Sale leaseback что это
Продать, чтобы вернуться
На западном рынке недвижимости схема sale-leaseback для большинства компаний уже давно стала привычным инструментом привлечения дополнительных инвестиций. В России же это явление в новинку: интерес к сделкам sale-lease-back в Москве возник не так давно, и за прошедшие год-полтора можно назвать считанные компании, которые ей воспользовались.
Принцип действия
После того, как компании прочно обосновались на московском рынке недвижимости, перед многими из них возник вопрос региональной экспансии, которая, несомненно, требовала немалых инвестиционных вливаний. И, как вариант привлечения дополнительных средств, некоторые игроки рынка решили использовать схему sale-lease-back, столь широко применяемую их западными коллегами.
Стандартная схема сделок sale-lease-back такова: компания, владеющая неким объектом недвижимости или площадью в здании, выставляет эту собственность на продажу, для того чтобы «высвободить» дополнительные финансовые средства, рассказывает директор по развитию бизнеса департамента коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard Дмитрий Воробьев. Подобная схема реализации предполагает, что объект оказывается дешевле своей реальной рыночной стоимости.
Помимо перечисленных плюсов, такая схема также позволяет оптимизировать налоговые выплаты. «За счет ускоренной амортизации налог на имущество уменьшается примерно в три раза, а все лизинговые платежи относятся на себестоимость продукции, что сокращает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль»,- добавляет директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар-консалтинг’BB Алексей Чижов.
Кроме того, компания на длительный срок сохраняет за собой помещение, оплачивая аренду по относительно невысокой ставке. По мнению ведущего специалиста по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, таким образом компанияпродавец получает средства, необходимые для развития бизнеса, в большем объеме и на более выгодных условиях, нежели это возможно при привлечении банковского кредита под залог недвижимости. В то же время для компании, приобретающей объект, минимизируется риск падения его рыночной стоимости.
Sale-lease-back по-московски
Несмотря на видимые преимущества подобной схемы, на московском рынке эта схема почти не распространена. Причиной столь низкого числа таких сделок является молодость московского рынка коммерческой недвижимости, где еще только формируется рынок инвестиционно привлекательных объектов, считает старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова. С ней соглашается и Дмитрий Воробьев. По его словам, на сегодняшний день желающих купить такой продукт на рынке намного больше, чем желающих его продать. «Подобная ситуация складывается в связи с тем, что у нас в стране начинается эра «дешевых» денег: сегодня, имея помещение в собственности, компания может получить кредит под залог недвижимости (ломбардный кредит) на достаточно хороших условиях,- поясняет низкий интерес к сделкам по схеме sale-lease-back Дмитрий Воробьев.- Именно поэтому подобные сделки в настоящий момент не получили широкого распространения на рынке».
Генеральный директор компании Solo Светлана Муханова считает, что небольшое количество сделок по схеме sale-leaseback связано как с инертностью участников рынка, так и с неразвитостью рынка собственно лизинговых услуг. «Камнем преткновения в этом случае служит отсутствие собственных средств у лизинговых компаний»,- пояснила она.
Жизненный опыт
Аналитики отмечают, что большее число сделок по схеме sale-lease-back заключается в офисном сегменте. По словам Антонины Лаировой, этот рынок наиболее надежен с точки зрения инвестиций, поэтому здесь наблюдается основная часть инвестиционных сделок, в том числе и sale-lease-back.
В качестве примера она приводит сделку 2003 года, когда компания Ericsson продала построенное ею здание на ул. 8 Марта, 12 (8,8 тыс. кв. м) «Пермской финансово-производственной группе» и осталась там в качестве арендатора.
Есть подобные сделки и в торговом сегменте. «В прошлом году компания «Седьмой континент» продала принадлежащие ей 4 тыс. кв. м в ТЦ «Атриум», заключив с новым владельцем соглашение о последующей долгосрочной аренде приблизительно 3 тыс. кв. м»,- рассказывает Антонина Лаирова. По ее словам, «Седьмой континент» приобрел эти площади еще на этапе строительства торгового центра.
Дата публикации: 13:33 28 октября 2005
Чужое свое. Sale & leaseback
В последние годы значительная часть промышленных и складских помещений возводилась в Петербурге по схеме built-to-suit — так удобнее и девелоперам, получающим гарантированного покупателя, и заказчику, сразу задающему необходимые параметры для здания. Но экономика рано или поздно стабилизируется, и многим компаниям иметь на балансе собственное здание становится невыгодно. Тогда получает распространение схема sale & leaseback, то есть обратный лизинг.
Схема сделок sale & leaseback достаточно распространена и популярна на Западе. Там она достигает 20% от общего объема сделок купли-продажи объектов недвижимости. Чаще всего она выглядит следующим образом: компания строит для собственных нужд здание (производственное, офисное), затем продает его инвестору, а сама остается в нем работать на условиях аренды. Плюсы такой схемы заключаются в возможности направить освободившиеся денежные средства на развитие основного бизнеса, а также в том, что компания избавляется от непрофильной деятельности по содержанию недвижимости и соответствующих расходов на ее администрирование.
Смена стратегии
Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE, считает, что чаще всего сделка с применением такой схемы происходит в результате изменения стратегии развития компании. «Например, для компании становится невыгодно держать актив на балансе или компания предпочтет аренду площадей, чтобы высвободить деньги от продажи объекта и направить их на развитие бизнеса»,— поясняет он.
В России подобных сделок до сих пор единицы. В Петербурге примером покупки с обратной арендой является совершенная несколько лет назад сделка фонда Romanov Property Holdings Fund по покупке зданий гипермаркетов OBI на Пулковском шоссе. Аналогичная сделка была со зданием бизнес-центра YIT на Приморском проспекте, которое было продано фонду Evli Property, при этом компания YIT осталась там в качестве арендатора. Из промышленно-складского сегмента можно вспомнить продажу логистического комплекса «Заневка» компании Onninen.
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg, полагает, что нераспространенность такой схемы на рынке промышленных объектов связана с тем, что производственные помещения — это очень консервативный рынок, где ставка капитализации составляет всего 8-9%, а порог входа высокий — более 500 млн рублей. Поэтому далеко не каждый инвестор пожелает приобрести здание, чтобы потом десятилетие ждать возврата вложенных средств, пусть даже и с гарантированным арендатором.
Александр Паршуков, директор по инвестициям АО «ВТБ Девелопмент», отмечает, что все же крупные предприятия предпочитают владеть своими промышленными комплексами во избежание рисков, связанных с арендой. «Если говорить об относительно небольших помещениях, то они изначально арендуются производственниками, поэтому sale & leaseback здесь принципиально невозможен. О таких сделках в промышленном секторе я не слышал. Промышленники предпочитают принцип строительства под заказ по индивидуальному техническому заданию (built-to-suit) с последующим выкупом или арендой»,— говорит господин Паршуков.
Отличный выход
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAI Becar, говорит, что с учетом произошедшего кризиса и физической нехватки денег у собственников механизм обратного лизинга может стать популярным с точки зрения привлечения оборотных средств в активы. «Если предприятию или собственнику нужны деньги, но он не хочет пользоваться заемными средствами, при этом он имеет возможность избавиться от того или иного объекта с баланса, но нахождение в нем его устраивает, то вариант обратного лизинга действительно сработает. В 2017 году мы столкнулись с тремя собственниками промышленно-офисно-складских площадок, которые предложили работу с новыми покупателями именно по такой схеме. Это отличный выход для текущего собственника-арендатора, так как он получает денежные средства и не тратит их в большом объеме на переезд, а для нового собственника это отличный выход, так как не нужно искать нового арендатора для приобретенной площадки»,— говорит она.
Преимущества для инвестора и продавца-арендатора в сделках sale & leaseback налицо: инвестор фактически приобретает долгосрочный денежный поток, а арендатор высвобождает средства для дальнейшего развития бизнеса либо снижения кредитной нагрузки. Схема sale & leaseback очень привлекательна, поскольку позволяет вернуть в оборот деньги, которые требуются на профильную для компании деятельность, и вместо недвижимости на балансе компания получает средства для развития.
Учитывая специфику развития торговых сетей, такая модель является весьма интересной для сетевых ритейлеров, работающих преимущественно в формате big box. Но в мировой практике множество примеров продажи офисных, складских и индустриальных объектов по этой схеме.
У схемы sale & leaseback есть несколько минусов, на которые, как считают эксперты, следует обратить внимание. Недостатки этой схемы состоят в том, что у компании увеличиваются расходы на аренду (арендная плата, как правило, выше имущественных налогов). Главный риск для инвестора — гарантии стабильности денежного потока по договору аренды. Западная практика предполагает заключение долгосрочного, фактически нерасторгаемого договора аренды, причем с серьезными финансовыми гарантиями со стороны материнской компании-арендатора. Иначе в случае досрочного расторжения договора или же необходимости снизить ставку аренды из-за проблем с бизнесом инвестор временно либо частично теряет денежный поток, на который он рассчитывал. И если иностранным ритейлерам такой жесткий подход понятен и привычен, то российские компании в силу высокой неопределенности рынка предпочитают иметь гораздо более гибкие условия договора аренды.
Формула для риска
Эксперты говорят, что условия договора аренды проданного объекта должны позволять компании не ухудшить свое положение в будущем: договор должен быть длинным, обычно это 10-20 лет, а платежи по нему должны иметь формулу, учитывающую риски, которые могут реализоваться в долгосрочной перспективе. В случае если арендатор решит переехать в другое здание, управлять таким объектом будет сложнее, собственник будет вынужден либо сдавать его в «нарезке» нескольким арендаторам, либо искать одного арендатора, которого удовлетворят все условия. Другое важнейшее препятствие для развития схемы sale & leaseback в России — высокая стоимость капитала и малое число институциональных инвесторов. Но следует иметь в виду, что при реализации имущества по схеме sale & leaseback могут возникнуть проблемы с налоговыми органами. Это является одним из способов снижения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Однако такая схема всегда служит объектом пристального интереса со стороны налоговых органов и может быть признана ими недействительной, если ее участники, например, окажутся аффилированными компаниями.
Игорь Мещеряков, директор Северо-Западного регионального филиала АО «Сбербанк Лизинг», обращает внимание на то, что возвратный лизинг в последние пять-семь лет получил мощный импульс развития на всей территории России, и Санкт-Петербург здесь не исключение. «Однако доля сделок по возвратному лизингу в целом по Петербургу, по моему мнению, не превышает 2-3% ввиду того, что классический лизинг увеличивает свою долю мощными темпами (за исключением 2015 года). Данный вид лизинга необходим на рынке. Пробелов в части регулирования схемы возвратного лизинга на законодательном уровне я не вижу. Для потребителей он актуален, помимо плюсов со стороны амортизации и уменьшения налога на прибыль, также возможностью получения больших средств, нежели по классическому кредиту: дисконт по возвратному лизингу, как правило, ниже дисконта по кредиту под залог данного объекта (промышленного помещения)»,— отмечает он.
Sale & leaseback как инструмент оптимизации бизнес-процессов: возможности и сдерживающие факторы
Ольга Кашкарова, инвестиционный директор компании ОРИЕНТИР
Сначала компания строит здание под собственные задачи и нужды, а потом продает его инвестору и заключает с ним сделку аренды на этот же объект, оставаясь работать в нем уже на правах аренды.
Сделки sale&leaseback – это возможность для компании эффективнее распределить свои финансовые и организационные ресурсы. В результате продажи своей коммерческой недвижимости бизнес, в первую очередь, высвобождает свой капитал, который в дальнейшем можно использовать для инвестирования в проекты с большей доходностью.
Кроме того, благодаря переходу на формат аренды, компании удается отказаться от лишних операционных и эксплуатационных процессов, связанных с владением тем или иным объектом. Одновременно с этим, sale&leaseback выглядит привлекательными не только для компании-продавца, но и для потенциальных инвесторов. Так как после заключения подобного договора компания-продавец арендует этот же объект на долгосрочный период, что гарантирует стабильный доход в течение длительного времени.
Еще одна причина, чтобы прибегнуть к этой схеме – неготовность в долгосрочной перспективе владеть недвижимостью на том или ином географическом рынке и нести соответствующие риски, не связанные напрямую с основной деятельностью компании. Это касается как операционной стороны вопроса (изменение стоимости, рост налогов, риск утраты), так и с технологической, например, деактуализация инфраструктуры здания по отношению к будущим логистическим требованиям.
На российском рынке в сделках sale&leaseback существенную роль играют налоги, на прибыль и на имущество. В зависимости от структуры сделки налоговая составляющая может существенно влиять на финансовой результат для обеих сторон. И это, пожалуй, главная причина почему на российском рынке в сделках sale&leaseback сторонам иногда трудно прийти к компромиссу по итоговой стоимости объекта.
Несмотря на всю свою привлекательность на фоне кризиса, у схемы sale&leaseback есть и ряд минусов, которые должны учитывать как компании-продавцы объектов, так и инвесторы.
Компания должна быть готова к возможному увеличению расходов, так как операционная составляющая (затраты на управление комплексом, налоги), которую инвестор будет перевыставлять арендатору может быть выше, чем в случае, если бы собственником оставалась сама компания.
Главный риск для инвестора — временная потеря денежного потока в случае досрочного расторжения договора или же необходимости снизить ставку аренды из-за проблем с бизнесом арендатора. Западный рынок коммерческой недвижимости решает этот вопрос через заключение долгосрочного, фактически нерасторгаемого договора аренды, причем с серьезными финансовыми гарантиями со стороны материнской компании-арендатора.
Специфика российского рынка
Для передовых рынков причины подобного жесткого подхода понятны и сам он привычен, но для российских компаний, ввиду высокой неопределенности рынка, предпочтительней иметь гораздо более гибкие условия договора аренды.
Низкая популярность такой схемы на российском рынке коммерческой недвижимости по сравнению с западным и передовыми может быть также связанна с тем, что коммерческая недвижимость — это очень консервативный рынок, где ставка капитализации на начало 2021 составляла всего 10-11,5%, а порог входа высокий — более 500 млн рублей. Поэтому далеко не каждый инвестор пожелает приобрести здание, чтобы потом десятилетие ждать возврата вложенных средств, пусть даже и с гарантированным арендатором.
Тем не менее в последнее время данный формат сделок становится более распространенным и на российском рынке. Отчасти причиной этому послужила пандемия, в результате которой многие компании рассматривают реструктуризацию бизнеса и ищут новые источники финансирования, сделки sale&leaseback являются одним из таких источников. Если, по данным Knight Frank, до пандемии на российском рынке количество компаний, рассматривающих возможность продажи с обратной арендой, было крайне ограничено, то сейчас эта схема приобрела новую привлекательность. Один из последних примеров – продажа с обратной арендой интернет-ретейлером OZON складского комплекса в Твери. В результате компания смогла высвободить капитал и использовать его на развитие основного бизнеса. В свою очередь, для инвестора такие крупные компании всегда будут крайне привлекательными арендаторами.
На сегодняшний день, можно сказать, что инструмент sale&leaseback еще не получил должного внимания на российском рынке. Помимо частных компаний, у нас есть и государственные предприятия и организации, которые могли бы прибегнуть к этому методу использования своих непрофильных активов для того, чтобы решить свои более актуальных стратегические задачи, для которых требуется дополнительный капитал. Рост популярности данной схемы сделки может дать новый импульс и увеличение объемов российского инвестиционного рынка недвижимости.
Ольга Кашкарова,
инвестиционный директор компании ОРИЕНТИР.
Для New Retail
Когда компания продает актив и арендует его потом у покупателя, это учитывается по МСФО (IFRS) 16 как операция продажи с обратной арендой. Рассмотрим на примере порядок учета таких операций.
Операция продажи с обратной арендой происходит, когда одна компания (продавец-арендатор) передает базовый актив другой компании (покупателю-арендодателю) и после этого арендует данный актив у покупателя-арендодателя.
Эту операцию можно изобразить в виде следующей схемы:
Произошла ли продажа актива при передаче?
То есть, компания должна определить, произошла ли продажа базового актива при передаче в соответствии с IFRS 15.
Если будет сделан вывод о том, что передача актива не является продажей, то продавец-арендатор будет продолжать признавать у себя на балансе переданный актив. При этом продавец-арендатор и покупатель-арендодатель признают финансовое обязательство и финансовый актив, соответственно.
Если произошла продажа базового актива в соответствии с МСФО (IFRS) 15, то это рассматривается как операция продажи с обратной арендой (англ. ‘sale and leaseback’) в соответствии с IFRS 16 [см. параграфы 98-103].
Ниже мы рассмотрим на примере учет этой операции у арендатора.
Как учитывать продажу с обратной арендой у покупателя-арендодателя?
Для покупателей-арендодателей в IFRS 16 нет дополнительных указаний, кроме как следовать соответствующим стандартам МСФО для учета покупки, а затем применять правила МСФО 16, касающиеся учета аренды у арендодателя.
Как учитывать продажу с обратной арендой у продавца-арендатора?
Продавец-арендатор признает актив в форме права пользования (или ROU-актив, от англ. ‘right-of-use asset’) взамен ранее удерживаемого актива.
При этом ROU-актив оценивается пропорционально прежней балансовой стоимости этого актива по формуле:
ROU-актив =
Балансовая стоимость удерживавшегося прежде актива *
(Приведенная стоимость аренды /
Справедливая стоимость ROU-актива).
Это лучше всего объяснить на примере.
Пример учета продажи с обратной арендой у продавца-арендатора.
У компании ABC есть гостиница с балансовой стоимостью 10 000 д.е.
ABC заключает договор о передаче отеля компании XYZ по справедливой стоимости в 15 000 д.е. и сдаче его в аренду на 10 лет с ежегодными выплатами в размере 1 600 д.е., выплачиваемыми в конце периода.
Стоимость аренды в 1 600 д.е. соответствует рыночным арендным ставкам.
Используя эту ставку в качестве ставки дисконтирования, компания рассчитывает приведенную стоимость (дисконтирует) арендных платежей следующим образом:
Общая сумма арендных платежей за 10 лет составляет:
1 600 * 10 = 16 000 д.е.
Фактор приведенной стоимости равен:
Приведенная стоимость арендных платежей равна:
1 000 * [8.1108957] = 12 977 д.е.
ROU-актив оценивается пропорционально прежней балансовой стоимости актива (когда тот еще удерживался компанией ABC) и рассчитывается следующим образом:
Приведенная стоимость аренды / Справедливая стоимость ROU-актива =
12 977 / 15 000 = 86,51%.
Стоимость ROU-актива =
86,51% * 10 000 = 8 651 д.е.
Бухгалтерские проводки у продавца арендатора выглядят следующим образом:
Что гарантирует leaseback
Что это такое
Дословно leaseback переводится как «обратная аренда». Такая инвестиционная схема больше всего развита в США и Великобритании, но если говорить не о самолетах и промышленном оборудовании, а о жилой недвижимости, то с 1980-х гг. в сфере leaseback лидирует Франция, примеру которой в последние годы следуют и другие государства, например Испания, Италия и Швейцария.
Leaseback – сокращение от названия, которое лучше всего объясняет схему отношений между продавцом и покупателем: sale-and-leaseback («продажа и обратная аренда»). Покупатель, становясь собственником, передает объект обратно продавцу в долгосрочную аренду.
Таким образом, собственник не пользуется недвижимостью сам (или пользуется в течение ограниченного времени), а передает в управление компании, продавшей этот объект. Она, в свою очередь, сдает жилье в аренду частным клиентам на короткие сроки, а владелец получает рентный доход по заранее оговоренной и гарантированной ставке. В некоторых случаях этот доход может даже перекрывать выплаты по ипотечному кредиту.
Кому и зачем это нужно
Чтобы понять, чем может быть выгодна «обратная аренда» покупателю, зачем она нужна продавцу и почему государство заинтересовано в развитии этой схемы, рассмотрим более подробно пример Франции. Роль государства в данном случае особенно важна, поскольку без особых законодательных условий французский leaseback был бы невозможен.
Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, который первым привез французский leaseback в Россию, рассказывает: «Французы ввели систему leaseback в 1976 г. Как известно, сегодня Франция является мировым лидером по объемам въездного туризма: на 60 млн французов приходится 140 млн туристов в год. А в конце 1970-х гг. страна стояла на коленях с этой точки зрения. Потенциал был огромен, но остро не хватало инфраструктуры, прежде всего объектов для размещения туристов. Суть leaseback в том, что недвижимость должна сдаваться минимум 90% времени. Этим занимается управляющая компания, а доход собственника от аренды гарантирован и застрахован».
Чтобы привлечь застройщиков к такой схеме, государство предоставляет землю фактически бесплатно, причем, как уверяет Игорь Индриксонс, это лучшие участки. Таким образом, и квадратные метры жилья становятся потенциально более дешевыми. Уже это должно привлечь покупателей. Другой бонус от государства – возврат покупателям НДС, который во Франции составляет ни много ни мало 19,6% от цены объекта. В результате стоимость покупки значительно уменьшается.
Взамен на все эти льготы государство получает приток туристов, которые тратят в стране деньги, а значит, генерируют налоги.
Осторожно, эволюция!
Это лишь общая схема, дающая представление о принципах leaseback, но недостаточная для того, чтобы принять решение об инвестициях. О некоторых нюансах рассказывает Ирина Дюпор, руководитель парижского офиса компании Immoconcept: «Особенностью французского leaseback является специфическое льготное налогообложение, которое, к сожалению, эволюционировало в худшую сторону, уничтожив статус отеля для частных инвесторов, но сохранило относительную привлекательность в сравнении с остальными видами аренды. В качестве leaseback-объектов наиболее часто используются туристические резиденции – собственно, ради развития туризма государство и пошло на такие «налоговые жертвы» в пользу инвесторов.
Эта политика, с одной стороны, оправдала надежды государства на развитие туризма, а с другой – открыла нишу для злоупотреблений. Многие недобросовестные девелоперы пытаются продать людям по данной схеме объекты, абсолютно не соответствующие ни критериям эксплуатации, ни рынку, и в погоне за налоговыми льготами люди платят завышенную цену».
В большинстве случаев покупатель может рассчитывать на доход от сдачи в аренду в размере 4–5% годовых, при том что в 2009 г. инфляция во Франции составила 2,8%, а в 2008 г. – 1,5%. Как пояснила Ирина Дюпор, в договоре также указываются ежегодные повышающие коэффициенты: «Эти индексы публикуются и опережают инфляцию. Однако коммерческие индексы выше, чем гражданские, и, читая будущий контракт аренды, следует обязательно обращать внимание на тип и коэффициент индекса. Разобраться в этом самому практически невозможно, поэтому хороший профессионал для сопровождения подобных сделок необходим».
Налоговый рай в отдельно взятой квартире
Также следует помнить, что речь идет не об отказе от НДС, а о его возврате после года эксплуатации недвижимости.
Эксперты инвестиционной компании Edison Ford Investment Property говорят, что размер возмещения государством НДС зависит от типа объекта. Так, с суммы, истраченной при покупке на новостройку, налог возвращается полностью, а за реконструированный объект вернут 11–14%. Ирина Дюпор уточняет: дело в том, что при реконструкции покупателю возвращается налог лишь на ту часть, которая была затрачена на ремонт.
Контракт заключается на 9–25 лет, затем может быть продлен по желанию владельца. При этом собственник может перепродать объект в любой момент – однако если он сделает это в течение срока договора leaseback, то ему придется вернуть государству часть НДС. Однако в 2006 г. была принята поправка к закону, согласно которой собственник leaseback может перепродавать свой объект вместе с контрактом на аренду и не возвращать НДС государству.
Ирина Дюпор резюмирует: «Особый налоговый режим – это, как говорят во Франции, «вишня на торте». Многие в погоне за этой вишней забывают о самом торте. Поэтому при выборе объекта инвестирования по такой схеме надо хорошо представлять себе его реальную стоимость, а также арендную и продажную ликвидность». Более того, инвестор должен понимать, что leaseback рассчитан на долгосрочные вложения и не подойдет для спекулятивной части инвестиционного портфеля.
Мечты сбываются!
Ирина Дюпор предлагает рассмотреть возможную сделку по схеме leaseback в цифрах.
Если стоимость квартиры 100 000 евро, то с учетом НДС (19,6%) покупатель платит 119 600 евро (19 600 вернутся после подачи налоговой декларации). «Допустим, – рассуждает эксперт, – что нам предлагают доход 4,5% годовых за счет арендной платы. Это значит, что в месяц нам будут платить 375 евро (4500 делим на 12 месяцев). А если мы берем для этой операции кредит на 25 лет под 3,5% годовых, то месячная кредитная выплата составит примерно 500 евро, то есть нам надо будет доплачивать 125 евро в месяц. Для того чтобы кредитная выплата полностью покрывалась арендной платой, первоначальный взнос должен составить 25 000 евро. Тогда месячная выплата составит те же 375 евро».
Таким образом, жилье сможет себя выкупать! И еще один маленький, но приятный нюанс, на который обращает внимание Ирина Дюпор: арендная плата индексируется, кредитные выплаты за счет инфляции фактически уменьшаются, и постепенно возникает разница в пользу инвестора.
Туристические резиденции – не единственный тип объектов, предлагаемых по системе leaseback. Это может быть также жилье для студентов или пожилых людей. Такие объекты не представляют интереса для отдыха самого собственника, но вполне могут быть использованы как объект долгосрочных вложений.
Как арендатору (компании, продавшей жилье) удается обеспечить стабильный рентный доход? Игорь Индриксонс говорит, что компании, работающие по этой схеме, обычно проводят очень грамотную ценовую политику. Например, IntermarkSavills подписал соглашение с Pierre & Vacances – одной из самых крупных компаний, занимающихся во Франции продажами leaseback. «У них такой подход: дисконтировать проживание в расчете на то, что приехавшие туристы потратят деньги на дополнительные услуги – развлечения и инфраструктуру, – рассказывает эксперт. – Если вы снимете у них жилье, то десять дней на горнолыжном курорте обойдутся вам всего в 300 евро на всю семью, но, конечно, будет много возможностей, чтобы потратить больше денег. За счет этого они обеспечивают хорошую заполняемость. Это точно такой же принцип, как в Лас-Вегасе, – дешевое проживание и много соблазнов».
Делиться надо
Зачем же компании продают курицу, несущую золотые яйца? Почему бы не оставить 4–5% дополнительного дохода в своем кармане? «Казалось бы, это логичное замечание, – отвечает Ирина Дюпор. – Но для эксплуатирующей компании рентабельность бизнеса пропорциональна размеру парка, а банки при кредитовании, начиная с некоторого уровня задолженности, прекращают финансирование. Тогда для компании есть два пути: либо выждать лет пять-шесть и резко замедлить развитие, либо привлечь внешних инвесторов, на их деньги построить новые единицы и, отдавая им арендную плату, получить средство производства, тем самым сосредоточившись на своем главном бизнесе. Более того, в бухгалтерии эти внешние инвестиции проходят как собственные средства, и экономические показатели выглядят совсем по-другому, благодаря чему капитализация увеличивается за счет роста стоимости акций».
Leaseback, разумеется, не лишен рисков, однако они сведены к минимуму. Во Франции гарантированный доход должен быть непременно застрахован, и даже если управляющая компания разорится, выплаты владельцу продолжатся за счет страховки, пока не вступит в управление другая компания. Государство не позволяет аферистам рушить этот сегмент рынка.
Самыми важными вопросами, которые должны волновать покупателя при схеме leaseback, являются деловая репутация эксплуатирующей компании и нюансы договора. Настоятельно рекомендуется привлечь профессионалов, которые либо вообще не связаны с продавцом, либо, напротив, имеют с ним публичное соглашение и тем самым ставят на кон собственную репутацию.