TAPU – это официальный документ, показывающий, что у вас есть право собственности на недвижимость в Турции. В документе указано полное имя собственника, есть его фотография и подробная информация об объекте недвижимости.
Пожалуйста, нажмите сюда или на изображение образца TAPU (незаполненного), который называется Tapu Senedi.
3.2. Значение терминов в TAPU
Термины, приведенные в TAPU, имеют следующие значения:
Термин
Значение
Ana Gayrimenkulun:
Описание, месторасположение и кадастровые координаты основного участка земли
Ili:
Провинция
Ilçesi:
Округ, район или населенный пункт
Mahallesi:
Уезд, квартал
Köyü:
Поселок
Sokagi:
Улица, проспект
Mevkii:
Место
Pafta No:
Номер Pafta
Ada No:
Номер участка
Parsel No:
Номер малого участка
Niteligi:
Особенности (земля под застройку, незастроенная территория, сельскохозяйственные угодья…)
Yüzölçümü:
Площадь участка земли (совокупность цифр, указанных по трем параметрам ниже, составляет общий размер основного участка земли)
Ha:
Гектар (=10 000м²=2,47 акра)
m²:
Кв. метр
dm²:
Кв. дециметр
KAT MÜLKIYETI:
Собственность отдельного объекта, готового к использованию (квартира, дом, офис, и т.п., построенный на основном участке земли)
KAT IRTIFAKI:
Собственность отдельного объекта, еще не готового к использованию (либо потому, что еще ведется строительство/благоустройство, либо потому, что еще не получено разрешение на использование от муниципалитета)
DEVRE MÜLK:
Частичная/срочная собственность отдельного объекта (отдельный объект находится в собственности только на протяжении определенного периода в году)
Bagimsiz Bölüm:
Оставшиеся разделы, внизу формы TAPU, предназначены только для использования должностными лицами.
На TAPU должна быть поставлена печать, в центре листа в его нижней части, и в этом разделе ставит подпись должностное лицо TAPU.
Фотографии всех владельцев следует прикрепить в верхней правой части формы TAPU; на них должна быть поставлена печать и подпись вышеупомянутого должностного лица TAPU.
3.3. Как проверить подробности?
Проверить, принадлежит ли объект недвижимости тому или иному лицу, можно по фотографиям и именам в TAPU. Если TAPU – это ксерокопия, убедитесь, что она заверена государственным нотариусом. Иначе вам могут представить поддельный документ TAPU. Что касается имен, вы можете попросить удостоверения личности продавцов и сравнить имена в TAPU с именами в удостоверениях личности.
Перепроверить, являются ли кадастровые координаты/координаты карты в TAPU подлинными, можно через частное кадастровое или инженерно-строительное бюро.
Кроме того, можно попросить в отделении TAPU поставить на документ TAPU аннотацию (Serh), чтобы отдельно запретить нежелательное действие в отношении собственности. Если условия, приведенные в аннотации, не выполняются, объект недвижимости нельзя ни продать, ни перевести на имя третьих лиц.
Оформление и виды собственности на недвижимость в Турции
В Тапу или в Свидетельстве Собственности (ТAPU SENEDİ) могут быть обозначены следующие виды турецкой недвижимости. Это могут быть виды DEVRE MÜLK, KAT MÜLKİYETİ и KAT İRTİFAKI.
KAT MÜLKİYETİ и KAT İRTİFAKI
Весь процесс превращения земельного участка в жилую недвижимость предполагает примерно следующую последовательность.
Например, возьмем среднестатистический земельный участок лесной зоны, находящийся в ведении и под защитой Государства. На этом этапе лес не позволено ни вырубать, ни, естественно, использовать для сельскохозяйственных посевов.
Для получения разрешения на сельскохозяйственные работы на этом участке его необходимо вывести из статуса леса, а произойти это может на самых разных основаниях и по самым разным причинам, и в результате присвоить ему 2В-статус, что означает Закон № 6831 “О Лесных Массивах”, статья 2 пункт В, то есть названия KAT İRTİFAKI и KAT MÜLKİYETİ 2B имеют отсылку именно к этим статьям и пунктам закона.
Если участок относится к категории «2B», то он принадлежит Государству, но мы можем использовать эту землю для сельскохозяйственных назначений, то есть для посевов, сенокосов, выпаса скота. Интересен тот факт, что данная форма собственности, называемая в Турции ZİLYETLİK предполагает, что человек, использующий этот земельный участок в течение двадцати лет, может стать его собственником по истечении этого срока, то есть перевести в частную собственность из государственной. Однако, у этой формы собственности есть один нюанс, который следует знать. Государство при обозначении срока в двадцать лет поставило конкретное условие: при обращении пользователя в суд для признания своего права на землю до истечения срока в двадцать лет, весь срок использования земельного участка аннулируется и с даты обращения в суд начинает отсчитываться новый срок.
Если же человек, который пользовался участком земли 2В, дождался окончания установленного срока, то получил возможность стать полноправным владельцем земельного участка на основании ZİLİYETLİK. Он оформит в собственность и получит TAPU SENEDİ, а сам земельный участок переходит в статус ARAZİ как земля сельхозназначения, но уже находящаяся в частной собственности, что подтверждает ТAPU SENEDİ.
Возможно, что земельный участок, который, к примеру, располагается в пригороде Анталии, понадобится Муниципалитету города для осуществления программы расширения границ города. Если участок попадает в Градостроительный План İMAR PLANI, то участок уже выглядит следующим образом:
По закону у Муниципалитета есть право обобществить до сорока процентов площадей земли и пустить их на благоустройство города или района. И с такого момента земельному участку присваивается статус ARSA. ARSA предполагает, что по земельному участку прошел Градостроительный План İMAR PLANI, что открывает его под застройку. Понятие ARSA применяется к отдельной части микрорайона. В ТAPU SENEDİ каждая отдельная часть участка, к которой применяется понятие ARSA, называется PARSEL, а весь земельный участок, то есть микрорайон в целом, именуется в ТAPU SENEDİ как ADA.
ADA (с турецкого «Остров») окружен дорогами со всех четырех сторон, поэтому довольно просто отделить его от PARSEL. К участкам PARSEL и ADA присваиваются уникальные номера, которые соответствуют их местонахождению на PAFTA, то есть на градостроительной карте. При этом PAFTA также имеет свой номер. У некоторых Муниципалитетов есть практика выкладывать карту в открытый доступ в интернет, и в этом случае пользователи могут найти на карте свой дом или участок по номеру PARSEL и ADA. В отличие от названий улиц или микрорайонов номера PARSEL и ADA не меняются, остаются постоянными, именно поэтому значение таких номеров в Турции гораздо серьезнее, нежели наименования проспектов или улиц.
Итак, владелец микрорайона рано или поздно принимает решение начать строительство, в связи с чем он может продать PARSEL, поскольку мало у кого найдутся средства на застройку сразу всего микрорайона. Продает он PARSEL, имеющий статус ARSA другому собственнику, но этот собственник может поручить застройку участка Застройщику, пообещав оплатить работу частью квартир в готовом доме по окончании строительства. Муниципалитет города может разрешить строительство на участке ARSA, к примеру, четырехэтажного здания, на каждом этаже которого будет располагаться по две квартиры по сто квадратных метров площадью. Четыре квартиры из восьми может потребовать за свои труды Застройщик, а остальные владелец участка может продать другим собственникам. После того, как будет готов проект будущего строительства, отношения владельца участка земли и Застройщика должны быть узаконены. Поскольку по турецким законам квартира считается BAĞIMSIZ BÖLÜM, то есть независимой частью здания, то она привязана к части участка земли. Таким образом, приобретая квартиру в собственность, покупатель приобретает в собственность и часть земли.
Отмечается это в соответствующей графе TAPU SENEDİ под заголовком ARSA PAYI. На первом примере такая доля показана как 1/156. Таким образом вместо одного PARSEL, обладающего статусом ARSA, появляются восемь частей или квартир, в результате должно быть создано право, которое оформляется в Управлении Тапу и называется KAT İRTİFAKI. Другими словами, право KAT İRTİFAKI обозначает привязку частей здания, независимых друг от друга, к определенной доле участка земли в соответствии со строительным проектом.
После того, как KAT İRTİFAKI будет создан, и на руках владельца оказывается восемь TAPU SENEDİ вместо одного, имевшего статус ARSA, может быть начато строительство.
По окончании строительства в здании будут еще лифты, бойлерные, общие лестницы, и все дополнительные помещения должны быть разделены между владельцами квартир поровну. Это сделает Управление Тапу и Кадастра, которое прикрепит площади, служащие общему назначению, к паям каждого дольщика, чтобы было установлено окончательное право владения дольщиками долями земли и квартирами. KAT MÜLKİYETİ обозначает право, которое установлено на уже построенное здание, которое уже сдано в эксплуатацию, и которое привязывает долю общей площади или площадей к доле владельца квартиры, то есть устанавливает неизменное и окончательное право собственности на конкретную долю участка земли.
Tapu senedi или все о свидетельстве права собственности на объект недвижимости
Как правило, желание приобрести недвижимость на территории Турецкого государства возникает у человека после того, как он побывает на отдыхе на побережье Средиземного моря. Сначала это отдых в отеле, потом возникает желание приехать на отдых, но с проживанием в арендованной квартире, для большего уюта, и после появляется мечта приобрести недвижимость в собственность, чтобы была возможность приезжать на отдых в любое время не зависимо от туристического сезона. Благодаря особому географическому расположению в долине между цепью гор Торос и теплым Средиземным морем, климат здесь очень комфортный для проживания, и солнце светит практически круглый год.
Последние 10-20 лет на рынке недвижимости в Турции стало популярным направление приобретения апартаментов иностранцами, в частности русскоязычным населением. К слову будет сказано, что покупка недвижимости стала более доступна для среднего класса населения, и имея необходимую сумму денег для приобретения жилья, все чаще осуществляется покупка за границей.
Правительство Турецкой республики на законодательном уровне максимально упрощает процедуру приобретения недвижимости для иностранных граждан. Выбор недвижимости огромен на любой вкус и любую финансовую возможность покупателя. Недвижимость в Турции на побережье Средиземного моря представлена жилыми комплексами, виллами, апартаментами с самыми различными планировками, пентхаусами и дуплексами, которые в основном облагоустроены бассейном, сауной или хамамом, спортивным залом и детской площадкой, а также зеленой зоной для отдыха.
Когда выбор жилья сделан, начинаются подготовительные работы для оформления договора купли-продажи. Вопрос оплаты всегда рассматривается индивидуально, но с максимально-комфортными условиями для покупателя. Так называемое сарафанное радио никто не отменял, а довольные и счастливые покупатели всегда поделятся приятными воспоминаниями о выборе жилья и радостью покупки недвижимостью с друзьями, родственниками и знакомыми, и очень часто кто-то из них, покупают в дальнейшем недвижимость на побережье.
В основном компании-застройщики тесно сотрудничают с агентствами недвижимости по вопросам продажи и сдачи в аренду как недвижимости, так и земельных участков. Каждый профессионал в своем деле – компания-застройщик занимается строительством, а бюро недвижимости продажей новостроя. Но в каждом деле важен человеческий фактор, и будь-то директор компании или обычный риэлтор, они всегда максимально внимательно и вежливо ведут переговоры с покупателем, даже если человек только присматривается и находится на стадии выбора жилья. Как известно, все поступки человека в жизни бумерангом ему же и возвращаются, поэтому в любой ситуации нужно, прежде всего, оставаться человеком.
Договор купли — продажи недвижимости, которая приобретается за границей, оформляется в двух вариантах на двух языках, а при всех встречах обязательно присутствие переводчика во избежание недопонимания в вопросах сделки. В договоре прописываются данные и обязанности обеих сторон сделки, сам предмет договора, и условия оплаты, а также указывается, какой валютой будет осуществлен расчет. В Турции в вопросах оформления любого договора и в любых вопросах, которые касаются документов, все операции предельно прозрачны и соблюдение это контролируется на государственном уровне соответствующими органами. И вот, договор составлен и заверен нотариусом, но полноправным владельцем приобретенной недвижимости вы станете только тогда, когда на руках будет очень важный и единственный документ, который называется Tapu senedi (тапу). Tapu это свидетельство, подтверждающее право собственности владельца на приобретенную им недвижимость, получить которое можно только в Кадастровом управлении. Таким образом государство на высшем уровне заботиться о чистоте и законности всех проведенных операций.
На свидетельстве указываются все данные о приобретенном в собственность объекте, а также данные о владельце, его фотография, дата и номер регистрации. Документ Tapu голубого цвета, если объект недвижимости – это земельный участок и красного цвета, если объектом недвижимости является жилой объект или любое складское помещение. Стоит отметить, что теперь вы становитесь не только владельцем недвижимости, но и собственником доли участка, на территории которого находится это строение.
При подписании договора покупатель вносит небольшой задаток, как правило, это 5-10% от суммы сделки, что обязательно также прописывается в договоре, и является своего рода страховкой от отказа одной из сторон, а также оплачивает пошлину за оформление договора, которая зависит от кадастровой стоимости объекта, до октября она снижена с 4% до 3%.
Для оформления договора купли-продажи от покупателя требуется наличие заграничного паспорта и личные фотографии, а для получения Tapu уже нужно будет оформить налоговый номер. Открытие счета в банке производится по желанию покупателя, в зависимости от того каким образом будет производиться расчет за приобретение недвижимости. Обязательным условием от покупателя для получения Tapu является полное отсутствие задолженности перед продавцом, и уплачены все обязательные налоги, а передача владельцу этого документа производится в Кадастровом управлении с участием всех сторон сделки, а также обязательно присутствие присяжного переводчика.
Договор подписан и Tapu на руках, что подтверждает полноправность владения приобретенным жильем, но еще необходимо оформить на свое имя абонемент на электричество и воду, а для этого нужен еще один документ, который называется İskan (Искан). İskan это документ, где указана все техническая информация на конкретную квартиру и на все здание, в котором она находится. Выдача документа İskan компании-застройщику это гарантия того, что здание построено согласно строительных норм и правил, это разрешение эксплуатацию конкретного объекта недвижимости.
Для того, чтобы и после подписания договора о купле-продаже недвижимости на территории Турции наслаждаться пребыванием на одном из лучших курортов Средиземноморья, во избежание разочарования и обмана, важно знать и понимать важность наличия всех необходимых для успешной сделки документов, а также сотрудничать с надежными компаниями и агентствами недвижимости.
1.Адрес участка земли, на котором находится приобретенная недвижимость 2.Фотография паспортного формата (при оформлении требуется 2 цветных фото) 3.Информация о регистрации земельного участка в кадастровом управлении 4.Состояние земельного участка (из информации в кадастровом управлении) 5.Площадь земли, принадлежащей новому владельцу (пропорционально размеру приобретенного жилья) 6.Состояние недвижимости, принадлежащей новому владельцу (тип собственности) 7.Стоимость приобретенной недвижимости 8.Информация о предыдущем владельце (-ах) 9.Информация о новом владельце (-ах) 10.Дата приобретения данной недвижимости предыдущим владельцем 11.Номер ТАПУ при регистрации предыдущего владельца (изменяется при каждой передаче правасобственности) 12.Регистрационные данные нового документа ТАПУ 13.Дата приобретения данной недвижимости новым владельцем 14.Подпись уполномоченного лица и печать кадастрового управления.
Leyla_leyla
Дата: 2013-05-21, 8:13 AM | Сообщение # 2
“bağımsız bölüm”- признак предварительной регистрации квартиры, в жилой фонд, оформленной в собственность на этапе застройки земельного участка Kat İrtifakı.
lyuda, Спасибо большое за разъяснения. Ой! Как всё сложно-то! Куча вопросов в голове о спорных ситуациях, которые могут возникнуть.
Новый законопроект: Гарантия Банка при продаже недвижимости в Турции, на стадии строительства”
В Турции, обсуждается вопрос защиты прав покупателя, приобретающего недвижимость на стадии строительства. Эту тему поднял Министр Окружающей среды и Градостроительства Эрдоан Байрактар (Erdoğan Bayraktar), который сказал, что продажа недвижимости в Турции на стадии строительства являясь очень важным финансовым инструментом для застройщика, в то же время, часто становится причиной нарушения прав покупателя и необходимо разработать меры, которые бы смогли защитить его права при приобретении квартиры.
Согласно новому подготовленному законопроекту, застройщику будет запрещено продавать недвижимость на стадии строительства, без гарантийного письма банка, в котором он обслуживается.
Эрдоан Байрактар (Erdoğan Bayraktar) отметил, что на сегодняшний день законопроект начинает обретать окончательную форму и в нём предусматривается система, по которой доходы застройщика от продажи недвижимости в Турции будут резервироваться на банковском счёте и по мере продвижения строительства, и снижения рисков, зарезервированная сумма по гарантийному письму будет снижаться.
Закон, призванный защитить права покупателей недвижимости на стадии строительства будет носить название “Гарантия Банка при продаже недвижимости в Турции, на стадии строительства”
Добавлено (2013-05-22, 2:37 PM) ——————————————— Leyla_leyla, Тут понимаете как, нужно не проецировать законы России на законы Турции, а отдельно изучить саму структуру закона по недвижимости в Турции, что бы понять систему законов собственности Турции. К большому сожалению законы очень не совершенны, иногда голову сломать можно пока поймешь их логику, и по этой же причине столько обмана иностранцев при покупке недвижимости.
ТАПУ в Турции. Что это такое и как выглядит документ на право собственности на недвижимость в Турции
Приобретение собственности в Турции, как и в других странах, сопровождается оформлением ряда правоустанавливающих документов, главным из которых является ТАПУ. Как расшифровывается ТАПУ Турция? Это свидетельство на право собственности и единственный документ, считающийся неопровержимым доказательством прав владения на недвижимое имущество для местных и иностранных граждан.
В 2012 году на государственном уровне был принят новый закон о покупке недвижимости в Турции нерезидентами государства. Если ранее при продажах квадратных метров иностранцам руководствовались исключительно «принципом взаимности» (то есть, иностранные граждане имели такие же права в Турции, как и турки в их стране), то теперь жители 129 держав получили возможность покупать турецкую собственность без учета этого правила.
Граждане России, Украины, Беларуси, Казахстана и других стран СНГ имеют право покупать коммерческую и жилую недвижимость в Турецкой Республике. При чем, помимо строений у физического лица есть возможность стать собственником земельного участка, в том числе и предназначенного для сельскохозяйственных работ. Увеличилась и площадь земли, которую могут приобрести иностранцы во владение с 2,5 га до 30 га. Не более 10% недвижимого имущества, расположенного в любом из районов Турции, может принадлежать иностранцу.
В соответствии с турецким законодательствам, сохранились некоторые ограничения на приобретение собственности россиянами и украинцами. Так, они не имеют права покупать землю, жилые, коммерческие площади на побережье Черного моря в Турции. В частности, в таких городах как Trabzon, Samsun, Giresun, Karabük, Artvin, Rize, Amasya, Chorum, Ordu и другие. Такое правило оправдано, так как эти территории считаются пограничными, стратегически важными точками. С другой стороны, спрос на апартаменты в вышеперечисленных городах и районах у жителей Украины и РФ минимальный, и по большей части они обращают свое внимание на жильё, расположенное в курортных городах на побережье Средиземного и Эгейского морей, а также в мегаполисе Стамбул.
Оформление ТАПУ в Турции для иностранцев
Процесс оформления TAPU для иностранцев отличается от аналогичной процедуры для турок только необходимостью взять разрешение в Военном Комитете Турции о том, что продаваемая территория не находится под охраной государства или армии. Однако такое разрешение должен получить только первый иностранный покупатель, всем последующим потенциальным собственникам делать этого уже не нужно.
Кем выдается ТАПУ? Регистрация свидетельства происходит в Кадастровом управлении по месту нахождения приобретаемой жилой или коммерческой площади. В учреждении в назначенное время происходит встреча продавца и покупателя. Обязательным для иностранцев считается присутствие независимого присяжного переводчика. Между сторонами подписывается акт об отсутствии претензий друг к другу, после чего права собственности передаются новому владельцу. Новый собственник вписывается в кадастровую книгу и ему выдается TAPU, подтверждающие законное владение недвижимостью.
Чтобы обеспечить безопасность и законность, исключить любые махинации, в Турции используют так называемую титульную систему оформления прав собственности на жильё или земельные участки. Это значит, что сделать ТАПУ можно только в одном государственном учреждении – Кадастровом управлении. Если этот орган выдал свидетельство, собственник автоматически получает безраздельное и безвременное право владения, которое не оспаривается даже в судовых инстанциях.
Важно знать, что даже имея нотариально заверенный договор купли-продажи, без ТАПУ он не будет иметь юридической силы. Только покупатель и продавец, указанные в соглашении, либо их представители по доверенности, могут ставить свои подписи в TAPU и именно они обязаны присутствовать при оформлении сделки.
Какие данные указываются в ТАПУ?
В кадастровое свидетельство на землю или на квартиру вписывается физическое или юридическое лицо. Не существует никаких возрастных ограничений: законом разрешается вписывать собственниками и несовершеннолетних детей. В Тапу в Турции может быть внесено до 10 владельцев. Не имеет значение степень родства, то есть это могут быть и абсолютно посторонние люди. Для всех собственников определяется их доля в разных или равных частях. В последующем каждый из хозяев может перепродать свою часть объекта, имея письменное согласие других владельцев.
Если покупается жилое или коммерческое недвижимое имущество, помимо помещений в собственность переходит часть земельного участка, на котором расположено строение. В TAPU указывается не площадь жилья, а площадь участка земли и его кадастровый номер. Если ТАПУ будет утеряно, его можно восстановить за одни сутки.
Виды ТАПУ и их особенности
Свидетельство о собственности недвижимости в Турции бывает двух цветов – красного и синего. Красный выдается на владение земельным участком с уже построенной на нем недвижимостью.
В документе указываются такие данные:
ТАПУ синего цвета выдается на участок без каких-либо построек.
В документе указывается следующая информация:
Помимо регистрации и выдачи кадастрового листа, в управлении можно получить данные о том, кому ранее принадлежала собственность, если на ней долги или какие-либо обременения. Стоимость недвижимость, указываемая в ТАПУ, может отличаться от рыночной стоимости в меньшую сторону. Такая практика в Турции широко распространена, позволяет оплачивать меньшую сумму ежегодного налога на недвижимость и не считается способом сокрытия налогов.
Документы, которые нужны для получения ТАПУ
Для того, чтобы оформить ТАПУ в Турции понадобится подготовить заранее следующий список документов:
После окончания оформления владельцы могут вернуться к себе на родину или сразу же вселяться в новые апартаменты. Как только ТАПУ будет сделано, покупатель сможет лично забрать его в Кадастровом управлении. До момента переоформления ТАПУ все денежные взаиморасчеты за приобретаемую собственность должны быть произведены. После получения ТАПУ, оформляется вид на жительство, абоненты на предоставление коммунальных услуг.
Стоимость оформления
Цена ТАПУ в Турции будет зависеть от оценочной стоимости объекта, которую делает Кадастровое управление. Покупатель оплачивает налог на недвижимость, составляющий 3 % от кадастровой стоимости жилья. Помимо налога, стоимость оформления права собственности на квартиру или другую недвижимость включает в себя такие расходы, как:
Обратите внимание! При оформлении свидетельства на право собственности на квартиру, дом, виллу или участок земли, важно проверить, есть ли какие-то обременения на объекте. К таковым относится ипотечный кредит, залог, долги, частичное отчуждение, какие-либо договора наследования и дарения, ареста и прочее.
Адрес объекта должен точно совпадать с адресом, прописанным в TAPU.
Если это жилая собственность, проверьте наличие разрешения на строительство, строительного плана.
Будущему собственнику стоит обратить внимание и на наличие задолженностей по оплате коммунальный счетов, налогов.
Соглашение о купле-продаже заверяется подписью присяжного переводчика, присутствие которого обязательно на сделке с иностранными гражданами.
При передаче прав собственности требуется присутствие всех участников сделки или уполномоченных лиц.
Обращаясь за помощью в агентство недвижимости Status Property Вы можете быть уверены, что все вышеперечисленные моменту будут тщательно проверены сотрудниками компании и покупка осуществится без каких-либо рисков для покупателя.
Термины ТАПУ
Чтобы разобраться подробнее, что такое ТАПУ в Турции, приведем небольшой словарь основных терминов, которые помогут Вам сориентироваться в этом важном документе.
Если квартира оформляется впервые, то как правило, в ТАПУ указывается слово ARSA или земельный участок. То есть, в собственность оформляется часть земли, закрепленная за приобретаемыми апартаментами. Если же квартира покупается через несколько лет после сдачи дома в эксплуатацию, там могут указать слово MESKEN – квартира. Для коммерческой собственности, как правило, добавляют термин DUKKAN.
