатору. Это более трудозатратная и профессиональная работа. Третий вариант, возможный только после передачи застройщиком помещения вам, — через застекольную рекламу. На окне-витрине своего помещения повесьте слово «Аренда» и оставьте телефон для связи. Самостоятельный поиск выглядит так. Все три варианта — рабочие, надо пользоваться всеми.
— Как собственнику определить ставку аренды?
— Самый верный способ правильно определить ставку — изучить конкурентную среду. Надо понять, какую ставку называют по помещениям в этом ЖК с максимально схожей локацией и квадратурой. Нужно понимать, что вы не можете проводить сравнение с помещением, расположенным на первой линии, и, например, помещением в глубине дворов. Характеристики должны быть максимально схожи. Так определяется стартовая ставка. Ставка ежегодно индексируется в среднем по рынку на 5%, это прописывается в договоре аренды. Повысить или пересмотреть ставку в новостройке возможно через некоторое время, после ввода основной части корпусов в эксплуатацию. В ЖК растет количество жителей, у вашего арендатора растет количество потенциальных клиентов, а значит, есть возможность повысить ставку. Но все зависит от ваших договоренностей с арендатором и от того, по долгосрочному договору вы работаете или краткосрочному. Желательно продумывать эти повышения заранее и согласовывать их с арендатором в самом начале взаимоотношений. Тогда ваши договоренности могут предусматривать градацию ставок на первый, второй, третий год аренды, что должно быть отражено в договоре. Встречаются такие примеры, когда за пару лет ставка может вырасти на 30–40% (с учетом, что количество жильцов в ЖК выросло как минимум на эту же процентовку).
Еще раз хотел бы уточнить: ориентировочное понимание арендной ставки должно определить целесообразность покупки помещения, прорабатывать этот вопрос необходимо еще до покупки. Нередко встречаются предложения с завышенным прайсом, да еще и с окончанием строительства корпуса и вводом его в эксплуатацию через два года. На этом непрофессиональный инвестор может обжечься и обмануться в своих ожиданиях.
— Как готовить помещение под арендатора? Стоит ли вкладываться в ремонт?
— Однозначно — нет. И сетевые арендаторы, и частный несетевой бизнес подписывают помещения «в бетоне», так как зонирование помещения, определение квадратуры торгового зала, склада, местонахождения санузлов и т. д. определяются индивидуально каждым арендатором в зависимости от специфики его деятельности. Например, студия детского творчества поделит ваше помещение на пять кабинетов, а алкомаркету нужны один торговый зал и небольшой склад. Зонирование совершенно разное, все очень индивидуально, по этой причине ремонт без подписанного арендатора выполнять не стоит. Также надо иметь в виду, что арендодатель частично компенсирует затраты на ремонт, давая арендатору арендные каникулы на время проведения строительных работ. Средний срок каникул для квадратуры 60–90 кв. м обычно составляет два-три месяца.
Еще одна важная деталь: каждому арендатору нужны определенные электромощности. Для большинства арендаторов, работающих в помещениях площадью 60–90 кв. м, мощность должна начинаться как минимум от 15 кВт.
— Стоит ли покупать коммерческие помещения на первых этажах новостроек с целью перепродажи для заработка на росте стоимости?
— Да, но для этого необходимо обладать глубокой рыночной экспертизой. Это возможно, но на сверхдоходность ориентироваться не стоит. Если сдать в аренду неправильно выбранное помещение тяжело, но все же возможно, пусть и запросив невысокую арендную ставку, то перепродать такое помещение с выгодой будет уже сложнее.
Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?
Директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci
Дмитрий Антонов, директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci, и Артем Никифоров, руководитель проектов по консалтингу и оценке компании, поделились с читателями Rusbase советами о том, как грамотно инвестировать в элитную недвижимость. В прошлой части материала речь шла о жилом секторе, в этом – об офисном.
О коммерческой недвижимости
При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.
Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).
Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.
В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).
С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:
У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.
Тест: привлечёт ли твой стартап финансирование?
Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду
Офисная недвижимость
В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.
Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.
Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).
Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.
Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).
Стрит-ритейл
Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.
Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.
Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.
Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.
Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)
ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.
Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.
Офисная недвижимость
Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.
Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.
На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.
Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.
Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.
Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.
Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.
Стрит-ритейл
Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.
Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.
Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.
Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)
Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.
Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.
Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).
Итак, инвестируем…?
Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.
При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.
Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.
Как достичь максимума
Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.
Фото на обложке и в материале: Unsplash