Как инвестировать в американскую недвижимость
Как вложиться в недвижимость, покупая акции: объясняем, что такое REIT
Что такое фонды недвижимости REIT и зачем в них инвестировать?
Вложиться в недвижимость можно разными способами: например, самостоятельно покупать квартиры и складские помещения, чтобы сдавать их в аренду. Или пытаться купить недвижимость дешево, чтобы потом продать дороже.
Однако это потребует много денег, времени и сил. Кроме того, найти прибыльные объекты может быть сложно без специальных знаний в этой сфере. Чтобы избежать подобных трудностей, есть специальный вариант вложений в недвижимость, доступный каждому: инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).
REIT — это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. По законам США, REIT должны вложить в недвижимость минимум 75% активов фонда, а доход от аренды, продажи и проценты по закладным не должны быть меньше 75%. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании.
Есть два основных вида REIT: долевые (собирают арендные платежи с объектов в собственности, а также от их продажи) и ипотечные (получают доход от вложений в ипотеку или ипотечные ценные бумаги).
Бумаги REIT гораздо ликвиднее, чем физическая недвижимость, продать их по рыночной стоимости можно очень быстро. Кроме того, REIT — это долларовый актив. Поэтому если инвестор боится девальвации рубля, то бумаги фонда недвижимости помогут защититься от нее.
«Чтобы не бояться падения рубля, нужно инвестировать в долларовую экономику. И фонды зарубежной недвижимости REIT — один из вариантов. Они дают примерно 2% дохода в долларах, и это хороший способ сохранить деньги», — отмечает Алексей Гальцев, основатель инвестиционной компании Realiste.
В то же время бумаги REIT подвержены рыночному риску, а их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.
Как REIT выплачивают дивиденды?
Согласно законодательству США, трасты REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов. Эта особенность освобождает фонды от уплаты федеральных налогов. Из-за этого REIT часто называют налоговым убежищем.
В США при президенте Дональде Трампе ставка корпоративного налога снизилась с 35% до 21%. Из-за этого статус REIT как «налоговых убежищ» пошатнулся. Но, согласно программе Джо Байдена, корпоративный налог для американских компаний может вырасти до 28% — это поможет повысить привлекательность REIT в глазах инвесторов.
Обычно доходность дивидендов REIT составляет от 2% до 5%, но может доходить и до 10%. Столь высокая дивидендная доходность в целом не свойственна фондовому рынку США, на котором компании обычно выплачивают инвесторам около 2%. Поэтому доходность REIT под 10% может означать либо высокий риск, либо отсутствие положительной динамики акций.
Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT?
Российские инвесторы платят налоги с торговли REIT по такому же принципу, как с доходов по американским акциям: с прибыли от разницы в покупке и продаже бумаг и дохода от дивидендов.
С дивидендов по американским акциям брокер автоматически удерживает с российского инвестора 30% от их суммы. Для большинства акций эту цифру можно сократить с помощью формы W-8BEN — но фонды недвижимости REIT как раз представляют исключение из этого правила. Налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%.
Как выбрать REIT для инвестиций?
«Возьмем, например, Китай. Большой залив — самый быстрорастущий регион и там дорогая недвижимость. Из-за нехватки площадей стоимость продолжает расти. Такая же ситуация в Сингапуре. Однако фиксация на конкретном государстве более рисковая, чем глобальная. Например, если дата-центры какого-то фонда находятся в 80 разных странах, то это более стабильная история, чем в каком-то одном государстве», — добавил он.
Как купить бумаги REIT?
В мире насчитывается несколько сотен публичных фондов недвижимости, из них более 300 REIT торгуются на американских биржах. В США образовано около 60% всех мировых подобных фондов недвижимости. Их акции можно приобрести на любую сумму.
Особое внимание стоит уделить показателю FFO (funds from operations) — он равен чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (или прибавляется убыток) от продажи объектов недвижимости. Также существует его скорректированная версия Adjusted Funds From Operations (AFFO), учитывающая регулярные доходы и расходы.
Какие REIT может купить частный инвестор прямо сейчас
Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 можно купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера. Сейчас доступны 35 компаний. Приведем в пример пять из них.
Realty Income — инвестиционный фонд недвижимости, который зарабатывает на торговой недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании. Ему принадлежат аптеки, магазины, круглосуточные магазины, гипермаркеты, фитнес-центры, кинотеатры — всего более 6 тыс. объектов. Компания сотрудничает с аптечной сетью Walgreens, супермаркетами 7-Eleven, службой доставки FedEx. Realty Income выплачивает дивиденды ежемесячно, а не ежеквартально, как большинство фондов, на протяжении 607 месяцев подряд.
Equinix — фонд недвижимости, который строит серверные фермы. IT-компании размещают оборудование в дата-центрах фонда, которых у Equinox более 250 по всему миру. Компания выплачивает дивиденды раз в квартал. Дата-центры Equinix используют такие компании, как Amazon, Google, Microsoft, Oracle, Zoom.
Simon Property — крупнейший REIT в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США. Кроме ТЦ, владеет и управляет бутиками, ресторанами, развлекательными и бизнес-центрами в Северной Америке, Европе и Азии.
Kimco Realty — этот фонд недвижимости также владеет торговыми центрами в США — приобретает, развивает и управляет ими. На декабрь 2020 года у фонда были доли в 400 торговых площадях, включающих 70 млн кв. футов арендуемых площадей, в основном сосредоточенных на крупнейших рынках. Компания платит дивиденды каждый квартал.
Macerich — еще один REIT, специализирующийся на торговых центрах. Третий по величине оператор торговых центров в США. По состоянию на 31 декабря 2020 года компания владела долями в 52 объектах общей площадью 50 млн кв. футов.
На какие REIT обратить внимание? Советы экспертов
Несмотря на то что рынок недвижимости во многих странах падал во время пандемии, отмечает эксперт, в том числе и в Китае, логистические центры были стабильны. И если офисы освобождались, то продукты и товары нужны всем. И в связи с тем, что электронная коммерция развивается, спрос на такие площадки будет только возрастать.
«Второй класс активов среди фондов недвижимости, которые я бы выделил, это специализированные REIT, — продолжает Виктор. — Например, Digital Realty Trust и Equinix. Это два крупнейших REIT, которые владеют дата-центрами по всему миру, они достаточно стабильны. Дивидендная доходность — около 3%. Думаю, этот сектор будет расти так же, как электронная коммерция».
Международный финансовый консультант и автор книги «Когда плохо — это хорошо: как зарабатывать на инвестиционных идеях» Исаак Беккер предлагает обратить внимание на более специфические фонды: «Рынок REIT очень обширен. Один из последних интересных образованных фондов Innovative Industrial Properties (IIPR) работает с недвижимостью для тех, кто занимается медицинской марихуаной. Этим людям нужны специальные здания со специальными мерами защиты. Этот REIT за последний год вырос на 200% и к тому же платит неплохие дивиденды — около 3%. Но этот фонд, конечно, уже для тех, кто любит риск и готов к нему».
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем аккаунте в Instagram
Личный опыт: я инвестирую только в американские акции и зарабатываю около 40% годовых
Частный инвестор Леонид Кофман занимается покупкой акций с 2010 года. Все деньги он вкладывает в приобретение иностранных активов, избегая акций российских компаний. Мы попросили Леонида рассказать о своей стратегии и её доходности.
Я занимаюсь инвестированием, чтобы приумножить капитал и сформировать пассивный доход, который бы закрывал все мои расходы в будущем. Сейчас у меня три портфеля с разным набором ценных бумаг: дивидендный, акции роста и венчурный.
Переориентация на Америку
Я начал инвестировать в 2010 году с покупки российских акций. Они тогда казались родными и понятными. Покупал Аэрофлот, Газпром, Лукойл. В целом всё было неплохо. Так продолжалось до 2014 года, пока не ввели антироссийские санкции и доллар не взлетел с 30 до 60 ₽.
Здесь могу привести пример с домом. Валюта, в которой я инвестирую, это фактически фундамент. Если фундамент зыбковатый, то будут проблемы. Пусть они проявятся не сейчас, а через сколько-то лет, но это всё равно опасно.
Для меня это был первый кризис инвестирования. В тот момент я понял, что российские бумаги не укладываются в мою 20–25-летнюю стратегию инвестирования. В рублях нельзя надеяться на такие большие горизонты.
После 2014 года я полностью изменил свою стратегию и начал инвестировать в более надёжных валютах, в первую очередь в долларах.
При этом я совсем не сторонник и американской экономики. Я вкладываю в неё много денег, но мне нравятся и другие рынки, например Южная Корея и Китай.
Чем отличается американский рынок от российского
Российскому рынку всего 30 лет, тогда как по американскому есть статистика за 150 лет. Когда мы изучаем статистику за эти периоды, то на американском рынке можно выявить больше закономерностей и оценить поведение экономики во время спада. Это даёт возможность лучше прогнозировать дальнейшее движение рынка.
Сейчас на рынок пришло очень много новичков, которые думают, что рынок всегда будет расти. На самом деле это не так. Просто последние годы были очень удачными. Но этот период когда-нибудь закончится. Будет значительная просадка и проверка на прочность. Чтобы предсказать дальнейшее поведение, нужно изучать статистику. По России её очень мало.
Кроме того, 60% оборота всех платежей происходит в долларах. Большинство транснациональных компаний, которыми мы пользуемся каждый день, — из США.
С точки зрения финансовой отчётности компаний между Россией и США нет разницы — везде нужно смотреть на одни и те же мультипликаторы. Некоторые российские компании торгуются на зарубежных биржах. Их отчётность соответствует мировым стандартам, поэтому их цифрам можно доверять.
Как я выбираю ценные бумаги
Есть секторы, которые я обхожу стороной. Например, мне не нравятся банки. ФРС США запрещает банкам выплачивать дивиденды выше определённого уровня и заставляет часть выручки направлять в резервы. Это сильно ограничивает доходность вложений.
Рассмотрим для примера Facebook. Её акции упали из-за блокировки аккаунта Трампа, у них проблемы с WhatsApp и т. д. При этом компания очень сильная с точки зрения фундаментальных показателей и долговой нагрузки. Я бы её взял. У меня есть немного её акций, буду докупать ещё на просадке.
После анализа компании я добавляю её в лист ожидания на покупку. Ставлю «алерты» (оповещения) на нужную цену в tradingview.com (соцсеть для трейдеров, позволяет отслеживать онлайн графики акций — прим. Сравни.ру). Когда цена срабатывает, захожу в приложение и начинаю потихоньку покупать.
Далее всё зависит от портфеля. Если это дивидендный, то покупаю на десятки лет. Если портфель роста, то отслеживаю компанию до достижения ею определённой цены, после которой продаю и фиксирую прибыль. Каждую компанию из портфеля роста покупаю примерно на 5–7 лет, чтобы получить прибыль «два икса» (роста на 200% — прим. Сравни.ру).
В дивидендный портфель я набираю компании, которые регулярно платят дивиденды. Я не планирую продавать эти акции в ближайшие 20–25 лет. Для этого портфеля я рассматриваю даже стагнирующие компании. Например, AT&T (одна из крупнейших в мире телекоммуникационных компаний) не растёт бурно — компания купила кучу дорогих активов, которые сейчас упали в цене. Но главное — они платят дивиденды на уровне 7% годовых в долларах. Для меня важен размер дивидендов, а не стоимость бумаги.
Я стараюсь не нарушать свою стратегию. Даже если вижу, что акция сильно просела и сейчас её можно выгодно купить — я не буду этого делать.
Что входит в мои портфели
В дивидендном портфеле у меня находятся акции 21 компании и ETF. Среди них:
ETF на золото — держу, чтобы в период кризиса немного его продать и заработать. Когда инвесторам страшно, они покупают золото.
BTI (British American Tobacco — табачная компания) — дали 7,92% дивидендов за прошлый год.
MO (Altria Group — табачная компания) — заплатили 7,07% дивидендов в прошлом году.
SDIV — это ETF из 100 компаний со всего мира с ежемесячной выплатой дивидендов. Портфель максимально диверсифицирован.
SRET — это REIT ETF — фонд, состоящих из компаний, управляющих недвижимостью (но он доступен только для клиентов иностранных брокеров). Доходность — около 6% годовых с ежемесячной выплатой дивидендов.
Этот портфель я не пополняю. На получаемые дивиденды я докупаю акции этих компаний, и так он постоянно увеличивается.
В портфеле роста у меня куплены акции 16 компаний. В их числе Intel, Facebook, Visa, Microsoft, Яндекс, Alibaba. Я рассчитываю на значительное увеличение стоимости этих акций в будущем.
В венчурном портфеле у меня собраны бумаги 9 компаний. Я его составлял с учениками своего курса про инвестиции весной 2020 года. Сейчас там Macy’s (розничная торговля), Halliburton (нефть и газ), Spirit AeroSystems Holdings (авиапроизводство), Targo (таможенные услуги) и другие. Это мои самые рискованные инвестиции, которые я отбирал исходя из глубины падения и вероятности того, что компания переживёт кризис.
Сколько я зарабатываю на инвестициях
От дивидендного портфеля я не ожидаю огромных дивидендов. Я просто слежу, чтобы компании стабильно платили деньги. Если они перестают платить дивиденды, то продаю их бумаги. В среднем моя дивидендная доходность составляет 7,3% годовых в долларах.
Портфель роста увеличился в 2020 году на 42%. Больше всего я смог заработать на Яндексе (около 100%), Microsoft (40%), ETF на Южную Корею EWY (57%).
В венчурном портфеле некоторые компании дали мне рост 200%, но средней цифры у меня нет, там всё быстро меняется. Это небольшой портфель, в котором примерно 7% моего капитала.
Мои неудачные вложения
Я стараюсь не фиксировать убытки. Каждая компания появляется в моём портфеле не случайно. Слабые в него попасть не должны. Но если у компании появляются проблемы, то я предпочитаю переждать их. Даже если у компании будет всё очень плохо, то максимум я потеряю 5% своего портфеля.
Вообще, усредняться — не очень хорошая стратегия, это как отыгрываться в карты. Но у меня было понимание их бизнеса и надежда, что он не обанкротится из-за больших размеров.
Советы тем, кто собирается покупать американские бумаги
1. Если вы хотите сформировать портфель из акций (неважно, американских или российских), то сначала поставьте цель накопления и горизонт — на какое время покупаете. Также важно заранее определить уровень риска. Если вы азартный, то лучше не покупать AT&T. Вы продадите её, когда она в очередной раз пойдёт вниз, получите минус и разочаруетесь. Важно подбирать акции под свой темперамент.
2. Не покупайте акции, о которых все говорят. Ошибается даже Уоррен Баффетт, который жалел, что раньше не купил Apple. Ошибаются все. Никто не знает, что будет дальше. Нужно самому учиться выбирать и анализировать компании.
3. Покупайте и продавайте акции частями, а не сразу. Допустим, сегодня компания упала на 3%, и ты выделил на неё 5% своего бюджета. Хочется сразу купить на все деньги акции в надежде увидеть +5% роста цены завтра. Лучше себя остановить и купить на 1/3 бюджета. Подождать несколько дней и купить ещё на 1/3 и так далее. Если акция пойдёт вниз, то вы — молодец. Если вверх, то вы всё равно заработаете.
Отели, кафе, торговые центры. Как заработать на американской недвижимости
На американском фондовом рынке можно найти несколько крупных инвестиционно-финансовых компаний, которые вкладываются в реальный сектор, а именно — в коммерческую недвижимость. Среди них есть как компании с большой историей, работающие с начала прошлого века, так и относительно «молодые» трасты.
Цены на недвижимость в Америке близко коррелируют с состоянием финансового рынка и экономики в целом. «Ввиду близящегося завершения текущего бизнес-цикла и не самых прозрачных перспектив на американском финансовом рынке из-за высокой долговой нагрузки и находящегося на пике индекса S&P в первом квартале 2019 года мы рекомендовали бы диверсифицировать портфель и не держать значительную его часть в фондах недвижимости», — предупредил начальник управления по работе с клиентами «Церих Кэпитал Менеджмент» Сергей Королев.
Различия в структуре выручки компаний, которые вкладываются в недвижимость, довольно существенны. Объединяет их одно: солидные заработки на коммерческой недвижимости. По просьбе РБК Quote аналитики сравнили перспективы акций траста Simon Property Group, многопрофильного холдинга Loews и гостиничной сети Marriott.
Simon Property: ТЦ и рестораны
Simon Property Group владеет коммерческими зданиями по всей территории США, фокусируясь в основном на торговых центрах (ТЦ). «Сейчас ситуация на этом рынке складывается не лучшим образом из-за падения посещаемости торговых центров. Причиной этому служат онлайн-продажи, которые делают посещение ТЦ бессмысленным», — считает старший аналитик компании «Фридом Финанс» Вадим Меркулов.
При этом рынок недвижимости в США находится на исторически высоком уровне, чем компания умело пользовалась в последние годы. Компания входит в индекс S&P 100, но в плане динамики систематически от него отстает, отметил аналитик компании «Солид» Вадим Кравчук. По его словам, фонду недвижимости сложно тягаться с интернет-гигантами в плане динамики роста акций.
Simon Property исправно платит дивиденды : по последним данным, доходность для миноритариев составляет 4,4%, что для американского рынка отличный результат, указал Кравчук.
Сейчас группа работает над привлечением внимания покупателей; одно из решений включает соглашение с Green Growth Brands на открытие 108 магазинов в штате Кентукки. «Green Growth Brands предлагает своим покупателем высококачественную косметику, которая пользуется большим спросом среди молодой аудитории — сейчас это ключевой фактор для развития бизнеса», — отметил Вадим Меркулов. Аналитик рекомендует подождать от четырех до шести месяцев перед тем, как покупать бумаги Simon Property. Перед вложением денег эксперт советует узнать результат проекта в Кентукки.
По мнению Сергея Королева из «Церих Кэпитал Менеджмент», инвесторы недооценили компанию, испугавшись, что вся торговля уйдет в онлайн и траст останется без выручки. «Как часть портфеля это замечательная бумага, ждем роста на 10% в первом квартале 2019 года», — отметил Королев. Аналитики, опрошенные Refinitiv, считают, что акции Simon Property имеют потенциал роста около 7,6% от текущих отметок.
Marriott: знаменитые отели
Международная компания по управлению гостиничными сетями Marriott работает с 1927 года. Под ее управлением находится более 6 тыс. гостиниц на 1 млн номеров по всему миру. В 2018 году было открыто 80 тыс. новых номеров.
Осенью Marriott анонсировала партнерство, которое позволит увеличить присутствие сети в Африке на 50% к 2023 году. «Африка — один из самых перспективных районов в мире для туризма в ближайшие 10-15 лет. Таким образом, Marriott выполняет стратегические решения, массовый эффект от которых можно будет ощутить ближе к 2025 году», — оценил маневр компании представитель «Фридом Финанс» Вадим Меркулов.
Но если с точки зрения стратегии у компании все прекрасно, то с финансовой частью ситуация сложнее, продолжил эксперт. У компании высокая долговая нагрузка: соотношение долга к капиталу достигает 400%.
Marriott еще не опубликовала результаты за весь 2018 год, но если ориентироваться на результаты за первые девять месяцев, то с января по сентябрь компания нарастила выручку всего на 1%, заметил Вадим Кравчук из «Солида». По его мнению, в четвертом квартале результаты должны несколько улучшиться за счет повышенного спроса на отели в период рождественских праздников.
«Согласно нашим расчетам, небольшой потенциал роста (около 10%) по акциям сети сохраняется. Актуализировать оценку нужно будет после публикации годового отчета», — полагает Кравчук.
Дивидендная доходность этих акций — 1,4%, указал Королев. Покупать эти бумаги аналитики «Цериха» не рекомендуют: «Несмотря на то, что у компании Marriott понятный и устойчивый бизнес, мы бы воздержались от покупки акций на данном этапе». Зато профильные аналитики, опрошенные Refinitiv, уверены в росте котировок Marriott на 11% в течение года и советуют покупать акции.
Loews: всего понемногу
Loews — это крупный американский конгломерат с предприятиями, работающими в страховой, энергетической и гостиничной сферах. В этом году компания отметит 60 лет с момента размещения своих акций на Нью-Йоркской фондовой бирже.
Loews имеет широко диверсифицированный бизнес. 71% выручки генерирует сегмент страхования, 8% приходится на Diamond Offshore, который занимается глубоководным и шельфовым бурением. Именно за счет этого направления по итогам 2018 чистая прибыль оказалась меньше прошлогоднего значения, отметил Вадим Кравчук из «Солида».
«Дивидендная доходность Loews в 2018 составила всего 0,54% в долларах США. На данный момент, мы не видим эту компанию в качестве привлекательного приобретения в портфель», — согласились с доводами Кравчука в «Церихе».
Инвестировать ли в американскую недвижимость
Задумываясь о пассивном доходе, люди прежде всего ищут проект не только выгодный, но и надежный. Поэтому многие все чаще обращают свой интерес в сторону США. Политическая и экономическая стабильность страны привлекает все больше инвесторов. О том, какие сферы наиболее привлекательны для украинских инвесторов, мы поговорили с владельцем компании «Русская Америка», экспертом по инвестициям в недвижимость в Америке Юрием Моша.
Безопасное капиталовложение
Поскольку не все могут жить и управлять каким-либо бизнесом непосредственно в Америке, потенциальным инвесторам нужна гарантия того, что проект, в который они вкладывают деньги, будет оставаться под их надежным контролем. Такую гарантию «на расстоянии» может дать, например, недвижимость. Недвижимость никто не украдет, не заберет, и ее нельзя потерять, потому что законы в США соблюдаются, и любые махинации с недвижимостью очень быстро вычисляются и пресекаются. Именно поэтому инвестиции в недвижимость более стабильны, чем, к примеру, инвестиции в открытие ресторана. Предположим, «завтра» нанятый вами управляющий ресторана допустил ошибку или просто начал работать плохо. Месяц-другой, и ваш бизнес пойдет ко дну. Или акции, которые могут рухнуть в один момент, как можно это видеть на примере компании Snapchat. Кроме того, в игре на бирже надо разбираться, что не так-то просто. А чтобы инвестировать в недвижимость, не нужно проходить никакого специального обучения и получать сертификаты. Хотя, конечно, и в этом случае не рекомендуется заниматься инвестированием без профессиональных консультантов. Недвижимость можно продать в любой момент, если инвестор захочет вернуть свои деньги. Цена на нее растет на 1-2% в год, тем самым защищая ваши вложения от инфляции. Есть некоторые штаты, где та растет даже более динамично. По данным аналитиков, показатель возврата инвестиций (ROI — Return of Investments) для Майами составляет от 3% до 5% в год. Доход от аренды в популярных районах Корал-Гейблс (Coral Gables) и Ки-Бискейн (Key Biscayne) варьируется от 4,8% до 6% в год, а в менее респектабельном, но перспективном районе Авентура (Aventura) выгоднее всего сдавать в аренду небольшие студии, которые приносят до 9% годовых.
Инвестиции на берегу океана
Законодательство США предлагает множество вариантов получения доходов с недвижимости. Но в то же время надо понимать, что далеко не каждая недвижимость может гарантировать выгоду от инвестиций. Поэтому всегда необходимо изучать рынок на предмет выгодного вложения.
«Наша компания потратила много лет на изучение рынка недвижимости, чтобы найти ту нишу, которую мы сейчас заняли. Мы занимались субарендой в Нью-Йорке и скупкой квартир в Майами и только сейчас пришли к пониманию, что самое выгодное на сегодняшний день — это строительство домов в небольших городках во Флориде. В городках, расположенных близко к океану», — делится знаниями Юрий Моша.
Одна из главных причин, привлекающих в город инвесторов, — система налогообложения: во Флориде отсутствует налог на доход физических лиц, а также налог на роскошь. Да, придется потратить время на выбор объекта, зато прибыль от подобного инвестирования может составить от 6% до 10% годового дохода. И еще очень важный момент, на который обращает внимание эксперт, это то, что для управления таким бизнесом нет необходимости в активном личном участии. Инвестору даже не нужна виза, прилетать в Америку для оформления всех документов тоже нет необходимости. Иногда даже не нужна полная сумма на покупку понравившейся вам недвижимости: инвестору достаточно иметь 30-40% необходимой суммы для первого взноса — та зависит от условий банка. Остальные деньги американский банк выдаст в кредит, т.е. инвестор получает ипотеку на 30 лет под 3-5% годовых. Гражданство и национальность инвестора в данном случае не имеют никакого значения. В Америке нет запрета на покупку недвижимости иностранцем ни в одном штате. Более того, для покупки недвижимости в Америке инвестору не обязательно иметь доход именно в США.
Как отличаются условия инвестирования в различных штатах
Условия инвестирования действительно сильно могут отличаться в разных штатах.
Сколько нужно денег, чтобы стать инвестором
Как выстраиваются отношения с налоговыми органами у инвесторов
Сколько нужно вложить денег в экономику Америки, чтобы получить ВНЖ или визу
Юрий Моша отмечает, что инвестиции в недвижимость и легализация своего пребывания в США существуют в параллельных плоскостях и никак не зависят друг от друга, как, впрочем, во многих других странах. За исключением случаев, когда недвижимость является коммерческой, и инвестор может доказать иммиграционной службе, что его недвижимость — это бизнес, который приносит доход государству. К примеру, если он купил отель или ресторан и сам им управляет.
Как защититься от обвинений в инвестировании «грязных денег»
Любой банк легко может проверить, откуда у вас деньги. Но, как правило, это делается, когда сумма очень большая. Подтвердить, что деньги законные, может факт продажи недвижимости в своей стране, наследство, получение дивидендов по акциям, большая зарплата.
Как защищены инвестиции от мошенничества внутри самой страны
Случаи мошенничества в сфере недвижимости и инвестиций на территории США встречаются крайне редко. Опять же, это скорее истории из голливудских фильмов. Слишком строго местное законодательство к тем, кто желает быстро нажиться на доверчивых инвесторах. Слишком берегут американские власти инвестиционный климат и уровень доверия тех, кто готов вкладывать деньги. Кроме того, существуют открытые базы, по которым инвестор сам может проверять недвижимость и сравнивать ее реальные характеристики с желаемыми.
«Наша компания для своих клиентов сама проверяет технические характеристики участка: чтобы были проведены все коммуникации, чтобы не было ям на участке. Более того, мы и юридическую экспертизу проводим, и предоставляем нашим клиентам доступ к государственной базе недвижимости штата, чтобы они сами удостоверились, что не числится долгов по участку, что участок с правильными границами и так далее», — говорит эксперт.
Юрий Моша уверен в необходимости консультации и помощи экспертов.
«Бывают случаи, когда по незнанию покупают такую недвижимость, которую потом несколько лет невозможно сдавать из-за документальных ограничений. Или, к примеру, есть такая категория недвижимости, которую сдавать можно, но сроком минимум на полгода, а вот посуточно сдавать нельзя», — комментирует эксперт.
Разумеется, к такому повороту событий не готов ни один инвестор, который рассчитывает получать прибыль уже сейчас и по той схеме, которая ему выгодна. Подобные нюансы могут сорвать планы бизнеса.
Конечно, все эти особые условия прописаны в сделке, но далеко не все люди могут вникнуть в суть юридических формулировок. Если при этом учесть, что написанные мелким шрифтом условия договора даже на русском языке мы вычитываем нечасто, то становится понятно, что за границей без квалифицированной помощи специалистов лучше не рисковать и не подписывать важные документы. А риелторы — они, как говорится, и в Америке риелторы: им надо продать, так что никто не станет акцентировать ваше внимание на нюансах. Поэтому лучше обращаться к консультантам, которые работают с проверенными риелторами, могут сами вычитать договор сделки на предмет каких-либо особенных условий и от начала до конца все разъяснить клиенту.
— Не могли бы вы дать небольшую инструкцию для желающих впервые инвестировать в американскую недвижимость?
— Поскольку я должен говорить о том, что знаю наверняка, расскажу, как это делает наша компания. Во-первых, необходимо купить участок под строительство дома, который наша компания поможет оформить на инвестора. После можно будет заниматься вопросами кредитования. Если инвестор в кредите не нуждается, мы переходим ко второму пункту — оформлению договора со строительной компанией и выбору проекта дома. Наша компания предоставляет своим клиентам проекты разных домов. В-третьих, утверждение и согласование проекта с инвестором, который может внести свои изменения в проект дома, и со строительной компанией. После оформления всех необходимых документов уже через 10 месяцев клиент получает готовый дом на свое имя.
Беседовала Анна Журба
Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»