Как коммуналку превратить в квартиру
Переоформление коммунальной квартиры в отдельную
Коммунальная квартира из двух комнат принадлежит одному физическому лицу. Договор купли-продажи на каждую комнату с 1/2 долей мест общего пользования в двухкомнатной коммунальной квартире. На каждую комнату имеется кадастровый номер. Два свидетельства о государственной регистрации права. Как перевести коммунальную квартиру в отдельную?
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с этим законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений.
Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.
На первом этапе владелец комнат составляет заявление об объединении комнат в единую квартиру, в котором указывает не только собственные данные, но и сведения обо всех объединяемых комнатах, обо всех документах, которые подтверждают право собственности на эти комнаты, и обо всех будущих параметрах своего нового жилья. На втором этапе необходимо заказать технический план объединенного жилья. После этого следует обратиться в Росреестр или МФЦ для постановки объединенной квартиры на кадастровый государственный учет.
В п. 1 ч. 11 ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» говорится, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемый объект недвижимости осуществляются на основании правоустанавливающего документа на исходный или измененный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, имеющиеся доли в квартире зарегистрированы под уникальными кадастровыми номерами. В результате их слияния образуется новый объект недвижимости, которому должен быть присвоен новый уникальный кадастровый номер. Для регистрации нового объекта недвижимости необходимо составить соглашение и засвидетельствовать его у нотариуса, представив правоподтверждающие документы. После получения нового кадастрового паспорта необходимо получить новое свидетельство о праве собственности, где произошло уже объединение комнат в отдельную квартиру.
После полученного свидетельства о праве собственности можно обратиться за формированием единого лицевого счета.
Можно ли переделать комнату в коммуналке в отдельную квартиру?
Здравствуйте! Ситуация такая-собралась продать свою однокомнатную квартиру(по факту),имеется свой сан.узел и ванна в квартире,(у соседей общий на 3 квартиры),но по документам-это комната в коммуналке,что делает ее дешевле на 1 млн.,как минимум.Можно ли переделать документы и перевести с комнаты в квартиру? (как например переводят из нежилого в жилое помещение)
Если речь о комм. квартире, состоящей из двух жилых помещений- комнат, и одно жилое помещение- комната у вас в собственности, а др. жилое помещение- комната в собственности муниципалитета, и занимают ее по договору соцнайма некие граждане- ваши соседи.«Перевести коммунальную квартиру в отдельную» как вы пишите- невозможно.СМ. ст. 42 ЖК РФ:
ЖК РФ, Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Возможно ли сделать из квартиры коммуналку?
Жилищное законодательство на сегодня построено таким образом, что сделать из обычной квартиры коммуналку практически невозможно
До сих пор большое количество граждан проживает в коммунальных квартирах, несмотря на то, что уже давно была поставлена задача — коммуналки долой из российской жизни! Это действительно до сих пор одна из наиболее социально значимых жилищных проблем.
Что и говорить, и сейчас некоторые граждане мечтают сделать из обычной квартиры коммунальную, разделить счета. К примеру, бывшие супруги, которые вынуждены проживать на одной жилплощади, так как она не поддается размену. Можно ли сегодня превратить свою квартиру в коммуналку или это уже невозможно? И как вообще существуют на сегодняшний момент коммунальные квартиры?
Изначально коммунальные квартиры предоставлялись по договору социального найма жилого помещения (каждой семье по комнате в многокомнатной квартире). В дальнейшем такие квартиры были приватизированы в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда. Соответственно, каждая такая семья получила право собственности на занимаемую комнату в квартире. Все это оформлялось документально, и у каждого владельца комнаты существует свой собственный пакет документов.
Вместе с тем зачастую сегодня коммунальной считают квартиру, которая находится в общей долевой собственности нескольких лиц, не являющихся родственниками. А также к коммунальному жилью приравнивается еще и жилое помещение (например, дом), в отношении которого сособственники выделили свои доли в натуре.
Рассмотрим оба эти случаи более подробно.
Общая долевая собственность
Это собственность нескольких лиц на одно и то же имущество, и при этом доля каждого из собственников определена. Так, собственники долей могут быть и связаны родственными отношениями между собой, и быть вообще посторонними людьми. Следовательно, доли каждого собственника в квартире определены или же признаются равными (например, супругов или наследников). Но все мы привыкли, что если коммуналка, то обязательно должна у каждого быть собственная комната, как в советские времена.
Сегодня же положение таково, что владение «долей в квартире» нельзя приравнять к владению отдельной комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, отчертить ее границы или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры — угол, полкоридора и т.д.. Доля в квартире может выражаться только лишь в виде дроби (например, ВЅ).
При общей долевой собственности есть и свои особенности:
1) Отчуждение (или продажа) своей доли собственником возможно только при соблюдении преимущественного права покупки ее другими сособственниками.
2) Собственники такой квартиры пользуются всем жилым помещением в равной степени. То есть запретить ходить в ванную или туалет или проходить по общему коридору кому-то из собственников невозможно. Но при этом они могут определить порядок пользования квартирой, так скажем, полюбовно. Но если такое соглашение не достигнуто, то каждый собственник вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
А вот что касается разделения финансового лицевого счета в рамках общей долевой собственности, то это сделать невозможно.
Ранее действовавший Жилищный Кодекс РСФСР включал в себя отдельную статью, которая регламентировала разделение финансово-лицевого счета жилого помещения. При этом новая жилищная политика государства направлена на то, чтобы коммунальные квартиры остались в прошлом. Поэтому в качестве альтернативы в данном случае может быть только разделение единого платежного документа, когда количество счет-квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг будет соответствовать количеству собственников долей в квартире. Для этого необходимо обратиться в управляющую организацию или ТСЖ с письменным заявлением от каждого собственника с приложением документов, подтверждающих право собственности на долю в квартире.
Выдел доли в натуре
Выдел доли в натуре имеет место, когда каждый сособственник получает изолированное жилое помещение и право собственности на него. Такое право предоставлено Гражданским кодексом РФ. При этом если собственники не смогли договориться о способе и условиях выдела доли из общего имущества, то участник долевой собственности вправе требовать ее выдела в судебном порядке.
Вместе с тем, располагая обычной квартирой в многоквартирном доме, сделать это практически невозможно. Выдел доли из общего имущества в натуре возможен только при наличии технической возможности переоборудования квартиры и выдела комнаты в отдельное самостоятельное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями.
В этой связи только если в жилом помещении (доме) есть изолированные комнаты, которые оборудованы отдельным входом и подсобными помещениями: кухней, санузлом, коридором, то такую квартиру можно разделить на доли и выделить их в натуре. Как вы понимаете, у нас в России подобных квартир не много.
После раздела и оформления отдельного права собственности на конкретную часть жилого помещения (дома) каждый собственник получает право распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению, то есть он может его продать, обменять, подарить.
Только после выдела доли в натуре, оформлении отдельного права собственности и установки приборов учета расхода коммунальных услуг возможно разделение финансово-лицевого счета.
Можно ли стать хозяином коммуналки сегодня? Наш постоянный эксперт, руководитель юридической компании «ТАКО» Руслан Яхудин, прокомментировал, на что нужно ориентироваться, если вы приняли решение о создании в своей квартире коммуналки:
1) Действующее жилищное законодательство не предусматривает норм о выделе изолированных комнат в натуре и о разделе финансово-лицевого счета жилого помещения. Соответственно, если квартира принадлежит на праве общей долевой собственности, то разделение между жильцами финансово-лицевого счета невозможно.
2) Разделение финансово-лицевого счета возможен только в случае выдела доли каждого собственника в жилом помещении (доме) в натуре. Однако для этого необходимо наличие технической возможности передачи каждому из собственников изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа.
Таким образом, жилищное законодательство на сегодня построено таким образом, что сделать из обычной квартиры коммуналку практически невозможно. Ведь действующее жилищное законодательство направлено на то, чтобы количество коммунальных квартир если не сокращалось, то хотя бы исключало прямую возможность их создания. То есть если на данный момент ваша квартира не является коммунальной, то сделать ее таковой в полном смысле этого слова не получится.
Переоформление квартиры в коммунальную — порядок и нюансы
В некоторых случаях, совладельцы одной квартиры желают сделать её коммунальной. Возможен ли такой вариант согласно требованиям законодательства?
Коммунальная собственность
Квартира считается коммунальной, когда в ней:
Желание сделать квартиру коммунальной может быть продиктовано несколькими причинами:
В этом случае доли участников выделяют в судебном порядке и делают квартиру коммунальной.
Правовые положения
Согласно действующему законодательству сделать приватизированную квартиру коммунальной не предоставляется возможным. Об этом свидетельствуют положения Жилищного Кодекса РФ. Но есть вариант, позволяющий максимально разделить права собственности. Это техническое разделение квартиры на основании ст. 34 СК РФ, ст. 244 ГК РФ и ст. 256 ГК РФ. Под эти положения не подпадают муниципальные жилые помещения, которые предоставлены гражданам по договору найма во временное пользование.
Также возможен раздел квартиры с выделением каждому собственнику изолированной комнаты (ст.16 ЖК РФ). В дальнейшем возможно улучшение жилищных условий на основании программы расселения коммунальных квартир.
Этапы преобразования квартиры в коммуналку
Чтобы сделать жилплощадь коммунальной без нарушения законов, потребуется выполнить несколько шагов. Выделение доли каждого сособственника требует четко выдерживать последовательность действий.
Самым благоприятным вариантом считается взаимное добровольное определение порядка пользования жильем, которое оформляется нотариальным соглашением. Но мирное решение вопроса удается не всегда. В этом случае понадобится обращаться в суд для определения порядка такого совместного пользования. Для каждого жильца выделяется доля и его право собственности юридически закрепляется соответствующими документами.
Выдел доли осложняется тем, что в квартирах не всегда есть возможность предоставить сособственникам отдельное изолированное помещение с подсобными помещениями и входом. Поэтому места общего пользования не делятся. Но для каждого владельца устанавливают в его помещении отдельные приборы учета услуг коммунальщиков. После выдела доли собственники имеют право распоряжаться ею по своему усмотрению:
Любое действие возможно провести как с третьими лицами, так и с совладельцами. В договоре обязательно фиксируется право пользования конкретным помещением.
Действия сособственников по преобразованию квартиры в коммунальную
Сособственники проводят серию мероприятий согласно законодательству РФ, после которых квартиру можно считать коммунальной:
Подробный план переоформления жилплощади
Пошаговое описание позволит без препятствий сделать квартиру коммунальной.
| Этап | Содержание |
| Первый – оформление документов в БТИ. | Получив судебное решение, сособственники обращаются в БТИ. Оплачивается госпошлина |
| Третий – обращение в ЖЭУ. | Происходит разделение лицевых счетов совладельцев. |
| Четвертый – обращение в организации поставщиков услуг. | Организации устанавливают раздельные счетчики потребления воды и электроэнергии. |
Сумма госпошлины, оплачиваемой в ФУГРЦ, составляет 2000 рублей для физлица и 22000 рублей для юрлиц. По прошествии 30 дней оформленные свидетельства о праве собственности выдаются каждому владельцу отдельно. Теперь они вправе распоряжаться долями самостоятельно.
Решение вопроса через суд
Еще один вариант сделать квартиру коммунальной – решить вопрос через суд. В этом случае понадобится собрать необходимые документы и подать исковое заявление. После подачи будет назначена дата судебного слушания. На нем будет решен вопрос правомерности деления квартирной площади с учетом интересов каждого совладельца. Чтобы решение суда отвечало запросу истцов, необходимо соблюдать порядок действий и предоставить для заседания нужные бумаги.
При этом важно не упустить ни одного документа из списка и тогда суд признает вашу квартиру коммунальной.
Список необходимых бумаг
В перечень документов для предоставления в суд входят:
отказы от не принадлежащих комнат, заверенные нотариально.
Суд без проволочек признает квартиру своим решением коммунальной, если все документы будут собраны в полном комплекте.
Дальнейшие действия
После получения судебного решения наступает этап преобразования квартиры в коммунальную на уровне других организаций. Эта процедура требует проведения определенных действий со стороны сособственников.
| Действия | Результат |
| Обращение в БТИ. | Оформление кадастрового и технического паспортов на отдельные комнаты для каждого сособственника, кроме мест общего пользования. |
| Подача заявления в ФУГРЦ с оплатой госпошлины. | Оформление прав собственности и выдача отдельных свидетельств каждому совладельцу на его долю. |
| Обращение в организацию, содержащую дом на балансе. | Оформление заявления на разделение лицевого счета по оплате услуг коммунальных служб. К заявлению прилагаются бумаги, подтверждающие законность раздела квартиры и прав собственности каждого совладельца. |
| Обращение в организации-поставщики услуг. | Заключение отдельных договоров на поставку электроэнергии между каждым сособственником и организацией. Установка отдельных приборов учета электроэнергии для каждой комнаты. В местах, где пользуются все устанавливаются приборы по фиксации потребления воды, тепла и электроэнергии. |
Правила при отчуждении доли в коммунальной квартире
Правила предписывают уведомлять соседей при желании продать свою часть квартиры. По закону совладельцы имеют преимущественное право перед другими покупателями. Лицам со стороны можно продать долю после отказа сособственников. На принятие решения совладельцам дается месяц после нотариального уведомления о продаже. После истечения срока доля может быть продана сторонним лицам.
Если решено сдать свою часть в наем, то согласия других жильцов не требуется. Также регистрация на выделенной части площади еще одного жильца происходит без уведомления соседей. А вот ремонт на территории мест общего пользования требует уведомления и согласования с остальными совладельцами.
Ошибкой жильцов считается тот факт, когда не все сособственники знают правила и требования разделения квартиры на доли. Эти знания необходимо всем разъяснить, чтобы оформление каждой части происходило без задержек и казусов.
Вопрос №1. Участвуют ли квартиры, переоформленные как коммунальные с выделением долей в программах по расселению?
Такие квартиры не участвуют в программах, в отличие от настоящих коммунальных.
Самое основное правило для желающих сделать квартиру коммунальной – как можно больше договориться с сособственниками мирным путем. В этом случае процесс пройдет быстрее. Особое внимание следует уделять при желании продать свою долю. Здесь нужно учитывать разные нюансы:
отсутствие соседа или его смерть;
случай, когда совладелец проживает в другом городе;
отказывается принять уведомление о продаже или игнорирует его.
Каждый из этих случаев требует помощи нотариуса. Поэтому при возникновении подобных ситуаций не стоит затягивать, сразу обращайтесь в нотариальную контору.
Быстров А. Г., инспектор по вопросам гражданского и семейного права, г. Воронеж.
«Хотел как у дяди в Берлине»: как я превратил комнату в коммуналке в пространство мечты
Без опыта ремонта и с бюджетом до 30 000 ₽
Этот текст написан в Сообществе, бережно отредактирован и оформлен по стандартам редакции.
Казалось, плохо в этой комнате было все.
Окна, выходящие на восьмиполосное шоссе, частично выбиты, а в трещины в стенах и потолке легко было просунуть руку. Но я знал, на что иду: дома я хотел симбиоз Тбилиси и «Мутабора» и не планировал вставлять недостающие стекла.
Поиск комнаты
Я переехал в Москву полтора года назад. За это время успел поработать в музее современного искусства, открыть и закрыть креативное агентство. Сейчас в основном занимаюсь личными проектами, связанными с креативом и продакшеном.
Все это время я жил в съемной квартире с друзьями, вместе с которыми мы переехали в Москву, но решил найти что-то новое.
Критерии выбора жилплощади были такими:
Более полутора месяцев я мониторил агрегаторы объявлений, пока однажды не наткнулся на комнату в малосемейной коммунальной квартире. К тому же она находилась через дорогу от места, где я жил в тот момент. Буквально через 15 минут после просмотра я заключил договор.
Хозяин квартиры оказался замечательным: всегда идет на уступки, финансово помогает с ремонтом и следит за ходом работ через истории в «Инстаграме». При этом виделись мы лишь в день заключения договора. Мне также удалось договориться с собственником о том, что траты на ремонт будут учтены в залоге. Позже до меня дошло, что таким образом я ничего не выигрываю, и хозяин предоставил мне арендные каникулы.